[工程类试卷]房地产估价原则练习试卷8及答案与解析.doc
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1、房地产估价原则练习试卷 8 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同的房地产之间,其价格应当( )。(A)完全相同(B)剧烈变动(C)差距加大(D)相近2 房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。(A)同一估价原则、同一估价时点(B)同一估价目的、同一估价方法(C)同一估价目的、同一估价时点(D)同一估价原则、同一估价目的3 现有建筑物应予保留的条件是:现状房地产的价值 ( )新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的
2、费用之后的余额。(A)小于(B)大于(C)等于(D)小于或等于4 寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从下列四个方面依序筛选:( ) 。(A)经济上的许可性、法律上的许可性、技术上的许可性、价值是否最大(B)技术上的许可性、法律上的许可性、经济上的许可性、价值是否最大(C)技术上的许可性、经济上的许可性、法律上的许可性、价值是否最大(D)法律上的许可性、技术上的许可性、经济上的许可性、价值是否最大5 转换用途的条件是:预计转换用途所带来的房地产价值的增加额 ( )转换用途所需的费用。(A)小于(B)大于(C)等于(D)小于或等于6 估价时点为过去,估价对象状况为现
3、在,其房地产市场状况应为( )。(A)过去(B)现在(C)未来(D)难以判断7 估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现在( )中。(A)房地产损害赔偿案件(B)房地产纠纷案件(C)房地产预售(D)房地产预测8 理性的买者在购买商品时,会选择( )。(A)效用最大而价值最低的(B)效用最小而价值最低(C)效用最大而价值最高的(D)效用最小而价值最高的9 同类房地产的市场价格之所以相互牵掣,是因为相互间有一定的( )。(A)互补性(B)权益差别(C)替代性(D)外部环境差异10 某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规
4、划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值,则应按( )进行评估。(A)工厂厂房(B)工业用地(C)商品住宅(D)商住用地11 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的。(A)估价机构(B)估价人员(C)估价对象(D)估价方法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的,得 2 分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得 0.5 分。12 为评估出公平合理的价格,估价人员首先应本着下列假设进行估价( )。(A)各方面当事人是理智的、精明的(B)市场上的交易价格是公平合理的(C)估价人员应以专家的身份来精细地权衡价格(D)估价人员应以各方当事人的
5、角色或心态来考虑价值13 最高最佳使用具体包括 3 个方面,即( )。(A)最佳用途(B)最佳规模(C)最佳收益(D)最佳集约度14 在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有:合法原则、最高最佳使用原则和( )。(A)公平原则(B)公开原则(C)估价时点原则(D)替代原则15 合法权益包括( ) 。(A)合法产权(B)合法使用(C)合法处分(D)合法买卖16 为评估出公平合理的价值,估价人员首先应本着下列假设进行估价:( )。(A)各方当事人要换位思考(B)估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值(C)估价人员以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值(D)估价人员必须有良好的职业道德1
6、7 估价时点为过去时,估价对象的( )也都要以原估价时点时的状况为准。(A)产权性质(B)估价作业日期(C)建筑物状况(D)房地产市场状况三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分,判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 房地产市是稳定不变的。在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。因此,房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个具体的时间。如果失去了时间,价格也就失去了意义。但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,这既没有必要,也不可能。估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间不是估价人员可以随意假定的。( )(A)正确(B)错误19 合法原则
7、要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。( )(A)正确(B)错误20 认为转换用途再予以使用最为有利时,可以不转换用途直接使用为前提进行估价。( )(A)正确(B)错误21 适合原理是以房地产与其内部构成要素是否协调,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。( )(A)正确(B)错误22 法律、行政法规规定不得抵押的房地产,就不能作为以抵押为估价目的的估价对象,或者说这类房地产没有抵押价值。( )(A)正确(B)错误23 新建的经济适用住房的价格,要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定。( )(A)正确(B)错误24 如果被拆迁房屋属于违章建筑或超过批准期限的临时建筑
8、,就应当没有价值,或者不予拆迁估价。( )(A)正确(B)错误25 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。( )(A)正确(B)错误26 收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳用途。( )(A)正确(B)错误27 建筑物被火灾烧毁后,确定其损失程度和损失价值,要根据其损毁后的状况来评估。( )(A)正确(B)错误28 在旧城区有一块空地,另有一块有建筑物的土地,这两块土地的位置相当,而有建筑物的土地上的建筑物已破旧(无利用价值),此时对于买者来说,空地的价值要低于有建筑物的土地价值。( )(A)正确(B)错误29 均衡原理是以房地产内部各构成要素
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