1、房地产估价原则练习试卷 8 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同的房地产之间,其价格应当( )。（A）完全相同（B）剧烈变动（C）差距加大（D）相近2 房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。（A）同一估价原则、同一估价时点（B）同一估价目的、同一估价方法（C）同一估价目的、同一估价时点（D）同一估价原则、同一估价目的3 现有建筑物应予保留的条件是:现状房地产的价值 ( )新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的
2、费用之后的余额。（A）小于（B）大于（C）等于（D）小于或等于4 寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从下列四个方面依序筛选:( ) 。（A）经济上的许可性、法律上的许可性、技术上的许可性、价值是否最大（B）技术上的许可性、法律上的许可性、经济上的许可性、价值是否最大（C）技术上的许可性、经济上的许可性、法律上的许可性、价值是否最大（D）法律上的许可性、技术上的许可性、经济上的许可性、价值是否最大5 转换用途的条件是:预计转换用途所带来的房地产价值的增加额 ( )转换用途所需的费用。（A）小于（B）大于（C）等于（D）小于或等于6 估价时点为过去,估价对象状况为现
3、在,其房地产市场状况应为( )。（A）过去（B）现在（C）未来（D）难以判断7 估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现在( )中。（A）房地产损害赔偿案件（B）房地产纠纷案件（C）房地产预售（D）房地产预测8 理性的买者在购买商品时,会选择( )。（A）效用最大而价值最低的（B）效用最小而价值最低（C）效用最大而价值最高的（D）效用最小而价值最高的9 同类房地产的市场价格之所以相互牵掣,是因为相互间有一定的( )。（A）互补性（B）权益差别（C）替代性（D）外部环境差异10 某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规
4、划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值,则应按( )进行评估。（A）工厂厂房（B）工业用地（C）商品住宅（D）商住用地11 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的。（A）估价机构（B）估价人员（C）估价对象（D）估价方法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 为评估出公平合理的价格,估价人员首先应本着下列假设进行估价( )。（A）各方面当事人是理智的、精明的（B）市场上的交易价格是公平合理的（C）估价人员应以专家的身份来精细地权衡价格（D）估价人员应以各方当事人的
5、角色或心态来考虑价值13 最高最佳使用具体包括 3 个方面,即( )。（A）最佳用途（B）最佳规模（C）最佳收益（D）最佳集约度14 在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有:合法原则、最高最佳使用原则和( )。（A）公平原则（B）公开原则（C）估价时点原则（D）替代原则15 合法权益包括( ) 。（A）合法产权（B）合法使用（C）合法处分（D）合法买卖16 为评估出公平合理的价值,估价人员首先应本着下列假设进行估价:( )。（A）各方当事人要换位思考（B）估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值（C）估价人员以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值（D）估价人员必须有良好的职业道德1
6、7 估价时点为过去时,估价对象的( )也都要以原估价时点时的状况为准。（A）产权性质（B）估价作业日期（C）建筑物状况（D）房地产市场状况三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 房地产市是稳定不变的。在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。因此,房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个具体的时间。如果失去了时间,价格也就失去了意义。但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,这既没有必要,也不可能。估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间不是估价人员可以随意假定的。( )（A）正确（B）错误19 合法原则
7、要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。( )（A）正确（B）错误20 认为转换用途再予以使用最为有利时,可以不转换用途直接使用为前提进行估价。( )（A）正确（B）错误21 适合原理是以房地产与其内部构成要素是否协调,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。( )（A）正确（B）错误22 法律、行政法规规定不得抵押的房地产,就不能作为以抵押为估价目的的估价对象,或者说这类房地产没有抵押价值。( )（A）正确（B）错误23 新建的经济适用住房的价格,要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定。( )（A）正确（B）错误24 如果被拆迁房屋属于违章建筑或超过批准期限的临时建筑
8、,就应当没有价值,或者不予拆迁估价。( )（A）正确（B）错误25 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。( )（A）正确（B）错误26 收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳用途。( )（A）正确（B）错误27 建筑物被火灾烧毁后,确定其损失程度和损失价值,要根据其损毁后的状况来评估。( )（A）正确（B）错误28 在旧城区有一块空地,另有一块有建筑物的土地,这两块土地的位置相当,而有建筑物的土地上的建筑物已破旧(无利用价值),此时对于买者来说,空地的价值要低于有建筑物的土地价值。( )（A）正确（B）错误29 均衡原理是以房地产内部各构成要素
9、的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。( )（A）正确（B）错误房地产估价原则练习试卷 8 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用,所以,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。【知识模块】 房地产估价原则2 【正确答案】 C【试题解析】 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律,在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基
10、本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有相近性。【知识模块】 房地产估价原则3 【正确答案】 B【试题解析】 现状房地产的价值只有大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,保持现状最有利。【知识模块】 房地产估价原则4 【正确答案】 D【试题解析】 寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从下列四个方面依序筛选:法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式,首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的,应被淘汰。技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式,要检查它在技术上是否能够实现,包
11、括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的,应被淘汰。经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式,还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是:针对每一种使用方式,首先预测其未来的收入和支出流量,然后将未来的收入和支出流量用现值表示,再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰。价值是否最大。在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式,才是最高最佳的使用方式。【知识模块】 房地产估价原则5 【正确答案】 B【试题解析】 认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提
12、进行估价。转换用途的条件是:预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 D【试题解析】 估价时点为过去,估价对象状况为现在的情况不存在。【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 A【试题解析】 估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现于房地产损害赔偿案件中。例如,建筑物被火灾烧毁后,确定其损失程度和损失价值,要根据其过去的状况(现在已不存在了)和损毁后的状况的对比来评估。【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 A【试题解析】 任何经济主体(个人、家庭、企业等)在市场上的行为,是要以最小的代价(花费或成本) 取得
13、最大的效益(效用或利润) 。所以,任何理性的买者在购买商品时,都会选择效用最大而价格最低的。如果价格与效用相比,显示价格过高或效用过小,则人们会敬而远之。换句话说,如果有两个以上相同的商品同时存在时,则明智的买者会选择价格最低的;或者反过来,如果有两个以上价格相同的商品同时存在时,则明智的买者会选择效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去,也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的结果,是在效用相同的商品之间形成相同的价格。【知识模块】 房地产估价原则9 【正确答案】 C【试题解析】 由于房地产的独一无二特性,使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相
14、近的。在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较,任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格,任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格,最终是类似的房地产,价格相互牵掣,相互接近。【知识模块】 房地产估价原则10 【正确答案】 D【试题解析】 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。【知识模块】 房地产估价原则11 【正确答案】 C【试题解析】 合法原则:要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。【知识模块】 房地产估价
15、原则二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 为评估出公平合理的价格,估价人员首先应本着下列假设进行估价:各方当事人均是理性的、精明的;其次,估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值,即“换位思考”;然后,估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。【知识模块】 房地产估价原则13 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产估价原则14 【正确答案】 C,D【知识模块】 房地产估价原则15 【正确答案】 A,B,C【知识模块】
16、 房地产估价原则16 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产估价原则17 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 房地产估价原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 B【试题解析】 因为房地产市场是不断变化的,影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。【知识模块】 综合19 【正确答案】 A【知识模块】 综合20 【正确答案】 B【试题解析】 认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。【知识模块】 综合21 【正确答案】 B【试题解析】 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。【知识模块】 综合22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则23 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则26 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则27 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则28 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则29 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则
