[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷25及答案与解析.doc
《[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷25及答案与解析.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷25及答案与解析.doc(11页珍藏版)》请在麦多课文档分享上搜索。
1、房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷 25 及答案与解析一、问答题0 某一委估房地产,其设计用途为商业,结构等级为钢混结构,水电卫齐全,总建筑面积为 1632.5m2,该大楼共三十一层,现一层为甲公司营业大厅,二层为办公用房,委估地产位于一、二层,现产权所有人为乙公司,该房屋欲租给甲公司十年,所有的装修费用由甲公司独立承担,经调查该地区房地产交易活跃,而且该房屋在相当繁华的地区。1 该房屋的估价主要技术路线是什么?2 应该搜集哪些估价资料?3 某评估公司受甲公司委托,对其拥有的一处自建房地产区进行评估,估价目的为抵押。该房地产占地面积 3500m2,总建筑面积 4500m2,2002
2、年 1 月竣工。评估公司的评估结果为 850 元/m 2。甲公司拿到估价报告后,颇感不解,因为其实际投入成本已达 960 元/m 2,而且还未考虑开发利润及利息;而评估公司认为自己的评估结果是合理的。 请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?4 某饮料厂位于某市的商业中心,所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地,该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂,欲将其全部房地产售予某食品有限公司,要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线,即:首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值,后运用成本法评估土地的价格,最后,将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对
3、象房地产的总价格。你认为这样做合适吗? 为什么 ?二、单项选择题4 估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。5 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中,正确的是( ) 。(A)抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险(B)抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险(C)抵押人不能履行债务时,因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险(D)选用估价方法不恰当形成适宜性风险6 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。(A)该宾馆财务数据中的当年净利润可
4、视作年净收益(B)按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益(C)该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益(D)根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用,并考虑未来变动情况,扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益7 若采用成本法估价,下列表述中不正确的是( )。(A)应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧(B)无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息(C)在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金(D)在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金8 假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值
5、,估价结果为 3500 万元,则( )。(A)3500 万元是该宾馆的公开市场价值(B) 3500 万元是该宾馆房地产的公开市场价值(C) 3500 万元是保险事故发生后的损失价值(D)投保时,保险金额不能超过 3500 万元8 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50 年,至今已使用了 6 年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8万元;该宗房地产的报酬率为 8.5%9 收益期限为无限年时,房地产在估价时点的收益价格此公式中的假设前提不包括( )。(A)净收益每年不变(B)报酬率大于零(C)收益期限为无限年(D)净收益为无穷大10 该宗房地产的收益
6、价格为( )万元。(A)40(B) 91.52(C) 94.12(D)9511 收益法是以( ) 为基础的。(A)预期原理(B)当前情况(C)成本理论(D)假设理论11 某在建工程开工于 2004 年 3 月 1 日,总用地面积 3000m2,规划总建筑面积12400m2,用途为写字楼。土地使用年限为 50 年,从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价 800 元/m 2。该项目的正常开发期为 2.5 年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积 2300 元。至 2005 年9 月 1 日实际完成了主体结构,已投入 50%的建设费用。但估计至建成尚需 1.5
7、 年,还需投入 60%的建设费用。建成后半年可租出,可出租面积的月租金为 60 元/m 2,可出租面积为建筑面积的 70%,正常出租率为 85%,出租的运营费用为有效毛收入的 25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的 8%。报酬率为 9%,折现率为 13%。12 该在建工程的正常购买总价为( )万元。(A)3330.6(B) 3403.8(C) 3572.6(D)3803.813 该在建工程的销售费用和销售税费总额为( )万元。(A)128.11(B) 208.72(C) 223.3(D)272.314 在建工程的价格不宜采用(
8、 )来评估。(A)长期趋势法(B)净收益法(C)假设开发法(D)赢得值法三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的 13 处。(每指明一处错误得 3分,本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)15 置业公司部分房地产估价结果报告 一、委托方 置业公司,法定代表人:;住所:市路号。 二、估价方 房地产估价事务所,法定代表人:;住所:市路号,二级评估资质。 三、估价对象 置业公司一年前奉上级集团公司指示,兼并集团内工厂,获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路 号,四至范围 ,总占地面积 12000m2,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公
9、司批准,已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市,并拆除其余建筑物;新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼,目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 经委托人和估价机构确认,估价时点为 2004 年 6 月 30 日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况,对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多,对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的
10、价值因市场的写字楼出租经营较多,采用收益法估价,然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等,予以扣除,以此评估出在建写字楼的价值。 十、估价结果 经过科学、客观、严密的估价计算,本报告确认估价对象的价值为 17096 万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整),其中超市的总价值为 7355 万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整),单价为每平方米建筑面积 9430 元;在建写字楼的总价值 9741 万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004 年 6 月 30 日至 2004 年 7 月 5 日。 十三、估价报告应用的有效期(略) 置业公司部分房地产估
11、价技术报告 一、估价对象状况分析 置业公司兼并集团内工厂所得的房地产总占地面积 12000m2,其中建筑物为主厂房一栋,建于 1980 年,钢筋混凝土框架结构,共 4 层,层高 3.8m,建筑面积 7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋,均为砖混结构,建筑面积分别为4200m2、3800m 2、430m 2、120m 2。置业公司根据当地市场情况,经上级集团公司批准,对估价对象房地产进行了用途改造,将主厂房改造为超市,目前已投入使用。拆除了其余建筑物?利用腾出的场地建造一幢建筑面积 18000m2 的写字楼( 实物情况略),拟对外出租经营。目前写字楼主体完工,正在进
- 1.请仔细阅读文档,确保文档完整性,对于不预览、不比对内容而直接下载带来的问题本站不予受理。
- 2.下载的文档,不会出现我们的网址水印。
- 3、该文档所得收入(下载+内容+预览)归上传者、原创作者;如果您是本文档原作者,请点此认领!既往收益都归您。
下载文档到电脑,查找使用更方便
2000 积分 0人已下载
下载 | 加入VIP,交流精品资源 |
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 工程 试卷 房地产 估价师 估价 案例 分析 模拟 25 答案 解析 DOC
