[职业资格类试卷]2012年物业管理师(物业管理实务)真题试卷及答案与解析.doc
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1、2012 年物业管理师(物业管理实务)真题试卷及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题,每小题 1 分,共 50 分。每题的备选项中,只有 1 个最符合题意。1 入住的实质是( ) 交付物业的过程。(A)建设单位向业主(B)物业服务企业向业主(C)施工单位向建设单位(D)施工单位向业主2 下列物业类型和规模的组合中,符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是( )(A)高层 80 万 m2,多层 50 万 m2(B)多层 80 万 m2,高层 50 万 m2(C)高层 50 万 m2,多层 30 万 m2,写字楼 5 万 m2,别墅 2 万 m2(D)多层 50 万 m2,高层
2、30 万 m2,别墅 5 万 m2,写字楼 2 万 m23 下列各项目,必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的是( )(A)工厂集体宿舍(B)新建写字楼(C)新建商品住宅(D)部队营房4 关于物业评标委员会的说法,正确的是( )(A)评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成(B)人数为 5 人(C)由招标人依法组建评标委员会(D)外请专家不得少于 455 在房屋完损等级分类中,不正确的分类名称是( )(A)完好房(B)基本完好房(C)一般完好房(D)危险房6 物业管理区域内,义务消防队由( )组成。(A)物业管理公司的全体员工_(B)物业项目部的全体员工(C)全体秩序维护员(D)全体业主7
3、员工的解聘包括( ) 三种情况。(A)员工辞职、辞退和资遣(B)员工辞职、开除和资遣(C)员工辞退、终止合同和派遣(D)员工辞退、旷工和除名8 物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是( )(A)一定要满足业主的合理要求(B)尽可能满足业主的一切要求(C)要有偿满足业主的合理要求(D)尽可能满足业主的合理要求9 一般情况下,不属于物业服务企业职能机构的是( )(A)物业分公司(B)人力资源部(C)财务部(D)经营管理部10 物业服务企业在早期介入阶段服务的对象是( )单位。(A)建设(B)施工(C)规划设计(D)监理二、多项选择题本大题共 15 小题,每小题 2 分,共 30 分。每题的备选项中
4、,有 2 个或 2 个以上符合题意,至少有 1 个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分。11 关于对员工奖励的说法,正确的有( )(A)物质奖励与精神奖励相结合(B)员工做出了成绩,符合奖励标准,应当立即予以奖励(C)奖励应采用公开透明的方式(D)奖励程度要与员工的贡献相符(E)奖励的方式保持一致,不应变化12 物业管理投诉处理的要求有( )(A)对投诉要“ 谁受理、谁跟进、领导回复”(B)接受和处理业主投诉要做详细记录,并及时总结经验(C)尽快处理;暂时无法解决的,向业主说明,约时间处理、跟进(D)接受与处理业主的投诉,要尽可能满足业主的合理要求(E)对业主的过多要求不
5、予理会13 物业绿化日常管理的内容有( )(A)浇水、施肥(B)修剪造型(C)翻新改造(D)花木种植(E)中耕除草14 常规物业管理包括( )等。(A)消防设备维护(B)房屋出租(C)配套商业的经营(D)道路停车位的管理(E)树木的养护15 下列资产中,其折旧可计人物业服务成本的有( )(A)生活水泵(B)清洁用扫地车(C)立体车库停车架(D)客服人员用电脑(E)剪草机三、案例分析题15 某住宅小区入住不足 2 年,前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲、乙公司办理移交。现场交接时,乙公司派项目经理
6、 1 人,在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外,其他部分运行状况正常。对于屋面漏水,甲公司解释属保修期,应由开发商解决。于是,甲、乙两公司未将该问题列入移交工作范围。资料交接时,甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料,甲公司称人住资料属短期保管,已销毁。费用交接时,甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由,不缴纳物业服务费,致使小区物业服务经营亏损,希望用小区楼内广告收入冲抵。 上述情况乙公司给予确认,双方共同签署了交接文件。接管后,乙公司便陆续发现部分电梯存在故障,支出大量维修费用。16 本案例中物业承接查验
7、的做法是否正确?简要说明理由。17 本案例中对于部分屋面漏水,甲公司的解释是否恰当?甲、乙两公司的处置方法是否正、确? 简要说明理由。18 物业资料的移交应包含哪些内容(请列举)? 本案例中,甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定?简要说明理由。19 本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当?请列出两条你认为恰当的处理方法。20 你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作?简要说明理由。20 某住宅小区,2012 年 10 月组织业主人住。入住工作由开发商办理,物业服务企业协助。小区有 15 套房屋未销售,另 3
8、套房屋因建筑质量问题,业主拒绝办理人住手续,开发商也认可质量问题,表示维修后再交付。业主张某在 10 月 8 日办理入住手续,领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题,遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改,张某以此为由拒缴物业服务费。物业服务企业在 10 月 20 日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续,并私自拆改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定,所以便拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份承诺书,内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故,均由本人负责” 等,并自愿交纳天然气改造押金 3000 元。21
9、 15 套未售房屋和 3 套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担?简要说明理由。22 张某拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。23 你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确?简要说明理由。24 针对王某未办理装修手续即开始装修的情况,物业服务企业应该采取哪些管理措施? 25 王某自愿签署的承诺书是否有效?为什么?26 请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。26 拟建的花园项目地处城市边缘地带,邻近凤凰山风景区。总建筑面积 20 万m2,全部为高层楼房,小户型、单身公寓为主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为
10、组长,品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组,负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上,开发商介绍,该项目正在施工建设中,预计还有 12 个月封顶,等等。会后,物业管理公司随即制订了早期介入工作方案,内容主要包括:花园周边交通、商圈情况调查;目标销售群体确定;工程质量监理;确定设备安装单位;项目销售配合方案等。27 根据本案例提供的材料,物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?28 根据该项目具体情况,列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。29 如果该公司取得该项目的物业管理权,结合本案例提供的具体条件和情况,可以在哪些方面开展多种经营服务?(每个方面至少列举一项具体项目 ) 20
11、12 年物业管理师(物业管理实务)真题试卷答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题,每小题 1 分,共 50 分。每题的备选项中,只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 无论采用何种入住操作模式,物业入住运作的准备、内容、程序等都是一致的,但建设单位和物业管理单位各自的职责不同。从房产移交的角度而言,入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为,建设单位应承担相关法律责任和义务,物业服务企业只是具体办理相关手续。2 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。其中,一级资质物业服务企业的条件如下: (1)注册资本为人民币 500 万元以上。 (2)物业
12、管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30 人。其中,具有中级以上职称的人员不少于 20 人,工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 (3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4)管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100:多层住宅 200 万 m2; 高层住宅 100 万 m2;独立式住宅 15 万 m2;办公楼、工业厂房及其他物业 50 万 m2。 (5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。3 【正确答案】
13、 C【试题解析】 国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。因此,必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目,仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内的非住宅项目;新开发的非住宅项目,以及业主入住后由业主大会选聘物业服务企业的情况下,既可采取招投标方式,也可采取其他方式。4 【正确答案】 C【试题解析】 招标人或招标代理负责组建评标委员会,评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成,专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为 5 人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的 23,评标委员会成员的
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