[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷21及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 21 及答案与解析一、问答题0 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。问题：1 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？2 装修补偿应如何确定？3 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？3 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了 3 个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续 3

2、年的平均年净收益分别为 280 万元、300 万元和 350 万元；依据最高最佳使用原则选取了 350 万元作为估价对象房地产的年净收益。问题：4 这样的做法有哪些错误？5 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？5 某一工业厂房，房屋建筑面积 10000m2，占地面积 30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为 400 元，成新度 8 成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为 760 元/m 2，其中取得土地成本为 430 元/m2(出让金占 80%)，土地开发成本为 170 元/m 2，管理费、投资利息销售税费 90元/

3、m 2，开发利润 70 元/m 2。 问题：6 请写出房地产估价的技术路线？7 该房地产的土地使用权年限应设定为多少？8 该房地产的抵押担保额为多少？二、单项选择题8 赵某 1999 年 7 月按房改政策以 3 万元的成本价购买了一套 1996 年 7 月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为 50 年，残值率为 2%，套内建筑面积为 80m2，当时建筑物的引置价为 500 元/m 2，2001 年 7 月的重置价为 550 元/m 2，当时市场上1996 年 7 月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为 400 元/m 2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是

4、10 万元，请问：9 赵某的房子在 2001 年 7 月最可能实现的售价( )。（A）小于 3 万元（B）等于 3 万元（C）等于 10 万元（D）大于 3 万元，小于 10 万元10 赵某的房子从 1996 年 7 月起 552001 年 7 月止，建筑物在估价上的累计折旧额为( )。（A）3920 元（B） 4312 元（C） 8000 元（D）前三者的平均值10 钱先生的房屋在 2000 年 5 月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是 2000 年 2 月 28 日；虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院，

5、为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师回答下列问题：11 为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为( )。（A）纠纷调解之日（B） 2000 年 5 月（C） 2000 年 2 月 28 日 （D）评估机构在具体进行估价时的某一天12 价格评估所依据的市场情况应为( )。（A）当前房地产市场情况（B）实施拆迁时的房地产市场情况（C）拆迁补偿协议签订之前的近期房地产市场情况（D）纠纷产生之日与调解之日期间的房地产市场情况三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内

6、容写在序号后面空格处的不计分）13 某房地产估价报告 (封面及目录略) 致委托估价方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) C 市某综合楼估价结果报告 (一) 委托方：(略)。 ( 二) 估价方：C 市房地产评估事务所。 (三 ) 估价对象： 估价对象为位于 C 市锦江区青年路至号的一幢综合楼，框架结构，建筑面积 98594m 2，对 1998 年 12 月 31 日全部投入使用时的预期市场价格进行评估。 (四) 估价目的：了解 1998 年 12 月 31 日估价对象全部投入使用时的预期市场价格。 (五) 估价时点：1998 年 12 月 31 日。 (六) 价值定义：本次估

7、价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据： 1C 市国有土地使用权出让合同：C 国土锦字1994) 出让合同第 号，C 国土锦字 (1966) 出让合同第 号，1998 年 1 月24 日的规划红线图； 2中华人民共和国建筑用地规划许可证：C 规建编号1994 号； 3C 市工程建设许可证：C 建管证96 第 号； 4C 市临时建设工程规划许可证：C 城市规管96第号； 5固定资产投资项目许可证：编号：C 固许证(合资 )字第 号； 6估价对象的建筑设计图及装修图； 7委托方对估价对象的部分说明； 8国家有关房地产估价法律、法规和政策； 9现场查勘结果；10本所有关资料。 (八) 估价原则：

8、合法原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法：本报告采用成本法进行评估。 (十) 估价结果：1998 年 12 月 31 日，估价对象评估值为人民币(RMB1137000000.00 元) (十一 ) 估价人员(略)。 (十二) 估价作业日期：1998 年 5 月 26 日至 1998 年 6 月 6 日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本评估结果自 1998 年 6 月 6 日起一年有效，由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变化，且这些变动会对评估结果产生重大影响，须委托本所重新评估。C 市某综合楼估价技术报告 (一) 实物状况分析 估价对象于 1994年 9

9、月通过出让方式取得土地使用权，1996 年年初拆迁完毕，1996 年年中完成三通一平，广场项目由市建四公司承建，1997 年 1 月破土动工，1997 年 12 月 28日主体封顶，1998 年 14 月完成 16 层水电风气管线安装，5 月起进入全面装修阶段，预计 1998 年 9 月中旬 16 层可先期投入使用，全部装修工程年末投入营运。估价对象具有最通透实用的平面，建成后将是市中心最大规模的购物中心之一 广场外部柱面用镜面不锈钢；其余外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙(大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自日本，铝板产自法国，装饰带、百叶窗产自台湾)，大理石贴面；室内地面为人造大理

10、石、石膏板隔板、格栅式铝合金、硅钙板吊顶、不锈钢卷帘门。 设备配置情况如下： 电梯：韩国 LG 电梯，其中客梯 5 部、货梯 4 部、扶梯 32 部； 空调：韩国 LG 中央空调系统； 消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统；防盗保字系统：多媒体智能化报警系统，TA4 紧急广播及背景音乐系统； 通讯系统：卫星电视接收系统，预留电话线路、插座； 物业管理：楼宇自动化管理系统； 备用电源：美国康明斯大功率发电机组。 (二) 区位状况分析 估价对象位于 C 市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街 50m，临街宽度为 110m；目前青年路和交通巷道路改造计划已实施，改造后交通更方便；青年路现为中南地区服装、

11、鞋类和小商品批发市场，为 C 市商业黄金口岸。 (三) 市场背景分析(略) (四) 估价方法选用 根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。 (五) 估价测算过程 1收益法。 通过将估价对象未来各期的正常净收益，用适当资本化率折算到估价时点上的现值，确定为估价对象价格的一种估价方法。 (1) 求取理论预期收益。 假设估价对象在 1998 年 12 月31 日营运时即达到稳定租用状态，则估价对象在未来 5 年内的现金流预测如下(单位：万元)： 注：租金年递增率按 4%计，资本化率为 12.61%，故理论预期价格为 114196.93 万元。 (2) 求取收益价格。

12、根据所掌握的资料以及实地调查搜集的资料，预测估价对象在 1998 年 12 月 31 日营运一年后达到稳定租用状态，则估价对象在未来 5 年内的客观收益现金流预测如下(单位：万元) 估价对象在 1998 年 12 月 31 日的收益价格为 113314.87 万元。 (3) 招租修正值。 招租修正值为理论预期价格与实际预期价格之差，即 114196.93-113314.87=882.06(万元) 1 成本法。 估价对象实际成本费用、发生时间、金额及预期价格如下(万元) ： 注：利息按一年期固定资产贷款利率计算，投资年成本利润率按 20%计；扣除估价对象招租修正值 882.06 万元，得到估价对

13、象在 1998 年 12 月 31 日的积算价格为11417.94 万元。 (六) 估价结果确定 根据以上计算结果，对收益价格的权数取为0.7，对积算价格的权数取为 0.3，最后确定，估价对象在估价时点 1998 年 12 月 31日的评估价格为人民币 1137000000.00(拾万元以下取整)。 附件(略)14 拆迁估价结果报告 (一) 委托方： 市区人民法院。 (二) 估价方：市房地产估价事务所。 (三) 估价对象： 估价对象位于 市 区珞珈山街新村湾 号，地处市城区六级地段，为：于 1995 年拆除原自有房屋后在原地改建而成为所建的三层私房。改建前房屋所有权证房 0590 字第 38

14、号，记载建筑面积为82.88m2，用地面积为 82.88m2。改建后，房屋尚未办理合法产权证件，且仅部分面积(210m 2)。报规划，报批手续尚未全部完成。其建筑面积由当事人双方现场测量，为 293.07m2。估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅，其建筑面积为111.83m2，其中经营门面面积为 72.02m2；二、三楼建筑面积为 105.96m 2，三楼建筑面积为 75.28m2。经现场勘察，估价对象房屋一、二楼为砖混二等，三楼为砖木二等，综合成新率为九成新。该房屋使用状况良好，仅有局部粉刷因漏雨而损坏。 装修情况为：地砖地面，一楼有瓷砖踢脚线，厨卫 1.20m 高白瓷砖，乳胶漆墙面，带纱木

15、门窗，一楼大厅天棚装饰为石膏线条，大厅内装有 4 樘铝合金门及 1 樘铝合金拉门，于 1998 年初完成装修。 市因城区改造，委托拆迁事务所对估价对象进行拆迁。由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致，拆迁事务所起诉至法院。为了不影响城区改造工作，法院判令先拆迁后补偿，并委托估价方在房屋拆迁前进行估价。 (四) 估价目的：拆迁补偿。 (五) 估价时点：2000 年 7 月 21 日。 (六) 价值定义：本报告所确定的房地产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更，须另行估价。 (七) 估价依据： 1房

16、地产估价规范； 2市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准； 3市房屋重置价标准； 4估价对象改建前产权证件； 5估价对象改建规划报批资料； 6估价人员现场勘察结果。 (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法： 由于估价对象房地产有违章建筑面积，估价人员在现场勘察基础上，根据房地产估价规范、有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和估价目的，综合分析影响房地产价格的各项因素，对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法，其余面积用重置成本法确定其价值。 (十) 估价结果： 由于估价对象合法产权面积大小

17、及各楼层合法用途的界定有多种可能，本次估价属证据保全性质估价，为给法院判决提供充分的证据，本报告设定不同前提给出多种价格： A 按证载 82.88m2合法面积。 按部分经营门面确定价值： 有证面积：一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币 2000 元/m 2，总价为 14.40 万元，一楼住宅面积为10.86m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为 1.63 万元。 无证面积：127.12m 2，考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m 2，总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m2，总价 2.93 万元。 总价合计为 24.68 万元。 按全部为

18、住宅确定价值。 有证面积：住宅面积为 82.88m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为12.43 万元。 无证面积：为 127.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m2，总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2，总价 2.93 万元。 总价合计为 21.08 万元。 B按报建 210.00m2 面积。 按部分经营门面确定价值： 一楼经营门面面积为 72.02m2，其单价为人民币 2000 元/m 2；总价 14.40 万元；住宅面积为 137.98m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为 20.70 万元。 装修价值为人民币 10

19、0 元/m 2，总价 2.93 万元。 总价合计为 38.03 万元。 按全部为住宅确定价值。 住宅面积为 210.00m22，单价为人民币 1500 元/m 2，总价 31.5 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2，总价 2.93 万元。 总价合计为 34.43 万元。 (十一) 估价人员：注册房地产估价师、 。 (十二) 估价作业日期： 2000 年 7 月 21 日至 2000年 7 月 25 日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价时点相差不可超过一年。(当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期相应调减)。

20、 (十四) 估价的假设和限制条件： 1本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记，权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响。 2本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 3估价对象有合法房屋所有权面积为 82.88m2，但产权人没有提供相应的土地使用权证，根据房屋使用权证记载，土地使用权证号为：90字第 1518

21、号及95字第 38 号。本报告假定产权人拥有该土地的使用权。 4根据市城市规划土地管理局分局出示的有关证明：户主原产权面积为 82.88m 2，后申请改建为二层一建筑面积为210.00m2，但户主仅缴纳了部分费用，未领取建设工程规划许可证。该面积的合法性由委托方及规划部门认定。 5根据合法原则，本次评估价值为两大部分即按证载 82.88m2 合法面积和按报建 210.00m 2 面积分别确定。其中第一部分对有证的82.88m2 面积视为合法面积，按房地产综合价确定其价值；对于报建 210.00m2 中的剩余部分即 127.12m2，按房屋重置价确定其价值；超出部分为违章面积，不予考虑其价值。第

22、二部分对报建 210.00m2 面积均按房地产综合价确定。 6估价对象经改建后未办理房屋产权证明，根据委托方要求，估价对象房地产面积由当事双方现场测量而得，其准确数据由产权部门认定。 7估价人员通过调查了解到户主一楼门面经营许可证 1999 年年底到期，目前尚未办理延期手续。本报告按部分经营门面和按住宅分别确定，共计四个价值，供委托方参考。 8估价对象一楼有部分住宅，其经营门面面积 72.02m2 由现场实测而得。15 省科技工业物资供销公司房地产估价结果报告 (一) 委托方： 省科技工业物资供销公司。 (二) 估价方： 市房地产估价事务所 (国家一级资质)。 (三) 估价对象：本次房地产估价

23、对象为省科技工业物资供销公司所属的库房。位于江岸区长湖地一村号，总占地面积 15251.70m2，总建筑面积 6429.57m2。共有 21 栋建筑物，其中 6 号、16 号房屋已经拆除。估价对象地处市城区七级地段；现用途为商业用途的仓库。临城市主干道解放大道，交通便利，到长江二桥仅需几分钟。 (四) 估价目的：合资入股。 (五) 估价时点：1999 年 7 月 15 日至 1999年 7 月 20 日。 (六) 价值定义：本报告所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成价值。 (七) 估价依据： 1房地产估价合同； 2房地产估价规范； 3房屋所有权证(房自

24、01 字第 00321 号)； 4国有土地使用权证(房地籍字 01608 号) ； 5 市房屋重置价格标准； 6估价人员现场勘察的结果。 (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法：根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者加和得出估价结果。 (十) 估价结果：经过详细计算，估价对象房地产价值为1507.50 万元，大写：壹仟伍佰零柒万伍仟元整。 (十一) 估价人员：中国注册房地产估价师、 。 (十二) 估价作业日期(略)。 ( 十三) 估价报告应用的有效期：一年。 省科技工业物资

25、供销公司房地产估价技术报告 (一) 实物状况分析 (二) 区位状况分析 (三) 市场背景分析(略) (四) 最高最佳使用分析( 略) (五) 估价方法选用 根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者相加得出估价结果。 (六) 估价测算过程 1房屋价值的确定。 (1) 1、2、3、4、5 号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为 586.03m2。 5200.7586.03=213315(元) (2) 7、10 号房屋为仓库，砖混二等，七成新，建筑面积为 429.83m2。 4100.7(1-20%)429.83=98689(元)

26、(3) 8、9 号房屋为配电房和泵房，砖混一等，七成新，建筑面积为 103.08m2。 5200.7103.18=37558(元 ) (4) 11 号房为仓库，砖混一等，六成新，建筑面积为255.93m2。 5200.6255.93=79850(元) (5) 12 号房屋，砖木二等，七成新，建筑面积为 112.25m2。 4000.7112.25=31430(元) (6) 13、14 号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为 1330.57m2。 5200.71330.57=484327(元) (7) 16、17、19、20、21 号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为 2279.62m2。 520

27、0.72279.62=829782(元) (8) 18 号房，砖混一等，七成新，建筑面积为 711.26m2。 5200.7(1-30%)711.26=181229(元) 则，估价对象房屋价值： (1)+(2) +(8)=1956180(元) 2土地价值的确定。 估价对象位于长湖地一村，属城区七级地段。估价人员选择与其地段相同、用途相同、性质相近的房地产作为可比实例，进行实物状况调整。可比实例的交易价格为 825 元/m 2，则修正后的估价对象价格为 850 元/m 2。 则，土地价值：85015251.70=12963945(元) 综合上述计算过程，估价对象价值为： 房屋价值+土地价值 =1

28、492(万元)16 实业公司商业办公用房估价报告书 第一章 概述 (一) 委托单位：实业公司 (二) 评估单位： 房地产评估事务所 (三) 评估对象： 实业公司拥有的商业办公用房 (四 ) 估价时点： 1996 年 12 月 1 日 (五) 估价人员(略) ( 六) 估价依据(略) (七) 估价原则(略) (八) 估价报告应用的有效期 (略) 第二章 估价对象概况 ( 一) 估价对象的地理位置及周围环境 估价对象所处土地级别为九级，该地位于覃家岗镇新立村黄梅湾号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图(略)。 (二) 估价对象的基本情况 估价对象为公司所有的商业办公用房，建

29、于1995 年为三层砖混结构，共 21 间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修；三层为公司办公用房。该建筑物于 1995 年 12 月办理房屋所有权证(见附件三) ，建筑面积 1153.93 平方米。该建筑物占地为租用覃家岗镇黄梅湾经济合作社土地。租期 10 年，从 1995 年 1 月 1 日开始。土地租用合同书已于1994 年 6 月 30 日办理(见附件二) 。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权，并对土地上建筑物进行补偿。 第三章 估价分析与计算 (一) 确定估价方法 估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公用房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋

30、建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。计算公式为： V=A/Y1-1/(1+Y) n+Vn/(1+Y) 式中 V 房地产价格； A 房地产年净收益； Y建筑物资本化率； n可产生收益的年期； Vn土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。 (二) 参数确定 1年净收益。 根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为 30 元每平方米。 按照房屋租约规定，租金中不含水、电费及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的 6%、7%和 2%，另外依土地租赁合同规定，实业公司每年需缴纳土地青苗补偿费 13500 元。则年净收益为： A=301153.93

31、121-(6%+7%+2%)-13500 =34(万元) 2合同期满时的建筑物补偿价格 Vn。 土地租用合同期满时，公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为每平方米 700 元。 且 Vn=7001153.93=8(万元) 3资本化率 Y。 国家公布的 1996 年一年期银行存款利息率为 7.47%，考虑一定的风险因素，结合对同类门业平均收益率的调查，确定资本化率为 9%。 4剩余使用年期 n。 根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为 8.9 年。 (三) 计算过程 根据确定的上述参数，代人计算公式可得 V=34/9%1-1/(1+9%) 8.9+8/(1+9%)8.9 =20

32、6(万元 ) 第四章 估价结论 根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象在估价时点的价值为 206 万元。 有关说明及附件：(略) 1996 年 12 月 16 日17 某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地 15000m2，总建筑面积 8000m 2，预计开发期为 3 年，大厦的出售价格为每平方米 18000 元，建成一年后全部售出。该地块为生地，需地行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为每平方米 2000 元，建安工程费为每平方米 5000 元，专业费按建筑费的 6%计算，上述费用假定 3 年均匀投入。销售税率和销售费用分别是 5%和 3%，利息率取11%，折现率 1

33、4%，利润率 30%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下： 1计算开发完成后的价值： 8000018000(1+4%)=126316(万元) 2建筑费： (5000+2000)8000=56000(万元) 3专业费： 5000800006%=2400(万元) 4销售税与销售费用： 126316(5%+3%)=10105(万元) 5利息： V+5000(1+6%)8000311%=0.33V+13992(万元) 6利润： V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808(万元) 7总地价： V=(126316-56000-2400-10105-0.33

34、1V-13992-0.3V-17808) V=(126316-56000-2400-10105-17808)1.63=15958(万元)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）17 某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其 30 年的出让土地使用权，面积为 500m 2，容积率为 5，用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为 800 元/m 2，容积率修正系数为 1.50；基础设施配套建设费为

35、 600 元/m 2，土地开发及其他费用为 3000 元/m 2，修正系数为 2.5，如果企业拟出租 10 年，土地资本化率设为 5%，则 10 年租金的总现值可按如下步骤测算：18 修正后的出让金 修正后的出让金=800 元/m 21.51-1/(1+5%)10/1-1/(1+5%)30 =602.77 元/m 219 基础设施配套建设费 600 元/m 25=3000 元/m 2 20 土地开发利用及其他费用 3000 元/m 22.5=7500 元/m 221 10 年土地租金总现值 (602.77+3000+7500) 元/m 2500m2=5551385 元房地产估价师（房地产估价案

36、例与分析）模拟试卷 21 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 在估价程序上应特殊注意：被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作，并在报告中作出相应说明。估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示 7 日，并进行现场说明。公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁入转交分户报告。2 【正确答案】 被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估机构确定。3 【正确答案】 拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响(或按完全产权评估)。【试题解析】 拆迁估价也是房地产评估中的热点问题，拆迁也

37、是城市建设中的敏感问题，必须严格按照国家的相关法律规定，同时又要避免冲突。因此在估价时公正、公开，避免有利害关系的人参与估价，并将初步估价结果向被拆迁人公示，征求意见。避免引发冲突。拆迁房屋的装修千差万别，一般由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成，可委托评价机构进行评估。4 【正确答案】 错误：由于 3 个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。未说明 3 个交易实例的净收益是否属于可观收益。不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。不应选用 350 万元作为估价对象的年净收益 (或应采用 3 个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。5

38、【正确答案】 具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。【试题解析】 本题主要考核转让价格评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收益的计算应根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。6 【正确答案】 评估该房地产房屋的重置成新价；评估该房地产土地使用权的市场价值；由土地使用权市场价值中扣除土地出让金；房地合一确定房地产的担保价值。7 【正

39、确答案】 从估价时点算起为 50 年8 【正确答案】 V=100004000.8+430-(43080%)+170+90+7030000元=1568 万元【试题解析】 对工业房地产进行抵押价值的评估，要分别计算房屋和土地的价值。房屋可用重置成新法，土地可用市场比较法估算，之后扣除土地出让金。二、单项选择题9 【正确答案】 D10 【正确答案】 C11 【正确答案】 C12 【正确答案】 C三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）13 【正确答案】 估价对象介绍

40、中缺少对土地使用权面积的说明。估价依据说明中缺少房地产估价委托书。估价原则缺少最高最佳使用原则。估价结果没有大写。估价报告应用的有效期不应从 1998 年 6 月 6 日算起。估价技术报告中缺少最高最佳使用分析。估价对象为一大型物业，评估报告未对物业的整体用途和分层用途作详细说明，使报告书的估价方法确定和技术参数的确定依据欠缺。估价前提中，未指明委托方按其提供的设计方案的要求按期完工，使报告书后续的物业状况及装修状况、设备描述缺乏依据。在运用收益法的过程中，对风险调整值 4%，资本化率 12.61%的选取缺乏必要的说明。在运用成本法过程中，采用委托物业实际成本费用计算价格欠妥。14 【正确答案

41、】 报告对估价依据事实说明不够，缺少市城市房屋拆迁安置条例。 报告对估价对象缺少周边环境的描述。 报告中选用估价方法时，说明对于估价对象的合法产权面积部分采用估价市场法，但实际报告中直接采用该地区货币化拆迁补偿标准作为依据进行计算。对政策性较强的政府统一进行的旧城改造拆迁，一般不适合采用市场法。 报告中估价的假设和限制条件第 5 条，说明了户主报批仅缴纳了部分费用。则报告以 210.00m2 面积全部合法为前提进行计算时，应扣除应补缴费用金额，才能保证计算前提和计算结果一致性。15 【正确答案】 对于估价对象的产权情况以及土地取得方式要做详细说明。估价时点为具体的一天，不应为一段时间。估价作业

42、日期未做说明。重置成本法中的各项因素调整要加以说明。整个成本法的计算过程可采用表格形式进行。市场法的计算过程应选择三个可比案例。各项因素修正应予以分别考虑并列出详细的计算过程。对于合资人股的估价目的，估价人员应对估价对象人股后的用途进行说明。报告书的有效期应该具体说明为自估价时点起一年。16 【正确答案】 该估价报告的格式不规范。 (2) 没有估价目的。 (3) 没有估价工作时间。 (4) 没有价值定义。 (5) 集体土地使用权土地设定抵押需出具所有权人同意抵押证明。 (6) 计算公式应为： (7) Y 应为报酬率。 (8) 不同楼层、不同用途应分别确定租金额。 (9) 求取净收益时没扣除空置

43、损失。 (10) 在估价时点剩余使用年限应为 8.1 年。 (11) 估价结果没有明确币种，估价额没有大写。17 【正确答案】 1)开发完成后的价值为 8000018000=144000(万元)(2) 专业费应为 (5000+2000)800006%=3360(万元)(3) 利息应为 V311%+7000(1+6%)800001.511%=0.33V+9794.4(万元)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）18 【正确答案】 修正后的出让金计算错误，应为： 800 元/m 21.51-1/(1+5%)10/1-1/(1+5%)50=507.57 元/m 219 【正确答案】 基础设施配套建设费计算错误，应为： 600 元/m 251-1/(1+5%)10/1-1/(1+5%)50=1268.91 元/m 220 【正确答案】 土地开发费用及其他费用计算错误，应为： 3000 元/m 22.511-1/(1+5%)10/1-1/(1+5%)50=3172.29 元 m221 【正确答案】 10 年土地租金总现值计算错误，应为：507.57+1268.91+3172.29)元/m 2500m2=2474385 元