[工程类试卷]房地产市场及其运行规律练习试卷4及答案与解析.doc

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1、房地产市场及其运行规律练习试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 导致拥有房地产资产的需求突然增加的最重要的决定性因素是( )。（A）政府决策的重大变化（B）某段时间内个人品味的变化（C）标志房地产资产获取收益能力的租金水平（D）市场供需关系的突然性变化2 从一个较长的历史时期来看,社会经济的发展体现为周期性的运动。相应地,房地产业的发展也存在周期循环特性。影响房地产周期循环的主要原因不包括( )。（A）影响供需的主要因素,其中以金融相关因素的变动最为关键（B）市场信息的不充分,从供需两方面调整不均衡的时间落差(简称时差)（C）生产者与消费者的心理因素,

2、如追涨不追跌,一窝蜂的投机或非理性预期（D）政策影响,如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等3 根据传统房地产周期理论,房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中,均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。其具体阶段不包括( ) 。（A）无法确认对新入住空间的需求,便促使新建筑产生（B）受到新建筑的刺激而导致经济扩张（C）经济的持续扩张进一步刺激新建筑,新建筑超过空间需求,导致超额建筑（D）调整,因需求减少而导致新建筑剧裂减缓4 下列有关传统房地产周期理论的主要内容和具体阶段的相关内容阐述有误的一项是( )。（A）在市场供求平稳的前提下,房地产市场会正常运

3、作 ,且这种平衡性会持续一定的时期（B）在此时期内,投入房地产市场的资金的利润预期保持不变,投资者具有自我调节投资量的能力（C）经过复苏阶段,回复到空间市场供需均衡状况,经济的下跌导致对新建筑需求的降低（D）房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性 ,且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微5 从供需相互作用的特性出发,房地产市场自然周期可分为四个阶段。关于这四个阶段的说法,下列选项中不正确的是( )。（A）自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩,所以谷底的空置率达到了峰值（B）在自然周期的第二阶段(增长超过了平衡点),

4、需求以一定的速度下降,形成了房屋空置率的增大（C）自然周期的第三阶段始于供求转折点,此时由于房地产空置率低于合理空置率,所以看起来市场情况还不错（D）自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下 ,此时供给高增长,需求低增长或出现负增长6 下列有关房地产市场自然周期的四个阶段出现的现象表述不正确的一项是( )。（A）自然周期的第一个阶段,随着存量房地产被市场吸纳 ,空置率逐渐上升,房地产租值从稳定状态过渡到负增长状态（B）自然周期的第二阶段,需求的增长和供给的增长将会以一个大致相同的速率保持相当长的一段时间,令总体市场缓慢攀升。当到达该周期的峰值点,即供求增长曲线上的“转折点 ”时,需求增长

5、的速度开始低于供给增长速度（C）自然周期的第三阶段,供给增长速度高于需求增长速度,空置率回升并逐渐接近合理空置率水平（D）自然周期的第四阶段,如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话 ,就可能很快失去市场份额,租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平7 随着自然周期的运动,投资于房地产市场上的资金流也呈现出周期性变动,形成投资周期。下列有关说法有误的一项是( )。（A）当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候 ,很少有资本向存量房地产投资。更没有资本投入新项目的开发建设（B）承受不住财务压力的业主或开发商会忍痛割售,大量不能归还抵押贷款的物业会被迫转让给其他有能力和资本的开

6、发商（C）在自然周期的第二阶段的后半段,由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目的开发,资本流量显著增加（D）由于资本不断流向存量房地产和新项目的开发 ,所以此时房地产市场的流动性很高,当投资者最终认识到市场转向下滑时,就会降低对新项目投资的回报预期,同时也降低购买存量房地产时的出价8 下列有关房地产市场的自然周期和投资周期两者之间的关系描述不正确的一项是( )。（A）房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的 ,投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化,在其他阶段则超前于市场自然周期的变化（B）当资本市场投资可以获得满意的投资回报时,投资者拟投入房地产市场的资本就需

7、要高于一般水平的投资回报（C）资本流向房地产市场的时机滞后于房地产市场自然周期的变化,导致房地产市场价格上升,经过一段时间后,房地产市场上的空置率也开始上升（D）如果可供选择的资本市场投资的收益率长期偏低 ,有最低投资收益目标的投资者就会在并非合适的市场自然周期点上,不断地将资金投入房地产市场中的存量房地产和新开发建设项目,以寻找较高的投资收益。这样会使初期房地产市场价格上升,经过一段时间后,房地产市场上的空置率也开始上升9 房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。影响房地产市场发展的社会经济因素中不含( ) 。（A）个人因素,包括大型投资企业的领导人、世界财富巨头、具有重大影响力的经

8、济人士等（B）社会因素,包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素（C）经济因素,包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等（D）政策因素,包括房地产供给政策、住房分配和消费者政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策10 随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展,房地产业的发展与社会经济发展息息相关,其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是( )。（A）金融业的发展（B）信息、通讯技术水平的提高（C）生产方式和工作方式的转变（D）经济巨头市场投资的变动二、多项选择题每题的备选

9、答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 房地产市场的参与者主要是由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。其中专业顾问包括( )。建筑师;工程师;规划师;会计师;经济师; 造价工程师; 估价师;律师;物业代理 ;风险评估师（A）（B） （C） （D）12 由于房地产开发投资及交易管理过程相当复杂,因而市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问来提供咨询顾问服务。下列有关各专业顾问的作用说明正确的是( ) 。（A）一般情况下,建筑师还要组织定期技术工作会议 ,签发与合同有关的各

10、项任务,提供施工所需图纸资料,协助解决施工中的技术问题等（B）在房地产开发过程中,经济师或造价工程师的主要责任是:在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算（C）估价师在就某一宗房地产进行估价时要能够准确的把握该宗房地产的状况,掌握充分的市场信息,全面分析影响房地产价格的各种因素（D）物业代理或经纪人通常协助买卖双方办理租售手续 ,同时还协助开发商制定与实施租售策略,确定租售对象与方法,预测租售价格13 在房地产市场中,政府及政府机构与房地产的联系描述正确的选项是( )。（A）政府及政府机构

11、在参与房地产市场运行的过程中 ,既有制定规则的权力,又有监督、管理的职能,在有些方面还会提供有关服务（B）开发商从购买土地使用权开始,就与政府无任何联系,政府参与房地产市场,不会对房地产市场其他参与者的行为发生影响（C）房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感,建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“ 经济调节器 ”,与房地产有关的收入又是中央和地方政府财政收入的一个重要来源,而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向（D）房地产开发投资者必须认真考虑政府的政策和对开发的态度 ,以评估其对自己所投资或开发项目的影响14 房地产商往往需要将其建设过程的工程施工工作发包给建筑承包

12、商。有关承包商的作用和相关认识不正确的选项为( )。（A）承包商能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险 ,如购买土地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等（B）承包商仅仅作为建造商时,其利润与建造成本及时间有关,承担的风险较大。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时,就要求有一个更高的收益水平（C）承包商往往能够承受较低的利润水平,因为承包商为了维持其相对庞大的施工队伍,当建筑市场中的需求减少时,也可能通过自己投资来开发一些项目（D）对于绝大多数承包商来说,其主要专长是开发过程中的建筑施工阶段。开发商在选择承包商时,主要是看其资金实力,其次审核其具体施工方

13、案、工期、质量目标和报价15 下列对市场的认识正确的选项是( )。（A）人们根据其各自的特长进行专业化生产,再将生产产品进行交换 ,达到各自利益。广义地说,任何使买卖双方接触的安排都可以叫做市场（B）市场包括市场的主体与客体,市场主体通常指参与市场交易的买家和卖家,市场客体通常指买卖双方交易的对象（C）在市场经济条件下,交易的基础是市场供求相互作用下形成的个人爱好（D）由于市场功能的核心是交易的商品,故我们可以把市场定义为 “能令买卖双方走到一起,并就商品的交易达成一致意见的任何安排”16 下列有关房地产市场的含义及相关方面理解,正确的选项是( )。（A）房地产即土地和地上建筑物是一种特殊的商

14、品 ,巨大的投资利润是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大区别（B）虽然土地和地上建筑不能移动,但它可以被某个人或机构拥有,并且给拥有者或机构带来利润,因此就产生了房地产交易行为（C）房地产市场有时是正式的,有时是非正式的。事实上,要想准确把握买卖双方是通过什么市场途径获得信息并达成交易是很困难的（D）由于房地产市场的地区性和随时间变化的特点 ,我们所说的房地产市场通常还要有地域和时间范围,从这种意义上来说,房地产市场可被认为是房地产买卖双方在某个特定的地理区域内于某一特定时间段内达成所有交易的总和17 在房地产市场的参与过程中,土地所有者或当前的使用者的作用及相关知识的理解正确的选项是(

15、 ) 。（A）不管是主动的还是被动的,土地所有者或当前使用者的作用非常重要（B）为了出售或提高其土地的使用价值,土地所有者或当前的使用者可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望（C）在我国,政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场,当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至关重要的影响（D）我国城市土地的所有权归当前拥有者所有,其使用权可以有偿、有限期的出让 ,土地所有权和使用权可以分离三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。( )（A）正确（B）错误19

16、一般商品市场上的买家和卖家都很了解市场价格变动的最新情况,买卖双方都会为了自己的投资利益而抬高商品价格。( )（A）正确（B）错误20 房地产市场运行周期与宏观经济运行周期的不一致性,会使开发商在预先生产以满足未来可能市场需求的过程中,很容易产生误差。( )（A）正确（B）错误21 在任何市场上,某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。但市场不仅需要预示市场的变化及其趋势,还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之,价格机制是通过市场发挥作用的。( )（A）正确（B）错误22 在我国,城市土地属于当前拥有者所有,当前拥有者可自行通过一定的科学的土地供应计划来满足生产和生活的需要,保证房地产

17、市场的投资利润。( )（A）正确（B）错误23 房地产开发是房地产供给增量的主要来源,新增房地产供给取决于购买者对其使用功能和价格水平的满意程度。( )（A）正确（B）错误24 一个家庭的支出要在许多种消费品中进行分配,住宅只是其中的一种,家庭对住宅的需求数量取决于其收入水平、住房支出的数量,以及这一数量与其他消费品的成本之相对比较。对于企业或家庭来说,使用物业的成本即获取房屋使用权益的年支出就是租金。( )（A）正确（B）错误25 如果房地产的风险特性预计变坏,相对于其他投资来说,房地产投资当前的收益率就可能变得足以补偿房地产投资所承担的一切风险和政策影响。( )（A）正确（B）错误26 短

18、期信贷资金率高、开发项目融资难度加大都会导致提供新建物业的成本下降,此时如果房地产价格不变,房地产新开发的量就会增大。( )（A）正确（B）错误27 从一个较长的历史时期来看,社会经济的发展体现为不规则周期的运动。相应地,房地产业的发展也不存在什么周期循环特性。( )（A）正确（B）错误房地产市场及其运行规律练习试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场及其运行规律2 【正确答案】 D【试题解析】 例子属于制度因素,另还包括政策影响、生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。【知识模块】 房地产市场及其运行规律3 【正

19、确答案】 A【试题解析】 应改为确认对新入住空间的需求,促使新建筑产生。另外还包括:复苏,需求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新入住空间的需求,促使新建筑产生。【知识模块】 房地产市场及其运行规律4 【正确答案】 C【试题解析】 经济持续扩张导致对新建筑需求的增加。【知识模块】 房地产市场及其运行规律5 【正确答案】 B【试题解析】 需求继续以一定的速度增长,形成了对额外房屋空间的需求。【知识模块】 房地产市场及其运行规律6 【正确答案】 A【试题解析】 空置率逐渐下降,房地产租值从稳定状态过渡到增长状态。【知识模块】 房地产

20、市场及其运行规律7 【正确答案】 B【试题解析】 大量不能归还抵押贷款的物业会被抵押权人收回拍卖。【知识模块】 房地产市场及其运行规律8 【正确答案】 C【试题解析】 导致房地产市场价格下降,经过一段时间后,房地产市场上的空置率也开始下降。【知识模块】 房地产市场及其运行规律9 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律10 【正确答案】 D【试题解析】 另外还包括人文环境的变化、自然环境的变化和政治制度的变迁三项。【知识模块】 房地产市场及其运行规律二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选

21、项得 0.5 分。11 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产市场及其运行规律12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产市场及其运行规律13 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 B 项应为开发商不断地和政府的有关部门打交道,取得相关证明,政府参与房地产市场,对其他参与者的行为发生着影响。【知识模块】 房地产市场及其运行规律14 【正确答案】 B,D【试题解析】 B 项中承包商承担的风险相对较少,D 项选择承包商不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平,还要审核其具体施工方案、工期、质量目标和报价。【知识模块】 房地产市场及其运行规律15 【正确答案】 A,B【试题解析】

22、C 项交易的基础是市场供求相互作用下形成的市场价格 ,D 项市场功能的核心是形成交易价格,把市场定义为“能令买卖双方走到一起,并就某种商品的交易达成彼此都能接受的价格的任何安排”。【知识模块】 房地产市场及其运行规律16 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 A 项房地产与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大区别是不可移动性。【知识模块】 房地产市场及其运行规律17 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 项中我国城市土地的所有权归国家所有。【知识模块】 房地产市场及其运行规律三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识

23、模块】 房地产市场及其运行规律19 【正确答案】 B【试题解析】 买卖双方会去寻找有利于自己的价格,这就是使得市场能快速而容易地消除同一种商品的价格差异。【知识模块】 房地产市场及其运行规律20 【正确答案】 B【试题解析】 此为不充分特性的情况。【知识模块】 房地产市场及其运行规律21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律22 【正确答案】 B【试题解析】 城市土地属于国家所有,这就为政府通过制定科学的土地供应计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要,调节房地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。【知识模块】 房地产市场及其运行规律23 【正确答案】 B【试题解析】 取决这些房地产资产的价格和其开发成本。【知识模块】 房地产市场及其运行规律24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律25 【正确答案】 B【试题解析】 收益率不足以补偿房地产投资所承担的风险。【知识模块】 房地产市场及其运行规律26 【正确答案】 B【试题解析】 会导致提供新建物业的成本加大,此时如果房地产价格不变,房地产新开发的量就会减少。【知识模块】 房地产市场及其运行规律27 【正确答案】 B【试题解析】 经济社会的发展体现为周期性的运动,房地产业的发展也存在周期循环特性。【知识模块】 房地产市场及其运行规律