[工程类试卷]房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产估价原则）历年真题试卷汇编1及答案与解析.doc

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产估价原则）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。2006 年考题（A）同一估价原则、同一估价时点（B）同一估价目的、同一估价方法（C）同一估价目的、同一估价时点（D）同一估价原则、同一估价目的2 某房地产的土地面积为 500m2，土地价格为 2000 元m 2，建筑面积为 1000m2，成本法估算的建筑物重置价格为 1800 元m 2，市场上同类房地产的正常房地价格为 2

2、500 元m 2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低 ( )。2006 年考题（A）200 元m 2（B） 300 元m 2（C） 700 元m 2（D）1000 元m 23 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。2007 年考题（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）估价时点原则（D）替代原则4 下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。2007 年考题（A）独立、客观、公正原则属于普适性原则（B）合法原则属于一般性原则（C）最高最佳使用原则属于技术性原则

3、（D）谨慎原则属于一般性原则5 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。2007 年考题（A）签订估价委托合同之日（B）发放抵押贷款之日（C）完成估价对象实地查看之日（D）未来处置抵押房地产之日6 下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是( )。2008 年考题（A）最高最佳使用原则（B）合法原则（C）替代原则（D）谨慎原则7 最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。2008 年考题（A）收益递增原理（B）收益递减原理（C）最佳效益原理（D）适合原理8 某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗

4、因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为( ) 。2008 年考题（A）估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去（B）估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在（C）估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在（D）估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去9 按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用( )的收益估计值。2008 年考题（A）较高（B）较低（C）最高（D）最低10 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其

5、估价类型可能是( )。2009 年考题（A）在建工程抵押估价（B）房地产损害赔偿估价（C）期房市场价值评估（D）房地产估价的复核估价11 某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的( )。2010 年考题（A）技术上的可能（B）经济上的可行（C）价值最大化（D）法律上许可12 假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取( )。2010 年考题 （A）最佳用途（B）最佳规模（C）最佳集约度（D）最佳开发时机二、多项选择题每

6、题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。2006 年考题（A）与外部环境最协调（B）达到规模递增（C）内部构成要素的组合最适当（D）外部环境与内部因素相关联（E）外部环境要素为最适当的组合14 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。2007 年考题 （A）最佳规模（B）最佳经营手段（C）最佳集约度（D）最佳管理方式（E）最佳投资渠道15 城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁

7、房屋面积的界定可来自于( )。2007 年考题（A）被拆迁房屋的权属证书记载的面积（B）拆迁人提供的被拆迁房屋的面积（C）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果（D）具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果（E）房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积16 城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，( ) 。 2008 年考题（A）估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致（B）期房产权调换差价一所调换期房的未来市场价值一被拆迁房屋的现在市场价值（C）期房产权调换差价一所调换期房的现在市场价值一被拆迁房屋的未来市场价值（D）期房

8、的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准（E）在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的 2017 下列房地产不得用于抵押的有( )。2008 年考题（A）无地上建筑物的出让土地使用权（B）无地上建筑物的划拨土地使用权（C）所有权或使用权有争议的房地产（D）依法查封扣押期间的房地产（E）幼儿园等公益教育设施18 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有( )。2009 年考题（A）土地所有权（B）依法承包的荒山的土地使用权（C）宅基地使用权（D）固有汽车加油站（E）乡镇企业用房19 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有( )。

9、2009 年考题（A）标准厂房（B）房地产开发用地（C）行政办公楼（D）写字楼（E）在建工程20 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。2010 年考题（A）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘（B）在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价（C）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低（D）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧（E）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的

10、价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )2006 年考题（A）正确（B）错误22 不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。( )2007 年考题（A）正确（B）错误23 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。( )2009 年考题（A）

11、正确（B）错误24 房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。( )2010 年考题（A）正确（B）错误25 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。( )2010 年考题（A）正确（B）错误26 在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产估价

12、理论与方法（房地产估价原则）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产估价原则的作用。房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到合理的较小范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。2 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是建筑物现值的计算。该房地产中建筑物的现值=，由此计算结果可见，该

13、建筑物的实际价值为 1500 元m 2，比其重建价格 1800 元m 2 低 300 元m 2。3 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是最高最佳利用原则。最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。4 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产估价原则的相关知识点。在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。其中除独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。由

14、上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则也是相互对应的。因此，谨慎原则也属于技术原则。5 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是估价时点原则。在实际估价中，通常是评估现在的价值，一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期(特别是完成估价对象实地查看之日)确定为估价时点。以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日。6 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是适用于拆迁补偿估价的原则。在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：(1)独立、客观、公正原则。(2)合法原则。(3)估价时点原则。(4)替代原则。 (5)最高最佳利用

15、原则。其中，独立、客观、公正是对估价的基本要求，它不仅是估价的基本原则，而且是估价的最高行为准则。但是，在评估投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值时，上述原则不都全部适用，如评估在用价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。7 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是确定估价对象最佳用途的经济学原理。(1)收益递增递减原理。(2)均衡原理。 (3)适合原理。以上三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服

16、装专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设品牌服装专卖店就不是最高最佳利用。8 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是估价时点的相关知识。在本题中，因为选择现在为估价时点，所以其估价对象状况与房地产市场状况分别为估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在。9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产抵押价值的收益法评估。采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值。10 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是估价时点为过去的情形。

17、此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。11 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产最高最佳利用的原则。此店铺权属登记用途为工业，应首先满足是在工业用途的前提下，遵循最佳最高利用原则。最高最佳利用是在法律允许范围内的最高最佳利用，即遵循了最高最佳利用原则，则必然符合合法原则。12 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是假设开发法估价的相关知识。在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地的房地产市场状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。这些都要在规划允许的范围内选取，也就是说在规划条

18、件给定的范围内的最佳。在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 A,C【试题解析】 本题考核的是最高最佳利用原则。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。14 【正确答案】 A,C【试题解析】 本题考核的是均衡原理。均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象

19、的最佳集约度和最佳规模。15 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是合法原则的相关知识点。城市房屋拆迁估价指导意见第十二条对被征收房屋的性质和面积认定问题作了以下规定：“委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。被拆迁房屋的性质和面积，一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算

20、。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。”16 【正确答案】 A,D【试题解析】 本题考核的是房地产估价时点的概念。估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：(1)估价时点应与评估被征收房屋价值的估价时点一致。(2)估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估

21、价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的用于产权调换房屋状况有变化的，应当依据变化后的用于产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。当房屋征收部门和被征收人共同认可了用于产权调换房屋的评估价值或者在此评估价值的基础上商定了一个价格后，则该评估价值或商定的价格就不应因将来用于产权调换房屋成为现房时房地产市场发生变化导致的实际市场价格与其不同而调整。仅当交付的用于产权调换房屋状况与补偿协议中约定的状况有出入时，才应对评估价值或商定的价格进行相应调整。17 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 本题考核的是不得抵押的房地产内容。(1)

22、物权法第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：1)土地所有权。2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。4) 所有权、使用权不明或者有争议的财产。5)依法被查封、扣押、监管的财产。6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”(2)担保法第三十七条对不得抵押的财产的规定与物权法基本相同，仅在规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押后，明确“但本法第三十四条第 5)项、第三十六条第三款规定的除外”。该法第三十四条第 5)项的规定是：“

23、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。”第三十六条第三款的规定是：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”另外，根据最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释第五十三条“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效”，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产，可以作为以抵押为估价目的的估价对

24、象。(3)城市房地产抵押管理办法第八条规定：“下列房地产不得设定抵押：1) 权属有争议的房地产。2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。3) 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。4)已依法公告列入拆迁范围的房地产。5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。6)依法不得抵押的其他房地产。”(4)国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006 年 5 月 24 日国办发200637 号)规定：“对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”18 【正确答案】 A,C【试题解析】 本题考核的是(1)法律、法规、规

25、章和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。目前主要有下列法律、法规、规章和政策规定了不得抵押的房地产：1)物权法 第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：土地所有权。 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。所有权、使用权不明或者有争议的财产。 依法被查封、扣押、监管的财产。法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 ”2)担保法 第三十七条对不得抵押的财产的规定与物权法基本相同，仅在规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”

26、不得抵押后，明确“但本法第三十四条第(5)项、第三十六条第三款规定的除外”。该法第三十四条第(5)项的规定是：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。”第三十六条第三款的规定是：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”另外，根据最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法若干问题的解释第五十三条“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效”，学校、幼儿园、医院等以公益为

27、目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产，可以作为以抵押为估价目的的估价对象。3)城市房地产抵押管理办法第八条规定：“下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产。用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。已依法公告列入拆迁范围的房地产。被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。 依法不得抵押的其他房地产。”4)国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006 年 5 月 24 日国办发2006137 号) 规定：“对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷

28、款的抵押物。”(2)法律、法规、规章和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。最高人民法院关于适用 若干问题的解释第四十八条规定：“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”(3)法律、法规、规章和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。例如，城市房地产管理法第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投

29、资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”此外，根据城市房地产管理法第三十八条关于共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定，共有房地产只有经其他共有人书面同意抵押的情况下，才能作为以抵押为估价目的的估价对象。(4)评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。担保法第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”(5)评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值

30、的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程价款。建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条规定：“人民法院

31、在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”(6)评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。城市房地产管理法第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地

32、用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”19 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是市场法适用的估价对象。市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：(1)住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用市场法估价，相对来说也是最容易、最简单的一种房地产估价。(2)写字楼。(3)商铺。(4)标准厂房。(5) 房地产开发用地。20 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是房地产抵押估价实务的谨慎原则。B 项应选用保

33、守的较低的收益估计值，E 项应是不低估后续开发建设的必要支出及应得利润。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是均衡原理。均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。22 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是估价时点原则的相关知识点。估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值，不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况不一定是估价时点的状况。23 【正确答案】 B【试题解析】 本题

34、考核的是房地产估价时点原则。不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点的状况。24 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价原则。应是对同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。25 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是市场法的理论依据。选取可比实例应除了符合可比实例房地产是估价对象房地产的类似房地产外，还应符合可比实例的交易类型应与估价目的吻合、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点和可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格的条件。26 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产市场法估价。应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。