成都-2018年成都房地产半年报——中指 21P.pdf

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1、成都房地产市场上半年研究报告中国指数研究院（成都分院）2018政策 限购持续升级，市场监管趋严11.293.26 的实施细则（暂行） 公布，成品住宅项目原则上实施一次性报建；成品住宅装修工程施工实施施工样板先行；开发企业应于商品房销售期间，在销售场所的显著位置公示成品住宅的相关建设信息 关于进一步完善公共租赁住房租赁补贴工作的实施意见 公布，成都公租房补贴办法正式出台。3.31 关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知 发布，纳入刚需家庭优先摇号的房源。刚需家庭选购后剩余房源纳入普通登记购房人选房范围。5.15 关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知 发布，成都限购再升级

2、，限购对象由自然人调整为家庭 ;户籍迁入成都市未满 24个月的购房人，应在我市稳定就业并连续缴纳社保 12个月以上方能新购住房6.28七部委掀楼市整治风暴，联合印发 关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知 ，成都在重点城市之列。同日成都市房管局发文，督促开发商高度重视购房人在精装修等方面诉求郫都温江双流天府新区龙泉驿新都青白江金牛 成华锦江高新南武侯青羊彭州都江堰崇州大邑邛崃蒲江新津简阳金堂高新西ABCD基于户口或社保缴纳区域的购房限制： A可以买 A、 C、 D B可以买 B、 C、 D A和 B不能互买 C可以买 C、 D，不能买 A或 B D买

3、 D，不能买 A、 B、 C5.15成都限购新政的主要内容限购对象： 由个人调整为家庭限购方式： 由只考虑新购套数调整为考量家庭已有套数限购资格天府新区、高新区等 12区县购房 本区户籍 +两人及以上家庭没房子或者只有 1房子 /单身无房两人及以上家庭没房子或者只有 1房子 /单身无房 /非本市户籍家庭无房 +本区稳定就业并连续缴纳 2年社保青白江区、简阳市等 10区县购房本市户籍非本市户籍 +本市稳定就业并连续缴纳 1年社保新落户成都买房新落户已满两年新落户未满两年 +稳定就业且缴纳社保 1年以上父母投靠子女入户的及离异的家庭购房父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房离异两年内购房以离

4、异前家庭总套数计算限售年限： 新购房 3年内不得转让限购升级圈新增限购圈政策 515限购新政，购房门槛再次提升408012016020024028032036040013-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-05万平方米 各月成交面积 上半年月均成交面积住宅成交：上半年中心城区成交量同比减少，摇号政策公布后， 1、

5、 2月份成交明显下滑 2018年上半年，成都中心城区商品住宅共计成交 764.1万方，月均成交 127.4万方； 前两个月，成交量大幅下降， 3月后供应大幅增加后成交量回升， 4月达到峰值 157.55万方， 5月限购升级， 5月成交量明显下滑。3注：统计口径为中心城区（金牛区、成华区、锦江区、高新区、武侯区、青羊区、新都区、龙泉驿、双流区、温江区、郫都区、天府新区、青白江区）限购升级、限售、限贷数据来源： CREIS中指数据， 备案口径摇号政策公布 限购升级中心城区月度商品住宅成交面积住宅成交：中心城区成交量同比减少三成 2018年上半年，在需求受限、限购升级的影响下，中心城区商品住宅成交量

6、同比减少 34.1%，共计成交 764.1万方。4901.71383.61143.21061.01224.7 1160.2764.1-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%01002003004005006007008009001,0001,1001,2001,3001,4001,5002012H1 2013H1 2014H1 2015H1 2016H1 2017H1 2018H1万平方米上半年成交面积 同比中心城区上半年商品住宅成交面积数据来源： CREIS中指数据， 备案口径住宅成交：调控政策下，中心城区成交量明显萎缩，双流成交量领冠全城 绝对值来看，双流成

7、交量显著领先，其次是郫都、温江，武侯区成交量最少； 相对值来看，在限购升级影响下，中心城区各区成交量均出现下滑，仅天府新区受益于供应增加效应，成交量同比增长。537.850.1 60.732.0102.556.4176.4136.7 142.6 141.2 125.244.754.5621.7 16.726.914.945.2 47.978.4114.6132.4110.670.0 55.229.7020406080100120140160180200青羊区 锦江区 金牛区 武侯区 成华区 高新区 龙泉驿 郫都区 双流 温江 新都 天府新区 青白江万平方米2017上半年 2018上半年中心城区

8、各区域上半年商品住宅成交面积数据来源： CREIS中指数据， 备案口径住宅供应：受土地供应不足和预售收紧影响，中心城区住宅供应量大幅减少 2018年上半年，中心城区商品住宅批准预售面积 725.5万方，同比大幅减少 19.4%，主要因为 2017宅地供应少，可供货源不足，叠加调控升级，预售收紧，进一步削减了供应量。6865.41292.31045.8953.41012.3899.7725.5-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%01002003004005006007008009001,0001,1001,2001,3001,4002012H1 2013H1

9、2014H1 2015H1 2016H1 2017H1 2018H1万平方米上半年供应面积 同比中心城区上半年商品住宅供应面积数据来源： CREIS中指数据， 备案口径住宅供应：主城六区供应大幅收紧，双流区、天府新区为供应主力区域 绝对值来看，天府新区和双流区供应量明显领先； 相对值来看，双流区、天府新区及青白江区同比增加，中心城区其余区域供应同比减少。720.49.531.6 32.960.845.7160.784.8 88.674.5117.897.821.44.4 8.825.0 17.136.8 31.874.8 71.6113.270.985.4136.948.80204060801

10、00120140160180青羊区 锦江区 金牛区 武侯区 成华区 高新区 龙泉驿 郫都区 双流 温江 新都 天府新区 青白江万平方米2017上半年 2018上半年中心城区各区域商品住宅供应面积数据来源： CREIS中指数据， 备案口径成交价格：调控连续升级，房价涨幅逐步回落 2018年 1月，摇号政策公布，中心城区商品住宅价格上涨至 10266元 /平方米； 1-3月成交价格持续上涨，涨幅在 1.5%-5.2%之间； 3月摇号完善细则公布，刚需优先，成交价格出现回落， 4月单月降幅达 7.0%， 5月限购升级， 6月单月降幅达到 10.1%，为 15年 1月以来最大单月环比降幅。8-20.0

11、%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%02000400060008000100001200014000 成交价格（元 /平方米） 环比增长率中心城区商品住宅成交价格走势数据来源： CREIS中指数据， 备案口径成交价格：锦江区成交价格领跑，双流价格破万9高新15840青羊15403武侯12499郫都8614温江8027双流11206天府新区13762龙泉驿9714新都8404锦江16066成华11929金牛12835青白江7787图：中心城区各区 6月商品住宅成交价格（单位：元 /平方米）数据来源： CREIS中指数据， 备案口径去化周期：中心城区库

12、存面积持续下降，受需求减少和备案减缓影响，出清周期逐步拉长 截止 2018年 6月底，成都中心城区共库存商品住宅 1483.2万平方米，同比减少 12.5%，环比增加 7.1%; 在需求受抑制和 5、 6月供应大幅增加的情况下，去化周期环比拉长 1.1个月，至 11.7个月，较去年同期拉长2.9个月。100.05.010.015.020.025.030.005001,0001,5002,0002,5003,000月万平方米库存面积 去化周期注：本文数据统计口径为备案数据，近来，备案减缓，可能会导致以备案数据计算的去化周期出现偏差，数据仅供参考。中心城区库存面积及去化周期数据来源： CREIS中

13、指数据， 备案口径去化周期：温江、双流去化周期短，库存不足，锦江区、武侯区去库存压力较大 温江区、双流区去化周期均在 7个月以下，库存明显不足； 天府新区和高新区因为备案限制，致使去化周期数据失真； 锦江区和武侯区由于上半年销量持续保持低位，去化周期在 25个月左右。11青羊区15.45锦江区23.58金牛区19.11武侯区25.01成华区7.49高新区18.93龙泉驿7.87郫都区8.24双流6.88温江5.59新都11.97天府新区34.97青白江8.2805101520253035400 50 100 150 200 250 300 350去化周期（月）库存面积（万平方米）中心城区各区域

14、库存面积及去化周期注：本文数据统计口径为备案数据，近来，备案减缓，可能会导致以备案数据计算的去化周期出现偏差，数据仅供参考。数据来源： CREIS中指数据， 备案口径商品 住宅 成交 排行 榜：万科理想城、万科第五城分别夺得成交面积和成交金额榜单魁首122018上半年成都商品 住宅 成交面积 TOP10 2018上半年成都商品 住宅 成交金额 TOP10排名 项目名称 成交金额 (亿元 ) 成交面积 (万 ) 成交套数 (套 ) 成交均价 (元 / )1 万科理想城 44.97 41.62 4689 108062 蓝光长岛国际 42.94 38.02 2764 112943 万科第五城 42.

15、16 44.87 4573 93964 中铁建西派城 41.82 26.56 1718 157495 中海右岸 37.83 32.09 3420 117896 绿地新里城 37.35 23.01 1649 162327 成都万达城 34.06 40.29 4069 84548 万科城 26.69 19.94 1875 133859 中铁建北湖国际城 25.89 24.92 2481 1038910 龙湖西宸原著 25.59 16.42 1152 15578排名 项目名称 成交面积 (万 ) 成交金额 (亿元 ) 成交套数 (套 ) 成交均价 (元 / )1 万科第五城 44.87 42.16

16、4573 93962 万科理想城 41.62 44.97 4689 108063 成都万达城 40.29 34.06 4069 84544 恒大御景半岛 38.03 22.83 3328 60025 蓝光长岛国际 38.02 42.94 2764 112946 恒大岷江新城 32.20 24.16 2833 75027 中海右岸 32.09 37.83 3420 117898 中铁建西派城 26.56 41.82 1718 157499 恒大御龙天峰 25.55 19.74 2170 772610 中铁建北湖国际城 24.92 25.89 2481 10389数据来源： CREIS中指数据，

17、备案口径企业销售排行榜：恒大、保利、蓝光占据销售金额、销售面积 TOP10排行榜前三位132018上半年成都企业 销售金额 TOP10 2018上半年成都企业 销售面积 TOP10排名 企业名称 销售金额 (亿元 )1 中国恒大 101.42 保利地产 95.03 蓝光发展 78.14 万科 75.65 中海地产 69.86 融创中国 69.37 龙湖集团 61.48 绿地控股 53.99 华润置地 53.710 中国铁建地产 45.1排名 企业名称 销售面积 (万 )1 中国恒大 112.82 保利地产 92.03 蓝光发展 75.04 万科 62.85 融创中国 56.56 中海地产 46

18、.47 华润置地 43.08 龙湖集团 42.49 中国铁建地产 39.410 绿地控股 33.3数据来源： CREIS中指数据， 网签口径土地供需：住宅用地供需显著减少，成交地块多位于郊区14数据来源： CREIS中指数据， 2018上半年，成都全市共计推出两类用地 814万方，同比增长 197.8%；其中，住宅用地累计推出 479.8万方，同比自己 277.8%，商办用地累计推出 334.2万方，同比增加 128.4%。 2018上半年，成都全市共计成交两类用地 696.8万方，同比增加 222.2%；其中，住宅用地累计成交 420.7万方（ 85宗， 35宗位于中心城区， 50宗位于三

19、圈层），同比增加 280.2%，商办用地累计成交 276.2万方，同比增加 161.5%。注：统计口径大成都273.3127.0 146.3216.3110.7 105.6814.0479.8334.2696.8420.7276.20100200300400500600700800900总计 住宅用地 商办用地 总计 住宅用地 商办用地推出 成交万平方米 2017上半年 2018上半年两类用地供需情况 (建设用地面积 )土地成交价格：住宅用地成交价格大幅下降，商办用地成交价格整体走势相对平稳15 2018上半年，成都住宅用地成交楼面均价为 4536元 /平方米，较去年同期下降了 46.53%；

20、商办用地成交楼面均价为 1312元 /平方米，较去年同期下降了 5.9%。 从溢价率来看，近一年以来溢价率持续下降， 2018上半年溢价率仅 22.4%；商办用地溢价率相对较低， 2018上半年为 8.74%。5001,5002,5003,5004,5005,5006,5007,5008,5009,500元 /平方米住宅用地 商办用地-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%住宅用地 商办用地数据来源： CREIS中指数据， 注：统计口径大成都住宅、商办用地成交楼面价 住宅、商办用地成交溢价率土地出让金：两类用地出让金增长明显16 2018上半年，成都两类用地出让金共计 48

21、9.7亿元，同比增加 81.7%；其中，住宅用地出让金累计为 403.1亿元，同比自己 73.1%，商办用地出让金累计为 86.6亿元，同比增长 136.2%。162.4 165.9214.0 219.7168.0233.7 232.8 403.123.3 20.3 21.2 40.970.823.1 36.786.60501001502002503003504004502011H1 2012H1 2013H1 2014H1 2015H1 2016H1 2017H1 2018H1亿元住宅出让金 商办出让金数据来源： CREIS中指数据， 注：统计口径大成都两类用地出让金土地排行： 10宗地楼面

22、价破万，金科拍得武侯区簇桥宗地楼面价及溢价率最高17数据来源： CREIS中指数据， 排名 宗地名称 楼面价 (元/ ) 成交总价 (亿元 ) 规划建筑面积 (万 ) 建设用地面积 (万 ) 溢价率 (%) 竞得方1 武侯区簇桥街道办事处高碑村 2、 4、 5组 13577 9.43 6.94 3.25 45.98 金科2 锦江区三圣街道粉坊堰村 6、 8、 9、 11组，粉坊堰村属 13168 5.71 4.33 1.73 37.63 华熙龙禧 投资3 高新区中和街道观东社区 4、 5组 13000 11.18 8.60 4.30 36.84 中建三局4高新区中和街道应龙社区 7组（原陆肖村

23、 1社、3社）、龙灯山社区 12组（原红松村 2社）、龙灯山社区 13组（原红松村 1社）13000 14.30 11.00 5.50 36.84 金隅5 高新区天府五街华阳街道办事处骑龙村二、 八组 12896 6.57 5.09 2.55 0 高投置业6 高新区桂溪街道临江村六、七、八组 12700 6.44 5.07 2.54 25.74 卓越城置 业7 天府新区万安街道高饭店村二、三组（天府新城范围内，梓州大道东侧，武汉路北侧） 12668 14.82 11.70 7.81 31.87 航逸置业8 高新区中和街道应龙社区一组 (原张家寺村一社 )、应龙社区三组 (原张家寺村四社 ) 1

24、1440 19.32 16.88 8.44 23.81 中天9 金牛区沙河源街道王贾村 3、 4、 5组 10900 10.17 9.33 3.73 21.11 泸州益佳10 成华区秀苑东路地块 10000 2.17 2.17 0.72 9.89 金座置业住宅用地成交楼面价 TOP10排行榜成交地块分布：出让金排前三的分别为高新区、天府新区和新津县18数据来源： CREIS中指数据， 2018年上半年招拍挂住宅商办用地成交金额热力图 2018年上半年招拍挂住宅商办成交建设用地面积热力图 2018年上半年出让金排前三的分别为高新区、天府新区和新津县，其中高新区出让金为 66亿，天府新区和新津县分

25、别约为 47亿和 44亿。 2018年上半年建设用地面积排前三的分别为都江堰市、双流区和崇州市，其中都江堰市为 89万平方米，双流区和崇州市分别约为 80万平方米和 63万平方米。展望：下半年成交量将企稳，成交价格趋稳，土地市场竞争加剧19调控升级、前期市场供应不足，下半年成交量将企稳回升一方面受调控影响，购房需求被抑制，成交量目前已经处于低位；另一方面，下半年供给端或将延续 5、 6月的趋势，较高的供给规模将带动成交量企稳回升。政策管控严格，市场回归自住需求，预计下半年房价走势平稳一方面，政府对房价管控严格，开发商涨价空间受限制，另一方面，限购升级，购房门槛大幅提高，市场回归自住需求，预计后市价格趋稳。下半年土地供应或将收紧，土地市场竞争压力加剧根据成都住宅用地中期规划，2018年 -2021年，成都年均城镇宅地供应量将达 786公顷，上半年已经供给近 500公顷，预计下半年土地供给节奏将放缓，土地市场竞争或将加剧。THANKS谢谢聆听