[工程类试卷]2007年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析.doc

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1、2007 年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 下面是某土地估价师为某评估项目收集到的有关资料的一部分，其中，( )不属于一般因素资料的范畴。（A）某城市 2006 年度建设用地计划储备量 600 公顷、经营性建设用地计划供应量 200 公顷（B）经地方立法机关批准，某城市即将公布执行闲置土地处置实施办法（C）某房产经纪公司 2006 年 2 月共完成房地产出租、转让等交易中介业务 80 宗（D）中央银行近期将人民币一至三年期贷款利率由 5.58%调整为 5.85%2 土地估价过程中需根据市场关系和估价需

2、要进行一些基本条件设定，下列各项中，( )属于对土地价格的设定。（A）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（B）估价期日（C）估价机构对估价结果有解释权（D）估价结果的法律责任3 某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外 5km 处的变电所接人，并由企业投资修建一条 2km 长的道路与区域干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为( )。（A）宗地红线外“ 一通”(通供水)及宗地内场地平整（B）宗地红线外“二通”( 通电、通路)及宗地内场地平整（C）宗

3、地红线外“三通”( 通电、通路、通供水)及宗地内场地平整（D）宗地红线内外“ 三通”( 通电、通路、通供水)及宗地内场地平整4 甲企业因进行改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果为 200 万元。时隔三个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价入股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为 250 万元。以下分析内容正确的是( )(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在三个月内的变化幅度为+1.0%)。（A）估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格（B）评估目的不同，估价结果

4、有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求（C）估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告（D）如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估5 已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。从土地估价的角度分析，符合( )原则。（A）预期收益（B）替代（C）贡献（D）变动6 关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是( )。（A）估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料（B）估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方（C）土地估价报告和土地估价技术报告均应提

5、供给委托方（D）估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容7 在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度” 因素的修正系数范围为 -3.0%4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是( )。（A）两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致（B）根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0% 8.0%（C）不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定（D）同一因素对地价的影响具有一

6、致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%4.0%8 土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以( )面积为准。（A）土地证上登记（B）出让合同上的（C）实际测量（D）委托方确定的9 在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。关于估价期日，以下理解正确的是( )。（A）估价期日是指与委托方签订合同的日期（B）估价期日一般来说只需明确年月（C）估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定（D）同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同10 下列信息中，( ) 能够通过查阅地籍图获取。（A）宗地界址（B）宗地规划限制（C）宗地高

7、程（D）市政管网位置11 某市一体育用地于 2000 年按法定最高年限取得土地使用权，如果不考虑土地使用权延期，其土地使用权应于( )年终结。（A）2040（B） 2050（C） 2060（D）207012 土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为( )。（A）工业（B）商服（C）办公（D）宾馆13 评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是( )。（A）商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度（B）商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况（C）商业用地商

8、业繁华程度、工业用地基础设施状况（D）商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度14 根据国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准)的通知规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得( )所在地土地等别相对应的最低价标准。（A）高于（B）低于（C）等于（D）低于或等于15 以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是( )。（A）改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法（B）开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作（C）进行新一轮城镇土地定级估价成果更新（D）制定并执行工业用地出让最低价标准16 土地估价实务中，以下确定估价假设

9、和限制条件的做法不正确的是( )。（A）待估价商业宗地现状容积率 0.8，评估时按基准地价对应容积率标准设定为2.0（B）委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途（C）委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差 0.5m2，估价时以土地使用证所载面积为准（D）估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定17 现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下：临街建有一栋七层综合楼，其中地上二层出租给某百货公司做超市，三至四层为甲自相办公用房，综合楼后有三栋单层生产车间为甲自用。

10、在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是( )。（A）遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估（B）若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估（C）在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估（D）若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商)山、工业用途评估18 在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为 58 万人和 30 万人，参评的甲城镇对应指标为 48 万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值

11、和最低值分别为 3.6 亩/人和 1.2 亩/人，参评的乙城镇对应指标为 2.3 亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为( )。（A）53.6、54.2（B） 46.4、45.8（C） 56.6、45.8（D）46.4、54.219 根据农用地分等规程，农用地分等的技术路线为：依据全国统一制定的标准耕作制度，以指定作物的光温(气候)生产潜力为基础，通过对( )顺序逐级修正综合评定农用地等别。（A）土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平（B）土地自然质量、土地经济水平、土地利用水平（C）土地利用水平、土地经济水平、土地自然质量（D）土地利用水平、土地自然质量、土地经济水平20 下列城镇土地定

12、级因素分值计算原则表述中，错误的是( )。（A）因素分值的确定要建立在因素与土地效益相关研究的基础上（B）作用分值与土地的优劣成正相关或负相关（C）分值体系采用 0100 分的封闭区间（D）作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应21 下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重说法错误的是( )。（A）因素两两之间均要进行比较（B）为使结果更准确，可结合特尔斐测定法（C）某一待评因素权重有可能是零（D）可在因素集合中设置一虚拟因素22 在进行城镇土地定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心一个，年营业额2000 万元；区级中心两个，年平均营业额 800 万元；小区级中心三个，年平均营业额 20

13、0 万元。则市级、区级和小区级中心的规模指数为( )。（A）66.7、26.7、6.7（B） 100、40、10（C） 100、80、30（D）60、30、1023 在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作用分衰减属于( )形式。（A）线状因素线性衰减（B）线状因素非线性衰减（C）非线状因素线性衰减（D）非线状因素非线性衰减24 根据农用地定级规程，修正法定级是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择 ( ) 等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方法。（A）自然因素、区位因素（B）区位因素、社会因素（C）自然因素、区位因素、社会因素（D）区位条件、耕作便利度25

14、A 市两个定级单元 B、C 的级别分别为 5 级、6 级；D 市的某个定级单元 E 的土地级别为 4 级，关于 B、C、E 三个定级单元土地质量比较正确的判断是( ) 。（A）E BC（B） CBE（C） CB，B、C 与 E 不可比（D）BC ， E 与 C 不可比26 下列关于基准地价评估技术途径的描述，最准确的是( )。（A）在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估（B）在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估（C）在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估（D）在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基

15、础，以土地收益为依据评估27 在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是( )。（A）考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度（B）考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平（C）基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定（D）考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定28 根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正

16、确评价为( )。（A）不符合土地使用价值相同，城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理（B）体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理（C）体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律（D）不符合影响土地质量因素一致，不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理29 在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是( )。 （A）由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则（B）由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则（C

17、）以 1m 为级距，则 23m 级距内的地价为 78m 级距内地价的 1.230 倍（D）表中数据可直接用于计算平均深度百分率30 根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定和国土资源部关于开展制订征地统卜年产值标准和征地区片综合地价工作的通知(国土资发2005144 号)等规定，要制订征地“ 区片综合地价，征地补偿做到同地同价” ，这里的“同地同价”是指( )。（A）同一个农民集体都采用同一个征地区片价（B）同一区片内不同项目征地都采用同一标准进行补偿（C）同一个征地项目都采用同一标准补偿（D）同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一致二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错

18、、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 下面是关于确定土地估价基本事项的有关描述，正确的是( )。（A）在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的（B）在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行（C）在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则（D）土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等（E）确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等32 下面是关于土地估价假设条件的说法，( )属于假设条件应说明的范围。（A）估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为 40 年（B

19、）估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业（C）估价对象现状容积率为 0.8，估价时设定为 1.2（D）估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权（E）估价对象不在基准地价覆盖范围内，估价时参照了城市末级地基准地价33 下列条件中，( ) 为采用市场比较法评估时选择土地交易案例的基本要求。（A）交易案例的用途与待估土地应相同（B）交易案例的开发程度与待估土地完全一致（C）交易案例一般需为正常交易，如果不是正常交易，应能够修正到正常交易价格（D）交易案例的交易时间不应超过五年（E）交易案例的交易类型与估价目的相符34 下列资料中，( ) 可以作为确定土地还原利率的依据

20、。（A）借贷利息率（B）存款利息率（C）各行业投资收益率（D）不动产租金资料（E）土地开发及建筑成本资料35 土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有( )。（A）以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权（B）以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性（C）以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分（D）以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程（E）以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果合理性36 遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象( )为前提估价。（A）合法产权（B）合法使用（C）合法处分（

21、D）合法交易（E）最佳使用37 在土地价格评估过程中，如果遇到( )等交易情况，需要进行交易情况修正。（A）通过房地产中介公司进行正常市场交易（B）母公司将土地作价转让给子公司（C）外籍华人购买先辈曾居住过的房屋（D）公司将单位职工宿舍作价出售给职工（E）经济适用房交易38 评估国有土地使用权出让价格时，应遵循( )等要求。（A）土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准（B）用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金（C）采用两种以上的方法进行评估（D）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点（E）搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性39 下列应作为土地估价委托合同约定条款的有

22、( )。（A）本项评估是为甲方以土地使用权作价入股提供价格参考（B）经双方协商，本项土地估价的基准日确定为 2007 年 8 月 1 日（C）本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限为 50 年（D）甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方（E）乙方评估价格水平应满足甲方的意愿40 在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括( )。（A）实地踏勘，收集有关资料（B）签订土地估价合同或协议书（C）确定估价基准日（D）选择适宜的估价方法（E）试算待估价宗地价格41 对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有( )

23、。（A）将该部分用地分割出来，按办公用途单独进行评估（B）该部分用地为工业配套设施用地，按工业用途进行评估（C）将该部分用地分割出来，按其他商服用地进行评估（D）按委托估价方的要求进行用途设定和评估（E）将该部分用地分割出来，按住宅用途进行评估42 在土地估价实务中，利用房地产出租调查数据评估土地价格时选取的租金可以为( )租金。（A）客观（B）实质（C）支付（D）待估价房地产实际（E）市场比较法评估得到的43 估价资料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有( )。（A）建设用地规划许可证（B）控制性详细规划（C）总平面图（D）规划设计条件通知书（E）房地产市场供求关系及走向

24、分析44 关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的是( )。（A）由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴（B）基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算（C）基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具（D）基准地价可以根据市场状况即时变更（E）基准地价要体现政府出让土地的优惠政策45 在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有( )。（A）多元统计聚类判别法（B）剖面图法（C）动态网格法（D）数轴法（E）主导因素判定法46 基准地价评估中，下列对样点数据进行检验的主要内容和技

25、术处理方法中，正确的有( )。（A）为了消除样点资料处理时因可变参数的选择而造成的地价水平系统误差要对样点资料归类（B）样本总体分布类型检验，在基准地价评估中常用的方法是 x2 检验（C）剔除异常数据，就其中常用的 t 检验法，对于给定的显著水平。和自由度v=n-2，若统计量 tit(，n-2)，则样点数据 xi 为异常值，反之为正常值（D）不管采用何种方法，剔除样本总体中的异常数据均需要在样本总体分布类型检验基础上进行（E）资料处理方法检验，一般也称为同一性检验，其主要方法为多总体秩和检验法47 在土地估价中，修正体系的科学性是基准地价系数修正法估价结果准确性的决定性因素。 按照城镇土地估价

26、规程的要求，下列关于基准地价系数修正系数编制的做法不正确的是( )。（A）在基准地价修正系数表验证时，计算得到宗地实际地价与评估地价的价差范围为-120% +13%，则表明修正系数符合要求（B）通过土地定级总分值编制基准地价修正系数时，地价修正幅度的确定以实际土地收益为依据计算（C）级别修正幅度计算时，好、较好、一般对应的土地收益分别以 A、B、C 表示，则三者的修正幅度顺序分别为：(A-C)100%/C、(A-C)100%/2C 和 0%（D）在确定级别修正幅度阶段，采用聚类分析法和图示法需对资料进行组团分析（E）引用特尔斐法确定的土地定级因素权重值作为各地价影响因素修正幅度计算时的权重48

27、 根据农用地估价规程，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括( )。（A）级差收益测算法（B）样点地价平均法（C）定级指数模型法（D）标准田法（E）样地法49 基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。按要求，基准地块的选择应该满足的条件有( )。（A）地块内的保水、排水、日照等自然条件具有一般性（B）地块耕作距离、距市场远近、交通情况等区位条件具有一般性（C）地块的土壤条件具有一般性，面积、形状依实际情况选择（D）地块上附设的土地权利具有一致性（E）地块在标准耕作制度下的土地利用程度和单产等达到一般水平50 某城市拟开展路线价评估工作，作为土地

28、估价师，你认为以下意见中( )是合理的。（A）可以在同一条街道的两边设定不同的路线价（B）可以在同一条街道分段设定路线价（C）同一条街道只能设定一个路线价（D）两条街道不能划分为同一个路线价区段（E）同一条街道划分路线价区段时一般从十字路口或丁字路口的中心处划分三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 甲企业于 2000 年以划拨方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积 4000m2，随后投入资金 200 万元进行厂房建设，厂房总建筑面积 2500m2。2003年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两

29、家银行申请房地产抵押贷款，并分别获得贷款 80 万元和 100 万元，抵押期限均为三年，抵押贷款率均为 50%。 已知该城市基准地价成果于 2000 年公布执行，土地出让金以基准地价为基础核算，按四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为 200 元/m 2。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在 2000 年、2004 年、2006 年成交的土地出让金水平分别为 200 元/m 2、 230 元/m 2、250 元/m 2。 根据上述情况，回答以下问题。51 甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产价格评估值 V1 可以表达为( )。（A）V 1=土地使用权出让价格+ 建筑物重置价格-建

30、筑物折旧额- 应交纳的土地出让金（B） V1=土地使用权出让价格+200 万元（C） V1=土地使用权出让价格+ 建筑物现值-应交纳的土地出让金（D）V 1=土地使用权出让价格+ 建筑物重置价格成新度-应交纳的土地出让金52 在向银行申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托某评估机构进行投保财产价格评估，则评估值 V2 为( )。（A）V 2=土地使用权出让价格- 应交纳的土地出让金+建筑物重置价格 成新度（B） V2=建筑物重置价格-折旧额（C） V2=土地使用权出让价格+ 建筑物重置价格-建筑物已使用年限的折旧额（D）V 2=建筑物重置价格 成新度53 2006 年，由于经营不善，

31、甲企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为( ) 万元。（A）180（B） 280（C） 360（D）46054 如果拍卖成功，所需支付的费用有：偿还乙、丙银行的贷款；缴纳土地使用权出让金；甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用；处分房地产时发生的相关税费，则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是( ) 。（A）（B） （C） （D）55 如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为( )万元。（A）80（B） 88（C） 92（D）10055 某土地估价机构于 2006 年 10 月下旬接到一宗土地

32、价格评估的委托，估价基准日确定在当年 10 月 31 日。评估对象位于华南 K 城市的 S 湖边，面积 500m2，是委托方于 2000 年 10 月通过拍卖方式购得的土地，使用期限 50 年。目前该地块内有一座 900m2 砖混结构的写字楼，建于 2002 年 10 月。写字楼现用于出租，每月租金收入 3 万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为 55 年，残值率为 2%，当时建筑物综合造价为 2000 元/m 2，目前重置价格为 2500 元/m 2。该写字楼的利用率为 90%。当地同类写字楼出租正常空置率为 10%，租金一般为每月 50 元/ 建筑m2，每年需支付的总费用约 80 元/建筑

33、 m2。假定土地还原率和房屋卒原率分别为7%和 8%。 根据上述情况，计算并回答以下问题。56 如果不考虑其他损失和市场波动，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益计算结果为( ) 万元。（A）48.6（B） 43.74（C） 54（D）3657 假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为( )元。（A）46875（B） 37500（C） 45000（D）4090958 在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为 5 万元，则房屋的现值为( )万元。（A）220（B） 215（C） 210（D）20559 在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值 250 万元，写字楼年总纯收益为 50

34、 万元，则土地的纯收益为( )万元。（A）50（B） 51（C） 48（D）5260 如果其他条件不变，假定土地的纯收益为 50 万元，则土地总价格为( )万元。（A）648（B） 658（C） 678（D）698四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。61 S 市有一面积为 4000m2 的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在 2007年 1 月 1 日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格

35、。 (1)证载土地使用期至 2070 年 1 月 1 日，但限定商业用途最高土地使用年限为 40 年。 (2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为 1:9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通” (即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。 (3)该市基准地价 2005 年公布，基准日设定为 2005 年 1 月 1 日，土地开发程度设定为红线外“五通”( 即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为 40 年、70 年、50 年。该宗地属商业四级、住宅四级用

36、地，其对应的基准地价为商业 800 元/m 2，住宅 450 元/m2。 (4)其他相关资料如下。 该市同类用地价格在 2005 年 1 月至 5 月没有变化，2005 年 6 月至 2006 年 12 月每月递增 0.5%。 商业用地、居住用地的还原利率均为 6%。 根据容积率修正系数表，该市同类型土地在乎均容积率为 2.5 时，对应的地价水平指数为 100，容积率每增高或降低 0.1，则地价向上或向下修正 1%。 根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%。 基准地价系数修正公式为：宗地地价 =基准地价(1+影响因素修正系数)年期修正系数期日修正系数 容积率修

37、正系数+土地开发程度修正额。62 某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为 100 亩，红线内外均已达到“五通一平” 开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了 4 个交易实例(宗地 A、B、C 、 D)，整理后见下表。 此外，估价师还获取了以下资料和信息。 (1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从 2003 年 5 月至 2006 年 12 月，工业用地价格指数每月平均上涨 0.5个百分点。 (2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低 3%和5%。 (3)以待估宗地距区域中心距离为基准，

38、其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)2% 。 (4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少) 1km，价格对比指数减少(或增加)1%。 (5)以宗地外达到“ 五通”的开发费用为基准，每增加( 或减少)“ 一通”，价格对比指数增加 (或减少)2% 。 (6) 假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高 5 个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1% 。 (7) 假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度

39、每上升(或下降) 一个等级，价格对比指数上升(或下降) 2%。 (8) 宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略。 (9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。 (10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0.1，其价格对比指数增加(或减少)0.5%。 (11) 该地区周边近 3 年农作物的年平均亩产值为2000 元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。(12)征地过程中发生的相关税

40、费包括：征地管理费，按照征地费总额的 4%征收；耕地占用税，按 5 元/m 2 征收；征地开垦费，按 10 元/m 2 计收。 (13)该区域土地开发程度达到“ 五通一平” 时，其开发费用平均为 150 元/m 2；假定土地开发周期为 2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为 15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为 30%，年贷款利息率为 6.57%，土地还原利率为 6%。 请根据上述资料和素材完成如下任务。 1假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为 100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表” 。 2根据上述资料，以及完

41、成的“因素条件价格对比指数表” 中的有关信息选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取 0.5)。2007 年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 B3 【正确答案】 C4 【正确答案】 D5 【正确答案】 C6 【正确答案】 A7 【正确答案】 D8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 A11 【正确答案】 B12

42、【正确答案】 B13 【正确答案】 A14 【正确答案】 B15 【正确答案】 B16 【正确答案】 A17 【正确答案】 C18 【正确答案】 D19 【正确答案】 A20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 C24 【正确答案】 D25 【正确答案】 C26 【正确答案】 A27 【正确答案】 C28 【正确答案】 B29 【正确答案】 D30 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 B,D,E32 【正确答案】 A,B,C,D33 【

43、正确答案】 A,C,E34 【正确答案】 A,B,C,D35 【正确答案】 A,B,C,D36 【正确答案】 A,B,C37 【正确答案】 B,C,D,E38 【正确答案】 A,C,E39 【正确答案】 A,B,D40 【正确答案】 B,C41 【正确答案】 A,C,D,E42 【正确答案】 A,B,E43 【正确答案】 A,B,C,D,E44 【正确答案】 A,C45 【正确答案】 A,B,D46 【正确答案】 B,D,E47 【正确答案】 B,C,E48 【正确答案】 B,C49 【正确答案】 A,B,E50 【正确答案】 A,B,E三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、

44、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,C,D52 【正确答案】 B,D53 【正确答案】 D54 【正确答案】 C55 【正确答案】 D56 【正确答案】 B57 【正确答案】 D58 【正确答案】 D59 【正确答案】 C60 【正确答案】 C四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。61 【正确答案】 方法选择 根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因

45、素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。 2解题思路 先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。 3适用公式 待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价(1+影响因素修正幅度) 年期修正系数 期日修正系数容积率修正系数+土地开发程度修正额 4计算步骤 1)选择计算方法 根据题目所提供的资料，可采用基准地价系数修正法评估。 2)计算商业部分地价 (1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。 处于四级商业地价区，基准地价为 800 元/m 2。 (2)确定影响因素修正系数。 影响因素修正系数=1+(-2%)=0.98 (3)确定年期修正系数。 年

46、期修正系数=1-1/(1+6%) 331-1/(1+6%)40=0.9458 (4)确定期日修正系数。 期日修正系数=(1+0.5%)19=1.0994 (5)确定容积率修正系数。 容积率修正系数 =(1+1%)8=1.0829 (6)确定开发程度修正额。 该宗地开发程度为宗地红线外“五通” 和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为 0。 (7)计算商业部分地价。 商业部分单位地价=基准地价(1+影响因素修正幅度)年期修正系数期日修正系数容积率修正系数=8000.980.94581.09941.0829=882.79(元/m 2) 商业部分总地价=单位地价总面积 商业部分所

47、占比例 =882.79400010%=353116(元) 3)计算住宅部分地价 (1)确定其所在土地级别及基准地价标准。 处于四级住宅地价区，住宅基准地价为 450 元/m 2。 (2) 确定影响因素修正系数。 影响因素修正系数=1+3%=1.03 (3) 确定年期修正系数。 年期修正系数=1-1/(1+6%) 631-1/(1+6%)770=0.9913 (4)确定期日修正系数。 期日修正系数=(1+0.5%) 19=1.0994 (5)确定容积率修正系数。=1.0994 (5)确定容积率修正系数。 容积率修正系数=(1+1%) 8=1.0994 (5)确定容积率修正系数。=1.0829 (

48、6)确定开发程度修正额。 该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为 0。 (7)计算住宅部分地价。 住宅部分单位地价=基准地价(1+ 影响因素修正幅度) 年期修正系数期日修正系数容积率修正系数=4501.030.99131.09941.0829=547.01(元/m 2) 住宅部分总地价=单位地价 总面积 住宅部分所占比例 =547.01400090%=1969236(元) 4)计算宗地总价 宗地总价=商业用地总价+ 住宅用地总价=353116+1969236=2322352(元)=232( 万元) 宗地单价=用地总价用地面积=232235

49、24000=581(元/m 2)62 【正确答案】 方法选择 市场比较法和成本逼近法。 2解题思路 “因素条件价格对比指数表” 部分，根据条件比较确定指数；地价计算部分先分别用市场比较法和成本逼近法求出单位地价，然后综合计算确定单位地价。 3计算过程 1)编制“因素条件价格对比指数表” 中有关信息，如下表所示。 2)市场比较法 由于 D 宗地交易期日与待估宗地的估价期日相差超过三年，排除。 待估宗地单价=(467.02+459.38+481.26)/3=469.22(元/m 2) 或：待估宗地单价=(478.69+459.38+481.26)/3=473.11(元/m 2) 3)成本逼近法 (1)取得费。 土地