【考研类试卷】专业基础课-民法学用益物权及答案解析.doc

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1、专业基础课-民法学用益物权及答案解析(总分：150.00，做题时间：90 分钟)一、民法学(总题数：0，分数：0.00)二、案例分析题(总题数：10，分数：150.00)1.A 工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年 12 月经县政府批准，同意其征用小巷村土地 10 亩，其中耕地 5 亩，非耕地 5 亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，次年 10 月该工厂将 10 亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。问：(1)A 工厂用地 10 亩是否合法?(2)A 工厂为摆脱困境，将 10 亩

2、地出让给畅达公司的行为属于什么性质?(3)对畅达公司圈起的土地如何处理?（分数：15.00）_2.A 酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由 A 酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为 A 酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为 10 年。随后，A 酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为 8000 平方米。改建期间，A 酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为 900 平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500 平

3、方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。问：请回答复议机关如何处理此案。（分数：15.00）_3.某航运公司经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的建设用地使用权，批准用途为建职工宿舍。次年，航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工程竣工后，航运公司公开向社会出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨建设用地使用权的行为，依法对航运公司进行了处罚，同时，通知购房

4、人补办建设用地使用权出让手续，缴纳建设用地使用权出让金。购房人认为，缴纳建设用地使用权出让金是航运公司的事，所以拒绝缴纳建设用地使用权出让金。问：(1)土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确?(2)购房人拒缴建设用地使用权出让金的理由能否成立?为什么?（分数：15.00）_4.甲公司于 2008 年 3 月 16 日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为 98792 平方米，每平方米地价为 315 元。合同还规定，2008 年 3 月底甲公司支付 50%的土地出让金，4 月底付清全部土地出让金。2008 年 4 月 28 日甲公司与乙公司签订了土地使

5、用权转让合同书，约定：将该立交桥东南侧 130000 平方米土地转让给乙公司，每平方米地价 390 元；甲公司于 2008 年 7月 30 目前完成居民拆迁和“三通一平”工作，延误交付土地，按月利率 15承担预付款的利息；乙公司于合同签订后 7 日内预付地价 80%，余款于 7 月 31 日付清，延误付款，一天罚款 5000 元。合同签订后，至 2008 年 5 月 6 日，乙公司陆续支付 80%的预付款。但甲公司到 2008 年 7 月 30 日，并未完成居民拆迂和“三通一平”工作，无法交付土地。2008 年 9 月甲公司因未依法交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情

6、，于 11 月 8 日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的 98792 平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。问：(1)本案中的土地使用权出让合同是否有效?为什么?(2)本案中的土地使用权转让合同是否有效?为什么?(3)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任?(4)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么?（分数：15.00）_5.2009 年 8 月 16 日，某市土地管理局通过拍卖方式，与某房地产开发公司签订了一份国有土地使用权出让合同。根据合同约定：该幅土地面积为 2000

7、0 平方米，用于安居工程住房开发。土地出让金为 2000 万元，预付定金 400 万元，其余出让金在 2009 年 12 月 31 日之前交付。该公司取得土地后，于当年 10 月开始对该幅土地进行开发，修建商品房。2009 年 11 月，该公司向某市土地管理局支付了 1000 万元，其余600 万元直至 2010 年 5 月，虽经土地管理局多次催交，该公司均以各种理由拒付。问：(1)该公司有哪些违法行为?为什么?(2)该市城市规划部门对该合同的履行有无权利?为什么?(3)该市土地管理局对本案有哪些民事权利和行政权利?（分数：15.00）_6.某市钢铁公司向银行申请贷款 1000 万元，用于对该

8、公司原有设备的更新改造，银行同意提供贷款。签订贷款合同之前，银行要求公司提供足够的抵押物，钢铁公司于是提供了一块公司准备用于盖职工宿舍的土地进行抵押。该土地是钢铁公司采取出让方式获得的。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的手续，但是银行和公司都没有对这块土地的价值进行评估。钢铁公司在获得贷款后，着手进行了设备的更新改造工作。在取得贷款的 1 年多时间里，钢铁公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，存放新采购的设备，其间还将一部分土地租给邻近的某公司临时存放货物。银行对此并未提出异议。后钢铁公司在更新设备过程中由于经营遇到困难，按期还贷的计划无法实现。银行看到按期收回贷款已无可能，

9、于是要求拍卖钢铁公司抵押的土地，以抵偿贷款。钢铁公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，钢铁公司无权将其抵押，并要求现在收回。银行坚决不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求钢铁公司将土地抵押期间所得的收益也交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。问：(1)钢铁公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?(2)银行能否对该土地抵押期间的收益主张权利?为什么?(3)本案应如何处理?（分数：15.00）_7.某市大西北化工厂为扩大生产规模，拟投资 5000 万元建一个分厂，向该市人民政府申请用地 40 亩(以出让方式取得土地使用权)，经市人民政府批准使用城市规划区内属于 A 村集体所有

10、的土地 40 亩(其中基本农田占 10 亩)。为保证按时使用土地，该工厂与 A 村签订了土地使用权出让合同。该合同规定由 A 村向工厂出让土地 40 亩，土地使用权出让金 2000 万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为 60 年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准写明。问：(1)该土地使用权出让合同是否有效?为什么?(2)市人民政府批准该化工厂用地 60 年是否合法?为什么?(3)按照有关法律规定，该化工厂应该怎样取得土地使用权?（分数：15.00）_8.2009 年 1 月甲公司向市土地管理局提出计划新建一座水泥厂的用地申请。经审查研究，市土地管理局批准了该项申请，与

11、甲公司签订了土地有偿使用合同，并依法办理了登记备案手续。同年 5 月，水泥厂正式投建，但后来在施工中发现主厂房处地面严重下沉，部分房屋开裂变形，迫使基建工程于 10 月初下马，未能如期完成建厂计划。适值此时，乙公司急于寻找场地建娱乐中心，甲、乙两公司经协商于同年 12 月签订了买卖水泥厂房屋财产合同，合同约定：(一)甲公司将水泥厂现有房屋 10 间、未建完围墙及场地等全部财产卖给乙公司；(二)甲公司在合同签订后 15 天内将上述房产和全部手续资料清点后移交乙公司，乙公司在接收上述房产和全部资料后将 50 万元价款一次性付清。次日，此事被他人举报到市土地管理局。与此同时，经他人帮助，甲、乙两公司

12、领导认识到签订买卖水泥厂房屋财产合同的错误性质，到市土地管理局交待了错误行为的事实经过，承认这是一种违法行为，提交了买卖水泥厂房屋财产合同作废的共同声明和检讨书。问：甲、乙两公司所签买卖水泥厂房屋财产合同是什么性质的违法行为?市土地管理局对此事应作何处理?（分数：15.00）_9.2006 年 8 月，某乡蔬菜公司经县土地管理局批准，临时征用 10 亩土地修建仓库，后因故未建。2009年 9 月，蔬菜公司与县木材公司达成协议，共建职工住宅五幢，蔬菜公司提供原征用的 10 亩土地，并出资总额的五分之一，其余所需资金由木材公司提供。之后，双方与县第二建筑公司签订了建筑承包合同，并向县城建办领取了施

13、工执照。当县第二建筑公司完成设计，进入工地并开始施工时，木材公司尚未依约将第一期工程款汇出。县第二建筑公司拟停工待款。为避免日后引起纠纷，遂向县律师事务所赵律师询问这样处理是否妥当。赵律师听取县第二建筑公司介绍的情况，并查阅了有关法律规定后，认为该工程存在问题较多，应当停止施工，解除合同，并向蔬菜公司和木材公司要求赔偿损失。问：(1)该工程存在哪些法律问题?依据是什么?(2)此事应当如何处理?（分数：15.00）_10.甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 100 万元，乙公司在 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙

14、公司在自己的厂区建造了一栋 8 米高的厂房。问：谁有权要求乙公司拆除超过 6 米的建筑?（分数：15.00）_专业基础课-民法学用益物权答案解析(总分：150.00，做题时间：90 分钟)一、民法学(总题数：0，分数：0.00)二、案例分析题(总题数：10，分数：150.00)1.A 工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年 12 月经县政府批准，同意其征用小巷村土地 10 亩，其中耕地 5 亩，非耕地 5 亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，次年 10 月该工厂将 10 亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地

15、上圈起了围墙。后被群众举报。问：(1)A 工厂用地 10 亩是否合法?(2)A 工厂为摆脱困境，将 10 亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?(3)对畅达公司圈起的土地如何处理?（分数：15.00）_正确答案：(1)A 工厂征用 10 亩土地是不合法的。因为根据土地管理法的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准 A 工厂征用土地 10 亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此，A工厂据此使用的土地应属于非法用地。(2)A 工厂将 10 亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A 工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非

16、法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。(3)对畅达公司囤起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。)解析：2.A 酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由 A 酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为 A 酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为 10 年。随后，A 酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为 8000 平方米。改建期间，A 酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢

17、三层面积为 900 平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500 平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。问：请回答复议机关如何处理此案。（分数：15.00）_正确答案：(在本案中，园林局和 A 酒店在进行改建工程时，未经规划部门批准，擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反城市规划法的行为。根据城市规划法的规定，在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上

18、人民政府规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其他设施。可见，规划部门对园林局违法事实的认定准确，处罚有法律依据，复议机关应维持原处罚决定。)解析：3.某航运公司经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的建设用地使用权，批准用途为建职工宿舍。次年，航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工程竣工后，航运公司公开向社会出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨建设用地使用权的行为，依法对航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办建设用地使用权出让手续，缴纳建设用地使用权出让金。购房人认为，缴纳建设用地使用权出让

19、金是航运公司的事，所以拒绝缴纳建设用地使用权出让金。问：(1)土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确?(2)购房人拒缴建设用地使用权出让金的理由能否成立?为什么?（分数：15.00）_正确答案：(1)土地管理部门对航运公司行为的认定正确。物权法第 137 条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。可见，在我国，建设用地使用权分为划拨的建设用地使用权和出让的建设用地使

20、用权。划拨的建设用地使用权一般是为了公共利益的需要才无偿划拨给使用权人利用土地的；出让的建设用地使用权是能够进入市场流通的建设用地使用权。航运公司建职工宿舍楼可以利用划拨的建设用地使用权。但是，建成后该航运公司却向社会公开销售该楼房，该楼房就变成了商品房。而商品房是只能建在出让的建设用地使用权上的。划拨的建设用地使用权若要进入市场流通。必须转为出让的建设用地使用权，缴纳国有建设用地使用权出让金。(2)购房人拒缴建设用地使用权出让金的理由不能成立。因为购房人是这片土地的使用权人，必须缴纳建设用地使用权出让金。至于购房人和航运公司之间的争议问题，由购房人和航运公司自己解决。)解析：4.甲公司于 2

21、008 年 3 月 16 日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为 98792 平方米，每平方米地价为 315 元。合同还规定，2008 年 3 月底甲公司支付 50%的土地出让金，4 月底付清全部土地出让金。2008 年 4 月 28 日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同书，约定：将该立交桥东南侧 130000 平方米土地转让给乙公司，每平方米地价 390 元；甲公司于 2008 年 7月 30 目前完成居民拆迁和“三通一平”工作，延误交付土地，按月利率 15承担预付款的利息；乙公司于合同签订后 7 日内预付地价 80%，余款于 7 月 31 日

22、付清，延误付款，一天罚款 5000 元。合同签订后，至 2008 年 5 月 6 日，乙公司陆续支付 80%的预付款。但甲公司到 2008 年 7 月 30 日，并未完成居民拆迂和“三通一平”工作，无法交付土地。2008 年 9 月甲公司因未依法交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情，于 11 月 8 日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的 98792 平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。问：(1)本案中的土地使用权出让合同是否有效?为什么?(2)本案中的土地

23、使用权转让合同是否有效?为什么?(3)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任?(4)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么?（分数：15.00）_正确答案：(1)本案中的土地使用权出让合同有效。城市房地产管理法第 14 条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让合同因为双方当事人的意思表示一致而成立并生效。(2)本案中的土地使用权转让合同有效。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19 条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同

24、规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。第 20 条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。(3)本案中甲公司因转让土地使用权应承担以下责任：其一，甲公司最后没能取得土地使用权，要向乙公司承担违约责任；其二，甲公司没能及时缴纳土地出让金，土地主管部门可以解除出让合同、收回土地并要求违约赔偿。(4)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是城市房地产管理法第 15 条，该条规定，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。)解析：5.2009 年 8 月 16 日，某市土地管理局通过拍卖

25、方式，与某房地产开发公司签订了一份国有土地使用权出让合同。根据合同约定：该幅土地面积为 20000 平方米，用于安居工程住房开发。土地出让金为 2000 万元，预付定金 400 万元，其余出让金在 2009 年 12 月 31 日之前交付。该公司取得土地后，于当年 10 月开始对该幅土地进行开发，修建商品房。2009 年 11 月，该公司向某市土地管理局支付了 1000 万元，其余600 万元直至 2010 年 5 月，虽经土地管理局多次催交，该公司均以各种理由拒付。问：(1)该公司有哪些违法行为?为什么?(2)该市城市规划部门对该合同的履行有无权利?为什么?(3)该市土地管理局对本案有哪些民

26、事权利和行政权利?（分数：15.00）_正确答案：(1)该公司有以下违法行为：其一，违反土地出让合同，没有按时缴纳土地出让金；其二，违反土地出让合同，擅自改变土地用途，合同中约定的是用于安居工程住房开发，该公司却用来进行了商品房开发。(2)该市城市规划部门对该合同的履行有要求该公司把土地用来进行安居工程建设的权利。因为城市的发展规划以及相应的土地利用规划是由城市规划部门管理的。(3)该市土地管理局对本案有要求该公司承担违约责任或者解除土地出让合同收吲土地使用权的民事权利。城市房地产管理法第 15 条规定，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让

27、金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。该市土地管理局还可以对该公司进行行政处罚警告、罚款直至无偿收回土地使用权。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 17 条规定，土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。)解析：6.某市钢铁公司向银行申请贷款 1000 万元，用于对该公司原有设备的更新改造，银行同意提供贷款。签订贷款合同之前，银行要求公司提供足够的抵押物，钢铁公司于是提供了一块公司准备

28、用于盖职工宿舍的土地进行抵押。该土地是钢铁公司采取出让方式获得的。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的手续，但是银行和公司都没有对这块土地的价值进行评估。钢铁公司在获得贷款后，着手进行了设备的更新改造工作。在取得贷款的 1 年多时间里，钢铁公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，存放新采购的设备，其间还将一部分土地租给邻近的某公司临时存放货物。银行对此并未提出异议。后钢铁公司在更新设备过程中由于经营遇到困难，按期还贷的计划无法实现。银行看到按期收回贷款已无可能，于是要求拍卖钢铁公司抵押的土地，以抵偿贷款。钢铁公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，钢铁公司无权将其抵押，并要求现在

29、收回。银行坚决不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求钢铁公司将土地抵押期间所得的收益也交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。问：(1)钢铁公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?(2)银行能否对该土地抵押期间的收益主张权利?为什么?(3)本案应如何处理?（分数：15.00）_正确答案：(1)钢铁公司能将以出让方式取得的土地进行抵押。因为以出让方式取得的建设用地使用权按照我国法律的规定可以进行抵押，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 32 条规定，土地使用权可以抵押。我国物权法第 180 条规定，建设用地使用权也可以作为抵押标志。另外，物权法第 143 条也

30、有类似规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。(2)银行不能对该土地抵押期间的收益主张权利。物权法第 197 条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。担保法第 47 条规定，债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人

31、未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。所以，只有在银行通知该公司行使抵押权后，抵押权的效力才及于该土地上的收益和孳息。(3)本案应当确定抵押权成立，银行可以拍卖该片土地的使用权而优先受偿。土地在抵押物被法院扣押后期间的收益也应当属于抵押物的范围。)解析：7.某市大西北化工厂为扩大生产规模，拟投资 5000 万元建一个分厂，向该市人民政府申请用地 40 亩(以出让方式取得土地使用权)，经市人民政府批准使用城市规划区内属于 A 村集体所有的土地 40 亩(其中基本农田占 10 亩)。为保证按时使用土地，该工厂与 A 村签订了

32、土地使用权出让合同。该合同规定由 A 村向工厂出让土地 40 亩，土地使用权出让金 2000 万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为 60 年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准写明。问：(1)该土地使用权出让合同是否有效?为什么?(2)市人民政府批准该化工厂用地 60 年是否合法?为什么?(3)按照有关法律规定，该化工厂应该怎样取得土地使用权?（分数：15.00）_正确答案：(1)该土地使用权出让合同无效。因为，按照我国有关法律规定，集体所有的土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本案中的 A 村直接向化工厂出让土

33、地使用权是违法的，所以是无效的。(2)市人民政府批准该化工厂用地 60 年是不合法的，依照有关法律规定，工业用地最高年限为 50 年。(3)该化工厂取得土地使用权的合法方式应该是：首先由国务院办理农用地转用审批手续，同时办理征地审批手续，将集体土地变为国有土地，然后再将土地使用权出让，化工厂缴纳土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书，取得土地使用权。)解析：8.2009 年 1 月甲公司向市土地管理局提出计划新建一座水泥厂的用地申请。经审查研究，市土地管理局批准了该项申请，与甲公司签订了土地有偿使用合同，并依法办理了登记备案手续。同年 5 月，水泥厂正式投建，但后来在施工中发现主厂房处

34、地面严重下沉，部分房屋开裂变形，迫使基建工程于 10 月初下马，未能如期完成建厂计划。适值此时，乙公司急于寻找场地建娱乐中心，甲、乙两公司经协商于同年 12 月签订了买卖水泥厂房屋财产合同，合同约定：(一)甲公司将水泥厂现有房屋 10 间、未建完围墙及场地等全部财产卖给乙公司；(二)甲公司在合同签订后 15 天内将上述房产和全部手续资料清点后移交乙公司，乙公司在接收上述房产和全部资料后将 50 万元价款一次性付清。次日，此事被他人举报到市土地管理局。与此同时，经他人帮助，甲、乙两公司领导认识到签订买卖水泥厂房屋财产合同的错误性质，到市土地管理局交待了错误行为的事实经过，承认这是一种违法行为，提

35、交了买卖水泥厂房屋财产合同作废的共同声明和检讨书。问：甲、乙两公司所签买卖水泥厂房屋财产合同是什么性质的违法行为?市土地管理局对此事应作何处理?（分数：15.00）_正确答案：(这是一变相的非法买卖图地使用权的违法行为，表面上看，甲、乙双方买卖的是房屋和其他财产，实际上包括房屋的所有权和土地使用权，而土地使用权未经有关土地管理部门批准，个人或单位之间是不准非法转让买卖的，其所签订的买卖合同属非法无效。市土地管理局应作如下处理：宣布甲、乙两公司签订买卖水泥厂房屋财产合同是一非法的变相买卖土地使用权的违法行为，是一严重错误，所签订合同非法无效，应予作废；基于情节并不严重(甲公司未移交房屋财产、乙公

36、司未交付房价款，也未接收房屋财产，合同未完全实施)，双方领导及主要责任人认识错误态度较好，责成由其所在单位或上级单位对责任人给予行政处分；对水泥厂土地使用权暂予以收回处理。)解析：9.2006 年 8 月，某乡蔬菜公司经县土地管理局批准，临时征用 10 亩土地修建仓库，后因故未建。2009年 9 月，蔬菜公司与县木材公司达成协议，共建职工住宅五幢，蔬菜公司提供原征用的 10 亩土地，并出资总额的五分之一，其余所需资金由木材公司提供。之后，双方与县第二建筑公司签订了建筑承包合同，并向县城建办领取了施工执照。当县第二建筑公司完成设计，进入工地并开始施工时，木材公司尚未依约将第一期工程款汇出。县第二

37、建筑公司拟停工待款。为避免日后引起纠纷，遂向县律师事务所赵律师询问这样处理是否妥当。赵律师听取县第二建筑公司介绍的情况，并查阅了有关法律规定后，认为该工程存在问题较多，应当停止施工，解除合同，并向蔬菜公司和木材公司要求赔偿损失。问：(1)该工程存在哪些法律问题?依据是什么?(2)此事应当如何处理?（分数：15.00）_正确答案：(1)蔬菜公司已无权使用该土地。亦无权不经原批准机关同意改变土地用途。蔬菜公司与木材公司签订的协议，以及二者与建筑公司签订的合同均属无效。因使用国有土地，未经原批准机关同意，连续 2 年未使用的；不按批准的用途使用的等，由土地管理部门收回用地单位的土地使用权，注销土地使

38、用证。(2)由土地管理部门收回蔬菜公司征用土地。由蔬菜公司(过错方)赔偿建筑公司以及木材公司所受的损失。)解析：10.甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 100 万元，乙公司在 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋 8 米高的厂房。问：谁有权要求乙公司拆除超过 6 米的建筑?（分数：15.00）_正确答案：(小区业主有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑。因为根据我国物权法第 164 条的规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。本案中，甲公司对于乙公司享有地役权，但是当甲公司将房屋全部售出后，依据我国物权法第 147 条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。可见，小区业主在购买房屋后，便取得了房屋占用范围内的建设用地使用权，在无合同例外约定的情况下，也自然取得了地役权。)解析：