JCJ T 30-2003 房地产业基本术语标准.pdf

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1、中华人 民共和国行 业标准 房地产业基本术语标准 中华 人民 共和 国建 设部 年 月 日前言 根 据 建设部城标 号文的要求 本标准编 制组在广泛调查 研 究 认真总结实践 经验 参考有关 国际标准和国 外先进标准 并广 泛征求意见 的基础上 制定本标 准 本标 准的主要技 术内容是 总则 房地产 业一般术语 房地 产权属 城市土地 利用 房 地产开发 住房制度改 革 房地 产交易 物 业管理等 本标 准由建设部 负责管理 由主编单 位负责具体 技术内容的 解释 本标 准主编单位 北京市 国土资源和 房屋管理局 本标 准参编单位 北京市 房地产科学 技术研究所 本标 准主要起草 人员 杨燕

2、敏 杨 于北 李 自 强总则 为使我国 房地产行业 术语规范化 利于 国 内外交 流 促进房地产事业的发展 制 定本标准 本标准适 用于房地产 行业及其相 关领域 本标准 依据 中 华 人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理 法 编制 房地产业 基本术语除 应符合本标 准外 尚应 符合 国 家现 行的有关强制性标准的 规定 房地产业一般术语 房地产 可开 发的土地及 其地上定着物 建筑 物 包 括物质实体 和依托于物 质实体上的权 益 不动产 依 自 然性质或法 律规定不可 移 动的土地 土地定着物 与土地尚未 脱 离的 土地 生 成物 因自然或 者人力添附 于土地并且不 能分离的

3、其 他物 包 括 物 质 实体和 依 托于物 质实体 上的 权益 土地 地球 表层的陆地 部分及其以上 以下 一定幅度空 间范围内的 全 部 环 境 要 素 以及人 类社 会生产生 活活动作用 于空间的某些 结果所组成 的自然 经 济综合体 房屋 供人 们生产 居住或者作 其他用途的 建筑物的总 称 地产 土 地 和固着其上 不可 分 割 的 部 分 所 共 同 形 成 的 物 质 实 体 以 及 依 托 于 物 质 实 体 上 的 权 益 房产 个 人 或者团体保 有所有权的 房 屋连同保有使用权的 地基以及依托于房屋 地基物质实 体上的权 益 房地产业 从事 房地产投资 开发 经营 管理和

4、 服务的产业 房地产所 有权 房地 产权属所有 人依照法律 法规规 定对其所有 的房地产 享 有 占 有 使用 收益 处分的 权利 房地产使 用权 依照 法律法规规 定对土地加以 利用和对房 屋依法占有 使用 收益 和有限处分的 权利 物业特指 正在使用中 和已经可以投 入使用的各 类建筑物及 附属 设 备 配套 设施 相关场 地等 组成的单 宗房地产实 体以及依托于 该实体上的 权益 物业管理 物业 产权人对物 业负责区域内 共同利益进 行维护的行 为 房地产权属 登记 房地 产行政主管 部门代表政府 对房屋所有 权 土 地使用权 以及由 上 述权利 产生的 抵押 权 典权等房屋 他项权力进

5、行 登 记 并依法确认产权归属关 系的行 为 其可用图 档 卡 册 等形式表 现 房地产开发 按照 城市建设总 体规划和社会 经济发展的 要求 在国有土地 上 进 行 基 础 设 施 建 设 房屋 建设 并转让房 地产开发项目 或者销售 出租商 品房的行为 房地产市场 全社 会房地产商 品交换关系的 总和 房地产交易 土地 出让 房地产转让 抵押 租赁 典当等 房地产市场 行为 房地产中介 房地 产咨询 房地产价格 评估 房地产经纪 等活动的总 称 房地产金融 为房 地产开发聚 集 融通 资金 提供资金结 算 信贷 信 托和咨询的 金融服务活动 住房制度改 革 将 计 划经济时期 的住房实物

6、分 配制度逐步改变为货 币分配 直至全部实 现住 房 市场 化 的过程 房地 产权属 房地产产 权 以房 地产为标的 物的产权 房地产权 利人 拥有 土地的使用 权及其上的房 屋所有权的 产权人 房地产产 权管理 房地 产行政管理 部门为保障产 权人合法权 益 对 房地产产权 的 取 得 灭失及 合法变 动行 为的确认 所实施的管 理行为 房地产产 籍 房地 产的产权档 案 图纸 以及账册 表卡等 其他反映产 权现状和历 史情况的资料 房地产权 属登记 土地 使用权登记 发证和房屋权 属登记发证 制度的总称 房地产权 属总登记 县级 以上人民政 府根据需要 在一定 期限内对本 行政区域内 的

7、房 地 产 进 行 一 次 性 的 统 一的 全面的房 屋权属登记 总登记是静 态登记房屋所有 权初始登记 在依 法取得的土 地上 新 建成的房屋 权利人持有 关证明文件 到县 级 以上的 房产管 理部 门申请权 属登记 房地产转 移登记 房地 产因买卖 交换 赠与 继承 划拨 转让 分割 合并 判 决等原 因 致使其 权属发 生转 移的当事 人 应 当申请房地产 权属情况变 化后的转移 登记 房地产变 更登记 房地 产权利人法 定名称改变或 房地产现状 用途 变更时 当 事人申 请 权属情 况变化 后的 登记 房地产他项 权利登记 设定 房地产抵押 权等他项权利 时 权 利人申请的 权利登记

8、 房地产注销 登记 因 房 屋灭失 土地使用 年限届 满 他项权利终止等原因导致房地产 权 利丧 失时 原权利 人申请的 注销登记 房地产相对 灭失 某一 特定的产权 人失去了房地 产产权 但其他人 仍可取得其 产权 房地产绝对 灭失 房地 产作为物质 形态的丧失 土地登记 县 以 上人民政府 依法将土地 的 权 属 面积 用途等情况登记在专门 的 簿册 上 同时向土 地的所有 者 土 地使用者确认 颁发 有关土地权 属证书的一 种法制制度 土地使用权 总登记 在一 定时间内 对一个市 或一个县行 政区域内全 部城镇土地 进行的普遍登 记 土地使用权 初始登记 以出 让或划拨方 式取得土地使

9、用权的权利 人 持 有关文件 向县级 以 上人民 政府土 地管 理部门申 请的土地使 用权属登记 地籍 记载 土地的位置 界址 数量 质量 权属和 用途 地类 等基本状况 的籍册 地籍测量 对 宗 地权属界线 的界址点坐 标 进行精确测定 并把宗地及其附 着物 的 位置 面积 权属 关系和利 用状况等要 素准确地绘制 在图纸上和 记录在专门 的表册中的 测绘工作 地籍测量图 表明 每宗地块的 位置 行 政境界 权属经界 面积 块编号 地点 地类等的平 面图 房地产测绘 通 过 把房地产要 素图示化 绘制符合规范 要求的图 表 准确地反映房地产权属状况和 自然资源 状况 为核实房地产 权属提供依

10、 据的活动 房地产图 将每 幢房屋 每宗地块的 形状 位置以及有 关市政设施 缩绘 成一定比例的 相似图形 房地产分幅 平面图 全面 反映房屋 土地的位 置 形 状和权属等 状况的基本 图 中华人民 共和国工程 建设标准大全房地产丘平 面图 房地 产分幅平面 图的局部图 以门牌 户院 产别及所 占的 土 地 范 围 分丘绘 制 成图 每 丘一张 房屋分层分 户平面图 在房 地产分丘平 面图的基础上 以一 户房屋所有 权为单位 绘制成 的 房屋权 属范围 的细 部图 房屋产别 房屋 财产按其所 有权归属和管 理形式不同 而划分的类 别 房屋产权面 积 房屋 产权人依法 拥有房屋的建 筑面积 公有

11、房屋 所有 权归国家或 者集体所有的 房屋 异产毗邻 不 同 归属的房产 其 结 构 相 连或具有共用 部位 共有或共用设施 设备和附属建筑的房 屋 专有所有权 一幢 建筑物 有多个房屋 产权人共同 拥有时 各房屋产 权人对 建 筑 物 在 构 造 上 能 明 确 区 分的专有 部分所享有 的所有权 房地产共有 权 两个 或两个以上 的权利主体共 有一宗房地 产或一宗房 地产某一部 分的权益 共有面积 为多 个房屋产权 人所共同拥有 的建筑物面 积 不 分份额 房地产抵押 人 在房 地产抵押合 同依法成立时 房地 产权利人以 不转移房地 产 占 有 的 方 式 向相对 人提 供债务履 行担保的

12、债 务人 房地产抵押 权人 在房 地产抵押合 同依法成立时 相对于房地 产权利人的 债权人 城市土地利用 土地公有 制 全民 所有制土地 和集体所有制 土地的总称 国有土地 城市 和非建制镇 工矿区 范围内依法 属于全民所 有的土地 集体土地 与国 有土地对应 指劳动 群众集体所 有的土地 建设用地 建造 建筑物和构 筑物的土地 土地使用 权依照 法律规定 对土地进 行使用 处分和取 得收益的权 利 土地使用 权划拨 依法 在土地使用 者缴纳补偿 安置等 费用后将土 地交付其使 用 或 者 将土地 使用权 无偿 交给土地 使用者使用 的行为 土地使用 权出让 国 家 将国有土地 使用权在一 定

13、 年限内让渡给土地使 用者 由 土地使用者 向国 家 支付 土 地使用权 出让金的行 为 国有土地 使用权转让 国有 土地管理者 将土地使用权 转移给土地 使用者的行 为 国有土地 使用权出租 国有 土地管理者 作为出租人将 土地使用权 随同地上建 筑物和 其 他 附 属 物 租 赁 给 承 租 人 使用 并向承租 人收取租金的 行为 土地使用权 抵押 有 偿 土地使用权 的拥有者因 借 贷或为第三人担保债 务的履行 将土地使 用权 作 为债 权 人对债务 人不转移占 有使用权而供 作债权担保 的一种行为 土地使用权 收回 国家 在特殊情况 下 根据 社会公共利 益的需要 依 法 收 回 用

14、地单位 或 者个人 的土地 使用 权的行为 土地使用权 终止 土地 使用权因土 地灭失而终止 土地使用权 出让金 土 地 使用权受让 方为取得国 家 出让的国有土地一定 年限的使用权 按照国有土地使用 权出让法 律或政策的 规定 在 签订土地使 用权出让合 同后 支付给国家 的土地使用权 价款 基准地价 在 城 镇规划区范 围内 对 不 同级别的土地 或者土地条件相当的 匀质 地 域 按照商业 居 住 工业等用途 分别评估的 并由市 县以 上人民政府 公布的国有 土地使用权的 平均价格 标定地价 城镇 宗地在限定 条件下评估 并由市 县以 上人民政府 公布的宗地 价格 熟地 经过 土地开发 具

15、备基本 建设条件的 土地 生地 完成 土地征用 未经开发 不可 直接作为建 筑用地的农 用地或荒地 等土地 毛地 在城 市旧区范围 内 尚未 经过拆迁安 置补偿等土 地开发过程 不具 备 基本建 设条件 的土 地 宗地 土地 使用权人的 权属界址范围 内的地块 闲置土地 土地 使用者依法 取得土地使用 权后 未经原批准 用地的人民 政 府 同 意 超过 规定的 期限 未动工开 发建设的建 设用地 中华人民 共和国工程 建设标准大全土地四至 宗地 的地块界址 土地使用税 以城 镇土地为课 税对象 向拥有土地 使用权的单 位和个人征 收的一种地方 税 土地使用费 土地 使用者因使 用土地按规定 每

16、年支付给 政府的费用 土地收益金 土地 使用者将属 于他的土地使 用权出租 就其所 获租金收入 按规 定 比例向 国家缴 纳的 价款 土地利用总 体规划 各级 人民政府依 据国民经济和 社会发展规 划 国 土整治和资 源 环 境 保 护 的 要 求 土地供 给能力以 及各项建设 对土地的需求 组织 编制的总体 控制计划书 土地利用年 度计划 各级 人民政府依 据国民经济和 社会发展计 划 国 家产业政策 土地 利 用总体 规划以 及建 设用地和 土地利用的 实际情况 按年度编 制的计划书 用地性质 城市 规划管理部 门根据城市总 体规划的需 要 对 某宗具体用 地所规定的用 途 房地 产开发

17、房地产综 合开发 根据 国家批准的 总体建设规划 对某 个开发区的 房地产开发 全 面 规 划 统一 安排各 种有 关的开发 项目 分期施工 协调进行 建设的活动 城市建设 综合开发 按 照 城市规划要 求 进 行房屋 市政工程和生活服务设施建设 为城市发展提供各类建 筑产品的 活动 房地产投 资 国家 企业 和个人为了某 种目的 直接地或 间接地投入 用于 房 地 产 开 发 经营 管理 和服 务的资金 的行为 房地产开 发项目 房地 产企业开发 经营的对象 征地 依法 将集体所有 土地转为国有 土地的行为 拆迁 为了 城市新建的 需要 将 建设区内原 有建筑物和 其他附着物 拆除 迁移的工

18、作 征地补偿 用地 单位按照被 征土地的原用 途 支 付因征地而 产生的费用 拆迁补偿 建设 用地上有建 筑物 构 筑物需要拆 迁时 建设单位对 原所有 人 或 使 用 人 因 拆 过 造 成 的损失给予 的补偿 拆迁安置 在政 府部门批准 的建设用地上 进行房地产 开发需要办 理的 土 地 征 用 建筑物 拆 除 居民 动迁和劳 动力安置等 项工作 拆迁人 取得 房屋拆迁许 可证的建设单 位和个人 被拆迁人 被拆 除房屋及其 附属物的所有 人或使用人 七通一平 开发 建设场地在 正式开工前 对场地 进行的道路 供水供电 供热 供气 排水及 邮电 通讯通畅 工作及场地 平整工作 空置率 可供

19、出租物业中 尚未找到承租 人的面积与 可供出租总 面积的百分 比 房地产增量 在一 定时期内 新开发建 设的房地产 数量 房地产存量 在一 个特定的时 间点上 全部或分类 物业的保有 量 房地产灭失 量 因拆 除 重 建或灾害等其 他原因而减 少的房地产 数量 在建工程 正在 建设尚未竣 工投入使用的 建设项目 住宅 以个 人或以家庭 为生活单位供 人们长期居 住的房屋 住房制度改革 商品房 由房 地产开发企 业综合开发 以建成 后出售或出 租为目的建 设 的 住 宅 商业 用房以 及其 他建筑物 经济适用 房 国家 为保障中低 收入家庭住房 的需求 在用地及 税费方面予 以 政 策 扶 持

20、由 各级建 设行 政主管部 门组织实施 建设的普通住 宅 廉租屋 政府 单位 在住 房领域实施 社 会保障职能 向具有本市非农业常住户口的最 低 收入 家 庭和其他 需保障的特 殊家庭提供的 租金补贴或 者以低廉租 金配租 的 具 有 社 会 保 障 性 质 的 普 通住宅 住房补贴 国家 行政机关 事业单位 对无住房职 工或住房面 积未达到规 定 标 准 的 职 工 发放的 现金 补贴 中华人民 共和国工程 建设标准大全住房公积 金 根据 国家房改政 策 对 在 职 职工建立的一 项具有一定强制性的住 房 储蓄 制 度 在职工 工作年限 内 由 职工及其所在 单位 按月交存一 定数额的资 金

21、 全 部 归职工 个人所 有 专项用 于住房支 出 成本价 按照 当年建造公 有住宅的平均 成本而测定 出售公有住 房的 价 格 各 地每年 由县级 以上 人 民政府 批准公布 成 本 价 按征地和 拆迁补偿 勘察设计和前期工 程费 建安 工程费 住宅 小区基础 设施建设费 管理费 贷款利息和 税金共 项因素测定 标准价 各市 县依 据本地区中 低收入职工家庭平均经济承受能力而 确定的出售 公有 住 宅售 房 价格 成本租金 按照 经营成本确 定的租金标准 市场租金 以住 房的价值为 基础 由 市场供求关 系决定的租 金标准 住房基金 用于 住房建设 维修 管理以及 资助职工建 立住房公积 金

22、等方面的 专项基金 城市住房基 金 市 县政府 用于解决行政 事业单位职 工及中低收 入居民住房 问题的住房基 金 单位住房基 金 职工 所在工作单 位为解决其住 房问题 转换住房 机制而建立 的专项基金 住房合作社 经市 县 房地产 行政主管部 门 批 准 由城 镇居民职工为解决自身住房问题和 改 善自 身 住房条件 而自愿参加 不以盈 利为目的 具有法 人资格的公 益性经济组 织 个人住房担 保贷款 借款 人或第三人 以所购住房和 其他具有所 有权的财产 作为 抵 押 物 或 质押物 或由 第三 人为其贷 款提供保证 并承担 连带责任的 贷款 借款 人到期不能 偿 还 贷 款 本 息 的

23、贷款 银行 有权依法 处理抵押物 或质物或要求 保证人承担 连带偿还本 息的责任 房地 产交易 土地市场 进行 土地使用权 交易的市场 房屋一级 市场 新开 发的商品房 预 销 售市场 是增 量房屋产权 交易市场 房屋二级 市场 存量 房屋的产权 交易市场 房屋三级 市场 房屋 出租 抵押 典当以及承租 房屋的转租 及使用权转 让等部分产 权交易的市场公开市场 交易 的目的在于 最大限度地追 求经济利益 并掌 握必要的市 场 信 息 有较充 裕的时 间进 行交易 交易对 象具有必要的 专业知识 交易条 件公开并不 具有排它性 的交易市场 房地产转 让 房地 产权利人通 过买卖 赠与或者其 他合

24、法方式 将其房地产 转移给他人的 行为 房地产抵 押 房 屋 的所有者因 借贷或为第 三 人担保债务的履行 将房屋作 为债权人对 债务 人 不转 移 占有而供 作债权担保 的一种行为 房地产按 揭 以所 购房地产作 抵押物 采用抵押贷 款方式取得 购买房地产 的资金 房地产拍 卖 以公 开竞卖的方 式 从多 数应买人中 选择出价最 高的人为买 受人的房屋买 卖行为 房地产典当 承典 人支付典价 占有他 人的房屋以 取得房屋使 用权和收益 的行为 房屋租赁 由 房 屋的所有者 或经营者将 其 所有或经营的房屋交 给房屋的消费者使用 房屋消费者 通 过定期 交付一定数 额的租 金 取得房屋的占有和

25、使用权利的行为 房屋租赁是 房 屋使 用 价值零星 出售的一种 商品流通方式 房屋租赁合 同 记载 房屋租赁交 易的法律文件 房屋出租人 房屋 租赁交易中 的所有者或经 营者 房屋承租人 房屋 租赁交易中 的法定房屋消 费者 房 屋租金 按照 房屋租赁合 同 依据 房屋价格 房屋消 费者定期交 纳的一定数 量资金 房地产咨询 为房 地产活动当 事人提供法律 法规 政策 信息 技术等方面 服务的经营活 动 房地产经纪 为委 托人提供房 地产信息和居 间代理业务 的经营活动 房地产估价 专业 估价人员根 据估价目的 遵循估 价原则 按照估价 程序 选 用适宜 的估价 方 法 并在 综 合分析 影响

26、房地产 价格因素的基础 上 对房地 产在估价时点的客 观合理价格或价值进 行 估算和判 定的活动 估价对象 具体 估价项目中 需要估价的目 标房地产实 体和权益 估价规范 在房 地产估价中 评估人 员应当遵循 的各种标准 的集合 估价报告 全面 公正 客观 准 确 地 记 述 估价过程 和估价成果的文件 给委托方的书面答复 关于 中华人民 共和国工程 建设标准大全估价对象 的客观合理 价格或价值的 研究报告 估价目的 委托 方希望经评 估能够实现的 目的或需要 估价时点 评估 价格所属的 特定时间 一般用年 月 日表示 估价师 一 种 职业称谓 指 受 过 专 业 教育和培训 具有房地产或其他

27、资产估 价 经验 经考试获取 政府颁发 的房地产或 其他资产估价 资格 并经政府有 关主管部门 注 册 登 记 后 能 从事房 地产 或其他资 产估价业务 的专业人士 市场价格 房地 产交易双方 按照一定的法 律程序 实际达成 的房地产交 易价格 公开市场价 格 房地 产在竞争性 的公开市场上 于估价时点 能够成交的 最好价格 房地产评估 价格 专 业 估价人员按 照房地产估 价 的 规 则 估算和推断的房地产 在估价时点 的客 观 合理 价 格或价值 房屋重置价 格 在当 前的建筑技 术 工艺 水平 建材价格 运输费 用和人工费 用 情 况 下 重新 购建与 原有 房屋结构 式样 质量 功能

28、基 本相同的房 屋所需的费 用 楼面地价 按房 屋单位建筑 面积平均分摊 的土地价格 地面地价 按土 地四至圈定 的面积平均分 摊总价的单 位面积地价 综合收益率 使物 业净经营收 入和转售收入 的现值与其 购买价格相 等时的折现 率 资本比率 反映 房地产纯收 益与房地产价 格之间的比 例关系的系 数 商品房现售 房 地 产开发企业 将竣工验收 合 格的商品房出售给买 受人 并 由买受人支 付房 价 款的 行 为 商品房预售 房 地 产开发企业 将正在建设 中 的商品房预先出售给 买受人 并由买受人 支付 定 金或 者 房价款的 行为 物业管理 一般术语 居住小区以住 宅楼房为主 体并配有商

29、业 网点 文化教育 娱乐 绿化 公用和 公 共设施 等而形 成的 居民生活 区 房屋设备 房屋 建筑内部附 属设备的简称 它是房屋 建筑实体的 一部分 用途转变 将某 种用途的物 业改变为另一 种用途 住宅共用 部位 住宅 楼由多个所 有权人共同拥 有时 其主体承重 结构部位和 共用面积所构 成的部位 住宅共用 设施设备 住宅 楼由多个所 有人共同拥有 时 其 共用的房屋 的设施设备 公用建筑 面积 商品 房销售时 不能由各 购房业主独 自使用 而为全体 业主公用的 部分 前期物业 管理 房屋 自售出之日 起至物业管理 委员会与物 业管理企业 签订的 物 业管理 合同 生效 时止 的物业管 理

30、 物业管理 体制 对物 业按照市场 化 社会 化 专 业化要求进 行管理的模 式 物业管理 机制 物业 管理的服务 产品 按 照进入市场 所遵循的价 值规律和竞 争规律而建立 的发展机制 物业管理委 员会 经 物 业产权人大 会选举产生 由产权人和 使用人代表组成 代表和维护房地产产权人 使用人合 法权益的房 屋管理自治组 织 物业管理单 位 依法 定程序设立 以 物 业 管 理为主业 独立核算 自主经营 自负盈亏的 具有独立法人 资格的经 济组织 物业管理接 管验收 物 业 所有人将物 业管理权委 托 给物业管理单位时 双方就物业 的现 状 进行 清 点 检验 验收 记录和交 接工作 物业管

31、理收 费 物 业 管理单位接 受产权人 使用人委托 对物业进行管理 维护和提供其他相关的服务 所收取的 费用 物业管理收 入 物业 管理企业向 物业产权人 使用人 收取的公共 性服务收入 公众 代 办性服 务收入 和特 约服务收 入 维修基金 商 品 住房和公有 住房出售后 建 立的专项用于住宅共 用部位 共用设施设 备保 修 期满 后 的大修 更新 改造的 基金 业主公约 业主 共同订立的 有关物业使用 维修 管理 等方面的行 为准则 幢 中华人民 共和国工程 建设标准大全指一 座独立的 包括不同 结构和不同 层次的房屋 房屋修缮 房屋修缮 房屋 从建成到报 废的整个使用 过程中 对房屋所

32、进行的查 勘 设计 维修 更 新等修 葺活 动 以及实行技 术 施工 设备 各项管理的 总称 房屋折旧 由于 物理因素 功能因素 或经济因素 所造成的物 业价值损耗 房屋耐久 年限 房屋 结构从建成 到自然损坏而 不能使用的 年限 房屋查勘 鉴定 按照 有关技术文 件 对房 屋的 结 构 装修和设备进行 检查 测试 验算 并对房屋的完损 状 况给予 综合判断 其 目 的 是掌握房 屋结构 装修 设备 各部件的技术状态 为拟定房屋的 修缮方案 编制 修缮计划提供 依据 房屋保养 房屋 和设备的日 常零星维修和 按计划养护 房屋完损 等级 用于 综合反映建 筑物可供使用 状况的指标 根据 建筑物的

33、结 构 装 修 和设备 三个组 成部 分的实际 完损程度确 定 房屋危险 点 房屋 中处于危险 状态的单个承 重构件 围护构件 或房屋设备 翻修工程 原有 房屋须全部 拆除 另 行设计 重新建造 或利用少数 主体构件进 行改造的工程 大修工程 需牵 动或拆换部 分主体和房屋 设备 但不需全部 拆除的工程 中修工程 需牵 动或拆换少 量主体构件 保持原 房的规模和 结构的工程 小修工程 为了 保持房屋的 原有完好等级 进行 日常养护和 及时修复小 损小坏的工程 综合维修工 程 指成 片多幢 大楼可为单 幢 大 中 小修一 次性应修尽 修的工程 房屋完好率 完好 房的建筑面 积与基本完好 房建筑面

34、积 之和 占总的房屋 建筑面积的百 分比 危房率 整幢 危险房屋的 建筑面积占总 的房屋建筑 面积的百分 比 房屋设备维修 房屋设备 零星维修工 程 对设 备进行日常 的保养 检 修及为排除运 行故障而进行的局部修 理 此外还包括设备 在使用过 程中发生突 发性故障后的 紧急修复房屋设备 中修工程 对设 备进行正常 的和定期的全 面检修 将设备部 分解体修理 和 更 换 少 量 磨 损 零 部 件 保 证设备能 恢复和达到 应有的标准和 技术要求 使设备 能正常运转 到下一次修理 房屋设备 大修工程 对 设 备进行定期 的全面检修 将设备全部 解体 更换主要部件或修 理 不合 格的 零 部件

35、使设备基 本恢复原有 性能 电梯保养 定期 对运行的电 梯部件进行检 查 加油 清 除积尘 调试安全 装置的工作 电梯中修 当电 梯使用到一 定年限 对 其部分重要部 件进行检查 润滑 清洗 去污及修理 调试工 作 电梯大修 对电 梯的各部件 全面拆卸 清洗 调整 对老化或 损坏严重的 个 别 部 件 配件 进行更 换的 工作 电梯改造 对原 设计加以变 更或改进 使适应技 术进步 提高性能 安全 可靠所进行的 维修工程 电梯更新 对运 行到规定年 限的电梯所进 行的更换 二次供水 设施 建筑 用水经储存 处理 输送方 式来保证正 常供水的设 备 管线 等 二次供水设 施维护保养 二次 供水设

36、施的 维护保养分为 日巡 视检查 周保养 月保养 年保 养 二次供水设 施大修 主要 包括对各部 位进行拆卸 清洗 调整 更换老 化或损坏严 重的设备 部件 二次供水设 施更新 二次 供水设施中 的设备使用一 定年限后的 更换 二次供水设 施改造 为减 少中间环节 提高供 水系统的技 术含量而进 行的设施改 造工程 古建木结构修缮 传统结构 中国 古建筑中的 木结构形式 榫卯结合 古 建 木结构中一 种 常 用 的 连 接 方 式 两个相接的木构件在连接部位分别制成凸凹形 状 凸出的叫榫 头 凹 进的叫眼 榫头折断 榫头 因抗剪能力 不足造成折断 的现象 构件拔榫 榫卯 松动 离析拔出 大木归

37、安 中华人民 共和国工程 建设标准大全古建 大木构架原 位修缮加固 大木拆安 古建 大木构架部 分拆卸落地 重新组 装 大梁滚动 梁发 生横向位移 错动 瓜柱歪闪 瓜柱 的倾斜 错位现象 落架重修 将整 个单体建筑 的屋面梁架全 部拆除重新 组装的修缮 方法 打牮拨正 支起 抬平归位已 产生位移的构 件 墩接柱根 截去 糟朽柱根 接上完好 的木料 包镶梁头 粱 头 因漏雨或其 他原因而发 生 糟 朽 将梁 头四周的糟朽部分砍 去 刨光 用木板依梁头 原有的截 面尺寸粘贴 在梁头四周并 用钉子钉牢 达到 与完好的梁 头尺寸一致的 效果 托梁换柱 在 不 拆除与柱子 有关的其他 构 件的前提下 将

38、梁 枋等构件支顶起 来 抽出坏柱换上新 柱 本标准用词说 明 为便于执 行本标准条 文时区别对 待 对 于要求严格程 度不同的用 词说明如下 表 示很严格 非这样 做不可的 正 面词采用 必须 反 面词采用 严禁 表 示严格 在正常情 况下均应这 样做的 正 面词采用 应 反 面词采用 不应 或 不得 表 示允许稍有 选择 在条件许可 时首先应这 样做的 正 面词采用 宜 反 面词采用 不宜 表 示有选择 在一定 条件下可以 这样做的 采用 可 条文中指 定应按其他 有关标准执 行的写法为 应按 执行 或 应符 合 规定 或要 求中华人 民共和国行 业标准 房地产业基本术语标准 条文说明前言

39、房地产业 基 本 术 语 标 准 经建 设 部 年 月 日 以 公告第 号 批准 发布 本标 准的主编单 位是北京市国 土资源和房 屋管理局 为 了 便于广大设 计 施工 科研 学校等 单位的有关人员使用 本标准时 能 正确 理 解和 执 行条文规 定 本 标准编制组按 章 节 条顺 序编制了本 标准的条 文 说 明 供使 用 者参考 在使 用 中如发 现本条文说 明有 不 妥 指 出 请将意见函寄北京市东城区南河沿大街南湾子胡同 号 邮政编码总则 房 地 产业涉及工 程 经济 是一门近几年发展起来的新兴行业 虽然国家先后颁布了 中 华人民共和 国土地管理法 中 华人民共和 国城市房地 产管

40、理 法 但是 由 于房地 产行 业涉及面 广 借 用传统工程建 设 规 划设计 经济管理 等行业的术 语 多 一 些外来 语和房 地产 行业发展 中已经具有 特定含义的术语繁复 亟待 科学合理的统一和订正 使之 规范 化 以利 于本行业 的发展和学 术交流 本 标 准的术语及 其涵义主要来 源于以下 几 个 方 面 工程建设 经济管理 计量等有关 的标 准 规范 规程 国 家颁布的有关土地 建筑 经济的法律 法规 条例和行政规章 国内外有 关房地产业 的论文和专著 有关辞 典 百科 全书 外文资料等 房地产业一般术语 本章 给出的综合 性术语广泛应 用于房地产 行业的各个 领域 共有 个 通常

41、情况下 房地产 也称不动产 本条应注 意的是 物 质 实 体和依 托于 物质实体 上的权益 概念贯穿 于房地产行 业的所有领 域 我国现代 房地产业形 成于 年土 地有偿使用 此前 实 行的是计划经济条件 下的基本 建设制度 亦称房地产产权 完整的房地产权 利系统的基础是房地产产权 或简称产权 房地产所 有权是产权 中主要部分的 集合 通常 应具有占有 使用 收益 处 分等主 要 权利 但 在一些特 定的情况下 可 能 在 一定时间内不具有 某些抵押 租赁等项权利 或者由他人取得 地役权 房地产 使用权是 房 地 产 权 利 中 一 项 最 主 要 的 权 利 房地产使用权分为房屋使 用权和土

42、 地使用权两 部分 土地使 用权是指依 照法律规定 对土 地 加 以 利 用 的 权 利 房屋使 用 权是指 房屋使用权 人对房产依法占 有 使用的权利 民用房产通常分为住宅和 非 住宅 两 大类 从 广义上来说 物业与房地产是同一个概念 但从物业管理的角 度 来说 物业 则 特指正 在使用中的 或可以投入使用 的各类建筑物及其附属的设备 配套设施和相关场 地 单元性地 产 实践中 物业与 房地产两个 术语在使用 上是有所差 别 的 物 业一般 用于指 某项 具体的房 产 地 产或房地产 房地产 则一般用于 指一个国家 地 区 或 城市所 有的房 产 与地产 但也不排 斥用于指某 项具体的房地

43、 产 可以说 物业 通常用于个 体 房 地产通常用于 整体 业主或经约 定的使 用 人 统称业主 是这个区域内物业管理的重要责任主体 物业管理 包括住宅小 区的物业管理 非居 住区的物业 管理 物 业 管理 通常由 房屋 产权 人 业 主 和使用人通 过合同或契 约 方 式 委 托专业机构或公司依照市场经营方式 运用现代管 理 方法和技 术 为 使物业充分发 挥其使用价 值和经济效 益对物业本 身 进 行 管 理 同 时包括 对业 主和使用 人的服务 物业管理要 严格遵 从 国 家 有 关 法 规 和 技 术 标 准 符合房屋产权人 业主 和使用人 一般是房 屋租赁人 整体的利 益 且 不能违

44、背社 会公众利益 开发建设是一项综合性社会经济活动 房地产开发跨越生产和流通两个领 域 其活动内容 包括 从规划设计 征地拆 迁 土 地开发 各类房 屋 建 设 工程 验 收 经 营销售 交付使用 直至售后管 理和维修服务 等 广 义的房地产市场指全 社会房地产商品交换关系的总和 但狭义的房地产 市 场也可以 指房地产买 卖 租赁 抵押 典当 等交易活动 的场所 或称为房 地产有形市场 房 地产交易应当执行权 利主体一致的原则 房屋所有权和该房屋占用范围 内 的土地使 用权不可分 割的归属同一 主体 除了 土地出让和 以出让 方 式 取 得 的 土 地 使 用 权 可 以单独设 定抵押外 应房

45、地一 同交易 设 立 房地产中介服务机构应具备下列条件 一 有自己的名称 组织机构 二 有固 定的服务场 所 三 有规定数量 的财产和经 费 四 从事房 地 产中介 服务的 专业 人员 开 展房地产咨 询业务的 具有房地 产及相关专 业中等以上 学 历 初 级以上 专业技 术职 称 人员须 占总人数的 以上 从 事 房 地 产评估 业务的 须 有规定数量的房地产 估价师 从 事房地产 经纪业务的 须有规 定数量的房 地产经纪人 另外 跨省 自治区 直辖 市从事 房地 产估价业 务的机构 应到该业 务发生地省 自治 区人民政府 建设行 政 主 管 部 门 或 者 直 辖 市 人 民政府房 地产行

46、政主 管部门备案 房 地产投资需求量大 建设周期长 资金周转慢 需要银行发挥信用 中 介融 通 资金的作 用 金融存 货服务为房地 产业筹集和 融通资金 信 托 服 务 业务提 供代理 服 务 包括 代 理房地 产管理 房地产买 卖 发行住 房债券 住宅保险等 咨询服务是向客户 传递 知 识 提 供信息 介绍情 况 宣 传政策等 住房制度改 革的四项基本 原则 坚持 租 售 建 并 举的原 则 提高 公有住 房租 金 是住房 制度改革的 中心环节 坚持政府 单位 个人三方共同负担的原则 坚持统一 政策下的 因地制宜 分散决策 原则 坚 持机制转换原 则 房地 产权属 也称业主 或物 业所有权人

47、 房地产产 权管理的主 要形式是权 属登记 房地产产 籍通常情况 下专指对房 产登 记 过 程 中 产 生 登 记 资 料 对于土地权利资 料经过整 理 加工 分 类而形成的图 档 卡 册等称为 地籍 我国 对房地产的 用途执行管 制 不 得逾越政府部 门对土 地 建筑使 用的 规划限定 如果变更 必须经 过有关的法 律程序 并经过房 地产管理部 门的登记备案 我 国 对 房 地 产 的权属登 记通常实行房屋 土地分开登记 但也可以实 行房地合 一的总登记 地籍最初是 为征税而建立 的一种田 赋 清 册 现代地籍不 仅是课税对象的登记 清册 而且包括 了土地产权登 记 土地分类面积统计和土 地

48、定级 地价评估等内容 的 登记 簿 册 随着 科技的发展 和社会的 进 步 地籍除采用簿册登记或注册外 还编绘地 籍图 采用图 册 并用的 手段 现代地籍又 从图册逐步向运用电子计算机建立数据库 的方向发 展 地籍是 土地的 户籍 它具有空间性 法律 性 精 确性和连续 性等特点地籍测量图 又称户地图 房地产图是 一种反映房屋 土地 现状的专业 图 国家建设部 规定我国目前 房屋产别 统一划分为公产 代管产 托管产 拨用产 全民单位 自管公产 集体单位 自管公产 私产 中外合 资产 外产 军产 其他产十一类 也称公房 国家机关 社会团体 企 事 业 单 位及军队管理 的国有房屋属于国家 财产

49、由国家授 权的单位依法 行使经营和 管理的权利 并承担相 应 的 义 务 集体所 有 的房屋 由集体组 织依法行使 经营和管理的 权利并承担 相应的义务 公 有房屋 产 权人同 时享有 相应 的土地使 用权 由政 府房地产行政 主管部门所 属的房管单 位直接管理 的公房 称直管公房 在 实践中房地产共有权 有按份共有和共同共有之分 前者是指共有人分别 按 自己所拥 有的份额大 小 对 共 有房地产享有一定 的利益 并承担相应的义务 后者是指两个 以 上产权 人对于全部 共有的房地产享 有同等的权利 并承担同等的义 务 当一幢建筑物由 多个房屋 所有权人共 同拥有时 除专有所有权外 的部分 为全

50、体所有权人共同 使用 共同所 有 共同承担相 应的权利义务 不分 份额 城市土地利用 根据 中华人民 共和国宪法 和 土地 管理 法 的规 定 我 国实行 土地的社会主义 公有制 即全民 所有制和劳动群众集体所有制 同时 按照 中华人民共和国城镇 国 有土 地 出让和转 让暂行条例 国家按 照所有权与 使用权分离 的原则 实 行城镇 国 有土地 使用权 出让 和转让制 度 土地的 所有权和使用 权分析见表 表 土地的 所有权和使 用权 土 地区域 所 有 权 使 用 权 农村和城市 郊区 除 法律规定国 有之外 农民 集体所有权 土地承 包经营权 城 市市区 国 家所有权 土地划 拨使用权 土