房地产月度营销方案教程.ppt

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1、如何做月度营销方案,首先，我们要明白 两个问题,第一问题为什么要做？,一 必须要做的事开发商要求 公司的要求 项目的需求,二 应该做的事总结分析、计划构思、梳理项目工作，给上级领导、给公司、给开发商提供最详 细、最全面、最专业的营销思路。,三 一定要会做的事营销方案是对项目最基本的梳理和营销定位，更是对项目最基本的管控，所以做为项目的管理层，必须的、应该的要会做项目的营销方案,第二问题 为谁做营销方案,首先肯定营销方案是为自己做的，每月对项目进行梳理一次，基本的流程就是：梳理、分析、对比、总结、构思、计划、执行、预期可以说每一次完整的梳理 都是对自己的一次提升,其次，才是方案本身 如何做月度营

2、销方案,关于如何做月度营销方案 有以下6个关键核心词产品梳理、月度目标、营销节点 营销主题、推广执行、费用预算,产品梳理：整体房源梳理已推房源梳理主推房源梳理 月度目标：目标任务制定目标任务分解目标实现措施 营销节点：营销节点划分目标节点划分推广活动节点划分 营销主题：月度营销主题营销推广主题营销活动主题 推广执行：推广组合方案推广内容明细各项费用预算 费用预算：媒体、渠道、活动、物料、礼品、不可预计费用,6,关于做好月度营销方案的,大要素,整体梳理,因为我们知道，为什么做营销方案和为谁做营销方案 所以，我们对项目梳理的目的，一定是为了让自己、让公司、 让开发商，清楚： 项目目前是什么情况,梳

3、理什么？,首先是对产品的梳理有多少房子、什么样的房子？ 一房、两房、三房还各有多少，复式还有多少？ 高层房源多少、多层房源多少？ 带花园的房子还有多少，带地下室的还有多少？ 房源都在哪些楼栋和楼层上？,对产品的梳理一定要简单 尽量要做到一张纸解决问题因为，产品梳理太分散，不利于分析和发现问题梳理不是总结 而是为了下一步工作做支撑,例：对整体房源的梳理,对整体房源的梳理,对本月推售房源的梳理,对房源销售的梳理,其次是对销售的梳理上个月销售多少房子、什么时间销售的？ 一房、两房、三房各销售多少，复式销售多少？ 高层房源销售多少、多层房源销售多少？ 团队有什么问题、新老置业顾问有什么问题？ 来访、回

4、访有什么问题？,整体销售的梳理和分析,销售团队的梳理和分析,营销费用的梳理和分析,目标任务,做为职业经理人和专业的营销人，站在项目的层面，我们绝对有权利建议目标任务的制定 但是，站在开发商、站在公司的层面上，我们首先要为目标任务制定完成的保障措施，怎么样分解目标？怎么样实现目标？ 这就是营销方案,目标任务？,首先是对目标的分解结合产品的梳理，下阶段推售的房源 我们计划要销售哪些房源？ 高层、多层？ 三房、两房、一房？,对目标的分解，一定是建立在产品梳理的基础上没有和产品梳理结合，是不符合逻辑的分解不是分配 是下一步活动和推广节奏的主旋律,对下月目标的分解,举例：颖河港湾 在每月三房、一房销售不

5、超过10套、上月全月销售不足70套的时候我们怎么可能实现 三房25套、一房30套，两房75套 所以，我们要给团队、给公司、给开发商看到，我们的实现目标的措施是什么？这就叫营销方案,所以，颖河的营销方案 整体分为三条线 第一条线：针对两房的销售 第二条线：针对一房的销售 第三条线：针对三房的销售,首先是第一条线 结合产品的梳理，让谁都可以看出针对两房的销售，是没有问题的，存在的问题是已推楼栋两房，已经销售完毕 所以，第一条线针对两房的销售是,其次是第二、三条线 同样结合产品的梳理，让谁都可以看出针对一房、三房的销售，是有问题的，一直处于滞销状态 所以，第二、三条线的销售是,营销思路,营销思路可能

6、有左右分歧、有多少分歧、有上下分歧 但是，绝对没有好坏分歧，也绝对不能有“有和没有”的分歧 做为职业经理人和专业的营销人，或者说项目管理层 你必须要有营销思路，有统领全月销售的一条主线，所有的活动和措施都是依附这条主线展开的整体思路及节点，就是营销方案的核心,营销思路？,营销思路，没有方向、没有方法、没有诀窍 纯粹是平时用心和积累以下是几个案例 只有一个目的,颖河港湾8月份的营销思路,江南小镇5月份的营销思路,盛世广场11月份的营销思路,营销节点,营销节点的划分，与目标分解、项目的整体梳理、以及整体思路的制定，都是紧密相连的 整体节点划分，包含了大的营销思路、活动节点、目标划分营销节点，是整个

7、营销方案的核心纲领,营销节点？,执行方案,是根据整体营销思路和营销节点的统领下，制定出确保完成目标任务的措施、保障及预算营销费用执行方案做到最好、最科学，项目任何一人都可以按照执行 管理层的管理，体现的才会更加完美,执行方案？,执行方案，最核心的要求 是追求明细、清晰所有，是最容易出错的地方 如：费用统计错误、数据前后不对、模板照搬、9月份方案出现8月份字样执行方案主要包含几个大的方面明细： 报纸媒体、渠道派单、短信、活动、物料及营销费用预算的明细,创新,创新和营销思路一样 没有方向、没有方法、没有诀窍 纯粹是平时留心和积累下面是几个案例,关于房源统计的创新： 从表格到图文结合,关于销售统计的创新： 从表格到红绿图,关于销售礼品的创新： 从送鲜花到送果篮,关于营销节点的创新： 从上午开盘到下午开盘,上午开盘,下午开盘,创新，还在继续 更希望下一个创新出自您的手,如果更深层次的审核方案 还包含了 整体思考和创新这两方面虽然没有标准、没有模板、没有内容方向 但是，方案中是否有足够心血，任何人都能看出来,祝愿奋斗的策划师们 都能用心做出最好的营销方案,谢谢,