[工程类试卷]房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷53及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 53 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的( )。（A）重要因素（B）特殊因素（C）一般因素（D）基本因素2 基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的( )。（A）微观环境因素（B）宏观环境因素（C）经济环境因素（D）产业环境因素3 房地产价格，通常用不同类型房屋的( )表示。（A）中位数价格（B）销售价格（C）抽样价格（D）成交价格4 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )。（A）房地产平均价格（B）房地产

2、中位数价格（C）房地产价格指数（D）房地产同质价格5 一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。（A）风险较大（B）收益率较低（C）流动性差（D）投资回收期较长6 企业投资的目的更注重( )。（A）社会效益（B）环境效益（C）经济效益（D）生态效益7 下列选项中不属于居住物业市场的是( )。（A）普通住宅（B）别墅（C）休闲旅游设施（D）公寓市场8 ( )是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。（A）住房市场指数（B）住房价格合理性指数（C）房地产价格指数（D）房地产众数价格9 房地产置业投资项目的期间费

3、用计为( )。（A）开发建设投资（B）经营成本（C）流动资金（D）运营费用10 ( )在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。（A）会计师（B）房地产估价师（C）资产评估师（D）房地产经纪人11 某销售型住房市场年初的住房存量为 120 万套，其中空置待售住房 6 万套，本年新竣工住房 15 万套，销售住房 12 万套，则吸纳厨期为( )年。（A）050（B） 125（C） 175（D）36412 我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。（A）政治风险（

4、B）政策风险（C）利率风险（D）市场供求风险13 某商铺的购买价格为 100 万元，其中 60 万元来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 7，预计该商铺第 1 年税后净现金流量为 3 万元，如果不考虑物业增值收益，则第 1 年的投资回报率为( )。（A）500（B） 750（C） 1836（D）288514 政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的( )。（A）产品质量（B）产品性价比（C）规模和结构（D）产品档次15 某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 10 万元，年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2

5、万元，所得税率为 33，则该项投资的税前现金回报率为( )。（A）75（B） 83（C） 125（D）16716 按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为( )。（A）生产性投资和非生产性投资（B）直接投资和间接投资（C）长期投资和短期投资（D）金融投资和实物投资17 某市 2010 年新开工的房屋建筑面积为 90 万 m2，2009 年未完工转入 2010 年继续施工的房屋建筑面积为 30 万 m2，2010 年竣工的房屋建筑面积为 80 万 m2，该市房屋平均建设周期为( ) 年。（A）05（B） 15（C） 25（D）3518 已知年利率为 14，则按季度计息时的实际年利率为( )。（A

6、）1255（B） 1268（C） 1475（D）150119 一般来说，对于一个开发期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应( )。（A）1535（B） 2545（C） 3545（D）557520 房地产开发项目施工现场的安全由( )负责。（A）建筑施工企业（B）监理企业（C）房地产开发企业（D）施工合同中规定的单位21 假设银行一年期存款利率为 25，贷款利率为 58，投资市场的平均收益率为 12，房地产投资市场的系统性市场风险系数为 06，则房地产投资的预期收益率为( )。（A）622（B） 82（C） 83（D）9722 对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公

7、认的习惯方法是( )。（A）期初惯例法（B）期中惯例法（C）期末惯例法（D）任意折算法23 投资者在通货膨胀的情况下，现金购买力下降，往往提高( )的预期来补偿购买力损失。（A）通货膨胀率（B）名义投资回报率（C）平均收益率（D）实际投资回报率24 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是( )。（A）竞争情况调查（B）消费者行为调查（C）市场需求容量调查（D）市场营销因素调查25 在房地产定价方法中，“薄利多销” 策略属于( )。（A）领导定价法（B）价值定价法（C）认知价值定价法（D）成本加成定价法26 假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15，国债的投资收益率为 10，市场整体的平均

8、收益为 20，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。（A）025（B） 050（C） 150（D）20027 下列属于房地产供给分析内容的是( )。（A）吸纳率分析（B）房地产市场的商业周期分析（C）家庭规模与结构分析（D）投资购买和使用购买的比例分析28 项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值称为( )。（A）利息备付率（B）资产负债率（C）偿债备付率（D）流动比率29 不属于处置抵押物要求的是( )。（A）长期价值市场稳定（B）变现性较强（C）价格比较稳定（D）市场广阔30 如某笔贷款的月利率为 1，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是( )。（A）1

9、2（B） 1255（C） 1268（D）135531 2009 年 3 月某人以 45 万元的预付款订购了一套售价为 30 万元的期房，2010年 3 月该项目交付使用时，楼价上涨到 336 万元，则其预付款的收益率为( )。（A）12（B） 134（C） 80（D）12532 某宗土地面积为 10000m2，土地单位价格为 800 元m 2，最高容积率为 2，固定费用为 400 万元，单位建筑面积建安成本为 1500 元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的 20，销售价格为 3000 元m 2，则该项目的盈亏平衡点销售量为( )m 2。（A）10000（B） 12000（C）

10、180000（D）1500033 假设某房地产投资项目的负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资项目的资产负债率为( )。（A）167（B） 80（C） 200（D）6034 当偿债备付率指标小于( )时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。（A）11（B） 115（C） 13（D）13535 从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资

11、本金的盈利能力的财务报表是( )。（A）全部投资现金流量表（B）资本金现金流量表（C）投资者各方现金流量表（D）资金来源与运用表二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有( )。（A）净现值（B）投资利润率（C）现金回报率（D）静态投资回收期（E）内部收益率37 固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为( )投资。（A）建筑安装工程（B）新建和扩建（C）设备与工器具购置（D）迁建和恢复（E）其他费用38 当承包商仅作为营造

12、商时，其利润仅与( )有关，承担的风险相对较少。（A）土地成本（B）建造成本（C）资金筹措（D）施工周期（E）市场营销39 国内生产总值有三种表现形态，即( )。（A）价值形态（B）收入形态（C）产品形态（D）支出形态（E）生产形态40 在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有( )。（A）土地供给的变化（B）原用于其他方面资金的介入（C）未来预期收益变化（D）政府税收政策的影响（E）获得金融机构融资的难易程度41 下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有( )。（A）销售税费（B）租金收益（C）物业增值（D）股权增值（E）抵押贷款规模42 受制于房地产的( ) 等特性，形成了房地产投

13、资区别于其他类型投资的重要特性。（A）不可移动性（B）异质性（C）增值性（D）流动性（E）弱流动性43 房地产间接投资的形式主要有( )。（A）购买物业用于出租经营（B）购买住房抵押支持证券（C）购买房地产企业债券（D）投资房地产企业股票（E）购买土地进行开发44 承包商的主要合同关系包括( )。（A）供应(采购) 合同（B）分包合同（C）加工合同（D）运输合同（E）转让合同45 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。（A）单元估算法（B）概预算定额法（C）工程量近似匡算法（D）蒙特卡洛模拟法（E）单位指标估算法46 房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。（

14、A）产品调查（B）价格调查（C）市场需求质量调查（D）分销渠道调查（E）促销策略调查47 关于商业物业投资的说法，正确的有( )。（A）商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势（B）商业物业交易常在机构投资者之间进行（C）区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性（D）商业物业不适合长期投资（E）商业物业投资收益全部来自出租收益48 下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有( )。（A）房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生（B）在房地产周期循环的最低点，空置率最高（C）房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格（D）在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于

15、需求增长率（E）在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的49 政府宏观调控房地产市场的手段包括( )。（A）税收政策（B）金融政策（C）加强产权管理（D）诚信建设（E）土地供应政策50 可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的( )。（A）社会的认同性（B）技术先进性和适用性（C）经济合理性（D）建设的可能性（E）政策的导向性三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。 ( )（A）正确（B）错误52 平均建设周期是指

16、某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积新竣工面积。 ( )（A）正确（B）错误53 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发的经济行为。 ( )（A）正确（B）错误54 房地产经济寿命一般要比自然寿命长得多。 ( )（A）正确（B）错误55 由于房地产具有异质性，房地产市场价值和投资价值难以判断，因而易产生投资风险。( )（A）正确（B）错误56 商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。( )（A）正确（B）错误57

17、对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。 ( )（A）正确（B）错误58 有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。 ( )（A）正确（B）错误59 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80，贷款期限最长不超过 40 年。 ( )（A）正确（B）错误60 为防范或然损失风险，可对房地产投资对象投保，投保项目越多则越保险，从而保证房地产投资者收益达到最大化。 ( )（A）正确（B）错误61 一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。 ( )（A）正确（B）错误62 企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息

18、，从而形成企业的固定负担。( )（A）正确（B）错误63 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。 ( )（A）正确（B）错误64 房地产项目可行性研究的根本目的是使项目投资的经济效益最大化。 ( )（A）正确（B）错误65 目前物业服务企业使用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采用包干制收费模式。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。65 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月 2000 元，资本化率为 96，假设租金

19、和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“ 以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的 30，余款申请年利率为 6的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为 20 年。【问题】 66 该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房?(精确到小数点后 2 位) 67 设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款? 68 某家庭购买了一套 90m2 的商品住宅，售价为 4000 元m 2。该家庭首付了房价总额的 30，其余购房款申请

20、住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为 45和 68，贷款期限为 15 年，按月等额偿还。其中，住房公积金贷款的最高限为 10 万元。 【问题】 如果该家庭以月收入的 35支付抵押贷款月还款额，此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少? 假设该家庭在按月还款 3 年后，于第 4 年年初一次性提前偿还商业贷款本金 5 万元，从第 4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 53 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经

21、济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。2 【正确答案】 C【试题解析】 基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的经济环境因素。3 【正确答案】 A【试题解析】 房地产价格，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。4 【正确答案】 C【试题解析】 价格指数的定义。5 【正确答案】 B【试题解析】 短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。6 【正确答案】 C【试题解析】 企业投资的目的更注重经济效益。7 【正确答案】 C【试题解析】 C 选项属于商业物业市场。8 【正确答案】 A【试题解析】 住房市场指数是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销

22、售、未来 6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。9 【正确答案】 D【试题解析】 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。10 【正确答案】 B【试题解析】 房地产估价师在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。11 【正确答案】

23、 C【试题解析】 此题的关键是首先要明白可供租售量、吸纳量和吸纳周期的定义。吸纳周期=可供租售量吸纳量=(6+15)12=175(年)。12 【正确答案】 B【试题解析】 政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。我国 1993 年对房地产投资的宏观调控政策、1994 年出台的土地增值税条例、2001 年出台的规范住房金融业务的措施、2003 年国有土地使用权出让方式的转变等，就使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。13 【正确答案】 C【试题解析】 根

24、据等额序列支付资金回收系数公式先求出 A 值。A=P(AP ， I，n)=60(A60，7，10)=854 年利息=607=4 2，投资者权益增加=85442=4 34，投资回报率=(税后现金流量+ 投资者权益增加值)资本金(权益资本)=(3+434)40100=1836。14 【正确答案】 C【试题解析】 土地政策影响供给的规模和档次。15 【正确答案】 A【试题解析】 该项投资的税前现金回报率=(10 一 52)(60 一 20)100 =75 。16 【正确答案】 B【试题解析】 按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。17 【正确答案】 B【试题解析】 平均建设

25、周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平均建设周期一房屋施工面积新竣工面积=(90+30)80=1 5(年)。18 【正确答案】 C【试题解析】 已知年利率 r=14，m=123=4，则该笔贷款的实际利率i=(l+rm) m 一 1=(1+144) 4 一 1=1475。19 【正确答案】 C【试题解析】 一般来说，对于一个开发期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为 3545。20 【正确答案】 A【试题解析】 房地产开发项目施工现场的安全由建筑施工企业负责。21 【正确答案】 B【试题解析】 利用公式，收益率=25+06(12一 25)=82

26、。22 【正确答案】 C【试题解析】 对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是期末惯例法。23 【正确答案】 B【试题解析】 在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会下降，因此投资者往往提高对名义投资回报率或投资收益率的预期，以补偿购买力的损失。24 【正确答案】 D【试题解析】 市场营销因素调查属于可控因素调查。25 【正确答案】 B【试题解析】 价值定位法不仅制定的产品价格比竞争对手低，而且是对公司整体经营的重新设计，造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时也能使公司成为真正的低成本开发商。“薄利多销”策略就属于此类定价法。26 【正确答案】 B【试题解析】 预期

27、收益率=无风险资产的收益率+系统性市场风险系数(市场整体的平均收益一无风险资产的收益率)，即 15=10 +系统性市场风险系数(20 10)，解得，系统性市场风险系数=050。27 【正确答案】 B【试题解析】 房地产市场的供给分析包括：调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给；分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划；分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。28 【正确答案】 C【试题解析】 偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的

28、保障倍数。29 【正确答案】 A【试题解析】 处置抵押物要求变现性较强、价格比较稳定、市场广阔。30 【正确答案】 A【试题解析】 名义利率，指一年内多次计息给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。每月计息一次，则 12就是名义利率。31 【正确答案】 C【试题解析】 本题涉及的考点是预付款的收益率。预付款的收益率=(33630)30 (45 30)100 =80。32 【正确答案】 A【试题解析】 盈亏平衡点销售量=(10000800+4000000+100001500+10000150020)3000=10000(m 2)。33 【正确答案】 D【试题解析】 资产负债率=

29、负债合计资产合计100 =30005000100=60。34 【正确答案】 B【试题解析】 对于一般商用房地产置业投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于 115135 之间。当指标小于 115 时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。35 【正确答案】 B【试题解析】 资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的

30、，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。37 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 固定资产投资活动按其工作内容和实现方式分为建筑安装工程，设备、工具、器具购置，其他费用三个部分。38 【正确答案】 B,D【试题解析】 当承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。39 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。40 【正确答案】 A,

31、B,C,D【试题解析】 引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。41 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增值等方面。42 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 受制于房地产的不可移动性、异质性、弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。43 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 房地产间接投资有股票或债券、信托基金、住房抵押支持证券。44 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 承包商的主要合

32、同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。45 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。46 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 房地产市场营销因素调查包括：产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。47 【正确答案】 B,C【试题解析】 A 选项，开发一持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。D、E 选项，由

33、于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。48 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率； D 转折点处供给增长等于需求增长，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；E 租金和空置率非同向。49 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 政府宏观调控房地产市场的手段包括：土地供应政策；金融政策；住房政策；城市规划；地价政策；税收政策；租金控制。50 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目(以下简称项目)投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科

34、学方法。综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 生产方式和工作方式的改变会影响房地产市场的转变。52 【正确答案】 A【试题解析】 平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积新竣工面积。53 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资是指经济主体以获得未来的房

35、地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。54 【正确答案】 B【试题解析】 自然寿命比经济寿命长。55 【正确答案】 A【试题解析】 房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。56 【正确答案】 B【试题解析】 商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的机构或个人以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。57 【正确答案】 A【试题解析】 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。通常先由银

36、行出具允许开发商预售的文件给房地产管理部门，并办理他项权利变更手续，同时由房地产管理部门予以办理商品房预售登记。58 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。59 【正确答案】 B【试题解析】 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80，贷款期限最长不超过 30 年。60 【正确答案】 B【试题解析】 对房地产投资对象投保，投保项目越多是越保险，但投保是需要支付费用的，如果保险费用占的比例过大，则投资者差不多是在替保险公司投资了。61 【正确答案】 A【试题解析】 一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。62 【正确

37、答案】 A【试题解析】 债务融资的负担性是指企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。63 【正确答案】 B【试题解析】 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是筹资协议中所规定的贷款利息和有关费用。64 【正确答案】 B【试题解析】 房地产项目可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。65 【正确答案】 B【试题解析】 采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。从中可以看出，包干制和酬金

38、制两种收费模式下的税负差异较大，体现了政府鼓励物业服务企业采用酬金制收费模式。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 已知：A=2000 元，n=240 个月，i=612=05，R=96求购房最高总价贷款总额P= =27916154( 元)购房最高总价=P70=2791615470=3988(万元) 。67 【正确答案】 求出售原有住房时间住房市场价值V=A12R=200012 96=25( 万元)设剩余 M 个月需要偿还 25 万元，则有V= 250000= 有：(1+05)M=2667M

39、=log 105 2 667=19666(月)240196=44(月)在还款 44 个月之后出售住房。68 【正确答案】 已知：P 0=400090=360000(元) ，P=360000(130)=252000( 元)，P1=100000 元，P 2=252000100000=152000(元)， P=50000(元)。i1= =3 75；i 2= =567；f=35；n=1512=180(月)，n1=312=36(月) ，n 2=18036=144(月)。(1)每月应付公积金贷款： (2)每月应付商业贷款：(3)每月应付住房抵押贷款额A1+A2=76499+134962=211461( 元月)：要求该家庭最低月收入为=6042(元月) 。(4)因为第 4 年年初( 第 3 年年末)偿还商业贷款P=50000(元)，所以从第 4 年起每月应减少商业贷款 A=50898(元月)。(5)因为从第 4 年起每月应付商业贷款 A3=A2 一 A=13496250898=84064(元月) 。所以从第 4 年年初起每月应付住房抵押贷款额A1+A3=76499+84064=160563( 元月)。