[工程类试卷]房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷5及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 5 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的 ( ) 性。（A）文化（B）相似（C）适应（D）各异2 为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或( )的愿望。（A）永久出售（B）租让（C）投资开发（D）廉卖3 招标工作小组的( ) 人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。（A）助理（B）决策（C）技术（D）文职4 ( )既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高

2、的情况下适用。（A）简单平均法（B）回归分析法（C）移动平均法（D）加权平均法5 新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的( )。（A）一级市场（B）二级市场（C）三级市场（D）存量市场6 以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。（A）非理性预期（B）价格机制（C）容积率控制（D）生产的时间落差7 承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。（A）半个月（B）一个月（C）一个半月（D）二个月8 以下不属于经营性用地的是( )。（A）工业用地（B）旅游用地（C）娱乐用地（D）商品住宅用地9 经济适用房和廉租房项目用地，目前采取( )方式供地。（A）协议出让（B）招

3、标兼出让（C）行政划拨（D）行政划拨兼协议出让10 从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是( )。（A）确定调查方式（B）设计问卷（C）收集信息（D）定义市场区域11 ( )是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。（A）全面覆盖（B）大量定制（C）市场专业化（D）产品专业化12 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为 20 年，年利率为 6%，以每月 2500 元等额还款。该家庭于第 9 年年初一次性偿还贷款本金 10万元，余额在以后的 5 年内用按月等额还款的方式还清，则最后 5 年内的月等额还款额为( ) 元。（A）3019

4、.53（B） 2983.84（C） 1524.15（D）1587.6513 某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0.5%，则购房者的首次还款额是( ) 元。（A）2040.8（B） 3451.83（C） 5089.1（D）6666.714 某房地产开发商向银行贷款 3000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( ) 万元。（A）378.49（B） 678.22（C） 779.14（D）804.731

5、5 某家庭欲通过储蓄存款购买一套 8 万元的住房，银行存款利率为 12%，五年中每年年末至少要存款( ) 元。（A）12592.78（B） 22192.78（C） 12903.23（D）1600016 某职工 6 年前贷款 10 万元购置商品住宅，商定贷款在 15 年内分 30 次等额偿还，贷款利率 12%，按半年计息，偿还 12 次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还( )元。（A）7264.891（B） 12414.37（C） 78661.36（D）52668.8617 某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，

6、年租金收入为 10 万元，年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。（A）7.5%（B） 8.3%（C） 12.5%（D）16.7%18 已知某投资项目折现率为 11%时，净现值为 1700 万元；折现率为 12%时，净现值为一 870 万元。则该投资项目的内部收益率是( )。（A）11.12%（B） 11.36%（C） 11.66%（D）12.95%19 关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。（A）在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出（B

7、）以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本（C）以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本（D）以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本20 已知某房地产投资项目的购买投资为 5500 万元，流动资金为 600 万元。如果投资者投入的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 800 万元，年平均税后利润为 600 万元。则该投资项目的资本金净利润率为( )。（A）13.0%（B） 43.3%（C） 30%

8、（D）23.3%21 某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为( )。（A）9.00%（B） 8.05%（C） 30.00%（D）7.52%22 有一计算期为 10 年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为 6%，计算期内，净现值的期望值为 125 万元，净现值期望值的标准差为 65 万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是( )。（A）52%（B） 58%（C） 62%（D）68%23 在房地产

9、开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )。（A）时间类参数（B）融资类参数（C）评价标准类指标（D）收益类指标24 下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。（A）所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究（B）初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到5%，所需费用约占总投资的1.0% 2.0%（C）初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析（D）在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需

10、求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等25 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用( )。（A）资本金（B）预租售收入（C）借贷资金（D）其他收入26 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。（A）10（B） 15（C） 20（D）3027 融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括( )和资本融资成本。（A）机会融资成本（B）股票融资成本（C）债务融资成本（D）权益融资成本28 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )。（A）6

11、0%（B） 70%（C） 80%（D）90%29 房地产投资者通常只需投入占项目总投资( )左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。（A）20%（B） 25%（C） 30%（D）35%30 下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是( )。（A）是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为（B）采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利（C）抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿（D）银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件31 不是房地产贷款担保形式的

12、是( )。（A）保证（B）抵押（C）质押（D）提存32 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元/月，并当租户的月营业额超过 150 万元时收取 3%的百分比租金。当租户的月营业额为 180 万元时，其应缴纳的租金是( ) 万元/月。（A）13.2（B） 15.9（C） 19.5（D）20.433 写字楼分类过程中需考虑的因素有( )。（A）写字楼的级别（B）写字楼的物业管理（C）写字楼的级别，写字楼的位置（D）写字楼的位置，交通方便性，建筑形式34 下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。（A）空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入（B）欠

13、缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录（C）空置虽然减少收入，但不是损失（D）实际租金收入与潜在毛租金收入相等35 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于( )。（A）业主希望的投资回报率（B）承租人愿意承担的费用（C）承租人的承受能力（D）同类型物业的市场供求关系二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产投资的优点包括( )。（A）自然寿命长（B）易于满足使用者不断变化的需要（C）能从公共设计的改善中获益（D）能从投资中获益（E）投资质量绝对有保障37 房地

14、产市场结构包括( )。（A）总量结构（B）区域结构（C）产品结构（D）供求结构（E）存量交易结构38 编制招标工程标底的方法很多，按其所用的基础数据不同，可分为( )。（A）以施工图预算为基础编制（B）以概算额为基础编制（C）以扩大综合定额为基础编制（D）以平方米造价包干为基础编制（E）以设计图概算为基础编制39 可行性研究中项目经济及社会效益分析的内容有( )。（A）项目总投资估算（B）项目投资来源、筹措方式的确定（C）国民经济评价（D）工程建设计划的分析（E）结论及建议40 下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是( )。（A）物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入（B）它等于物业内全部可

15、出租面积与最大可能租金水平的乘积（C）能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化（D）它代表物业实际获取的收入（E）实际租金收入与潜在毛租金收入相等41 房地产开发投资应包括( )。（A）商品房的建设投资（B）土地开发投资（C）商品房的买卖投资（D）取得土地的投资（E）房地产置业投资42 以下关于房地产市场特点的说法正确的是( )。（A）由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性（B）房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多（C）由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势（D）由于土地的

16、有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争充分、广泛（E）房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性43 过度开发的诱因有( )。（A）土地的有限性和稀缺性（B）开发商对市场预测的偏差（C）开发商之间的博弈和非理性行为（D）开发资金的易得性（E）投机需求膨胀44 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价方法的有( )。（A）认知价值定价法（B）价值定价法（C）领导定价法（D）挑战定价法（E）随行就市定价法45 房地产开发前期的规划管理包括( )。（A）开发项目的选址定点审批（B）规划设计条

17、件审批（C）规划设计方案审批（D）核发建设用地规划许可证（E）核发建设用地批准书46 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地取得，可以采用的方式有( )。（A）划拨（B）协议（C）招标（D）拍卖（E）挂牌47 规划设计条件附图包括的内容有( )。（A）建筑密度（B）地块区位和现状（C）道路红线坐标（D）建筑高度（E）容积率48 弥隙市场的特点是( )。（A）消费者愿意支付较高的价格（B）企业处于领导地位（C）消费者以年轻人为主（D）商品住宅多为豪宅（E）以投资性购买为主49 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。（A）自成特征，如山地和河流等（B）细分市场（C）人口密度的大小（D

18、）该区域发展的类型和范围（E）竞争性项目的区域50 细分市场评价主要涉及( )几个方面。（A）市场的规模和发展前景（B）细分市场的细分依据（C）细分市场结构的吸引力（D）企业产品对市场的对应性（E）企业的目标和资源三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产投资的缺点之一是不易获得金融机构的支持。 ( )（A）正确（B）错误52 房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场。 ( )（A）正确（B）错误53 建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 35%。 ( )（A）正确（B）错误

19、54 市场因子即指能够明显引起某种产品市场需求变化的实际因素。 ( )（A）正确（B）错误55 开发项目竣工验收由承包商组织进行。 ( )（A）正确（B）错误56 在广阔的市场中，企业要识别自己能够有效服务的最具吸引力的细分市场，而不是到处参与竞争。 ( )（A）正确（B）错误57 由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产具有超前性和适当的弹性。 ( )（A）正确（B）错误58 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。 ( )（A）正确（B）错误59 不同时点的现金流量，无法直接比较。 ( )（A）正确（B

20、）错误60 资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 ( )（A）正确（B）错误62 动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。 ( )（A）正确（B）错误63 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。 ( )（A）正确（B）错误64 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到20%，所需

21、费用约占总投资的0.25% 1.5%。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件。 ( )（A）正确（B）错误65 邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某投资者以 1.8 万元/m 2 的价格购买了一个建筑面积为 60m2 的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的 30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为 10 年，年利率在 5.31%的

22、基础上上浮 1.5 个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的 25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于 12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报串要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。67 某开发商于 2000 年 8 月 1 日投资开发一专业商场，开发期为 3 年，平均售价为0.8 万元/m 2。 2002 年 8 月 1 日王某以 1.1 万元/m 2 的价格购买了其中 50m2 的店面，并向开发商支付了 5 万元定金，产权持有期为 47 年。2003 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了 11.5 万元，余款由商业银行提供的 10

23、年期抵押贷款支付，年贷款利率为 6.6%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10 年(2003 年 8 月 1 日至 2013 年 7 月 31 日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 150 元/m 2，此后租金按每年 2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为 3 万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为 6 万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到 12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为 2003 年 8 月 1 日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。房地产估价师（房地产开发经营与管

24、理）模拟试卷 5 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同，这体现了房地产市场的各异性。2 【正确答案】 C【试题解析】 为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。3 【正确答案】 B【试题解析】 招标工作小组的决策人员是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。4 【正确答案】 A【试题解析】 简单平均法既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。5 【正确答案】 B【试题解析】

25、房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。6 【正确答案】 B【试题解析】 房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。7 【正确答案】 A【试题解析】 承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。8 【正确答案】 A【试题解析】 2002 年 7 月

26、1 日起开始实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中规定，商业、旅游，娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，特殊情况下才允许协议出让。9 【正确答案】 C【试题解析】 经济适用房和廉租房与普通商品房不同，具有很强的政策性，一般采取行政划拨的手段。10 【正确答案】 D【试题解析】 房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成为房地产市场分析的第一步工作。11 【正确答案】 B【试题解析】 采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。12 【正确答案】 A【试题解析】 13 【正确答案】 B【试题解析】 已知：P=4

27、0(万元)，i=6.6%/12=5.5，n=1012=120(月)，S=0.5% 购房者首次还款额是 3451.83 元。14 【正确答案】 D【试题解析】 In(1+8.24%)3-13000(1+8.24%) 3-1)804.73(万元)15 【正确答案】 A【试题解析】 16 【正确答案】 C【试题解析】 半年利率为：i=12%26%半年还款额为：17 【正确答案】 A【试题解析】 (10-5-2)(60-20)=7.5%18 【正确答案】 C【试题解析】 -11%)=11.66%19 【正确答案】 B【试题解析】 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。20

28、 【正确答案】 C【试题解析】 600+2000100%=30%21 【正确答案】 C【试题解析】 930100%=30%22 【正确答案】 A【试题解析】 整个房地产置业项目寿命周期的标准差系数：23 【正确答案】 D【试题解析】 收益相关指标包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。24 【正确答案】 B【试题解析】 B 项中对应的两个数据应分别为20%和 0.25%1.5%。25 【正确答案】 A【试题解析】 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可

29、安排借贷资金。26 【正确答案】 D【试题解析】 个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金) 住房抵押贷款两种类型。目前，我国个人住房抵押贷款期限最长不超过 30 年。商业性个人住房抵押贷款的操作流程，包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。27 【正确答案】 C【试题解析】 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。28 【正确答案】 C【试题解析】 目前，我

30、国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%，贷款期限最长不超过 30 年。29 【正确答案】 C【试题解析】 由于房地产业与金融业息息相关，因此投资者可以使用银行贷款，实现“用别人的钱为自己赚钱”。因而只需投入占总投资 30%左右的自有资金。30 【正确答案】 D【试题解析】 银行发放贷款不是以有无财产抵押作为先决条件而必须视企业的信用状况，通过对企业的资金实力等状况进行评估而确定企业的信用程度及其不同贷款等级。31 【正确答案】 D【试题解析】 房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。32 【正确答案】 B【试题解析】 租户的月营业额为 180 万元时，其应缴纳的租金为=15+(

31、180-150)3%= 15+0.9=15.9(万元/月) 。33 【正确答案】 D【试题解析】 写字楼分类需考虑的因素有位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置，为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。34 【正确答案】 D【试题解析】 实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。35 【正确答案】 D【试题解析】 从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得

32、 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产投资的优点，包括自然寿命长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产市场结构主要有总量、区域、产品、供求、投资结构。38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 当前，编制招标工程标底的方法很多，按其所用的基础数据不同，可分为：以施工图预算为基础编制；以概算额或扩大综合定额为基础编制；以平方米造价包干为基础编制等。39 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 项目经济及社会效益分析内容除

33、了包括 A、B 、C 项外，还包括开发成本估算；销售成本、经营成本估算；销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算；财务评估；风险分析；项目环境效益、社会效益及综合效益评价。40 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。41 【正确答案】 A,B【试题解析】 房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。42 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规

34、模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。43 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。44 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 竞争导向定价方法主要有领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。45 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产开发前期的规划管理主要体现在；开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。46 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】

35、 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。47 【正确答案】 B,C【试题解析】 附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。48 【正确答案】 A,B【试题解析】 弥隙市场具备如下特点：市场内的消费者有自己独特的相对复杂的需求，消费者对于最有能力满足自己需要的企业，愿意支付较高的价格，市场内的营销人员要取得成功，必须使自己的经营具有独到之处；市场内处于领导地位的企业，其地位不会被其他竞争对手轻易动摇。目前，一些优秀的房地产企业已经越来越多的将市场营

36、销的重点置于弥隙市场。49 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 影响市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征，如山地和河流等；建筑阻碍、高速路或铁路； 人口密度的大小； 政治区域，市区和郊区，学校间的区域；邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征，发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域 )。50 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 选择目标市场，通常要基于对细分市场进行评价的基础上。细分市场评价主要涉及细分市场的规模和发展前景、细分市场结构的吸引力、企业的目标和资源等三个方面的评价。三、判断题请判断下列各题

37、正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资的优点之一是易于获得金融机构的支持。52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B【试题解析】 建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B【试题解析】 当开发项目完工具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。56 【正确答案】 A57

38、【正确答案】 A58 【正确答案】 B【试题解析】 资金具有时间价值，因此，不同时点的等额货币是不相同的。59 【正确答案】 B【试题解析】 由于存在资金的时间价值，可以通过一系列的换算，将不同时点的价值换算到同一时点，从而使不同时点的现金流量可以直接比较。60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B【试题解析】 经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B【试题解析】 邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进入物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号

39、灯控制使路口通行条件很差时。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)购买总价：1.860=108( 万元)(2)自有资金：10830%32.4(万元)(3)抵押贷款年等额偿还额；抵押贷款总额：10870%=75.6(万元) 已知：n=10 年，i=5.31%+1.5%=6.81%则(4)设月租金单价为 y 元(m 2?月)年租金 =6012y=720y 年税前现金流 720y-720y25%-106693.99 则： 则：y=269.58(元/m 2)67 【正确答案】 (1)店面总价格：1.150=55( 万元)(2) 抵押贷款总额：55-5-11.5=38.5(万元)(3)i=6.5%，n=10 年