[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷28及答案与解析.doc
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1、房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷 28 及答案与解析一、问答题0 某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地,政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估价。请问:1 评估该宗房地产收购价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法? 2 政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用? 3 评估该宗熟地出让价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?4 张某看中了一处房地产,该房地产位于城市边缘,紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘,属于城市四级地段,但该区域极具发展潜
2、力,商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800 元。该房地产的建筑物为三层,总建筑面积为 700m2。张某拟购人后将一楼用于开设商铺,二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价 140 万元,张某为摸清该售价的合理性,找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?5 甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资 1000 万元,经营收益各按 50分成。到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2,售价 3000 元m 2,销售税费为售价的 7。销售过程中,乙拿出一套建筑面积 100m2 的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作
3、处理。该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款 27621万元。甲提出本应双方各分得 138105 万元,现因乙拿走一套价值 30 万元的房屋,故乙实得 l35105 万元;乙则认为该套房屋的成本为 25 万元,故只应从自己的应得收人中扣除 125 万元,自己应分得 136855 万元。若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理? 应该怎样分配 ?为什么?6 就某私人的出租住宅进行交易价格评估时,你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?7 某公司在进行商品房的预售定价,这就需要对整幢商品房进行整体估价,其估价的技术路线具体应是怎样的?8 某商场欲进行出售
4、,估价师在采用市场法对比商场进行估价时,应详细了解关于商场的哪些因素?9 王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼,该写字楼的建筑面积为 5 万 m2,有完善的物业管理服务,包括 24 小时的维护及保安服务,周围交通便利,环境良好,在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是 5A 写字楼时,应考虑的因素都包括哪些 ?10 位于市商务区的一处甲级写字楼,周边写字楼林立,市政配套设施完善,交通方便,周围商场、学校、银行、公园等都齐全,对该写字楼进行估价时应考虑到哪些因素对其的影响?11 某幢办公综合楼共 10 层,1、2 层为商场,3 层以上供办公使用,因资金问题,公司欲出售此幢办公楼,请写出估价技术路线。1
5、2 某酒店共 20 层,地下 1 层,是一家集客房、餐饮、娱乐为一体的多功能商务型酒店,若对此酒店采用收益法进行估价,其主要工作有哪些?13 某估价机构用收益法评估市片区 商业城二层多套商铺价格,在确定客观租金时,具体应怎样做?二、单项选择题13 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发,该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发,具体计划如表 32 所示。由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案,预计实际开发成本比社会平均开发成本低100 元m 2;目前住宅需求旺盛,预计住宅市场价格会以每年 5的速度上涨
6、。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时,用现金流量折现法进行测算。14 房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时,正确的做法是( )。(A)对三期开发的土地分别估价,将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点(B)对宗地整体估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点(C)对宗地整体估价,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点(D)对宗地整体估价,对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点15 在确定开发完成后的房地产价值时,应采用( )。(A)目前住宅市场价格(B)未来住宅市场价格,折现全估价时点(C)各期开始销售时
7、的市场价格,分别折现至估价时点(D)各期各年销售时的平均市场价格,分别折现至估价时点16 在确定开发成本时,应采用( )。(A)该开发公司测算的开发成本(B)现时的客观开发成本(C)各期销售时的客观开发成本(D)各期开发时的客观开发成本17 在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应包括( )。(A)销售费用、销售税费和开发利润(B)销售费用、销售税费和所得税(C)销售费用、销售税费和购地税费(D)销售费用、销售税费、投资利息和购地税费17 某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗 4270m2 的商业用地于 2007 年10 月 21 日的土地使用权价格进行评估,该宗地的剩余使用期限为
8、39 年,两种估价方法测算出的结果分别为 2000 元m 2 和 2300 元 m2。假设 2006 年 10 月和2007 年 10 月该区域的该类土地定基价格指数分别为 102、106;土地报酬率为6。18 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是( )。(A)2000,2300(B) 2030,2270(C) 2060,2240(D)2090,2210 19 假设该宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格为 2250 元m 2,则该宗地于 2006 年 10 月 21 日的土地使用权价格是( )元m 2。(A)2136(B) 2165(C) 2179(D)2206
9、19 王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦,为保证正常经营,于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初,王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值,评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世,临终前留下遗嘱:总价值800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此,该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层,哥哥获得三至六层。20 若结合周边类似房地产价值分析,该大厦一至六层的价值比例关系为:1:07:06:05:04:03,则哥哥应向妹妹支付补偿款( )万元。(A)11.43(B) 11.77(C) 22.86(D)23.5321 因该大厦 800
10、 万元的价值为 2006 年初的评估结果,一年后处分该房地产时,兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估,估价中正确的选择是( )。(A)若选用市场法,应按当地房地产市场价格变化进行价值分析(B)若选用市场法,应结合大厦各层业态进行价值分析(C)若选用收益法,其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用(D)若选用收益法,其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用22 兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为( )。(A)房屋所有权注销登记(B)房屋所有权初始登记(C)房屋所有权变更登记(D)房屋所有权转移登记23 若哥哥将其房地产出租后,又与银行签订了抵押合同,并委托房地产
11、估价机构评估,则房地产估价师在抵押估价报告中应提示( )。(A)该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权(B)如未通知承租人,则该抵押合同效力待定(C)如不办理抵押登记,该抵押合同无效(D)如处置该抵押物,该租赁合同对受让人依然有约束力23 甲公司所有的厂房位于某城市中心,于 1986 年 4 月 30 日建成投入使用。建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为 50 年。甲公司于 2006 年 4 月将该厂房转让给乙公司,转让后乙公司将厂房改建为百货超市,并补交了土地使用权出让金,将土地变更为商业用途,土地使用期限为 40 年。自 2006 年 4 月 30 日起至 2046 年 4月 29 日止,约
12、定不可续期。2008 年 4 月 30 日,乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。24 如果采用收益法估价,下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是( )(A)该宗商业房地产的收益年限为 28 年(B)该宗商业房地产的收益年限为 28 年,但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响(C)该宗商业房地产的收益年限为 38 年(D)该宗商业房地产的收益年限为 38 年,但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响25 若该百货超市由乙公司自行经营,经营状况正常,年经营收入为 6000 万元,年销售成本及经营成本共 4000 万元,管理费、财务费用为年经营收入的 6,商品销售税金及附加为年经营收入的 85,经
13、营利润为年经营收人的 10。若 2008年 4 月 30 日同类建筑物重置价值为 4500 万元,房屋资本化率为 8,土地资本化率为 6,采用直接资本化法测算该宗物业的价值为( )万元。(A)6625(B) 7333(C) 757l(D)799326 下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是( )。(A)项目改建投入的成本费用应包括:工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润(B)项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益(C)项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法(D)项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题26
14、 甲公司在城乡结合部有一宗面积为 5000m2 的综合用地,地上有三幢房屋,临路为店面,院内有一处仓库和一处住宅用房,基本情况见下表:27 如果对上述房地产进行估价,当利用成本法测算土地价格时,不应计人土地取得相关税费的是( ) 。(A)耕地占用税(B)征地管理费(C)耕地开垦费(D)新增建设用地有偿使用费28 如果评估店面和仓库的房地产价值均为 200 万元,住宅价值为 195 万元,则按土地价值进行分摊,店面应分摊的土地份额为( )。(A)22.22%(B) 33.61%(C) 36.55%(D)37.80%29 如果因市政建设需要将沿街店面拆迁,下列关于拆迁估价的表述中,正确的是( )。
15、(A)店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决,或由双方通过委托评估确定(B)因拆迁估价对象为店面,所以应选用收益法进行估价(C)评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定(D)甲公司可自行委托估价机构评估店面价值29 某商品住宅开发项目,征收土地面积 5000m2,其中建设用地面积 4500m2,代征地面积 500m2,规划建筑面积为 15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008 年 10 月 18 日以出让方式取得该项目用地,支付了地价款和 3的契税,取得了国有土地使用证。至 2009 年 10 月 18 日,该项目已投入 70的建设资金,完成了主体
16、结构,预计 1 年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其于 2009 年 10 月 18 日的抵押价值。经调查,目前该区域同类商品住宅的平均售价为 6650 元m 2,且按每月 1递增;平均投资利润率为8,贷款年利率为 747,折现率为 10。30 下列关于在建工程抵押的表述中,正确的是( )。(A)在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的 35时才可以设定抵押(B)在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押(C)在建工程抵押权实现时,设定抵押权后新增建设的部分不能处置(D)在建工程抵押权实现时,优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权31 若采用成
17、本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价,下列关于投资利润率选取的表述中,正确的是( )。(A)成本法和假设开发法采用的投资利润率相同(B)成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率(C)成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率(D)成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较32 采用成本法估价时,土地部分以基准地价修正法计算的单价为 2300 元m 2,则土地总价为( ) 万元。(A)1035(B) 1066.1(C) 1150(D)1184.533 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时,开发完成后的房地产价值在估价时点为( ) 万元。(A)9734.2(B) 102
18、18.3(C) 10407.5(D)10458.833 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产,建成于 2004 年,现状用于商业,于2007 年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。34 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中,不合理的假设是( )。(A)估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让(B)估价对象法定用途为工业,现状用途为商业,遵循最高最佳使用原则,设定估价对象用途为商业(C)该地区房地产市场状况保持稳定,未发生重大变化或实质性改变(D)本次评估假设估
19、价对象无基础、结构等方面的重大质量问题35 对该宗工业房地产进行区位因素分析时,一般不重点分析的因素是( )。(A)交通条件(B)产业集聚度(C)基础设施完备程度(D)公共设施完备程度36 该宗房地产的再次抵押价值为( )(A)首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额(B)再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额(C)再次抵押时的价值一已抵押贷款额贷款成数(D)再次抵押时的价值一已抵押贷款余额贷款成数36 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座,规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m 2。总层数为地上 4 层,地下 1 层,2010 年
20、6 月该商业楼通过竣工验收并备案。 其中 A 座总建筑面积为65000m2,地下 1 层出租给乙公司经营超市,租赁期限为 15 年,租金为 210 元(m 2天); 地上 14 层出租给丙公司经营商场,租赁期限为 10 年,租金为250 元(m 2天); B 座总建筑面积为 67500m2,办理了销售许可证,其中8000m2 已售出,该项目工程款总金额为 40500 万元,施工方按合同约定支付了工程款 5的质量保证金,截至目前已付工程款 93。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。37 A、B 座合计抵押建筑面积为( )m 2。(A)124500(B) 127000(C) 132500
21、(D)13500038 据调查,该商业楼 A 座地下 l 层的客观租金水平为 0 元(m 2天),地上 14 层的客观租金水平为 30 元(m 2天),则用收益法测算该商业楼 A 座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是( )。(A)租约期内和租约期外都取客观租金(B)根据谨慎原则,租约期内取租约租金,租约期外取租约租金和客观租金中较低者(C)根据谨慎原则,租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者(D)租约期内取租约租金,租约期外取客观租金39 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。(A)810(B) 132025(C) 2835(D)486039 某城市因道路拓宽需拆
22、迁一幢建于 2000 年,建筑面积为 8000m2 的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后,原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前,相邻的某医院,经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用,并已报政府规划主管部门批准。40 该医院应与( ) 接洽购买综合楼事宜。(A)被拆迁人(B)拆迁人(C)建筑物拆除方(D)政府规划主管部门41 买方可支付的最高购买价为( )。(A)建筑市场价值一平移相关费用(B)拆除的旧建筑材料价值一平移相关费用(C)建筑物残值(D)建筑物市场价值一平移相关费用一占用医院内土地的价值42 卖方可接受的最低购买价为( )。(A)建筑物市场价值
23、(B)建筑物市场价值一清理费用(C)拆除后的旧建筑材料价值(D)拆除后的旧建筑材料价值一清理费用42 某酒店一楼有一空调机房,建筑面积 250m2。空调主机 1990 年购入,当时的购入价为 500 万元,同型号空调主机现行市价为 458 万元。现该空调主机已累计折旧225 万元,市场价值为 250 万元,拆除费用 5 万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700 万元,新式空调主机的占地面积 50m2,节约的 200m2 面积可以提供 160m2 的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师
24、经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积 4000 元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。43 若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为( ) 万元。(A)530(B) 472(C) 455(D)45044 如年资本化率为 525,则至少需签订( )年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。(A)7(B) 8(C) 9(D)1044 1994 年 6 月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼,规划批准用地 15000m2,建筑面积 50000m2。合同约定甲方出地,乙方
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