[工程类试卷]2012年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析.doc

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1、2012 年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物( )之日。（A）开始施工（B）竣工（C）登记（D）开始营业2 下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是( )。（A）时间风险（B）比较风险（C）持有期风险（D）通货膨胀风险3 以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的( )组合来提高收益、降低风险。（A）地理区域（B）时间分布（C）物业类型（D）收益形式4 下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是( )。

2、（A）空置率（B）预售面积（C）房地产价格（D）房屋空间使用数量5 某城市写字楼市场年初存量为 1000 万 m2，空置量为 40 万 m2；本年写字楼施工面积为 100 万 m2，新开工面积为 60 万 m2，新竣工面积为 50 万 m2。该城市写字楼的平均建设周期为( ) 年。（A）120（B） 167（C） 200（D）2806 某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有( )。（A）垄断性（B）外部性（C）复杂性（D）信息不对称性7 对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的( )中提出。

3、（A）规划意见书(选址)（B） 设计方案审查意见（C） 建设工程规划许可证（D）建设用地规划许可证8 房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由( )组织。（A）项目施工单位（B）项目监理单位（C）项目建设单位（D）建设行政主管部门9 在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量” 的销售策略，该策略下的定价方法是( )。（A）领导定价法（B）认知价值定价法（C）成本加成定价法（D）价值定价法10 房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于( )。（A）试探性调查（B）预测性调查（C）因果性调查（D）描述性调查11 购

4、买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望 (E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即 S=f(E，P)。若购买者非常满意，则 ( )。（A）P=0（B） EP（C） E=P（D）E P12 在时间序列分析法中，按各期销售=晕= 的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是( )。（A）指数平滑法（B）移动平均法（C）简单平均法（D）加权移动平均法13 在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于( )。（A）区域房地产市场分析（B）专业房地产市场分析（C）项目房地产市场分析（D）总体房地产市场分析14 与房地产投资“ 开发-销售 ”经营模式相比，“开发-

5、持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了( ) 。（A）运营成本（B）装修费用（C）土地费用（D）开发成本15 认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是( )。（A）可贷资金利率理论（B）储蓄投资决定理论（C）流动性偏好利率理论（D）马克思利率决定理论16 某房地产投资项目的实际收益率为 80，若银行的存、贷款年利率分别为35和 65，通货膨胀率为 40，则该项目投资的名义收益率是( )。（A）1178（B） 1200（C） 1232（D）150217 某家庭向银行申请了一笔年利率为 65，期限为 15 年的住房抵押贷款，月还款额按 04等比递增，若该家庭第 10 年最后一个月的还款额为 30

6、4454 元，则该笔贷款最后一个月的还款额是( )元。（A）385310（B） 386852（C） 388399（D）41873618 某房地产开发企业向银行贷款 3000 万元，期限为 2 年，年利率为 75。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是( ) 万元。（A）345000（B） 346688（C） 348067（D）34838819 采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按( )计算。（A）工程进度（B）当期开发建设实际投入（C）当期销售面积占全部销售面积的比率（D）当期开发建设实际投入与项目总投资的比例20 某房地产

7、投资项目的总投资为 1000 万元，其中 60来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为 10。若项目全部投资的收益率为 16，则其资本金的投资收益率为( ) 。（A）16（B） 25（C） 26（D）4021 由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用( )作为评价指标。（A）较高的期望投资回报率（B）较高的实际投资回报率（C）较低的期望投资回报率（D）较低的实际投资回报率22 某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为 10200 万元，其中未偿还利息累计为 200 万元。年初新增贷款 300 万元，若贷款年利率为 7，当年只付息不还本，则当年应计利息为( )

8、 万元。（A）71750（B） 72100（C） 72450（D）7350023 房地产开发企业的资产负债率较高，表明其( )。（A）资本金较充裕（B）财务风险较高（C）偿债能力较强（D）资金应变能力较强24 某项目的投资额为 500 万元，运营期为 3 年，各年的运营费用分别为 160 万元、200 万元和 220 万元，残值为 100 万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为 10，则该项目的费用现值为( )万元。（A）87603（B） 90090（C） 105116（D）10760325 某房地产开发企业投资开发一占地面积为 30000m2 的住宅项目，容积率为30，预计总开发成

9、本为 45000 万元，营业税金及附加为销售收入的 55，如要实现 30的成本利润率，则住宅的平均销售单价为( )元m 2。（A）650000（B） 687831（C） 714286（D）77519426 在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是( )的。（A）相互关联（B）相互排斥（C）相互独立（D）相互制约27 某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为 500 万元、300 万元和-80 万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为 30、50和 20，该项目净现值的期望值是( )万元。（A）240（B） 284（C） 30

10、0（D）31628 在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率 Pi 的取值范围是( )。（A）P i0（B） Pi1（C） 0Pi1（D）P i129 下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是( )。（A）出租率（B）贷款利率（C）基准收益率（D）资本金投入比例30 在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是( )。（A）单元估算法（B）概算指标法（C）单位指标估算法（D）工程最近似匡算法31 用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是( )现金流量表。（A）资本金（B）财务计划（C）项目投资

11、（D）投资者各方32 从法律角度分析，认股权证本质上是一种( )契约。（A）权利（B）义务（C）信用（D）债务33 李某的月均收入为 4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为 800 元，住房抵押贷款月偿还款为 1440 元，每月支出的物业管理费用为 120 元。李某的所有债务与收入比是( ) 。（A）3200（B） 3467（C） 4978（D）524434 证券市场上的资金供给者是( )。（A）证券发行人（B）证券投资者（C）证券监管机构（D）证券市场的中介机构35 关于收益性物业的说法，正确的是( )。（A）零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定（B）收益性物业管理的收入构成中除租

12、金收入外，还有保证金和大修基金（C）在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中（D）在出租率达到 100时，收益性物业获得的净经营收入最高二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 关于商业物业投资的说法，正确的有( )。（A）商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势（B）商业物业交易常在机构投资者之间进行（C）区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性（D）商业物业不适合长期投资（E）商业物业投资收益全部来自出租收益37 王某花 50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为

13、 10，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为( )万元。（A）2（B） 3（C） 4（D）5（E）638 关于房地产市场周期循环的说法，正确的有( )。（A）房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一（B）传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性（C）合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点（D）在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率（E）房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段39 衡量房地产泡沫常用的指标有( )。（A）房价收入比（B）租金售价比（C）实际价格与理论价格之比（D）房地产供求比（

14、E）房地产价格指数与居民消费价格指数之比40 房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括( )。（A）建设工程用地批准手续已经办理（B）建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的 30（C）已按规定办理了工程安全监督手续（D）已按规定确定了施工企业（E）施工图设计文件已按规定进行了审查41 下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有( )。（A）房地产销售价格调查（B）房地产促销策略调查（C）城镇居民家庭收入调查（D）城市人口地理分布调查（E）城市基础设施状况调查42 从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有( )。（A）投资利润率（B）通货膨胀率

15、（C）投资风险（D）经济增长率（E）存款准备金率43 张某以 400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为 50 万元。如果张某投入的资本金为 240 万元，经营期内的年平均经营收入为 150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的 40，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有( )。（A）投资利润率为 1667（B）投资利润率为 2250（C）资本金利润率为 3125（D）资本金利润率为 3750（E）资本金利润率为 625044 房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有( )。（A）备选方案差异原则（B）备选方案独立原

16、则（C）最低可接受收益率原则（D）不行动原则（E）备选方案关联性原则45 盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有( )。（A）产品总成本不随产销量变化（B）产品销售量等于生产量（C）单位产品变动成本不随产销量变化（D）单位产品销售价格不随产销量变化（E）单位产品固定成本不随产销量变化46 决策的有效性程度通常从决策的( )等方面来评价。（A）合理性（B）可接受性（C）时效性（D）参与性（E）经济性47 房地产投资的可行性研究工作阶段包括( )。（A）接受委托（B）投资机会研究（C）初步可行性研究（D）详细可行性研究（E）项目评估与决策48 房地产开发项目投资中

17、其他工程费用包括( )。（A）可行性研究费（B）临时用地费（C）场地平整费（D）施工执照费（E）竣工图编制费49 房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择( )的方案。（A）资金来源可靠（B）审核程序复杂（C）资金结构合理（D）融资成本较低（E）融资风险较小50 下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有( )。（A）公用设施的维修费（B）人员的工资（C）抵押贷款还本付息额（D）房产税（E）保险费三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在资本资产定价模型中， j 是综合考虑了资产 j 的系统风险和个别风险后得出的风险系数。 ( )（A）正确

18、（B）错误52 由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。 ( )（A）正确（B）错误53 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。 ( )（A）正确（B）错误54 全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。 ( )（A）正确（B）错误55 在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。 ( )（A）正确（B）错误56 复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。 ( )（A）正确（B）错误57 从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大

19、于名义利率。 ( )（A）正确（B）错误58 对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。 ( )（A）正确（B）错误59 房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。 ( )（A）正确（B）错误60 如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。 ( )（A）正确（B）错误61 不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。 ( )（A）正确（B）错误62 构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 ( )（A）正确（B）错误63

20、房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。 ( )（A）正确（B）错误64 REITs 可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。 ( )（A）正确（B）错误65 物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 甲公司花 43 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的 60，其余为年利率 75、期限 20 年、按年等

21、额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为 36000m2，前两年的租金均为 150 元(m 2.月)，以后租金每年递增 5。另有地下停车位 310 个，租金为 500 元(个.月)。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的 30。建筑物采用直线折旧，年折旧额为 600 万元，土地使用权等无形资产年摊销额为 800 万元，其他设备的年折旧额为 200 万元。请计算该项目第 5 年的税前现金回报率和偿债备付率。67 甲公司在 2009 年 12 月 31 日通过竟拍，以 400 万元亩的价格获得一宗面积为200 亩的建设用地，土地费用

22、一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为 70年，容积率为 20。该项目的计划开发周期为 6 年，其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为 3200 元m 2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的 20、5以及共计 1200 万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的 60归甲公司所有，40归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设

23、成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的20、25和 30；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为 20、30、30和 20，销售均价为 8500 元m 2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的 2、3和 55。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。请计算该开发项目的财务内部收益率； 若乙公司的目标收益率为 10，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。2012 年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷答案与解析一、单项选择题每

24、题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 D3 【正确答案】 C【试题解析】 房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。4 【正确答案】 A【试题解析】 B、C 选项属于交易指标；D 选项属于需求指标。5 【正确答案】 C【试题解析】 平均建设周期=房屋施工面积新竣工面积=100 50=2(年)。6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A【试题解析】 规划意见书(选址)中，规划设计要求包括三个方面的内容：规划土地使用要求(建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等)；居住建筑(含居住区、居住小

25、区、居住组团)的公共服务设施配套建设指标；建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。8 【正确答案】 C9 【正确答案】 D【试题解析】 “以价换量”的销售策略就是薄利多销，为价值定价法。此题无正确选项。10 【正确答案】 A【试题解析】 试探性调查即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。11 【正确答案】 D【试题解析】 若 E=P，则消费者会满意；若 EP ，则消费者不满意，若 EP，则消费者会非常满意。12 【正确答案】 B13 【正确答案】 B【试题解析】 专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场(住宅、商业或工业

26、物业) 或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。14 【正确答案】 A【试题解析】 “开发-销售”模式现金流量图为：“开发-持有出租-出售”模式的现金图为：15 【正确答案】 C【试题解析】 C 选项，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A 选项，认为利率是由可贷资金的供求决定的。 B 选项，认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的；D 选项，以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。16 【正确答案】

27、C【试题解析】 实际利率=(1+名义利率)(1+通货膨胀率)-1，则(实际利率+1)(1+通货膨胀率)=1+名义利率，(80+1)(1+40)=1+名义利率，则名义利率=1232 。17 【正确答案】 B【试题解析】 (1)已知：A 120=304454 元，s=04，n=1512=180(月)，i=6512=054 (2)第 10 年最后一个月份的还款额 A120 为： A 1=A1(1+s)t-1，A 120=A1(1+s)t-1，304454=A 1(1+0004) 120-1 抵押贷款首次月还款额为：A1=189326 元 (3) 第 15 年最后一个月份的还款额 A180 为： A

28、180=A(1+s)t-1=189326(1+04) 180-1=386852(元)。18 【正确答案】 A【试题解析】 F=P+phi=3000(1+212 )=3450(万元)19 【正确答案】 C【试题解析】 对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。20 【正确答案】 B【试题解析】 资本金=100040=400(万元)，资本金收益 =40016=64(万元)，投资者收益=100060 16-10006010=36( 万元)，资本金总收益=64+36=100(万元) ，资本金的投资收益率=100400=25。21

29、 【正确答案】 A【试题解析】 通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。22 【正确答案】 C【试题解析】 每年应计利息=(年初借款本息累计+ )贷款利率=(10200+3002)7=7245(万元)。23 【正确答案】 B【试题解析】 资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。24 【正确答案】 B【试题解析】 费用现值=25 【正确答案】 B【试题解析】 总建筑面积(产量)=300003=9(万 m2)，总开发成本=450000

30、万元，利润=4500030 =13500( 万元)，根据盈亏平衡点的公式，销售收入 -利润- 税费=总开发成本，设销售单价为 x，则：x9-13500-x95 5=45000 ，x=687831(元m 2)。26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B【试题解析】 50030+30050 -8020=284(万元)。28 【正确答案】 C【试题解析】 各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于 1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于 1。29 【正确答案】 C【试题解析】 A 选项属于收益相关参数；B、D 选项属于融资相关参数。30 【正确答案】 C31 【正确答案】 C32

31、 【正确答案】 A33 【正确答案】 D【试题解析】 (800+1440+120)4500=5244。34 【正确答案】 B35 【正确答案】 C【试题解析】 A 选项，在租约中必须对租金调整作出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用；B 选项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入(不含保证金和大修基金)；D 选项，若物业租金低于市场租金，虽然出租率达到100，其获得的净经营收入并非一定理想。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B，C【试题解析】 A 选

32、项，开发一持有或整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势。D、E 选项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。37 【正确答案】 A，B，C38 【正确答案】 A，B，C【试题解析】 D 选项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降到了合理空置率以下；E 选项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。39 【正确答案】 A，C，E【试题解析】 衡量房地产泡沫常用的指标包括“实际价格理论价格”“房地产价格增长率实际 GDP 增长率”“房地产价格指数居民消费价格指数 ”“房价收入比”“个人住房

33、抵押贷款增长率居民平均家庭收入增长率”“房地产投资需求房地产使用需求”等指标。40 【正确答案】 A，C，D，E【试题解析】 B 选项，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 50，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 30。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。41 【正确答案】 A，B【试题解析】 房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型；C、E 选项属于经济环境调查； D 选项属于人口资源环境调查。42 【正确答案】 A，B，C【试题解析】 资金时间价值大小取决于多

34、方面因素，从投资的角度来看主要有：投资利润率； 通货膨胀率； 风险因素。43 【正确答案】 A，C【试题解析】 投资利润率=年利润总额或年平均利润总额项目总投资=150(1-40)-15010 (400+50)=16 67；资本金利润率 =年利润总额或年平均利润总额资本金=150(1-40)-15010240=3125。44 【正确答案】 A，C，D【试题解析】 在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。45 【正确答案】 B，C ，D46 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 决策的评价标准主要是评价决策的有

35、效性程度，通常从决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性四个方面来评价。47 【正确答案】 B，C ，D，E【试题解析】 可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。48 【正确答案】 B，D，E【试题解析】 其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。49 【正确答案】 A，C，D，E【试题解析】 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资

36、成本低、融资风险小的方案。50 【正确答案】 A，B，D，E【试题解析】 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租户提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 系统性市场风险系数 ，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。52 【正确答案】 A53 【正确答案】

37、 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B【试题解析】 市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。56 【正确答案】 B【试题解析】 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。57 【正确答案】 B【试题解析】 名义利率与实际利率的关系为：实际利率=(1+名义利率计息周期)计息周期一 l。58 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。59 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发属于

38、资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B【试题解析】 不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A【试题解析】 房地产开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B【试题解析】 一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无

39、计算过程的，不得分。66 【正确答案】 税前现金回报率= 第一年净收入 A1=(1501236000+50012310)(1-10-30)=39996000( 元)第五年净收入 A5=A1(1+5) 3=463003695(元) 每年还本付息额= =1687185696(元)税前现金回报率=(46300369 5-1687185696)(43000000060 )=11 41偿债备付率=4630036951687185696=274467 【正确答案】 总建筑面积=200666672=266668(m 2)总建设成本=320026666810000=85333 76(万元)总销售收入=850026666810000=226667 80(万元)(1)计算该开发项目的财务内部收益率FIRR 设 i1=7=-80000-15950236-3726 691-1121495-13931 553-16275 179-18252537-8646189+34970 376+49023891+45816721+28546244=-15790388+158357 23=45335(万元) 设 i28