[职业资格类试卷]物业管理师（物业管理基本制度与政策）模拟试卷53及答案与解析.doc

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1、物业管理师（物业管理基本制度与政策）模拟试卷 53 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 依据物业管理条例关于物业管理概念的定义，下列对于物业管理的理解，不正确的是 ( )（A）物业管理活动的实质，是业主与物业服务企业就物业服务事项所进行的一项交易（B）物业管理是一种市场行为，必须遵守市场规则（C）物业服务合同是产生物业管理活动的基础（D）物业管理法律关系包括业主自行管理自己物业的管理活动2 物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的( )管理。（A）竞争

2、性（B）综合性（C）普遍性（D）决策性3 1994 年，建设部颁布了( )，明确要求“ 住宅小区应当逐步推行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。（A）物业管理招投标管理办法（B） 全国物业管理优秀住宅小区标准（C） 城市新建住宅小区管理办法（D）住宅小区管理办法4 在市场经济条件下，物业管理的属性是 ( )（A）经营（B）竞争（C）盈利（D）管理5 改革开放前我国房屋管理一直采取( )的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。（A）节约型（B）福利型（C）竞争型（D）层次型6 业主交存的住宅专项维修资金，应当按( )设明细账。（A）物业管理区域（B）业主

3、委员会（C）户门号（D）楼幢7 我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开( )的推动和引导。（A）房地产主管部门（B）政府主管部门（C）地方行政主管部门（D）物业管理部门8 开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以( )万元以下的罚款。（A）1（B） 2（C） 3（D）59 2001 年 3 月经建设部常务会议讨论通过，形成物业管理条例(送审稿)，提请( )审议。（A）政府（B）国务院（C）法院（D）司法机关10 不属于业主的建筑物区分所有权的构成是 ( )（A）业主对专有

4、部分享有所有权（B）业主对专有部分以外的共有部分分别享有所有权（C）业主对专有部分以外的共有部分享有共有权（D）业主对建筑物区划内的共有部分享有共同管理权11 物业管理的基础是( )的财产权。（A）业主（B）居民（C）业主委员（D）居委会12 管理规约是依据( ) 制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。（A）物业管理制度（B）政府规章（C）国家相关法律、法规（D）物业服务合同13 物业管理本质上是一类特殊的( )（A）民事关系（B）委托关系（C）代理关系（D）行政关系14 物业服务企业为其提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为( )服务。（A）有偿（B）无偿（C）

5、长期（D）特殊15 开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，( )也是业主。（A）管理企业（B）物业服务企业（C）开发企业（D）建设单位16 物业管理服务的( ) 决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。（A）公共性（B）综合性（C）即时性（D）无形性17 物业服务企业还应当经常进行( )，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。（A）客户调查（B）市场调查（C）居民调查（D）企业调查18 房地产开发项目超过 1 年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。（A）20（

6、B） 30（C） 50（D）6019 建设工程的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为( ) 年。（A）2（B） 3（C） 4（D）520 物业管理条例规定，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照( )制订的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。（A）政府价格主管部门会同国务院建设行政主管部门（B）地方价格主管部门会同国务院建设行政主管部门（C）政府价格主管部门会同地方价格主管部门（D）国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门21 2004 年 10 月，( ) 联合颁布了物业服务收费明码标价规定。（A）建设部、劳动部（B）人事部、建设部（C）

7、建设部、财务部（D）国家发展改革委员会、建设部22 对普通住宅的物业服务收费，开始就采取了较为严格的管理措施，一般都采取( )的管理方式。（A）市场调节价和政府定价（B）市场调节价（C）政府定价和政府指导价（D）政府指导价和市场调节价23 物业服务收费管理办法规定，包干制是指由( )向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。（A）业主委员成员（B）业主（C）业主大会成员（D）社区居委会24 酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在( )中较多采用。（A）新建小区物业管理项目（B）新建别墅物业管理项目（C）住宅物业管理项目（D）非住宅物业管理

8、项目25 不属于物业承接查验现场查验记录内容的是( )（A）查验时间（B）查验范围（C）存在问题（D）查验协议26 不属于房地产中介服务活动的是( )（A）房地产咨询（B）房地产价格评估（C）房地产经纪（D）房地产融资贷款27 就( ) 而言，物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位收取报酬，但向业主收取费用，没有任何依据。（A）委托代收费用（B）代收费用（C）督促代收费用（D）监督代收费用28 对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向( )报告。（A）房屋管理部门（B）规划管理部门（C）公安管理部门（D）市政管理部门29 物业服务合同的当事人中( )具有独立

9、的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。（A）业主委员会（B）建设单位（C）业主大会（D）物业服务企业30 物业承接查验档案属于( )所有。（A）建设单位（B）物业服务企业（C）全体业主（D）物业主管部门31 业主大会制定管理规约，应当经( )的业主同意。（A）专有部分面积占建筑物总面积 23 以上，且人数占业主总人数 23 以上（B）专有部分面积占建筑物总面积半数以上，且人数占业主总人数半数以上（C）专有部分面积占建筑物总面积半数以上，且人数占业主总人数 23 以上（D）专有部分面积占建筑物总面积 23 以上，且人数占业主总人数半数以上32 在发生安全事故时，要求

10、物业服务企业履行的义务不包括 ( )（A）协助做好救助工作（B）及时向有关行政管理部门报告事故（C）组织相邻人员团结互助（D）立即采取应急措施33 业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有 ( )（A）监督权和管理权（B）监督权和执行权（C）管理权和使用权（D）知情权和监督权34 业主首次交存的住宅专项维修资金标准为当地住宅建筑安装工程造价的一定比例，该比例最合理的是 ( )（A）2（B） 3（C） 6（D）1035 业主对业主委员会的工作享有( )，并有就物业管理的有关事项提出意见和建议的权利。（A）建议权（B）监督权（C）知情权（D）投诉权36 业主委员会委员资格终止后，该业

11、主应当自( )起在限定时间内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。（A）终止之日前一天（B）终止之日后一天（C）终止之日后一周（D）终止之日37 鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于( )。不宜采取行政手段进行管理。（A）合同关系（B）委托关系（C）民事关系（D）刑事关系38 管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的对全体业主具有普遍约束力的( )规范，一般以书面形式订立。（A）自主性（B）自律性（C）普遍性（D）特殊性39 物业管理条例明确规定建设单位制定的临时管理规约，应当在物业销售之前向

12、物业买受人明示，这里的明示，应该理解为 ( )（A）以口头的形式向物业买受人明确无误的告示（B）以会议的形式向物业买受人明确无误的告示（C）以调查的形式向物业买受人明确无误的告示（D）以书面的形式向物业买受人明确无误的告示40 临时管理规约中必须明确约定，物业管理区域内的全体业主都应当按照( )数额与比例缴存、储备专项维修资金。（A）房地产企业规定（B）政府规定（C）行政管理部门规定（D）城市规划部门规定41 前期物业管理招投标管理暂行办法规定，通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照规定时限完成，例如新建现售商品房项目应当在现售前( )日完成。（A）10（B） 15（C） 20（D）

13、3042 物业管理条例要求，( )在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。（A）业主大会（B）建设单位（C）业主委员会（D）房地产开发商43 物质状态的变化必然导致( )的变化。（A）物业财产状况（B）物业管理状况（C）物业服务状况（D）产权所有关系44 评标委员会完成评标后，应当向( )提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见。（A）招标（B）投标人（C）项目负责人（D）中标人45 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的( )以上

14、，才可以转让该房屋建设工程。（A）20（B） 25（C） 35（D）5046 下列关于商品房销售的说法，错误的是 ( )（A）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售（B）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人（C）房地产开发企业可以向购房人承诺，为购房人出租经营所购商品房并按时向购房人支付租金（D）房地产开发企业不得采取返本销售方式销售商品房47 物业管理师的执业范围不包括 ( )（A）查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料（B）制定并组织实施物业管理方案（C）能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定（D）负责房屋及配备设施设备和相关场地的维修、养

15、护与管理48 物业管理师应当具备的执业能力不包括 ( )（A）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识（B）具有丰富的物业管理实践经验（C）能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定（D）了解经济学、管理学、社会学、心理学等学科49 ( )是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动。（A）房地产咨询（B）房地产价格评估（C）房地产经纪（D）房地产代理50 申请预告登记、在建工程抵押权登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后，为申请人发放 ( )（A）房屋所有权证（B） 房屋他项权证（C） 房屋共有权证（D）房屋登记证明51 前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只

16、有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的( )决定的。（A）过渡性（B）针对性（C）有偿性（D）自主性52 建设单位申领施工许可证时，若建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 ( )（A）30（B） 40（C） 50（D）6053 物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受( )的监督。（A）国家（B）消费者（C）政府（D）主管部门54 办理( ) 房屋登记，房屋登记机构无须实地查看。（A）房屋所有权初始登记（B）在建工程抵押权登记（C）房屋所有权转移登记（D）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记55 业主大会筹备

17、组应当自组成之日起( )日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。（A）30（B） 45（C） 60（D）9056 不属于房屋权利人申请房屋所有权变更登记的情况是 ( )（A）房屋所有权人的姓名或者名称变更的（B）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的（C）房屋面积增加或者减少的（D）所有权人之间分割、合并房屋的57 集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记是 ( )（A）变更登记（B）转移登记（C）初始登记（D）注销登记58 以( ) 的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。（A）有限责任公司、股份有限公司的房

18、地产抵押（B）具有土地使用年限的房地产设定抵押（C）共有的房地产抵押（D）集体所有制企业的房地产抵押59 下列说法错误的是 ( )（A）房屋所有人有权向当地鉴定机构提出危险房屋鉴定申请（B）房屋使用人有权向当地鉴定机构提出危险房屋鉴定申请（C）危险房屋的鉴定费由鉴定申请人承担（D）危险房屋安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加60 不属于物业服务企业维护物业管理区域秩序的方式是 ( )（A）履行告知义务（B）履行制止义务（C）履行处理义务（D）履行报告义务二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本

19、题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现的特征 ( )（A）住房投资由国家和国有企业统包（B）住房分配采取实物分配（C）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度（D）住房分配采取货币分配（E）大力发展经济适用房62 物业管理条例法律责任的特点包括 ( )（A）刑事责任、民事责任并存（B）凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则（C）体现了业主自我管理、自我监督的原则（D）当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理，然后再追究相应的法律责任（E）由国家授权的机关依法实施63 房屋登记的申请人应当对申请登记材料的(

20、 )负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。（A）真实性（B）合法性（C）合理性（D）有效性（E）一致性64 物业管理条例颁布后，这一阶段物业管理政策法规主要体现的特点有 ( )（A）配套性（B）经验性（C）操作性（D）规范性（E）实用性65 物业管理服务的特点有 ( )（A）物业管理服务的公共性和综合性（B）物业管理服务的社会性和市场性（C）物业管理服务的持续性和长期性（D）物业管理服务的即时性和无形性（E）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性66 物业管理条例确立的基本法律关系包括 ( )（A）业主相互之间的关系（B）物业服务企业和业主之间的关系（C）开发企业与业主以及物业服务

21、企业之间的关系（D）社区居委会与供水、供电等单位之间的关系（E）物业管理各方主体与政府之间的关系67 物业管理条例在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了( )的立法理念。（A）发展为重（B）平衡利益（C）自我管理（D）优先保护全体业主利益（E）保护弱者68 物业管理的基本特征包括 ( )（A）产业化（B）社会化（C）专业化（D）标准化（E）市场化69 物业管理条例就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业服务企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了( ) 、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等物业管理的基本制度。（A）业主大会（B）

22、管理规约（C）业主委员会（D）物业承接查验（E）前期物业管理招标投标70 必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 23 以上通过的业主大会决定有 ( )（A）制定和修改管理规约（B）业主大会议事规则（C）改建、重建建筑物及其附属设施的决定（D）专项维修资金使用与续筹方案的决定（E）业主大会的召开形式71 我国实行物业承接验收制度的现实意义有 ( )（A）有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用（B）实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设（C）对提高建设水平、保障业

23、主大会财产权益具有重要意义（D）可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端（E）新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任72 下列属于物业服务企业二级资质条件的是 ( )（A）注册资本人民币在 50 万元以上（B）注册资本人民币在 300 万元以上（C）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 20 人（D）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书（E）管理两种类型以上物业73 取得物业管理师资格证书的人员，初始申请注册者需要提交的必备材料主要有 ( )（A）中华人民共和国物业管理师初始注册申请表 （B） 物业管

24、理师资格证书（C）与聘用单位签订的劳动合同（D）通过继续教育的证明材料（E）工作调动证明74 物业管理条例规定，要求物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的物业资料包括 ( )（A）竣工验收资料（B）技术资料（C）物业管理所必需的其他资料（D）物业质量保修文件和物业使用说明文件（E）竣工验收的内容和程序75 利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件有 ( )（A）利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物面积 12 以上的业主且占总人数 12 以上的业主同意（B）必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下（C）利用住宅专项维修资金购

25、买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买二级市场发行的国债，并持有到期（D）利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意（E）禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为76 下列属于普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)二级服务标准的是 ( )（A）公示 16 小时服务电话（B）每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 80以上（C）小区主出入口 24 小时值勤（D）生活垃圾每天清运 1 次（E）路灯、楼道灯完好率不低于 8077 出售公有住宅的维修资金，由(

26、 )共同交存。（A）房地产主管部门（B）业主（C）售房单位（D）房地产开发商（E）房地产建设单位78 物业管理条例中规定的业主大会的职责有 ( )（A）制定、修改临时管理规约和业主大会议事规则（B）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作（C）选聘、解聘物业服务企业，决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施（D）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度（E）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责79 物业服务企业有( ) 的违规行为不得批准其资质。（A）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的（

27、B）挪用专项维修资金的（C）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的（D）超越资质等级承接物业管理业务的（E）出租、出借、转让资质证书的80 房屋安全鉴定机构接到鉴定申请后，应当及时( )，进行鉴定。（A）受理申请（B）初始调查，摸清房屋的历史和现状（C）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况（D）签发鉴定文书的证明文件（E）检测验算，整理技术资料物业管理师（物业管理基本制度与政策）模拟试卷 53 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 物业管理条例第二条规定：本条例所称物业管理是指业

28、主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。上述定义明确了物业管理是一种市场行为、市场活动，是业主和物业服务企业就物业服务事项所进行的一项交易,必须遵守市场规则，订立物业服务合同。同时说明，物业管理法律关系是业主与物业服务企业之间建立的委托物业管理与服务关系，必须按照物业服务合同的约定履行各自的义务，因此物业服务合同是产生物业管理活动的基础。因此选项 A、B、C 说法正确。选项 D 提出的业主自行管理自己物业的管理活动不属于市场行为和市场活动不存在物业管理法律关系。仅属于业主自身进

29、行的民事活动，不属于物业管理条例调整的范畴。因此，选项D 符合题意。2 【正确答案】 B【试题解析】 物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理。3 【正确答案】 C【试题解析】 建设部于 1994 年颁布了城市新建住宅小区管理办法，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。4 【正确答案】 A【试题解析】 市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。5 【正确

30、答案】 B【试题解析】 几十年来，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。所谓城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。6 【正确答案】 D【试题解析】 业主交存的住宅专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按小区设总账，按幢设明细账，核算到户。7 【正确答案】 B【试题解析】 我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导。8 【正确答案】 C【试题解析】 住宅专项维修资金管理办法规定：开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设(房地

31、产 )主管部门责令限期改正；逾期不改正的,处以 3 万元以下的罚款；开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设(房地产) 主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以 1 万元以下的罚款。9 【正确答案】 B【试题解析】 2001 年 3 月经建设部常务会议讨论通过。形成物业管理条例(送审稿) ，提请国务院审议。10 【正确答案】 B【试题解析】 物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。11 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的

32、行为。选聘物业服务企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一,业主还可以根据实际情况决定采用其他方式比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。12 【正确答案】 C【试题解析】 管理规约是依据国家相关法律、法规制定的。是业主应当共同遵守的行为准则。对全体业主具有普遍约束力。管理规约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务的基础性文件。13 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突

33、。同时，物业服务企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和行政违法两个方面。14 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。有偿服务意味着接受服务者需为服务提供者支付对价服务报酬。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。15 【正确答案】 C【试题解析】 开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主。相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到开发商销售完所

34、有房屋，购房人全部入住，成立业主大会以后，才来选聘物业服务企业实施物业管理服务。16 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。首先，物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限，双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意；其次，各个业主对物业服务企业履行物业服务合同的认识也是不一致的，有的业主对服务表示满意，有的业主则不满意，这就给客观评价物业服务质量带来一定困难。17 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务企业还应当经常进行客户调查，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群

35、体的最大化。18 【正确答案】 A【试题解析】 房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过 1 年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权让金 20以下的土地闲置费，超过 2 年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。19 【正确答案】 D【试题解析】 在正常使用下，建设工程的最低保修期限为：(1)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；(3)供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设备安装为 2 年；(5)装修工程为 2年。其他项目的

36、保修期限由发包方和承包方约定。20 【正确答案】 D【试题解析】 物业管理条例第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照圆务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。21 【正确答案】 D【试题解析】 2004 年 10 月，圆家发展改革委员会、建设部联合颁布物业服务收费明码标价规定明确物业服务收费属于价格法调整范围，应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收贲项目、收费计价方式和收费标准。22

37、【正确答案】 C【试题解析】 我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理。一般都实行市场调节价，由业主和物业服务企业根据不同的服务项目和标准协商议定，主管部门只作备案登记。对普通住宅的物业服务收费，开始则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。23 【正确答案】 B【试题解析】 物业服务收费管理办法规定：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。24 【正确答案】 D【试题解析】 酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。25 【正确答案】 D【试题解析】 物业承接查验办法第十九条规定：现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。26 【正确答案】 D