[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷44及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 44 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列选项中,对房地产的正确定义是( )。（A）房地产是指地球的表面及其上下一定范围内的空间（B）房地产是指人工建筑而成,由建筑材料,建筑构配件和设备等组成的整体物（C）房地产是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物质（D）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物2 不可移动性又称位置固定性。土地上的土、砂石等虽然可以移动、搬走,但作为( )

2、土地是不可移动的。（A）平面的、不完整意义的（B）三维立体的（C）立体空间的完整意义的（D）立体空间的3 某地区某类房地产 2002 年 4 月至 10 月的价格指数分别为99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上个月为 100)。其中某宗房地产在 2002年 6 月的价格为 2000 元/m 2,对其进行交易日期修正,修正到 2002 年 10 月的价格为( )。(要求采用环比价格指数进行交易日期修正)（A）3026.8 元/m 2（B） 3036.8 元/m 2（C） 3046.8 元/m 2（D）3056.8 元/m 24 ( )是求取建筑物折旧

3、最详细、最复杂的一种方法。（A）直线法（B）年限法（C）市场提取法（D）分解法5 如果设立了他项权利,( )就变得不完全。（A）使用权（B）地役权（C）所有权（D）租赁权6 基于营业收入测算净收益,要扣除归属于其他资本或经营的收益,如商业、餐饮、工业、农业等经营者的( )。（A）正常利润（B）运营费用（C）成本（D）正常利润7 如图 3-8-1 所示,可以比较、分析两宗(或两类) 房地产价格上涨(或下降)的强弱程度或发展潜力,下列说法中有误的一项是( )。（A）如果长期趋势线越陡,则表明房地产价格的上涨 (或下降)趋势越强（B）如果长期趋势线越缓平,则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越弱（C

4、）房地产价格上涨(或下降)趋势的强弱,与房地产价格目前的高低有关（D）高价格的房地产,其价格上涨趋势可能较缓慢 ,低价格的房地产,其价格上涨趋势可能较强劲8 某建筑物的建筑面积 5000m2,坐落的土地面积为 1000m2,土地价格为 1500 元/m 2,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1200 元/m 2,市场上该类房地产的正常房地价格为 1600 元/m 2,则该建筑物的价格为( )。（A）1000 元/m 2（B） 1100 元/m 2（C） 1200 元/m 2（D）1300 元/m 29 收益递减规律对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的( )超过一定限度后,收益开始下降。（A

5、）投资数额（B）开发程度（C）使用强度（D）以上答案均不对10 一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不宜采用。（A）1 年（B） 3 年（C） 5 年（D）6 年11 房屋残值是指房屋达到使用年限,不能继续使用,经拆除后的( )。（A）旧料价值（B）残余价值（C）使用价值（D）清理费用12 计算净收益的基本公式为:净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-( )。（A）管理费用（B）运营费用（C）额外支出费用（D）收入损失13 旧建筑物的情况下,成本法的基本公式:旧建筑物的价格 =( )-建筑物的折旧。（A）建筑物的重新购建价格（B）建筑物的修复工作的价

6、格（C）旧建筑物的重新整理价格（D）旧建筑物的购建价格14 甲房地产尚可使用年限为 50 年,单价为 1050 元/m 2,乙房地产尚可使用年限为 60年,单价为 1100 元/m 2,资本化率均为 8%,实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）B 或 C15 资本化率实质上是( )。（A）一种投资的收益率（B）当时的银行利率（C）投资风险值（D）价格指数16 路线价通常为( ), 也可为楼面地价。（A）土地单价（B）土地总价（C）宗地单价（D）宗地总价17 路线价法求得的价格实际是一种( )。（A）市场价格（B）收益价格（C）积算价格（D）比准价格18

7、与报酬率性质不同的名词有( )。（A）利息率（B）折现率（C）内部收益率（D）资本化率19 通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。（A）土地取得成本+开发成本（B）土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用（C）土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用+销售费用（D）开发完成后的房地产价值20 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。（A）开发结束时的时间（B）购买待开发房地产时的时间（C）开发期间的某个时间（D）全部租售出去时的时间21 在物权中，( ) 属于自物权，其余属于他物权。（A）地役权（B）抵押权（C）所有权（D）租赁权22 某商场建成 3 年后补办了土地使用权出

8、让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的自然寿命为 50 年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。（A）40（B） 43（C） 47（D）5023 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益作为估 价依据。（A）类似房地产的客观（B）类似房地产的实际（C）类似房地产的最高（D）类似房地产的最低24 房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。（A）同一估价原则、同一估价时点（B）同一估价目的、同一估价方法（C）同一估价目的、同一估价时点（D）同一估价原则、同一估价目的25

9、 以下关于合法原则的说法欠妥的是( )。（A）在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。（B）在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。（C）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。（D）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。26 政府举行国有土地使用权招标出让，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种( )评估。（A）原

10、始价值（B）理论价格（C）清算价值（D）投资价值27 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，两者的长短关系有( )。（A）自然寿命长于经济寿命（B）自然寿命短于经济寿命（C）自然寿命等于经济寿命（D）无关28 下列估价业务中，估价机构可以承接的是( )。2010 年考题（A）超出了估价机构业务范围的估价业务（B）估价机构的专业能力难以胜任的估价业务（C）估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务（D）承接后出现很大执业风险的估价业务29 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。（A）0.52.0（B）

11、 1.52.0（C） 0.51.5（D）1.01.530 某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/m 2，正常开发成本为 1500 元/m2，管理费用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为 100 元/m2，直接成本利润率为 6%，则开发后的地价为( )元/m 2。（A）1840（B） 2840（C） 2966（D）300031 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。（A）签订估价委托合同之日（B）发放抵押贷款之日（C）完成估价对象实地查看之日（D）未来处置抵押房地产之日32 某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销

12、售均价为3000 元/m 2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m 2，开发成本和管理费用为 1200元/m 2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为 1.5 年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为( )。（A）7.90%（B） 11.08%（C） 11.83%（D）13.73%33 某工业用地总面积为 3000m2，容积率为 0.5，楼面地价为 1000 元/m 2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 4.0，相应的楼面地价为 1500 元/m 2。该改变用途理论上应补地价为( )万元

13、。（A）500（B） 525（C） 600（D）165034 某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为 6500 万元，装修费用为 800 万元，装修期为 1 年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为 500 万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为 8000 万元，改造费用为 160 万元，改造期为 1 年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为 500 万元；折现率均为 10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是( )。（A）维持现状（B）改变用途（C）重新装修（D）重新开发35 某宗工业用地面

14、积为 5000m2，容积率为 1.0，楼面地价为 800 元/m 2，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为 3000 元/m 2，居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为 1000 元/m2。该宗地块上理论上应补交的地价为( )万元。（A）4000（B） 5900（C） 6800（D）7200二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产按其开发程度来划分,主要分为( )。（A）生地:是指不具有城市基础设施的土地,如菜

15、地、农地;毛地: 是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地（B）熟地 :是指具有完善的城市基础设施、土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地（C）在建工程:是指地上建筑尚未建成,不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年（D）现房(含土地): 是指地上建筑物已建成,可直接使用的房地产。它可能是新的,也可能是旧的37 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。（A）重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出（B）重新购建价格是在估价时点的价格（C）重新购建价格是客观的价格（D）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格（E）土地的重新购建价格是法

16、定最高出让年限状况下的价格38 ( )是中华人民共和国城市房地产管理法提到的三种价格。（A）基准地价（B）房屋重置价格（C）房屋重建价格（D）标定地价39 最低收益率( ) 与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率。（A）一定高于（B）一定低于（C）可能高于（D）可能低于40 同一块土地,在估价时考虑(或假设)的“ 生熟”程度不同 ,会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种 :未征用补偿的农地。取得该土地后需要进行征用,支付征地补偿费;已征用补偿但未做“ 三通一平 ”或以上开发的土地;已做“三通一平”或以上开发的土地;取得该土地后需要进行拆迁,支付拆迁安置补偿费 ;已做拆迁安置的城

17、市空地,其中正确的是( ) 。（A）（B） （C） （D）41 交易情况、交易日期和房地产状况的修正,可视具体情况采用( )等方法。（A）百分率（B）差额法（C）回归分析法（D）顺序法42 剩余技术中有多项,正确的项是( )。（A）土地剩余技术（B）建筑物剩余技术（C）自有资金剩余技术（D）抵押贷款剩余技术43 在路线价法中,不做交易情况修正和交易日期修正的原因是( )。（A）求得的路线价已是正常价格（B）在求取路线价时没有搜集非正常交易实例（C）该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致（D）该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格44 主动争取是估价人员走出门去力争为他人提供估价服务,这是

18、估价业务的最主要来源,特别是在估价机构多,竞争激烈的情况下。但估价人员不能采用一些不正当手段来争取估价业务,如( ) 。（A）垄断、低收费、给回扣（B）迎合委托人对估价结果的不合理要求（C）答应委托人可评估出其期望的价值（D）争取估价时应靠正常的宣传、提高服务质量、扩大知名度等45 在一个估价项目中( ) 三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。（A）估价目的（B）估价对象（C）估价时点（D）估价业务46 房地产价格与一般物品价格的共同之处是( )。（A）供求变化（B）生产成本（C）价格差异（D）按质论价（E）都用货币表示47 建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的

19、房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。（A）比较法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法（E）楼面地价修正法48 调查分析房地产开发用地的状况主要包括( )。（A）弄清土地的区位状况（B）弄清土地的实物状况（C）弄清土地的权益状况（D）弄清土地的规划条件（E）弄清将拥有的土地权利49 地价区段是根据( ) 的原则来划分的。（A）形状相似（B）用途相似（C）地价相近（D）地段相连50 建筑物区分所有权包括( )等。（A）按份共有所有权（B）专有部分所有权（C）共同关系成员权（D）共同部分持份权（E）长期使用和租赁三、判断题请判断下列各题正

20、误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 政府对价格的干预,还有最高限价和最低限价,它们对估价结果不会产生影响。( )（A）正确（B）错误52 如果城市规划规定了该宗土地为居住用途,即使从其坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业用途,但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途,而且能够获得批准。( )（A）正确（B）错误53 运用比较法估价的第一个步骤是搜集交易实例。( )（A）正确（B）错误54 如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物,但缺少相应的交易实例,而只有土地与建筑物合成体的交易实例时,一般不能采用市场法估价。( )（A）正确（B）错误55 重新

21、购建的价格不是个别企业或个人的实际耗费,而是社会的一般的公平耗费。( )（A）正确（B）错误56 在一般情况下,重置价格适用于一般建筑物和同年代久远已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备,或因建筑技术和建筑标准改变等,使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。( )（A）正确（B）错误57 某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量。( )（A）正确（B）错误58 肥力不单纯是个技术问题,更是社会问题及经济问题。( )（A）正确（B）错误59 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作,按照其内在联系性所排列出的先后次序进行。( )（A）正确（B）错误60 在实地查勘时

22、,一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同。( )（A）正确（B）错误61 只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。 ( )（A）正确（B）错误62 土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用收益的 R 利、但不享有处分的权利。( )（A）正确（B）错误63 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权力、区位三者的综合体。（A）正确（B）错误64 可比实例土地形状为三角形，价格为 1400 元m 2，其他与估价对象相同，土地形状因素与估价对象比较价格劣 5，则该土地在估价对象状况下的价格为 1474元m 2。( )（A）正确（B）错误6

23、5 甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为 1400 元/m 2，容积率为 4，土地使用年限为 40 年；乙土地单价为 900 元/m 2，容积率为 2.5，土地使用年限为 50 年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为 6%)。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某宗房地产 2001 年 10 月的年净收益为 300 万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持这一水平，2004 年 10 月转售时的价格比 2001 年 10 月上涨 10%，转售时卖

24、方应缴纳的税费为售价的 6%。若该类房地产的投资收益率为 9%，试测算该宗房地产 2001 年 10 月的价格。67 某旧商业用房的面积为 20000m2，业主与某公司签订了租期为 10 年的租赁合同，约定第一年的租金为 240 元/m 2，以后每年租金上调 4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为 1 年，装修改造费用为 1000 元/m 2，分两期投入，前半年均匀投入 60%，后半年均匀投入 40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金 840 元/m 2，年租金增长率为 5%，空置率为 10%，运营费用为有效毛收入的

25、30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值(报酬率为 10%)。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 44 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 C【试题解析】 土地不只是平面,而是三维立体的。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 C【试题解析】 采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为:可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=在估价时的价格。 则修正到 2002 年 10 月的价格为: 20001.051

26、.0921.1251.181=3046.8 元/m 2。【知识模块】 比较法4 【正确答案】 D【知识模块】 成本法5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格6 【正确答案】 A【知识模块】 收益法7 【正确答案】 C【试题解析】 房地产价格上涨(或下降)趋势的强弱,与房地产价格目前的高低无关。【知识模块】 综合8 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则9 【正确答案】 C【试题解析】 土地强度指建筑层数,建筑高度,容积率以及建筑规模等参数。因此选使用强度 C 选项而排除其它选项。【知识模块】 综合10 【正确答案】 A【试题解析】 如果房地产市场比较平稳,则较早之前发生的交易实例可能

27、仍然有参考价值,也可以被选作可比实例;但如果房地产市场变化快,则此期限应缩短,可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔 1 年以上的不宜采用,因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整,可能会出现较大的偏差。【知识模块】 市场法11 【正确答案】 A【知识模块】 成本法12 【正确答案】 B【试题解析】 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计。【知识模块】 收益法13 【正确答案】 A【知识模块】 成本法14 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法15 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析16 【正确答案】

28、A【试题解析】 路线价是一种土地单价。【知识模块】 地价评估17 【正确答案】 D【试题解析】 这道题实际上是在问路线价与哪一种估价方法有关联,路线价是市场法的一种派生方法,所以答案自然应当是比准价格。【知识模块】 地价评估18 【正确答案】 D【试题解析】 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率。在性质上，其他的选项与题干中“报酬率”是相近的，均是指一种收益。19 【正确答案】 D20 【正确答案】 A【试题解析】 开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。21 【

29、正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是不应承接估价业务的情形。(1)超出了本机构的业务范围。(2)与自己有利害关系或利益冲突。(3) 自己的专业能力难以胜任。(4)估价业务有较大的风险。29 【正确答案】 A30 【正确答案】 D31 【正确答案】 C32 【正确答案】 B【试题解析】 该幢写字楼的销售利润率=1000(1+10%) 1.5+1200(1+10%)1.5/2+3000(2%+ 5.5%)=10000/(300010000)=

30、11.08%。33 【正确答案】 D【试题解析】 补地价=(新楼面地价新容积率-旧楼面地价旧容积率) 土地面积=(15004.0-10000.5)元/m 23000m2=1650 万元。34 【正确答案】 B【试题解析】 (1)重新装饰装修的条件是：(装饰装修后的房地产价值-装饰装修的必要支出及应得利润)现用途下的房地产价值 6500-800/(1+10%)0.5+500=5237.23万元5000 万元，重新装饰装修比维持现状更有利。 (2)改变用途的条件是：(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)现用途下的房地产价值8000-160/(1+10%)0.5+500=7347.4

31、5 万元5000 万元，改变用途比维持现状更有利。由上可见，改变用途后房地产价值最高，因此，该宗房地产的最佳利用是改变用途。35 【正确答案】 C【试题解析】 应补地价=8.0(3000500040%+1000500060%)-8001.05000=6800 万元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法及其运用38 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 见中华人民共

32、和国城市房地产管理法第 32、33 条。【知识模块】 房地产价格39 【正确答案】 C,D【试题解析】 价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率。【知识模块】 房地产价格40 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格41 【正确答案】 A,B【知识模块】 市场法42 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 这四项都是讲到的剩余技术,只不过它们代表了两个不同的方面。【知识模块】 收益法43 【正确答案】 A,C【知识模块】 地价评估44 【正确答案】 A,B

33、,C【知识模块】 房地产估价程序45 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价程序46 【正确答案】 D,E47 【正确答案】 A,B48 【正确答案】 A,B,C49 【正确答案】 B,C,D50 【正确答案】 B,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 对有最高限价的房地产,估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价。【知识模块】 综合52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则53 【正确答案】 A【试题解析】 在运用比较法进行求取的时候的七个步骤中,

34、第一步便是收集交易方面的实例。【知识模块】 市场法54 【正确答案】 B【试题解析】 选取可比实例时,如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物,但缺少相应的交易实例,而有土地与建筑物合成体的交易实例时,则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解,提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格,再以此为可比实例。例如,估价对象为土地,但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中,没有类似土地的单独交易实例,而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时,则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格,剩余部分为土地价格,此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整,即可以求得估价对象土地的价格

35、。【知识模块】 市场法55 【正确答案】 A【试题解析】 这也就是客观成本。【知识模块】 成本法56 【正确答案】 A【知识模块】 成本法57 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析58 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析59 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序60 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序61 【正确答案】 B【试题解析】 市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易，因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似

36、房地产发生交易。62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B【试题解析】 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (3)计算结果：V=3767.85(万元)67 【正确答案】 (1)净收益求取净收益=840(1-10%)(1-30%)=529.2 元/m 2 或净收益=8402(1-10%)(1-30%)=1058.4 万元(2) 承租人收益价值(3)装修改造费用计算(4)承租费用(或租金支出) (5)承租人价值承租人权益价值=承租人收益价值-装修改造费用- 承租费用承租人权益价值=(3291.4835-958.2775-1717.2070)20000=1231.998 万元或 6582.9670-1916.5549-3434.4140=1231.998 万元