[工程类试卷]房地产估价师房地产基本制度与政策（房地产开发经营管理制度与政策）历年真题试卷汇编1及答案与解析.doc

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1、房地产估价师房地产基本制度与政策（房地产开发经营管理制度与政策）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( ) 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。2003年考题（A）30（B） 45（C） 60（D）902 某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为 1 亿元，其项目资本金应当不低于( )万元。 2005 年考题（A）2000（B） 2500（C） 3000（D）35003 禁止发布房地产广告的是( )。2005 年考题（A）在划拨土地上开发建设

2、的房地产（B）已设定抵押的房地产（C）未取得商品房预售许可证的房地产（D）没有选聘物业管理企业的房地产4 房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日起计算。2006 年考题（A）工程竣工（B）物业验收合格（C）购房人实际人住（D）开发企业向购房人交付房屋5 2006 年 1 月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资 2亿元，则该项目资本金应不低于( )万元。2007 年考题（A）4000（B） 5000（C） 6000（D）70006 房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。2009 年考题（A）发现

3、地下文物（B）银行贷款未按期到账（C）相关建材供应缺货（D）更改建筑设计7 房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和( )。2009 年考题 （A）住宅使用说明书（B） 住宅验收说明书（C） 住宅保修说明书（D）住宅保修保证书8 房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。2009 年考题（A）竣工（B）竣工验收（C）入住（D）交付9 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持转让合同到( )主管部门备案。2010 年考题（A）规划（B）土地（C）房地产开发（D）建设二、多项选择题每题的备选答案中有 2

4、个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 下列情形中，可以不办理出让手续的有( )。2003 年考题（A）民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心（B）林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼（C）私有住宅转让后改为副食品加工车间（D）职工已购公有住房首次上市转让（E）国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房11 中华人民共和国城市房地产管理法规定，应办理备案的情形有( )。2003年考题（A）设立房地产开发企业（B）签订商品房预售合同（C）签订房屋租赁合同（D）签订土地使用权出让合同（E）签订房屋拆

5、迁补偿安置协议12 根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有( )等。2004 年考题（A）集体土地上的合法房屋（B）代管房屋（C）列入拆迁范围内的房屋（D）共有房屋（E）商品房预售许可证正在办理之中的房屋13 下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有( )。2007 年考题（A）仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号（B）在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称（C）预售商品房广告不得涉及装修装饰内容（D）在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离（E）房地产广告不得含有承诺为人住者办理“农转非”的内容1

6、4 根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得( )。2010 年考题（A）涉及贷款服务（B）出现融资的内容（C）承诺为人住者办理户口（D）利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果（E）使用建筑设计效果图三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。15 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。2003 年考题( )（A）正确（B）错误16 房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必注明开发企业名称。2003年考题( )（A）正确（B）错误17 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。2

7、003 年考题( )（A）正确（B）错误18 房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。2004 考年题( )（A）正确（B）错误19 房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。2004 年考题( )（A）正确（B）错误20 房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。2004 年考题( )（A）正确（B）错误21 新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。2005 年考题( )（A）正确（B）错误22 尚未完成房屋拆迁安置补偿的，转让房地产开发项目时，项目转让人应当书面通知被拆迁人。2006

8、年考题( )（A）正确（B）错误23 商品住房购买人的房屋所有权证应由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60 日内负责办理。2007 年考题( )（A）正确（B）错误24 新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。2008 年考题( )（A）正确（B）错误25 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。2009 年考题( )（A）正确（B）错误26 无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。2009 年考题( )（A）正确（B）错误27 因房屋质量问题应给予购房者赔偿的

9、，房地产开发公司只赔偿直接损失。2009年考题( )（A）正确（B）错误28 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿同中有关的权利、义务随之转移给受让人。2010 年考题( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。28 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于 2001 年 12 月设立，注册资本为 1000 万元。2002 年 1 月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资 8000 万元，并以出让方式取得

10、了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002 年 7 月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003 年 9 月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。2003 年考题29 甲公司目前的房地产开发企业资质等级应该为( )。（A）二级（B）三级（C）四级（D）暂定30 甲公司确定该房地产开发项目，应当符合( )。（A）土地利用总体规划（B）年度建设用地计划（C）年度建设投资计划（D）房地产开发年度计划31 甲公司开发该小区的资本金不得低于( )万元。（A）1600（B） 2400（C） 2800（D）320032 下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中，正

11、确的有( )。（A）在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记（B）在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押（C）甲公司投入资金达到 1600 万元即可转让该房地产开发项目（D）受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具备房地产开发企业资质33 住宅小区竣工综合验收的内容有( )。（A）城市规划和设计条件的落实情况（B）项目手册记录的项目进展情况（C）拆迁安置方案的落实情况（D）物业管理的落实情况33 甲开发公司(以下简甲公司)2003 年 3 月拟在某地投资建设一处用地规模999000m2 的综合小区，该地块原有 133200m2 工业生产用地、399600m 2 仓储

12、用地、266400m2 居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司)提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)代理销售。预售期间对外承诺一次性付款 5优惠。当地契税税率 4。丁某 2002 年秋通过公务员考试进入某单位，2002 年 12 月以 14 万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003 年 11 月出售该房，售价 20 万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为 38 万元的新建商品住宅(期房) ，并一次性缴纳了房价款。2004 年考题34 乙公司的咨询报告中，表：述正确的是

13、( )。（A）养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批（B）征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无需考虑新菜地开发建设基金（C）甲公司应优先考虑通过招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权（D）如果最终出让的是“毛地” ，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要时的安置房和临时周转房35 甲公司实施房屋拆迁时，可对( )的房屋依法给予补偿。（A）产权人下落不明（B）报建未批准（C）被依法查封（D）产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决36 下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是( )

14、。（A）银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延（B）甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延（C）因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延（D）地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延37 下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是( )。（A）乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力（B）估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包括被拆房屋内自行装修装饰的价值（C）房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律按住宅估价（D）估价专家委员会应当在自收到申请之日到 1

15、0 日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告38 下列表述中，不正确的是( )。（A）甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分（B）甲公司在取得商品房预售许可证前，不可以对外发布房地产预售广告（C）甲公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让（D）甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供 住宅质量保证书和住宅使用说明书39 甲公司在销售商品房时，依据房产测量规范，下列计算一半建筑面积的是( )。（A）坡屋顶层高

16、在 220m 以上的部位（B）在批准期限以内的临时房屋（C）供业主户外运动时休息用的屋顶平台（D）外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊40 下列表述中，不正确的是( )。（A）丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税（B）丁某出售该房的增值超过了原价的 20，应缴纳土地增值税（C）甲公司必须交耕地开垦费（D）乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响41 下列表述中，正确的是( )。（A）承建单位 9 月 1 日领取施工许可证，如第二年 5 月 12 日仍未见施工，该施工许可证肯定已自行废止（B）建设工程发生质量事故，有关单位在 12 小时内向

17、当地建设行政主管部门和其他有关部门报告（C）商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任（D）工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款42 丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是( )元。（A）7220（B） 7600（C） 14440（D）15200房地产估价师房地产基本制度与政策（房地产开发经营管理制度与政策）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目转让的程序。根据城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应

18、当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。2 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目的资本金制度。城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于 20。2004 年 4 月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知，将房地产开发项目(不含经济适用住房项目)资本金最低比例由 20提高到 35。则该项目资本金应当不低于 10000 万元35=3500 万元。3 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是禁止发布房

19、地产广告的情形。其包括：(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；(2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；(5)权属有争议的；(6)违反国家有关规定建设的；(7) 不符合工程质量标准，经验收不合格的；(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。4 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是“住宅质量保证书”制度的内容。“住宅质量保证书”应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商

20、品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。5 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目的资本金制度。城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于 20。2004 年 4 月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知，将房地产开发项目(不含经济适用住房项目)资本金最低比例由 20提高到 3

21、5。则该项目资本金应当不低于=20000 万元35=7000 万元。6 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是土地闲置费的征收。不征收土地闲置费的情况包括(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。7 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是商品住宅交付时房地产公司应提供的资料。房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和住

22、宅使用说明书。8 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是商品住宅的保修期。房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。9 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目转让程序。转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 本题考核的是可以不办理土地使用权出让手续的情形。对以划拨方

23、式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十四条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续；(2)私有住宅转让后仍用于居住的；(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可

24、分割转让的；(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。11 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是中华人民共和国城市房地产管理法规定应办理备案的情形。其中，新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起 30 日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。商品房预售人应当在签约之日起 30 日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签

25、订后 30 日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。12 【正确答案】 A,E【试题解析】 本题考核的是禁止发布房地产广告的情形。其包括：(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。(2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的。(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。(5)权属有争议的。(6)违反国家有关规定建设的。(7) 不符合工程质量标准，经验收不合格的。(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。13 【正确答案】 A,C【试题解析】 本题考核的是房地产的广告。(1)房

26、地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称； 中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； 预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。(2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，禁止发布房地产广告。(3)房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。(4)房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。(5)房地产广告中不得含有能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。14 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 本题考核的是房地产广告的禁

27、止行为。房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。15 【正确答案】 A16 【正确答案】 A17 【正确答案】 A18 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。城市房地产开发

28、经营管理条例第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。19 【正确答案】 A20 【正确答案】 A21 【正确答案】 A22 【正确答案】 A23 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是商品房房屋权属登记。房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。24 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是新设立的房地产开发企业登记备案。新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起 30 日内，持有关

29、文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案25 【正确答案】 A26 【正确答案】 A27 【正确答案】 A28 【正确答案】 A四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。29 【正确答案】 C,D【试题解析】 本题考核的是房地产开发企业资质等级。房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，资质等级的条件如下表。30 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是确定房地产开发项目的原则。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用

30、地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经国家发展改革主管部门批准的，还应当报国家发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。31 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目资本金制度。城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于 20”。2004 年 4 月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知。将房地产开发项目(不含经济适用住房项目)资本金最低比例由 20提高到 35。因本题为2003 年考题，故甲公司开发该小区的资本金不得低于 8

31、000 万元20=1600 万元。32 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是在建工程抵押和项目转让。在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，其中，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25以上即甲公司投入资金达到 8000 万元25=2000 万元时，才可转让该房地产开发项目。33 【正确答案】 A,C,D34 【正确答案】 B,D【试题解析】

32、 本题考核的是房地产开发项目的管理。划拨土地的转让有两种规定：(1)报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；(2)可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。城市房地产开发经营管理条例第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。35 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是房屋拆迁补偿。(1)城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋

33、的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。(2)产权不明确房屋的补偿。产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。36 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20以下的土地闲置费；满2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。城市房地产开发经营管理条例还规定了以下三种情况造成的

34、违约和土地闲置，不征收土地闲置费：(1)因不可抗力造成开工延期；(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设 1 年以上的；(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。37 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是城市房屋拆迁估价。(1)房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。(2)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估；对被拆迁房屋的性质不能协商一

35、致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。(3)被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。(4)估价专家委员会应当自收到申请之日起 10 日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。38 【正确答案】 A,C【试题解析】 本题考核的是房地产经营管理。(1)房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增

36、的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。(2)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。(3)城市房地产管理法第四十条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。(4)根据城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”。39 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是计算建筑面积的有关规定。其中，计算一半建筑面积的范围包括：(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构

37、外围水平投影面积的一半计算；(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；(3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；(5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。40 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是房地产税收制度。(1)企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。(2)土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减

38、除规定扣除项目金额后的余额。(3)耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。41 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是建设工程施工与质量管理。(1)建设单位应当自领取施工许可证之日起 3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过 3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。(2)建设工程发生质量事故，有关单位应当在 24 小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。(3)在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。(4)建设工程竣工验收的条件之一，即建设单位已按合同约定支付工程款。42 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是契税的计算。对于房屋买卖，其契税的计税依据为成交价格。本题中丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税为 38 万元(1 596)4=14440 元。