[工程类试卷]房地产估价师房地产开发经营与管理（风险分析与决策）历年真题试卷汇编1及答案与解析.doc

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理（风险分析与决策）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用( )。2003 年考题（A）概率分析（B）解析法（C）蒙特卡洛法（D）杠杆分析2 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。 2004 年考题（A）利润为零（B）允许的最低经济效益指标（C）最大费用（D）最大利润3 下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( )。2004 年考题（A）容积率（B）空置率（

2、C）利息备付率（D）成本利润率4 盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降 30、成本上升 60时，开发利润(税前)为 0；乙项目当售价下降 20、成本上升 50，开发利润(税前)为 0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面( )。2004 年考题（A）甲项目强于乙项目（B）乙项目强于甲项目（C）甲项目与乙项目一样强（D）不能确定哪个项目强5 甲、乙两个物业 2005 年 10 月的价值均为 1000 万元，预计甲物业 2006 年 10 月的价值为 1100 万元和 900 万元的可能性各为 50，预计乙物业 2006 年 10 月的价值为 1200 万元和 800 万元的可能性各为 50

3、，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是( )。2005 年考题（A）甲物业投资风险大（B）乙物业投资风险大（C）甲、乙两个物业投资风险相同（D）无法判断6 房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。2005 年考题（A）变动成本的设置（B）销售收入的不同（C）固定成本的设置（D）平衡点的设置7 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为 6000 万元，单位面积的可变成本为 2000 元m 2，则该房地产开发项目的容积率至少是 ( )。2005 年考题（A）20（B） 30（C） 40

4、（D）508 有一计算期为 10 年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10，银行贷款利率为 6，计算期内，净现值的期望值为 1257 万元，净现值期望值的标准差为 65 万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是( )。2005 年考题（A）52（B） 58（C） 62（D）689 某房地产开发项目的占地面积 2 万 m2，土地总价 16000 万元，如果房屋开发成本为 3000 元m 2，预测销售价格为 8000 元m 2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为( )。2006 年考题（A）14（B） 15（C） 16（D）1810 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括( )分析。2006

5、 年考题（A）最低租售价格（B）最低租售数量（C）最低利润水平（D）最高土地取得价格11 房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是( )。2006 年考题（A）专家打分法（B） “三项预测值” 法（C）解析法（D）蒙特卡洛模拟法12 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。2006 年考题（A）变动可能性（B）影响重要性（C）发生经常性（D）类型归属性13 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括( )。2007 年考题（A）购买价格（B）容积率及有关设计参数（C）空置率（D）运营费用14 某房地产开发项目的占地面积为 1 万 m2，容积率为 15，如果房屋

6、开发成本为3000 元m 2(按建筑面积计)，预测能够以 8000 元m 2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为( )元m 2。2007 年考题（A）3000（B） 5000（C） 7500（D）800015 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是( )。2007年考题（A）解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布（B）蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理（C）解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上（D）蒙特卡洛法主要用于解决不多于 23 个随机变量的风险

7、问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题16 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为 E 甲 =1500 万元，E 乙 =1800 万元，E 丙 =2200 万元，净现值的标准差分别为m=890 万元， 乙 =910 万元， 丙 =1200 万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是( ) 。2007 年考题（A）乙 丙 甲（B）甲 乙丙（C）丙 甲乙（D）乙 甲 丙17 某房地产开发项目的占地面积为 10000m2，规划容积率 4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的 80，项目的固定成本为 5000 万元，预计平均销售单价为 4500

8、 元m 2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为 ( )元m 2。2008 年考题（A）2350（B） 29375（C） 3250（D）4062518 对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低 10时，项目开发利润的变化分别为 2731 万元、5504 万元、1016万元、8833 万元，则其中最敏感的因素是( )。2008 年考题（A）地价（B）建造成本（C）贷款利率（D）资本化率19 某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生 5680 万元净现值；如果市场状况一般将产生 2450 万元净现值；如果市场前景不好，则将产生一 3680 万元

9、净现值，经分析市场前景为：好的概率 45；一般概率 35；不好的概率 20。则该项目的期望值为( )万元。2008 年考题（A）267750（B） 368060（C） 400350（D）53568020 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的 2m 以外和项目( )范围内的各种管线、道路工程的建设费用。2008 年考题（A）黄线（B）紫线（C）蓝线（D）红线21 下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是( )。2009 年考题（A）空置率与有效毛收入呈反向变动（B）通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响（C）权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和

10、风险报酬均增加（D）金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率22 各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是( )。2009 年考题（A）净现值（B）净现值期望值（C）净现值标准差（D）净现值标准差系数23 某房地产开发项目的占地面积为：15000m 2，规划容积率为 3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的 80，项目的总固定成本为 8000 万元，预计项目的单位变动成本为 4500 元m 2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为( )元m 22010 年考题（A）537778（B） 627

11、778（C） 672222（D）78472224 判定房地产投资风险因素发生的概率属于( )阶段的工作。2010 年考题（A）风险辨识（B）风险估计（C）风险评价（D）风险决策25 房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有( )。2010 年考题（A）可逆性和可延期性（B）可逆性和不可延期性（C）不可逆性和可延期性（D）不可逆性和不可延期性二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。2005 年考题（A）期望值相同，

12、标准差小的方案（B）期望值相同，标准差大的方案（C）标准差系数小的方案（D）标准差系数大的方案（E）标准差相同、期望值大的方案27 利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有( )。2006 年考题 （A）项目净现值期望值大于零，则项目可行（B）净现值标准差能准确说明项目风险的大小（C）净现值标准差越小，项目的相对风险就越小（D）净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大（E）净现值期望值相同时，标准差小的方案为优28 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有( )。2007 年考题（A）期望值相同、标准差小的方案为优（B）标准差相

13、同、期望值小的方案为优（C）标准差相同，期望值大的方案为优（D）标准差系数大的为优（E）标准差系数小的为优29 房地产开发项目的主要不确定性因素有( )。2008 年考题（A）开发期和租售期（B）权益投资比率（C）资本化率（D）贷款利率（E）运营费用30 下列关于净现值标准差的表述中，正确的有( )。2008 年考题（A）净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优（B）可以完全衡量项目风险性高低（C）净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优（D）净现值标准差系数大的方案为优（E）可以反映项目年度净现值的离散程度31 下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有( )。2009 年考题（A）

14、风险产生的原因分析（B）风险发生的概率大小分折（C）风险因素检验（D）风险变量间的相关性分析（E）风险概率分布情况分析32 实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有( )。2009 年考题（A）可预测性（B）不可控性（C）不可逆性（D）可延期性（E）不可变更性33 下列不确定性因素中，属于“开发一销售” 模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有( ) 。2010 年考题（A）土地费用（B）权益投资比率（C）运营费用（D）开发期（E）贷款利率三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。34 “三项预测值 ”分析方法是多变量敏感性分

15、析方法中的一种。( )2003 年考题（A）正确（B）错误35 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。( )2004 年考题（A）正确（B）错误36 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。( )2004 年考题（A）正确（B）错误37 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。( )2004 年考题（A）正确（B）错误38 不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险分析。( )2005 年考题（A）正确（B）错误39 在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定

16、性因素。( )2006 年考题 （A）正确（B）错误40 房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。( )2006 年考题（A）正确（B）错误41 对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。( )2007 年考题（A）正确（B）错误42 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。( )2007 年考题（A）正确（B）错误43 房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、

17、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。( )2007 年考题（A）正确（B）错误44 与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。( )2008 年考题（A）正确（B）错误45 不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。( )2009 年考题（A）正确（B）错误46 最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。( )2009 年考题（A）正确（B）错误47 运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。( )2010 年考题（A）正确（B）错误48 实物期权理论认为：不确定性

18、带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产开发经营与管理（风险分析与决策）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是风险分析的方法。蒙特卡洛模拟法是在当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，所需要采用的风险分析法。2 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产项目的盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析包括有临界点分析和保本点分析两种。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益

19、指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。3 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。具体包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。4 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是盈亏平衡分析。因为，甲项目售价每下降 1时，成本上升= 乙项目售价每下降 1时，成本上升= 所以，在抵御售价和成本变动风险的能力方面甲项目强于乙项目。5 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是概率分析中的期望值法。根据已知条件可求得：E (v)甲=(110050+90050 )万元=1000 万元 E(v)乙 =(

20、120050+80050)万元=1000 万元 综上计算可知，甲物业的标准差系数(10 )小于乙物业的标准系数(20) ，因此，乙物业投资风险较大。6 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。7 【正确答案】 C【试题解析】 本题

21、考核的是容积率的计算。应先求取该房地产开发项目的总建筑面积，根据盈亏平衡分析，其盈亏平衡产量 ，保本容积率 =4，容积率至少是 4。8 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是标准差系数的计算。整个房地产置业项目寿命周期的标准差系数9 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是项目实现盈亏平衡的容积率的计算。根据已知条件可求得：盈亏平衡建筑面积 =32 万 m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率=10 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目盈亏平衡分析的内容。其具体分析的内容包括：最低租售价格、最低租售数量、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率和多因素

22、临界点组合。11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是风险估计与评价的常用方法。常用方法有三种：(1)调查和专家打分法；(2)解析法；(3) 蒙特卡洛模拟法。12 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是风险分析的方法。房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。13 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产置业投资项目的不确定性因素。主要包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。14 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是最高土地取得价格的计算。根据已知条件可求得：建筑面积=容积率 占地面积=(151)万 m

23、2=15 万 m2；则，该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)=(158000153000)1元m 2=7500 元m 2。15 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是风险分析的方法。其中，解析法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的各种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。蒙特卡洛模拟法其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计

24、处理。解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于 23 个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析。16 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是概率分析中的期望值法。对项目投资方案的风险大小可通过标准差系数进行判断。一般地，标准差系数减小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。标准差系数计算公式为：通过计算可得，V 乙丙甲 ，由此可知，甲的风险最大，丙次之，乙最小。17 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是盈亏平衡分析。4500 元m 232 万 m2=5000

25、万元+x4 万 m2，解得 x=2350 元m 2。18 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是单因素敏感性分析。假设各不确定性因素的变动幅度为士 10，开发商利润的主要敏感因素依次为资本化率、租金、建造成本、建筑面积和地价。19 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是概率分析中的期望值法。5680 万元45+2450 万元35 3680 万元20 =267750 万元。20 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是投资估算的房屋开发费用。基础设施建设费是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿

26、化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。21 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。运营费用虽然可以通过与物业管理公司和物业服务公司签署长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资的比率不得低于某一要求的比率。22

27、 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是概率分析期望值法。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数。23 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是盈平衡分析。总建筑面积(产量)=1 5000m23=45000m2，可销售面积(销量)=45000m 280=36000m 2，根据盈亏平衡点的公式，

28、销售收入=总成本，销售单价销量=固定成本+ 单位可变成本产量，设销售单价为 x，则：x36000=800010000+450045000 得：x=784722 元m 2。本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。24 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是风险分析。风险估计包括：风险发生的概率大小、风险概率分布情况、风险估算。25 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选

29、且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。27 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是概率分析中的期望值法。项目净现值期望值大于零，则项目可行；否则，不可行。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。净现值标准差越小，则项目的相对风险就越小；反之，亦然。净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越小。净现

30、值期望值相同时，标准差小的方案为优。28 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。29 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目的不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。30 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是期望值法中净现值标准差的计算。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整

31、个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。净现值标准差越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。31 【正确答案】 B,E【试题解析】 本题考核的是风险分析的内容。风险估计阶段工作有：估计风险发生的概率大小，了解风险概率分布情况，分析估算。32 【正确答案】 C,D【试题解析】 本题考核的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性，在不确定的市场条件下，房地产投资又具有可延期性，这是由房地产市场的特性所决定的。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有

32、了期权性质。33 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 本题考核的是“开发一销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的内容。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是概率分析中的期望值法。在进行风险分析时，一般地，标准差系数越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。36 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地

33、产项目不确定性因素分析。不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。37 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是盈亏平衡分析。盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。38 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是盈亏平衡分析和敏感性分析。不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定

34、发生概率未知条件下的抗风险分析。39 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是容积率及有关设计参数。项目评估阶段，开发商不一定能拿到政府有关部门的规划批文，因此，容积率和建筑面积是不确定的。另外，即使有关部门批准了项目的容积率或建筑面积，项目可供出租或出售的面积仍然不能完全肯定。40 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产项目的盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种。其中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。41 【正确答案】 A【试题解析】 本题考

35、核的是空置率。空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。42 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是敏感性分析。敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。43 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目盈亏平衡分析的内容。房地产开发项目盈亏平衡分析包括：最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率和多因素临界点组合。44 【正确答案】 A【试题解析

36、】 本题考核的是净现值标准差和净现值标准差系数。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数。45 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是不确定型决策。46 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是最低租售价格对房地产项目抗市场风险能力的关系。应该是最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。47 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是蒙特卡洛法48 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是实物期权理论的内容。