JGJ T 30-2003（条文说明） 房地产业基本术语标准.pdf

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1、中华人民共和国行业标准房地产业基本术语标准JGJ/T 30一-2003条文说明前房地产业基本术语标准JGJ IT 30-2003，经建设部2003年3月17日以公告第127号批准、发布。本标准的主编单位是北京市国土资源和房屋管理局。为了便于广大设计、施工、科研、学校等单位的有关人员使用本标准时能正确理解和执行条文规定，本标准编制组按章、节、条顺序编制了本标准的条文说明，供使用者参考。在使用中如发现本条文说明有不妥指出，请将意见函寄北京市东城区南河沿大街南湾子胡同1号(邮政编码100006)。28 目次1257-124778014 3333444444555 缮修修扫毒维构萨卡语缮备结叫般用革术

2、修设木缸一属利发改易般屋屋建H业权地开度交理一房房古寻产产土产制产管!ll飞则地地市地房地业UUL川UUAl总房房城房住房物fitt录L11i队78附29 1总则房地产业涉及工程、经济，是门近几年发展起来的新兴行业。虽然国家先后颁布了中华人民共和国土地管理法上中华人民共和国城市房地产管理法。但是，由于房地产行业涉及面广，借用传统工程建设、规划设计、经济管理等行业的术语多，一些外来语和房地产行业发展中已经具有特定含义的术语繁复，亟待科学合理的统一和订正，使之规范化，以利于本行业的发展和学术交流。本标准的术语及其涵义主要来掘于以下几个方面:1.工程建设、经济管理、计量等有关的标准、规范、规程;2.

3、国家颁布的有关土地、建筑、经济的法律、法规、条例和行政规章;3. 国内外有关房地产业的论文和专著;4.有关辞典、百科全书、外文资料等。31 2 房地产业一般术语本章给出的综合性术语广泛应用于房地产行业的各个领域，共有14个。2.0.1-2.0.6 通常情况下，房地产也称不动产。本条应注意的是物质实体和依托于物质实体上的权益概念贯穿于房地产行业的所有领域。2.0.7 我国现代房地产业形成于1992年土地有偿使用，此前，实行的是计划经济条件下的基本建设制度。2.0.8 亦称房地产产权。完整的房地产权利系统的基础是房地产产权，或简称产权。房地产所有权是产权中主要部分的集合。通常应具有占有、使用、收益

4、、处分等主要权利，但在一些特定的情况下，可能在一定时间内不具有某些抵押、租赁等项权利，或者由他人取得地役权。2.0.9 房地产使用权是房地产权利中一项最主要的权利。房地产使用权分为房屋使用权和土地使用权两部分。土地使用权是指依照法律规定对土地加以利用的权利。房屋使用权是指房屋使用权人对房产依法占有、使用的权利。民用房产通常分为住宅和非住宅两大类。2.0.10 从广义上来说，物业与房地产是同一个概念，但从物业管理的角度来说，物业则特指正在使用中的或可以投入使用的各类建筑物及其附属的设备、配套设施和相关场地单元性地产。实践中，物业与房地产两个术语在使用上是有所差别的，物业一般用于指某项具体的房产、

5、地产或房地产;房地产则一般用于指一个国家、地区或城市所有的房产与地产，但也不排斥用于指某项具体的房地产。可以说，物业通常用于个体，房地产通常用于整体。32 2.0.11 业主或经约定的使用人(统称业主)是这个区域内物业管理的重要责任主体。物业管理包括住宅小区的物业管理、非居住区的物业管理。物业管理通常由房屋产权人(业主)和使用人通过合同或契约方式，委托专业机构或公司依照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益对物业本身进行管理，同时包括对业主和使用人的服务。2.0.12 物业管理要严格遵从国家有关法规和技术标准，符合房屋产权人(业主)和使用人(一般是房屋租赁人

6、)整体的利益，且不能违背社会公众利益。2.0.13 开发建设是-项综合性社会经济活动。房地产开发跨越生产和流通两个领域，其活动内容包括:从规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建设、工程验收、经营销售、交付使用直至售后管理和维修服务等。2.0.14 广义的房地产市场指全社会房地产商品交换关系的总和，但狭义的房地产市场也可以指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所，或称为房地产有形市场。2.0.15 房地产交易应当执行权利主体一致的原则，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权不可分割的归属同一主体。除了土地出让和以出让方式取得的土地使用权可以单独设定抵押外，应房地一同交易。2.0.16

7、设立房地产中介服务机构应具备下列条件:()有自己的名称、组织机构;(二)有固定的服务场所;(三)有规定数量的财产和经费;(四)从事房地产中介服务的专业人员。开展房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。另外，跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应到该业务发生地省、自治区人民政府建设行政主管部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部33 门备案。2.0.17 房地产投资需求量大，建设周期长，资金周转慢，需要银行发挥信用中介融通资金的作

8、用。金融存货服务为房地产业筹集和融通资金;信托服务业务提供代理服务，包括代理房地产管理、房地产买卖、发行住房债券、住宅保险等;咨询服务是向客户传递知识、提供信息、介绍情况、宣传政策等。2.0.18 住房制度改革的四项基本原则:1.坚持租、售、建并举的原则，提高公有住房租金是住房制度改革的中心环节;2. 坚持政府、单位、个人三方共同负担的原则;3.坚持统一政策下的因地制宜、分散决策原则;4.坚持机制转换原则。34 3房地产权属3.0.2 也称业主，或物业所有权人。3.0.3 房地产产权管理的主要形式是权属登记。3.0.4 房地产产籍通常情况下专指对房产登记过程中产生登记资料，对于土地权利资料经过

9、整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等称为地籍。3.0.5-3.0.11 我国对房地产的用途执行管制，不得逾越政府部门对土地、建筑使用的规划限定。如果变更，必须经过有关的法律程序，并经过房地产管理部门的登记备案。3.0.14-3.0.16 我国对房地产的权属登记通常实行房屋、土地分开登记，但也可以实行房地合一的总登记。3.0.17 地籍最初是为征税而建立的一种田赋清册。现代地籍不仅是课税对象的登记清册，而且包括了土地产权登记、土地分类面积统计和土地定级、地价评估等内容的登记簿册。随着科技的发展和社会的进步，地籍除采用簿册登记或注册外，还编绘地籍图，采用图册并用的手段，现代地籍又从图册逐步向运

10、用电子计算机建立数据库的方向发展。地籍是土地的户籍，它具有空间性、法律性、精确性和连续性等特点。3.0.19 地籍测量图又称户地图。3.0.21 房地产图是一种反映房屋、土地现状的专业图。3.0.25 国家建设部规定我国目前房屋产别统一划分为公产、代管产、托管产、拨用产、全民单位自管公产、集体单位自管公产、私产、中外合资产、外产、军产、其他产十一类。3.0.27 也称公房。国家机关、社会团体、企事业单位及军队管理的国有房屋属于国家财产，由国家授权的单位依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。集体所有的房屋，由集体组织35 依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。公有房屋产权人同时享有相应的

11、土地使用权。由政府房地产行政主管部门所属的房管单位直接管理的公房，称直管公房。3.0.30 在实践中房地产共有权有按份共有和共阿共有之分，前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上产权人对于全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。当一幢建筑物由多个房屋所有权人共同拥有时，除专有所有权外的部分，为全体所有权人共同使用，共同所有，共同承担相应的权利义务，不分份额。36 4 城市土地利用4.0.1 根据中华人民共和国宪法和土地管理法的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。同时，按照中华人民共和国城

12、镇国有土地出让和转让暂行条例国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度。土地的所有权和使用权分析见表1。表1土地的所有权和使用权土地区域所有权使用权农村和城市郊区(除法律规定国有之外)农民集体所有权土地承包经营权土地划拨使用权城市市区国家所有权土地有偿使用权4.0.2 国有土地包括:城市市区的土地;农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购和收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外);矿藏、水流和国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。国有土地可以依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位或者个人使用，使用国有土地的单位或个人有

13、保护、管理和合理利用土地的义务。4.0.3 集体土地与国有土地对应。主要包括:农村和城镇郊区除法律规定属于国有土地以外的土地;由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等土地;农民的宅基地、自留地、自留山和坟地等土地。4.0.4 建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交37 通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。4.0.5 土地权利包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各项权利，如土地使用权、土地租赁权、土地占有权、土地经营权、土地抵押权等。土地所有权和土地使用权可以是统一的，也可以是分离的。土地使用权受法律保护，DB11厅118-2000中写明。8.3.11 二次供水

14、设备中的水泵与电控设施磨损严重或性能全面下降应进行大修。二次供水设施大修宜定为5-6年一次。8.3.12 二次供水设施中的设备使用一定年限后因老化、工作状态不正常或经维修已无法满足卫生要求时应进行更换。8.3.13 二次供水系统的改造应选用新技术、新产品。8.4 古建木结构修缮8.4.2 梓卵因其形状不同可以有矩形棒、燕尾棒、三角棒等。51 8.4.3 桦头折断。古建筑的木构件大都是采用棒卵结合的方式。一般棒头的断面尺寸要比构件断面的尺寸小得多，当建筑物因基础下沉或其他原因引起构件错位变形时，棒头部位的剪力增大，会发生折断的现象。8.4.4 构件拔棒。古建筑木构件的棒卵结合部位，在天长日久后因

15、木构件变形、木材收缩、基础下沉等原因，引起木构件之间的错动而出现棒卵松动、离析拔出的现象。修缮时称此类现象为构件拔棒。8.4.5 木归安。是将古建筑大木构架中部分拔梅错动的构件重新归位安装(有时还用铁件加固)的修缮方法。8.4.6 木拆安。是将古建筑的大木构架部分拆卸落地，对其中损坏的构件加以整修或更换，按原来的水构架形式重新组装的修缮方法。8.4.7 古建筑的梁都是放在柱(或瓜柱)上，当柱子有错功、歪闪造成梁的横向错动时，称为大梁滚动。8.4.8 瓜柱歪闪。瓜柱是立在梁背上支承上一层梁的短柱。在修缮前的检查中将瓜柱的倾斜、错位现象称为瓜柱歪闪。8.4.9 大木构架的构件拔棒、弯曲、腐朽、劈裂

16、比较严重时，必须将棒卵归位并且更换大部分构件，即采用落架重修的方法予以修缮。如果一时没有条件进行彻底整修、加固，可采取拆卸保存的方法，即将危险部分的全部或局部构件拆卸并加以保存，待条件许可时再进行修复。8.4.10 构件支起抬平称为打华;将倾斜、歪闪、滚动、拔样的构件扶正归位叫拨正。在同一工程中，打牢和拨正两项工序是相联系的，统称为打华拨正。在建筑物歪闪严重，但大木构件本身尚完整不需要更换或只需个别更换时，可采用打华拨正的方法进行修缮。8.4.11 墩接柱根。当柱子根部糟朽严重时，将柱根糟朽的部分截去，接上完好的术料(或砖料、混凝土材料)的修缮方法叫墩接柱根。52 8.4.12 包镶梁头是当梁

17、头因漏雨或其他原因而发生糟朽时古建修缮经常采取的一种方法。采用包镶的方法进行修缮要看梁头的糟朽深度，当糟朽深度过大时不能采用此法进行修缮。在新制大梁时，如木料截面稍小，也可用此法包镶梁头，以取得设计的外观效果。8.4.13 对有严重糟朽，或高位(柱中以上部位)腐朽、折断现象的柱子，而且无法采取墩接的方法进行修缮时，可采用托梁换柱的方法来解决。工人师傅俗称此法为偷梁换柱。53 附录代号(英文缩写)1.房地产估价中的符号由主体符号或主体符号带上、下角标构成。主体符号一般代表物理量或金额，上、下角标代表术语或说明语，用以进一步表示主体符号的涵义。2.主体符号以字母表示;上、下角标采用字母。3.符号下

18、角标可采用多个。房地产估价中代号按下表选用:a annualize 年值ai 第i年房地产纯收益an present value annuity of $ 1 per period 等额系列支付现值系数系数1/ an installment to amortize $ 1 等额系列支付资金回收AIRR adjusted internal rate of return 调整后的内部收益率APR annual percentage rate 年百分率ARM adjustable rate mortgage 可调利率抵押A TCF after tax cash flow 税后现金流ATIRR aft

19、er tax internal rate of return 税后内部收益率B 1 . building ratio 建筑物价值比例(建筑物价值/物业总价值)2.outstanding balance 未偿还余额，未清余额BPI buying power index 购买力指数BTCF before tax cash flow 税前现金流BTIRR before tax internal rate of return 税前内部收益率C mortgage coefficient 抵押系数CAM common area maintenance 公共部位保养54 CBD central busine

20、ss district 中心商业区CCD census county division普查分区CMO collateralized mortgage obligation 联合抵押责任CMSA Consolidated Metropolitan Statistical Area 固定城市统计区域CPI consumer price index 消费者价格指数CRV certificate of reasonable value 合理价格证明CTS Class, Type, Style 级别、种类、型式CWIP construction work in progress 在建工程d 宗地深度dv

21、 临街宽度D 折旧Di 第i年折旧DCF discounted cash flow analysis 折线现金流分析DCR debt coverage ratio (NOI/贷款本息)物业年净经营收入与应付本息总额的比例t.o change in property value 物业价值变化j change in income 物业收益变化EGI eHective gross income 有效毛收入EGIM effective gross income multiplier 有效毛收入乘数EIS environmental impact study 环境影响分析fi 第1个权重FMRR fin

22、ancial management rate of return 财务管理回报率FVIF future value interest factor终值系数FVIFA future value interest factor-annuity 等额系列支付终值系数GBA gross building area 总建筑面积G F A gross floor area 总建筑面积55 GIM gross income multiplier 毛收人乘数(物业销售价格/有效毛收入)GLA gross leasable area 总可出租面积(不含公用面积但包括基础面积)GPM graduated paym

23、ent mortgage 渐进式还款抵押GRM gross rent multiplier 毛租金乘数HBU highest and best use 最高最佳使用HV AC heating, ventilating and air-conditioning 供热通风空调系统值)I nominal rate of interest 名义利率IRR internal rate of return 内部收益率L land to value ratio 土地价值比率M loan to value ratio 贷款价值比率(贷款余额/物业价NIM net income multiplier 净收入乘数

24、NIR net income ratio 净收益系数NOI net operating income 净经营收益NPV net present value 净现值OER operating expense ratio 经营成本系数P percentage of loan paid off 已归还贷款比例PG 1 potential gross income 潜在毛收益PGIM potential gross income multiplier 潜在毛收益乘数PI profitability index 净现值率(NPVof future income/ PVI) P & 1 principal

25、 and interest payment 贷款本息偿还PITI principal , interest , taxes and insurance 本金、利息、税金和保险金PMI private mortgage insurance 私人抵押保险PMT mortgage payment 抵押贷款还本付息PTCF pre-tax cash flow 税前现金流56 PV present value 现值PVIF pr臼entvalue interest factor 现值系数PVIF A present value interest factor-annuity 等额系列支付现值系数r 1.

26、 In appraisal , basic capitalization rate 在评估中，基本资本化率数2. In statistics, coefficient of correlation 在统计中，相关系ri 第i年房地产还原利率RB building capitalization rate 建筑物资本化率RE equity capitalization rate 股权资本化率R L land capitalization rat巳土地资本化率RM mortgage capitalization rate 抵押资本化率Ro overall capitalization rate 综合

27、资本化率ROE return on equ町股权回报S 纯收益逐年递增比例Sn future value annu町of$ 1 per period 等额系列支付终值系数1/ Sn sinking fund factor储存基金系数Sn future value of $ 1 一次支付终值系数l/Sn present value of $ 1 一次支付现值系数SIC standard industrial classification 标准产业分类u 深度百分率Vproperty value 物业价值Vi 第i个价格V B building value 建筑物价值V E equity value 股权价值V L land value 土地价值V M mortgage value 抵押价值V R reversionary value保护价值57 Y yield rate 收益率Y E equity yield rate 股权收益率Y B mortgage yield rate抵押收益率YO overall yield rate综合收益率Yt after-tax吨uityyield rate税后股权收益率58 统-书号:151128975 定价:8.00元