[工程类试卷]房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产价格和价值）历年真题试卷汇编1及答案与解析.doc

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产价格和价值）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗土地上有一幢 8 层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为 50。假设该住宅楼的总价为 2000 万元，平均单价为 5000 元m 2，楼面地价为 1200 元m 2，则该宗土地的总价为( )。2006 年考题（A）96 万元（B） 192 万元（C） 240 万元（D）480 万元2 某城市居民人均月收入自 2006 年 3 月 1 日至 2006 年 9 月 30 日由 1200 元增加到1300 元，某类商品住宅的需求量由 16 万套上升到

2、 20 万套。则用中点法计算该类住宅需求的收人弹性为( )。2006 年考题（A）0.36（B） 1.22（C） 2.78（D）3.253 某房地产现房价格为 4000 元m 2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年 300 元m 2(年末收取)，出租运营费用为每年 50 元m 2。假设折现率为 5，风险补偿为 200 元m 2，则该房地产的期房价格为 ( )。2006 年考题（A）3300 元m 2（B） 3324 元m 2（C） 3335 元m 2（D）3573 元m 24 某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币，其中首期支付 30，余款在一年后一次性付清。该房地产

3、公摊面积为建筑面积的 10，套内建筑面积为 100m2，假定折现率为 6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )。2006 年考题（A）2593 元m 2（B） 2619 元m 2（C） 2727 元m 2（D）2862 元m 25 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。2007 年考题（A）市场价值（B）清算价值（C）快速变现价值（D）投资价值6 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是( )。2007 年考题（A）原始价值高于账面价值（B）投资价值高于市场价值（C）谨慎价值低于市场价值（D）快速变现价值低于市场价值7 某期房预计两年后竣工交付使用，目前

4、与其类似的现房价格为 4500 元m 2，出租的年末净收益为 500 元m 2。假设年折现率为 8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为( )。2007 年考题（A）3936 元m 2（B） 4365 元m 2（C） 4500 元m 2（D）4635 元m 28 某期房 1 年后能投人使用，与其类似的现房价格为 5000 元m 2，出租的年总收益为 500 元m 2，管理费用等其他支出为 100 元 m2。假设折现率为 10，风险补偿为现房价格的 3，则该期房目前的价格是( )元m 2。2008 年考题（A）4395（B） 4486（C） 4636（D）48509 某抵押房地产的市

5、场价值为 600 万元，已知注定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为 07。则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。2008 年考题（A）370（B） 385（C） 420（D）55010 一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5。(3)以抵押贷款方式支付，首期支付 10 万元，余款在未来 10 年内按月等额支付。(4)约定一年后一次付清。(5) 从成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 20 万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是( ) 。20

6、08 年考题（A）第(1)种情况（B）第 (2)种情况（C）第 (4)种情况（D）第(5)种情况11 某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元m 2，出租率为 85，运营费用占有效毛收入的 35，报酬率为 12，商场建筑面积为 40000m2，可供出租的比例为 95，运营期为 38 年，该商场的收益价值为( )万元。2008 年考题（A）690.4（B） 8284.79（C） 8720.83（D）9746.8112 估价人员通过市场调查获知，某地区 20032006 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元m 2，4887 元m 2，5037 元m 2，5192 元m 2，若采用平均

7、增减量法测算，该地区普通商品住宅 2008 年的价格为( )元m 2。2008 年考题（A）5362（B） 5347（C） 5532（D）556313 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。2009 年考题（A）易受限制（B）相互影响（C）独一无二（D）不可移动14 某套 200m2、单价 4000 元m 2 的住宅，要求成交时首付 20 万元，余款在 3 年内分 3 期支付，每期末支付 20 万元。如果折现率为 5，则该套住宅的实际价格为( )万元。2009 年考题（A）71.84（B） 74.47

8、（C） 75.23（D）8015 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1000 万元，同时还有一笔贷款成数为50。余额为 1000 万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为( )万元。2010 年考题（A）2500（B） 3000（C） 3500（D）400016 下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是 6)( )。2010 年考题（A）现在按 95 折一次性支付（B）一年后一次性支付（C）现在首付 30，余款在未来 3 年内分年等额支付（D）现在首付 50，余款在未来 10 年分年等额

9、支付17 城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是( ) 。2010 年考题（A）投资价值（B）谨慎价值（C）快速变现值（D）市场价值18 下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是( )。2010 年考题（A）围墙工程费（B）电力设施工程费（C）居委会用房建设费（D）人防工程费19 参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是( )。2010 年考题（A）各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值（B）各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称（C）各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致（D）各房地产开

10、发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值20 某宗土地总面积 7500m2，容积率为 3，相应的土地单价为 4500 元m 2，现允许容积率提高到 5，假设容积率每提高 01，楼面地价下降 1，则理论上因容积率提高应补交的地价款为( )万元。2010 年考题（A）1125（B） 1800（C） 2250（D）3375二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为 50 万元，首付款为房价的30，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式

11、按月等额支付，银行贷款年利率为558。则下列说法中正确的有( )。2006 年考题（A）该房地产的实际价格等于名义价格（B）该房地产的名义价格为 50 万元（C）该房地产的实际价格高于 50 万元（D）该房地产的实际价格为 50 万元（E）该房地产不存在名义价格22 在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。2007 年考题（A）划拨土地应补交的出让金（B）已抵押担保的债权数额（C）发包人拖欠承包人的建设工程价款（D）强制执行费用（E）估价费用23 下列属于成本租金构成的内容有( )。2008 年考题（A）折旧费（B）维修费（C）管理费（D

12、）保险费（E）房产税24 需求量与价格负相关的关系称为需求规律，下列选项中，此规律的例外有( )。2008 年考题（A）炫耀性物品（B） “吉芬” 物品（C）低档商品（D）高档商品（E）急需商品25 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有( )。2009 年考题（A）完全产权价值（B）出租人权益价值（C）快速变现值（D）承租人权益价值（E）残余价值26 某宗房地产购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为 10 年，年利率为 558，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有( )。2010 年考题（A）该房地产的实际价格等于名义价格（B）该房地

13、产的名义价格为 50 万元（C）该房地产的实际价格为 50 万元（D）该房地产的实际价格高于 50 万元（E）该房地产不存在名义价格27 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有( )。2010 年考题（A）市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值（B）投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同（C）在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税（D）国有建设用地使用权招标，拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估（E）在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房

14、地产投资价值的评估三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。28 甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为 1400 元m 2，容积率为 4土地使用年限为 40 年；乙土地单价为 900 元m 2，容积率为 25，土地使用年限为50 年。则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为 6)。( )2006 年考题（A）正确（B）错误29 在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。( )2006 年考题（A）正确（B）错误30 某房地产的当前市场价值为 1000 万元，抵押贷

15、款余额为 540 万元，贷款成数为06，则该房地产现在再次抵押的价值应为 276 万元。( )2007 年考题（A）正确（B）错误31 城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。( )2007 年考题（A）正确（B）错误32 房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。( )2008 年考题（A）正确（B）错误33 房地产作价人股估价应当采用谨慎价值标准。( )2008 年考题（A）正确（B）错误34 某房地产于 2 年前以抵押贷款的方式，贷款 200 万元，贷款期限 5 年，贷款成数六成，贷款利率 8，以等本金方

16、式按月偿还本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为 500 万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为 300 万元。( )2008 年考题（A）正确（B）错误35 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。( )2009 年考题（A）正确（B）错误36 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。( )2009 年考题（A）正确（B）错误37 甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为 1500 元m 2，容积率为4，土地使用年限为 50 年，乙土地单价为 1130 元m

17、 2，容积率为 3，土地使用年限为 60 年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济(土地报酬率为 6)。( )2010 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。38 王某于 2006 年 6 月 18 日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为 6 成，贷款金额为 200 万元，贷款年利率为 8，贷款期限为 5 年，按月等额还。2009 年10 月 18 日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收人为 50 万元，运营费用为 26 万元，此后每年的有效毛收入和运

18、营费用分别在上一年的基础上增长 5和 3，未来收益期限为 36 年。当地该类房地产的报酬率为7，抵押贷款成数一般为 6 成。2009 年考题请计算该商铺 2009 年 10 月 18 日的再次抵押价值。房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产价格和价值）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是土地总价的计算。该宗土地的总价= 1200 元m 2=480 万元。2 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是收入弹性的计算。住宅需求的收入弹性=3 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是期房价格的计算。期

19、房价格=现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿=4000 元m 2 一200 元m 2=3573 元m 2。4 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是实际价格。实际总价为 30 万元30+=2881 万元，建筑面积= 套内建筑面积+公摊面积，设建筑面积为 X，由题可得 X= ，所以实际单价 =5 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是清算价值。清算价值是指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于清算价值。6 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是不同类型价值的高低关系。快速变现价值通常低于市场价值

20、；谨慎价值通常低于市场价值；在用价值一般低于市场价值，但如果现状使用是最高最佳使用的，则在用价值等于市场价值；清算价值一般低于市场价值。投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资(购买)；反之，说明不值得投资(购买)。故题中 B 选项笼统说投资价值高于市场价值的说法是错误的。7 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是期房价格的计算。该期房目前的价格=现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿=4500 元m 2 一一 4500 元m 23=3936 元m 2。8 【正确答

21、案】 B【试题解析】 本题考核的是期房的价格。期房价格=现房价格一预计从期房达到现房期问现房出租的净收益的折现值一风险补偿=5000 元m 2 一(500 100)元m 2 1011(1+10)-5000 元m 23=4486 36 元m 2。9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产抵押贷款额度的计算。抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款=600 万元一 50 万元=550 万元。抵押贷款额度=抵押价值 贷款成数=550 万元07=385 万元。10 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是名义价格和实际价格的相关知识。本题中的第(1)种情况，要求在成交日期时一

22、次付清，则名义价格与实际价格相同。11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是收益价值的计算。(4012400009585 65)121-(1+12) -38=828479 万元。12 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是普通商品住宅价格的计算。d=(51924682)3=170(元m 2)，V 2008=P0+di=4682+17055532 元m 2。13 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产的不可移动特性，房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)，而不像其他产品，

23、原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。14 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是住宅实际价格的计算。20 万元+20 万元(1+5)+20万元(1+5) 2+20 万元(1+5) 3=7447 万元。15 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是在建工程再次抵押价值的计算。该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一拖欠建设工程价款一已抵押贷款余额社会一般贷款成数一其他法定优先受偿款=60001000100050=3000 万元。16 【正确答案】 A【试题解析】

24、 本题考核的是房地产付款方式。由于资金具有时间价值，A 与 B 相比，能在现时一次性支付就比一年后一次性支付更经济，此题要求比较的是实际价格而不是名义价格。17 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是城市房屋拆迁补偿评估。被征收房屋室内自行装饰装修的补偿费单独计算的，其标准是该自行装饰装修部分的市场价值，具体由征收入和被征收入协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定。18 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产基础设施建设费的概念。开发成本中的基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给水排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费。围墙工程费属于建安工程费

25、，居委会用房建设费属于公共配套设施建设费，人防工程费属于开发期间税费。19 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价产生悬殊的原因。假设开发法有时被指责为较粗糙，具有较大的随意性。这一点也可以从国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让中，都是采用假设开发法测算报价或出价，但不同的竟买者所愿意支付的最高价格常常相差悬殊中反映出来。当然，各个竞买者在测算其报价或出价时所依据的自身条件以及对未来房地产市场的预期可能不同，因为其测算结果本质上是投资价值而不是市场价值。20 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产补地价的计算。楼面地价：土地单价容

26、积率，容积率为 3 时，该宗土地的楼面地价=45003=1500 元m 2 依题意容积率为 5 时，该宗土地的楼面地价为 1500(120)=1200 元m 2 补地总价=(1200515003)7500=11250000 元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 【正确答案】 D,E【试题解析】 本题考核的是实际价格和名义价格。实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格；名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期

27、时一次付清的价格。本题由题意可得实际总价为 50 万元，且不存在名义价格。22 【正确答案】 B,C【试题解析】 本题考核的是房地产的抵押价值。从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定受偿后的余额。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。23 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考核的是成本租金的内容。成本租金是

28、指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。24 【正确答案】 A,B【试题解析】 本题考核的是需求规律的概念。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，所以被称为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在 1845 年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上涨，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这种现象在当时称

29、为“吉芬难题”。该类特殊物品以后因此称为吉芬物品。25 【正确答案】 C,E【试题解析】 本题考核的是非市场价值的概念。在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。不论是何种评估价值，均是假定估价对象在一定的条件下进行交易的最可能的价格或金额。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最常用的价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。26 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是房地产价

30、格的相关知识。本题的购买总价既是名义价格又是实际价格。27 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 本题考核的是投资价值和市场价值的概念。B 项错在评估市场价值所采用的折现率，是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，而评估投资价值所采用的折现率，是某个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。28 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是楼面地价。甲土地的楼面地价= ，甲土地的楼面地价分摊到每一年的价格=；乙土地的楼面地价= ，乙土地的楼面地价分

31、摊到每一年的价格= ，又因为土地报酬率相同，所以投资乙地块较甲地块经济。29 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产供求弹性。就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应就比较小。30 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产再次抵押价值。再次抵押价值一未设立法定优先受偿权剩下的价值一31 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是市场价值。征收国有土地上单位和个人的房屋虽然是强制性的，不符合市场价值形成条件中的“交易双方

32、是自愿地进行交易的”，但因为要“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，所以，房屋征收估价应当采用市场价值标准。32 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产的市场价值。在用价值一般低于市场价值，但如果现状利用是最高最佳利用时，则在用价值等于市场价值。33 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产作价入股估价。房地产作价入股估价应采用正常市场价值标准估价。34 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产再次抵押价值的计算。再次抵押价值：未设定法定优先受偿权下的价值一已抵押贷款余额贷款成数，其中的已抵押贷款余额的确定是此题的难点。题意给出的是以等本金方式按月偿还本息，可

33、以先考虑已偿还的本金额，应为 200 万元25=80 万元，则再次抵押价值=500 万元一200 一(80+应支付的 2 年利息)万元06=500 万元一 200 万元 +应支付的 2 年利息06=300 万元+ 应支付的 2 年利息06300 万元。35 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产评估价值。当成本法测算出的价值(在不考虑外部折旧的情况下)大大高于市场法或收益法测算出的价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。36 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是确定商业用房位置优劣的首要因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的

34、位置因素。37 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是楼面地价的计算。甲土地楼面地价=土地单价容积率=1500 4=75(元m 2)，乙土地楼面地价=11303=37666(元m 2)，投资甲地块较乙地块更经济。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。38 【正确答案】 解：(1)计算已抵押贷款余额利用公式A=(200812)1 一(1+812) -60=406 万元已抵押贷款金额=4 06(812) 一(1+8 12) -20=7578 万元(2)测算在 2009 年 10 月 18日的未设立法定优先受偿款的价格 V 用净收益按一定比率递增的变形公式可得：V=50(7 一 5)1 一(1+5) (1+7)36一26(7 一 3)1 一(1+3)(1+7)36=74743 万元根据：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一拖欠建设工程价款一已抵押贷款余额社会一般贷款成数一其他法定优先受偿款再次抵押价值=V 一 0 一 757806 一 0=74743一 1263=62112 万元，则该商铺在 2009 年 10 月 18 日的再次抵押价值为62112 万元。