DB13 T 747-2005 住宅小区物业服务质量规范.pdf

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1、ICSA12河 北 省地DB13方 标准DB 13/T 747-2005住宅小区物业服务质量规范2005-09-20发布2005-10-20实施河ih省质量技术监督局发布DB 13/T 747-2005目次前言。.H1范围.，.12规范性引用文件，.， 13术语和定义.14荃本要求.。25人员要求.36管理制度与工作标准.。.37前期物业管理服务，。.38交接服务. 。49装饰、装修管理服务，.410物业共用部位修缮和共用设施设备管理服务.。511公共秩序维护服务.，.。.。，612环境服务，813物业收费服务. .9DB 13/T 747-2005月If舌本标准依据国务院颁布的物业管理条例、

2、国家发改委发布的物业服务收费管理办法、河北省城市住宅区物业管理暂行规定和建设部有关住宅小区建设的规定，参考了中物协推荐的普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)而制定。本标准由秦皇岛市质量技术监督局提出。本标准起草单位:秦皇岛市质量技术监督局、秦皇岛市标准化协会、秦皇岛市物业管理协会、秦皇岛市东华物业管理处。本标准主要起草人:丛思鱿、张丹、王子成、李炜、张亚林、冯欣岩。DB13/T 747-2005住宅小区物业服务质量规范范围本标准规定了物业管理企业对住宅小区开展服务工作应具备的墓本要求、人员要求、管理制度与工作程序、前期物业管理服务、交接服务、装饰、装修管理服务、物业共用部位修缮和共用设施设

3、备管理服务、公共秩序维护服务、环境服务、物业收费服务。本标准适用于对住宅小区实施物业管理服务并取得合法资质的物业管理企业。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。GB 3096-1993城市区域环境噪声标准GB 5749-1985生活饮用水卫生标准CJ 27-1999房屋接管验收标准住宅室内房屋装饰装修管理办法(建设部110号令)物业管理企业资质管理办法(建设部125

4、号令)物业服务收费明码标价规定(国家发改价检【20041第1428号)河北省物业服务收费管理实施办法(冀价经费20045号)3术语和定义一列术语和定义适用于本标准。3. 1住宅小区以住宅房屋为主，并有与之相配套的共用设施、设备及非住宅房屋的居住区。3. 2物业各类房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。3. 3业主物业的所有权人。3.4物业管理业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3. 5物业管理企业依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。3. 6物业服务合

5、同DB I3/T 747-2005业主委员会与物业管理企业(业主大会选聘的)在确定物业管理服务关系时所订立的明确双方权利义务的协议。3. 7业主公约由住宅小区全体业主共同制订并承诺的，对全体业主(也包括非业主使用人)有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理方面的一种行为准则。3.8物业共用部位指主体承重结构部位(包括丛础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯问、走廊通道等。3. 9共用设施设备指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯

6、、沟渠、池并、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3. 10物业自用部位指户门、户窗、户内的顶棚、内墙面、地面、非承重隔断墙、隔扇、自用阳台等。3.11物业自用设施设备户分电表以内电器及线路(包括户分电表)、户分水表以内的管道及配件(包括户分水表)、户分气表以内的管道及配件(包括户分气表)、卫生器具和相关的下水管道等。3. 12紧急修缮服务一般指发生管道漏水、漏气、电路出现故障、房屋漏水、下水外溢、电梯运行出现异常等严重影响业主正常生活秩序时而进行的修缮服务。3. 13一般修缮服务为保持物业正常使用功能而进行的，以修复小损小坏为目的的养护和修缮服务。3.14专项维修资金

7、由业主交缴的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金。3.15特约服务指接受个别业主委托，为其提供合同约定的公共性物业服务以外的特殊服务。3.16前期物业管理指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。4基本要求4. 1物业管理企业与接受服务方应针对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利与义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容订立书面物业服务合同。4.2物业管理企业应制定规范的管理制度和工作程序并根据工作实际适时进行修改。DB 13/T 747-20054. 3物业管理企业应坚持行为规范、

8、态度诚恳、文明服务、业主至上的原则。每年至少一次征询业主对物业管理企业服务的意见，满意率达70%以上。4. 4定期对职工进行思想和业务培训。5人员要求5. 1严格遵守国家法律、法规和规章，认真执行企业的各项管理制度和工作程序。5. 2热爱并熟悉物业管理工作，烙尽职守，明确自己的岗位目标、岗位职责、工作标准，提高工作效率，注重工作质量。5. 3参加物业管理专业资格培训，提高自身的文化修养和业务能力。5.4工作人员上岗时应佩带标志，着装整洁，服从安排，并按国家有关规定持证上岗。5. 5物业管理企业专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。6管理制度与工作标准6. 1物业管理企业可根据住宅小区管理的

9、具体内容建立健全管理制度。管理制度一般包括物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等。6. 2根据住宅小区管理的内容设立工作岗位，每个工作岗位应制定工作标准。工作标准一般包括责任与权限、岗位人员资格要求、工作内容与要求、检查与考核等。7前期物业管理服务7. 1接管验收7.1.1物业管理企业根据投标书及中标后与建设单位约定的事项制定前期物业管理实施方案。方案应明确管理内容、服务标准及财务收支预算等。7. 1.2接管验收包括:主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地、环境绿化等。7. 1.3物业管理企业在接管物业时，开发建设单位应按照规定向物业管理企业移交下列资料。竣工总平面图，单体建筑、结构、

10、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。物业质量保修文件和物业使用说明文件。物业管理所必需的其它资料。7. 1.4验收符合要求的，物业管理企业与建设单位应在7日内签署验收意见，并办理有关接管手续，签订前期物业服务合同。7. 1.5验收不符合要求的，双方协议处理，并商定时间复验。若发现质量问题由开发建设单位按照约定返修;提供的材料不符合要求时由开发建设单位重新整理，合格后再组织复验。7.1.6开发建设单位和前期物业管理企业，应根据国家制定的物业服务合同示范文本，就委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决方式

11、等权利义务签订前期物业服务合同。7. 2服务内容7.2. 1物业共用部位的维修、养护和管理。7.2. 2物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。7.2.3物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨水、污水管道的疏通。7.2. 4公共绿化场地的养护和管理。7.2.5车辆停放管理。7.2.6公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7.2. 7装饰装修管理服务。DB13厅747-20057.2. 8档案管理。7.2. 9其他服务事项。7.3服务质量达到前期物业服务合同约定的质量标准。8交接服务8. 1基本要求8.1.1物业承接验收后，物业管理企业按前期物业服务合同约定协助开发建设单位为

12、业主办理交接手续。8.1.2将业主在办理交接手续需带的材料、证件、办理程序及其他事项进行公示。8. 1. 3物业管理企业为业主办理交接手续时，应该指导业主对其购置的房屋进行检查验收，验收内容包括:物业自用部位和物业自用设施设备是否齐全、使用功能是否正常。8.1.4物业管理企业应将物业服务范围、业主公约、服务标准、收费标准、物业服务合同进行公示。8. 2业主档案管理服务8.2. 1业主档案一般包括以下内容:业主公约业主信息表交接手续书装饰装修施工管理资料房屋验收表投诉、回访记录各类服务记录业主大事记8.2.2物业管理企业应建立健全业主档案，并应由专人负责，妥善保管，不得泄漏业主信息。9装饰、装修

13、管理服务9. 1物业管理企业应按照国家有关规定做好对辖区内房屋装饰装修施工的管理工作。9. 2物业管理企业应当将装饰装修工程中的注意事项和禁.1七行为告知业主和装饰装修工程负责人。应告知的注意事项包括:装饰装修活动应在其物业自用部位内进行，不得占用公共空间;不得影响物业公共环境和容貌;不得干扰和妨碍他人正常的工作和生活:装饰装修产生的各类垃圾必须及时清运;装饰装修材料的搬运和堆放不得损坏共用部位，不得占用共用场地;其他影响公共环境、公共道德和公共卫生的行为。应禁止的行为包括:变动建筑主体和承重结构;将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间;.如、大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、

14、混凝土墙体;拆改燃气管道和设施;其他影响建筑结构和使用安全的行为。9.3在业主进行装饰装修过程中，物业管理企业应给业主和施工单位提供方便和帮助。9.4对违反住宅室内房屋装饰装修管理办法的行为，物业管理企业应及时对当事人进行制止、劝告和纠正，并向有关部门报告。DB 13/T 747-200510物业共用部位修缮和共用设施设备管理服务10. 1物业共用部位修缮服务10.1.1基本要求10. 1. 1. 1公示服务电话。报修按物业服务合同约定时间到达现场。10.1.1.2报修接待人员填写任务单，对业主报修项日，应做到记录齐全、件件落实，有完整的报修、维修的回访记录。10. 1. 2具体内容10.1.

15、2.1对物业共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。10.1.2.2根据房屋实际使用年限，定期检查物业共用部位的使用状况。维修时，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。10.1.2.3按物业服务合同约定定期巡查住宅小区房屋单元门、楼梯通道以及物业其他共用部位的门窗、玻璃等，填写巡查记录，并及时维修养护。10.2共用设施设备管理服务10.2.1基本要求10.2.1.1应建立健全设施设备使用管理制度、维修养护管理制度、安全管理制度和突发性事件的应急方案。10

16、.2.1.2机电、配电、监控等重要设备的管理应建立严格的工作交接班和巡视检查制度。10.2.1.3设备的操作、维护、保养必须严格执行操作规程，严禁违章作业。10.2.1. 4根据设备运转情况制定设施设备年度维修养护计划，报业主大会审议后实施。10.2.2给排水设备管理服务10.2.2. 1设备管理维修人员应全而了解住宅小区给排水设备的性能、用途、管网布置、控制阀门的分置等情况。10.2.2.2冬季应做好给排水设备防冻保温工作，确保供水系统正常运转。10.2.2.3泵房的机电设备应定期保养、维修。消防泵炼月应运转一次，每年应进行一次全面检查，保持设备处于良好状态。10.2.2.4水泵等设施设备应

17、定期清洗消毒。水泵每3个月清洗消毒一次，水箱和水池侮6个月清洗消毒一次。清洗人员应持有区、县以上卫生防疫部门核发的体检合格证。10.2.2.5非突发性停水应在接到停水通知1小时内进行公告;突发性停水应及时了解情况并向业主解释原因。10.2.2. 6上、一水井口应封闭，对排污系统每年至少进行一次检查和清理。10.2.3电气设备管理服务10.2.3. 1供电设备共用机电设备和线路管理应建立定期检查、维修制度。住宅小区的配电设备、用电设备、线路等应有配电系统图、保护控制图和平面布置图。机电设备停电检修、送电、停电应由专职人员操作并在显著位置设置警示标志。非突发性停电应在接到停电通知1小时内进行公告;

18、突发性停电应及时了解情况并向业主解释原因。公共照明和应急灯应保持工作正常。做好配电房的安全、防火和清洁卫生工作，发生火灾、地震、水灾等灾害时，应立即切断电源。10.2.3.2电梯设备电梯的安装、使用和维修应严格遵守国家有关规定。电梯维护人员每周应对电梯设备进行一次全而检查，并定期对设备进行维护。5DB 13/T 747-2005电梯设备发生重大事故时，管理人员应将操纵盘上的开关全部断开，关好层门并在显著位置设置警示标志。并在24小时内上报当地有关部门。电梯长期停用，应关闭电梯机房的总开关。电梯轿厢内必须张贴乘客须知。10. 2.3.3制冷、供暖、通风设备中央空调系统设备应由物业管理企业或生产企

19、业委托的维修承包商进行定期保养和维修。空调设备不得安装在建筑物内的走道、楼梯、进出口等共用部位。空调设备冷凝水应有组织排放。供暖时，采暖用户的室内温度低于相关部门规定的最低温度时，应协助业主联系供暖单位，帮助解决。供暖设施设备养护、维修、改造、更新和冷态试运转工作必须在当年的供暖期到来以前完成.尸一一供暖单位在供暖期因意外事故或其他不可抗拒原因需暂停供暖时，物业管理企业应及时通知采暖用户。10.2.3.4燃气设备物业管理企业应保障燃气设备及管线安全，劝告、制止擅自拆改燃气设备和管线的行为，并及时向有关部门报告，10.3服务承诺10. 3. 1物业共用部位修缮项目一般包括综合维修、小修、中修、大

20、修和翻修。共用设施设备维修项目一般包括小修、中修、大修、设备更新和技术改造。10. 3. 2紧急修缮服务项目及时率应达到100%，工程一次合格率应达到1009/0;一般修缮服务项目及时率应达到98%以上，工程合格率应达到98%;房屋零修工程一次合格率应达到98%以上。10.3. 3紧急修缮服务项目应在30分钟内到达现场，当日处理完毕。10.3.4一般修缮服务项目应在当日到达现场，3天之内处理完毕。10.3.5中修以上项目，应提前一天通知业主。10. 3. 6接报修后，如上门维修时业主不在家，应留条示意或电话联系业主，另约上门服务时间。如报修内容不属于物业管理企业服务范围，应协助业主联系相关部门

21、解决。10.3.7维修服务回访下列维修项目应于24小时内回访:急修项目;涉及邻里间的维修项目;有较大危险性的维修项目(例:室内屋顶天花板粉刷层大面积剥落;供水管道爆裂引起室内进水等)。屋顶、外墙渗漏水维修项目，应在维修后第一个雨天后回访。一般维修项目和较大维修项目，一周内进行回访。维修回访也可采用电话回访。对回访中发现的问题，应及时预约整改。做好对业主报修接待和维修回访工作，使维修质量合格率达到100%，回访率100%，房屋完好率98%以上，业主满意率80%以上。11公共秩序维护服务11.1门岗服务11.1. 1门岗服务基本要求11.1.1. 1门岗值勤时保安人员应佩带统一标志，着装整齐。11

22、.1.1.2门岗实行24小时值勤。DB 13厅747-200511.1. 1. 3应熟悉区域内物业分布情况，对陌生人应主动询问。11. 1.2外来人员进出管理服务11.1.2.1对来访客人在问明情况后要求来访者填写访客登记表后准许进入小区。11.1.2.2应为外来装修、施工人员，抄表、送水、快递、送奶等人员办理登记手续，佩戴临时出入证后方可进入小区。11.1. 3物品进出管理服务11. 1.3.1业主迁入时，应对业主有关证明进行核实，核实无误后方可准许搬入并做好搬入记录。11.1.3. 2业主迁出时，应对迁出物品进行核实，核实无误后方可放行并做好放行记录。11.1.3.3个别大件物品搬出住宅小

23、区时，应有业主本人跟随，核实无误后方可放行并做好放行记录。11.1.3.4对所有放行和来访记录都应该标明日期后编号妥善保存以备查找。各种记录保存期二年。11.1. 4机动车辆进出管理服务11. 1.4. 1对机动车辆实行限时进入和凭证进入管理服务。11.1.4.2保安人员对出入住宅小区的车辆进行合理调配。11.1.4.3禁止载有易燃、易爆、有毒及有污染物品的车辆进入住宅区。除特种车辆和搬运车辆外，禁.IF大型车辆进入住宅区。11，2巡视服务11.2. 1基本要求11.2.1. 1巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录本等物品。11.2.1. 2住宅小区内实行全天24小时保安巡视服务。保安

24、人员应严格按巡视路线及规定时间进行巡视。11.2.1. 3侮次巡视应做好巡视记录。巡视记录应该包括:巡视中发现的情况、采取的措施及时间。11.2.1.4巡视时遇业主应主动问好，业主需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理。11.2.2楼宇巡视服务11.2.2. 1巡视内容:公共场所、装修现场及楼道、门、窗、防火门、电梯、照明、管道、阀门、灭火器、消火栓、喷淋、送风、排烟等公共设施。11.2.2.2发现装饰装修违规情况，按本标准第9章中有关规定执行。11.2.2.3发现设备、设施出现故障(路灯不亮、水管及阀门漏水、煤气管漏气等)或缺失，应及时通知相关人员排除或修复。11.2.11.2.道

25、路、11.2.11.2.们.2.11.2.11.2.3小区巡视服务3. 1巡视内容:房屋外墙、明沟、害井盖、阳台、空调架、落水管、外窗、垃圾房(箱)、绿化、喷水池、休闲椅、儿童游乐一设施、健身设施、告示栏、周界报警器材、区域围墙等。3.2巡视中发现安全隐患，应及时排除或采取措施，不安全行为应立即禁止。4夜间巡视服务4. 1夜间巡视的路线应在巡遍管理区域的原则下不定时变化。4. 2巡视时应特别注意花园、草坪、扶梯、走廊、通道等，确认有无可疑人、4. 3若发现业主未关好楼宇门时应给予提示。如听到业主呼救或发现可疑人、物藏匿。物，应立刻报警并封锁各个出入口，启动应急突发事件处理服务方案。11.2.5

26、突发事件的处理服务11.2.5. 1根据住宅小区实际情况，制定突发事件的应急方案，定期组织相关人员进行演练(炼年1-2次)，作好演练记录。11.2.5.2发现火灾应立即拨打火警电话119，请求消防队帮助。同时用对讲机通知相关人员及时赶赴现场采取措施防.IL火灾的蔓延。通知并组织火警事发地点周围业主撤离危险区。如有伤员应立即拨打120急救电话，请求急DB 13/7-747-2005救。听候消防队的指挥，做好现场安全保护工作。11.2.5.3发现盗窃、抢劫等治安事件一;梦卜应立即拨打公安报警电话110，并保护现场，做好记录。.一、.:犷，11.2.5.4发现触电事故、1应立即切断电源，使触电者脱离

27、电源。.、应报告物业管理企业负责人，尽快实施现场人工急救，并立即拨打120急救电话，请求急救。若无救护车时，应临时调车将触电者送往医院抢救。11.2.5.5发现电梯困人应立即用对讲机通知、催促设备维修人员迅速来现场做紧急处理。安慰被困在电梯轿厢内的人员。、协助一设备维修人员现场应急处理，并妥善、安全地接应被困人员。11.2.5.6发生其它突发事件发生其它突发事件时，物业管理企业应立即报告相关管理部门，并协助采取相关措施。11.3监控岗服务11.3. 1监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像资料保存一个月，录像带循环使用。11.3. 2监控人员应密切注视屏幕，发现可疑情况立即定

28、点录像，跟踪监视，同时通知就近保安人员前去查看。11.3.3接到消防系统、周界报警系统报警时，立即用对讲机向保安领班报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位、重新布防。11.3.4接到业主电子对讲电话，要立即应答，认真听取业主要求，做好记录，向保安领班报告;一般情况即刻调度保安人员处理，重大情况跟踪处理过程:侮日负责夜间业主请求电话的应答。:，11.11。11.11.11.123. 5负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。4消防安全管理服务4. 1建立健全分级负责的消防岗位责任制度。4. 2保持消防设施、设备完好无损，定期对其进行检查，保证工作正常。4.3在物业区域内设置消防疏散指示

29、牌，并保持消防通道畅通无阻。环境服务12. 1基本要求12.1.1应建立健全严格的物业环境管理质量标准和检查、考核制度。12.1.2应建立健全保洁人员、绿化养护人员和管理人员的工作程序。12. 2卫生管理服务12.2. 1每天定时对住宅小区的物业公用部位、共用设施设备、公共场所及街道等进行清洁。12. 2. 2住宅小区设有垃圾收集点，生活垃圾日产日清，有条件的应分类收集。保持垃圾箱干净无异味并定期对其消毒。12.2.3住宅小区公共场所、电梯厅、楼道等部位的保洁按物业服务合同中的约定执行。书12.2.4-住宅小区雨水、污水管道每年疏通1次;雨水、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏:化粪池

30、协季度检查1次，侮年清掏1次，发现异常及时清掏。12.2.5住宅小区二次供水水箱按规定清洗，水质符合GB 5749标准要求。，12.2.6定期组织杀虫灭鼠及防疫工作。12.3绿化管理服务12.3. 1定期对绿地、花卉、树木进行浇水、除草、施肥、整形、修剪、打药、补苗。DB 13/T 747-200512.3. 2随时检查绿地卫生，发现纸片、塑料袋等杂物应立即清除，保持绿化环境干净整洁。12.3.3按业主大会决议和有关部门的批准，对绿化进行改造。12.3.4预防花草、树木病虫害。12.4容貌管理服务12.4. 1住宅小区的主要出入口应设置小区平面示意图。在主要路口、楼号、单元应设置明显标志。12

31、.4.2保持住宅小区住宅楼(房)的外墙立而和住宅小区外墙面干净、整洁、无损坏。12.4.3保持住宅小区道路完好无损，摊点、广告牌设置规范有序。12.4.4物业管理企业应对下列行为给一予劝告和制_1L.违反规定饲养宠物的;乱倒、乱扔垃圾的;擅自改变绿地使用用途、践踏、占用、破坏绿地的;擅自占用共用部位及在共用部位乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画的;违章搭建的;影响物业环境管理的其它行为。12.5停车场管理服务12.5. 1物业管理企业应负责住宅小区停车场的管理服务。维护小区停车秩序，保证车辆停放整齐，保证消防、救护等特种车辆和其他车辆行驶通畅;劝阻、制止违反停放车辆规定的行为。12.5. 2加强停

32、车场监管。12. 6噪声污染管理12. 6. 1劝告和制止机动车辆在住宅小区鸣喇叭。12.6.1.1应对店铺、摊点、文娱活动场所及其它室内公共场所的音响设备进行管理服务，使用的音响器材对外界的环境噪声影响不得超过GB 3096的规定。物业收费服务基本要求1应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家有关价格的法律、法规、规章和政策。2物业服务收费实行统一政策，分级管理。3物业收费标准应当遵循合理、公开以及与物业服务水平等级相适应的原则。4物业管理企业必须持有当地价格行政主管部门颁发的有效的经营性服务收费许可证。5明码标价按物业服务收费明码标价规定执行。6实行酬金制的按河北省物业服务收费管理实施

33、办法规定执行。应该定期(至少半年)向业峨.刁.门J工月.州.d.nJqU八Oodq甘Q口QOQ口J工闷1J.门刁J工.刁.月.主公布物业服务收费的收支情况。13. 2物业服务收费标准13.2.物业服务收费标准按物业服务等级来确定。物业服务等级由物业所在地房地产行政主管部门与价格主管部门确定。13. 2. 2通过协议方式选择物业管理企业的，物业收费由物业管理企业依据核定(或约定)的服务等级和当地等级收费标准，在征求业主大会意见后，报价格主管部门、房地产行政主管部门备案。13. 2. 3其他项日(停车费、采暖费、公共代办费等)的收费标准按当地价格行政主管部门规定的标准收取。13. 2. 4物业管理企业提供的特约服务，除政府价格主管部门另有规定外，按市场调节价格收取。13. 3物业收费使用与管理13.3. 物业管理企业和业主双方可以自由商定物业收费采取包干制或酬金制。无论采取那种收费方式，收取的费用必须保证物业正常成本支出、企业利润和法定的税费。DB 13/T 747-200513.3.2物业管理企业在收取物业服务费时应该为业主开具税务发票。建立收费账目，接受业主监督物业管理企业不得重复收取相同内容的费用。