[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷9及答案与解析.doc

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1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 9 及答案与解析一、单项选择题1 在特定时间内，区位是确定和唯一的，受( )和( )两个因素的影响。（A）方位 坐落（B）朝向 楼层（C）距离 朝向（D）方位 距离2 一宗房地产的( ) 是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。（A）内部配套设施（B）外部配套设施（C）环境设施（D）生活设施3 不考虑其他因素的影响，当房地产的价格下降时，则需求曲线向( )。（A）上移（B）下移（C）左移（D）右移4 在经过人民政府批准后的补充耕地方案，同级土地行政主管部门将在收到批件后( )日内将批复发出。（A）5（B） 10（C） 20（D）305 城市郊

2、区菜地的补偿标准是按( )来划分的。（A）土地类型（B）地理位置（C）该地区生活水平（D）该城市人口6 如果拆迁人延长了过渡期限，对于拆迁人已经安排了周转房的使用人( )。（A）不需支付任何费用（B）应当从搬进周转房当天开始支付过渡补偿费（C）应当自逾期之月起支付过渡补偿费（D）应当支付安置补偿费7 房屋拆迁许可证中不须载明的是( )。（A）拆迁人（B）拆迁方式（C）拆迁范围（D）拆迁期限8 土地使用者向国家支付土地出让金的行为是属于( )。（A）出让国有建设用地使用权（B）国有建设用地使用权转让（C）国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营（D）同有土地租赁9 水利工程项目用地属于( )

3、。（A）城市基础设施用地（B）公益事业用地（C）法律、行政法规规定的其他用地（D）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地10 土地出让者应当在签订出让合同( )天内支付全部出让金。（A）100（B） 90（C） 60（D）3011 以下不属于出让合同约定的条件的是( )。（A）土地用途（B）投资数额（C）土地类型（D）土地利用要求12 以下不属于出租人权利的是( )。（A）有要求承租人对建设用地修缮的权利（B）有按时收取建设用地使用租金的权利（C）有监督承租人按照租赁合同规定合理使用土地的权利（D）有依法收回出租土地的权利13 下列不可以设定抵押权的建设用地使用权的是( )。（A）通过有偿出

4、让方式取得的建设用地使用权（B）通过转让方式取得的建设用地使用权（C）通过行政划拨方式取得的建设用地使用权（D）用于公共福利的建设用地使用权14 预测今后几年房地产供求是供大于求还是供不应求是属于( )。（A）定性预测（B）定量预测（C）宏观市场预测（D）微观市场预测15 下列不属于房地产市场调研报告正文的是( )。（A）导言（B）调查成果（C）设计方法（D）限制条件16 消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售什么房地产产品，这种观念属于( ) 。（A）生产观念（B）产品观念（C）推销观念（D）市场营销观念17 委托人与代理人没有直接的关系，委托人的协调工作量取决于具体采用的其他形式是

5、属于( ) 。（A）独家代理（B）共同代理（C）参与代理（D）卖方代理18 需求导向定价法的理论基础是( )。（A）价值理论（B）市场理论（C）差异理论（D）效用理论19 房地产广告抓住项目的本身优势，将项目的优势提升为广告的重点，这抓住了房地产广告的( ) 的特点。（A）地域性强（B）信息量大（C）独特性（D）时间性强20 某房地产开发项目的总投资为 20 000 万元，其中的 50为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为 5，合同规定全部本息 9 年还清，利息不再计息。那么 9 年后的还款总额为( ) 万元。（A）12 000（B） 11 000（C） 12 500（D）14 00021 出售

6、型房地产开发项目的现金流出中，开发成本不包括( )。（A）开发期间税费（B）物业管理费用（C）基础设施建设费（D）勘察设计和前期勘察费22 项目经营收入估算表属于房地产投资报表中的( )。（A）损益表（B）基本报表（C）项目总投资估算表（D）辅助报表23 有明确的合营期限或合资期限的项目，在期满时对资产余值按股比或约定比例分配称为( )。（A）技术转用或使用收入（B）资产处置收益分配（C）租赁费收入（D）实分利润24 能够反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况的报表是( )。（A）损益表（B）资金来源与运用表（C）现金流量表（D）资产负债表25 房地产开发中的融资成本是由( )决

7、定的。（A）贷款利率（B）借款利率（C）借贷资金（D）房地产开发商的个人信誉26 以一定时期内，同类项目产量最高和最低两个时期的成本数据为样本，通过求出单位变动成本来推算固定成本和变动成本属于分解方法中的( )。（A）线性盈亏平衡分析法（B）费用分解法（C）高低点法（D）回归分析法27 投资者面临的风险与其投资行为及投资决策紧密相连属于房地产投资风险特征的( )。（A）客观性（B）相关性（C）不可测性（D）损益双重性28 下列不属于房地产投资风险中的系统风险的是( )。（A）政策风险（B）或然损失风险（C）资本价值风险（D）周期风险29 ( )是风险分析的第一步。（A）风险识别（B）风险估计（

8、C）风险评价（D）风险应对30 下列选项中关于房地产投资项目比选作用理解错误的是( )。（A）有利于提高投资者科学决策的能力，杜绝投资决策中的错误（B）有利于把握最佳的投资机会（C）有利于选择最优的投资方案（D）有利于增强房地产企业市场竞争的能力31 在对互斥方案进行比选时( )。（A）不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准（B）可以直接用各方案的内部收益率作为比选的标准（C）不能用投资差额内部收益率进行比选（D）各方案的内部收益率和投资总额内部收益率都可直接作为比选的标准32 对于房地产投资项目可行性研究的作用理解错误的是( )。（A）申请项目核准的依据（B）项目投资决策的依据（C）筹集

9、建设资金的依据（D）前期阶段规划设计工作的依据33 房地产投资项目可行性研究的工作步骤中，编写可行性研究报告之前的是( )。（A）组建工作小组（B）调查研究（C）方案研制与优化（D）项目的经济评价34 下列选项中，不属于投资项目经济评价应遵循的基本原则的是( )。（A）收益与风险权衡原则（B）有无对比原则（C）定量分析与定性分析相结合，以定性分析为主的原则（D）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则35 建筑规划方案的选择属于房地产投资项目可行性研究内容中的( )。（A）规划设计方案的选择（B）市场分析和建设规模的确定（C）开发建设计划的编制（D）项目概括36 工期汁划的主要工作不包括

10、( )。（A）确定项目活动之间的逻辑关系（B）根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间（C）按照总进度目标编制详细进度计划（D）构思工期网络计划图37 招标公告的内容不包括( )。（A）招标工作者的名称（B）资金来源（C）工程情况介绍（D）开标的时间及地点38 下列选项中，不属于房地产开发层面质量控制的特点的是( )。（A）连续性和相关性（B）为客户服务（C）全面性（D）及时性与主动性39 目前在房地产开发项目中，不属于项目管理组织结构形式的是( )。（A）目标型组织（B）职能型组织（C）项目型组织（D）矩阵型组织40 按照项目管理工作任务，不属于房地产开发项目管理系统的是( )。

11、（A）风险管理（B）合同管理（C）现场管理（D）设计项目管理41 收益年限有限年且其他因素不变的公式的假设前提是( )。净收益每年不变为 A 报酬率不等于零为 Y收益年限为有限年 n（A）（B） （C） （D）42 下列关于折现率的说法错误的是( )。（A）是采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数（B）与收益法中的报酬率的性质相同但求取方法不同（C）等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率（D）体现了资金的利率和开发利润率两部分43 用假设开发法估价，不属于在测算投资利息时要把握的是( )。（A）报酬率（B）应计息项目（C）计息周期（D）计息方式和利率44 关于房地产状况调整下

12、列说法正确的是( )。（A）可比实例房地产状况可以是在估价时点所对应或反映的房地产状况（B）房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整（C）权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、建筑的使用率、城市规划限制条件等影响房地产价格的因素（D）进行权益状况调整是将可比实例房地产在被估价房地产的权益状况下的价格调整为在其权益状况下的价格45 下述物业服务合同的特征错误的是( )。（A）物业服务合同属于记名合同（B）物业服务合同既是双务合同又是有偿合同（C）物业服务合同属于劳务合同（D）物业合同通常属于集体合同46 物业服务企业按投资主体的经济成分划分不包括( )。（A）全民所

13、有制物业服务企业（B）集体所有制物业服务企业（C）股份合作型物业服务企业（D）民营物业服务企业47 下列不属于业主共同决定的事项的是( )。（A）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（B）制订和修改管理规约（C）选聘和解聘物业服务企业（D）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议48 下列关于物业管理招标方式说法中错误的是( )。（A）分为公开招标和邀请招标（B）公开招标招标公告必须载明招标人的名称和地址等具体事项，获取招标文件的办法可不必载明（C）邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性（D）公开招标招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告49 关

14、于业主的权利，下述不正确的是( )。（A）业主基于房屋所有权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利（B）业主的权利主要由单个业主享有和行使（C）业主有权选举业务委员会委员，并享有被选举权（D）业主有权提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出意见50 前期物业服务合同的特点不包括( )。（A）由建设单位和物业服务企业签订（B）过渡性（C）期限性（D）附终止条件的合同51 不属于房地产金融特点的是( )。（A）安全性（B）长期性（C）证券化（D）非盈利性52 房地产开发项目工程设计的阶段共分( )个。（A）1（B） 2（C） 3（D）453 项目广告策划包括( )。（A）广告核心主题（B

15、）广告具体内容（C）广告成本控制（D）广告表现形式54 项目投资分析包括( ) 。（A）项目投资估算（B）预期收益分析（C）不确定性及风险分析（D）主要技术经济指标和项目控制性规划指标55 实施房屋征收应实行( )。（A）先搬迁，后补偿（B）先补偿，后搬迁（C）补偿和搬迁谁先、谁后都可以（D）搬迁与补偿同时进行56 下列不属于房屋征收的强制执行申请书应附具的内容的是( )。（A）补偿金额（B）专户存储账号（C）市、县级人民政府领导的签章（D）产权调换房屋的地点57 对于出具虚假或有重大差错的评估报告，并且情节严重的，应承担的法律责任是( )。（A）由发证机关责令限期改正，给予警告（B）依法承担

16、赔偿责任（C）依法追究刑事责任（D）吊销资质证书、注册证书58 下列关于市场调研报告的说法中，错误的是( )。（A）市场调研报告的表达方式以说明为主（B）房地产市场调研报告是一种陈述性和说明性相结合的文体（C）市场调研报告是一种特殊的应用论文（D）房地产市场调研报告采用书面形式59 下列不属于房地产开发项目策划特点的是( )。（A）地域性（B）系统性（C）可对比性（D）预见性60 房地产开发项目市场定位的策略是( )。（A）保守定位（B）价优定位（C）质高定位（D）避强定位二、多项选择题61 我国郊区化出现的主要表现为( )。（A）人口郊区化（B）工业郊区化（C）轻工业郊区化（D）外来人口郊区

17、化集聚（E）形成边缘新城62 征收与征用的共同点在于( )。（A）两者的所有权都不转移（B）两者适用条件相同（C）两者都具有强制性（D）两者都具有补偿性（E）两者的适用对象相同63 设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按照下列( )程序进行补偿和安置。（A）认定抵押的有效性（B）应当及时通知抵押权人（C）可解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前应当经抵押人认可（D）不能解除抵押关系的，应当按照法律程序进行清偿（E）不足清偿的，抵押权人按照担保法及其他相关法律规定，向拆迁人进行追偿64 取得建设用地使用权的方式主要有( )。（A）征收集体土地（B）划拨国有建设用地所有权（C）国有土地租赁（D）国有

18、建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营（E）国有建设用地使用权出让65 房地产市场调研具有( )的特点。（A）科学性（B）实用性（C）实践性（D）时效性（E）经济性66 房地产市场环境调研包括( )。（A）政治法律环境调研（B）经济环境调研（C）社会文化环境调研（D）区域环境调研（E）房地产价格调研67 房地产市场营销的特点包括( )。（A）广泛性（B）有效性（C）区域性（D）差异性（E）连续性68 房地产销售间接渠道的缺点主要包括( )。（A）不利于形成销售专业优势（B）房地产开发企业支付的佣金可能“得不偿失”（C）容易造成开发和销售的矛盾（D）不利于房地产开发企业集中精力（E）容易导致房

19、地产开发企业的信誉受到损失69 房地产投资的特点有( )。（A）投资决策的专业性（B）投资预期的风险性（C）投资过程的综合性（D）投资收益的个别性（E）投资品种的单一性70 现金流量表包括( ) 。（A）项目投资现金流量表（B）项目资本金现金流量表（C）资产负债表（D）投资各方现金流量表（E）损益表71 下列使得销售期延长或缩短的因素是( )。（A）社会经济状况（B）市场供求状况（C）居民购买力（D）设计、布局发生变化（E）市场竞争状况72 敏感性分析的方法分为( )。（A）单因素敏感性分析（B）多因素敏感性分析（C）确定性敏感性分析（D）不确定性敏感性分析（E）差异性敏感性分析73 在对互斥

20、方案进行比选时，必须具备的可比性条件是( )。（A）被比较方案的费用及效益计算口径一致（B）被比较方案具有相同的计算期（C）被比较方案现金流量具有相同的时间单位（D）被比较方案可以在不同的计算期（E）被比较方案必须具备相同的规模74 环境影响评价的主要内容有( )。（A）控制污染和生态变化的初步方案（B）环境影响的评价结论和环境影响分析（C）项目可能引起的周围生态环境变化（D）环境影响投资结算（E）设计采用的环境保护标准75 运用市场估价的一般步骤包括( )。（A）搜集交易实例（B）选取可比实例（C）对可比实例的成交价格进行适当处理（D）求取比准价格（E）对比准价格进行修正76 市场法适用于评

21、估( )。（A）住宅（B）商铺（C）特殊厂房（D）学校（E）标准厂房77 业主委员会委员应当符合以下条件( )。（A）遵守国家有关法律、法规（B）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主（C）具备必要的工作时间（D）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力（E）由专业机构进行资格认证78 物业管理规约的主要内容包括( )。（A）业主的共同利益（B）业主应履行的义务（C）有关物业的使用、维护、管理（D）违反物业管理规约应当承当的责任（E）业主委员会委员的职责79 从策划报告的内容来分，可分为( )。（A）项目盈利策划（B）项目投资策划（C）项目营销策划（D）项目广告策划（E）项目产品策

22、划80 申请房地产开发贷款的房地产开发企业通常应具备( )条件。（A）已取得贷款项目批准立项文件和有关许可证书（B）有企业法人营业执照（C）企业对建设的房地产进行保险，且第一受益人为本企业（D）开发项目发展前景良好，项目预期净现金流量充足（E）土地使用权终止时间短于贷款终止时间三、案例分析80 随着楼市调控的深入，房地产的融资一日比一日困难。在信贷和资本市场融资收紧的情况下，房地产信托成为开发商在融资困境中维持资金链的重要渠道，而房地产信托的收益率也随之水涨船高。统计显示，2 月份投资房地产领域的信托资金流量最大，而存续期 1 年和 1 至 2 年的信托产品收益率靠前的也多为房地产信托。81

23、房地产信托业务风险控制机制包括( )的防范与控制措施。（A）市场风险（B）操作风险（C）财务管理风险（D）信誉风险82 在房地产信托关系中，涉及的当事人不包括( )。（A）受让人（B）委托人（C）受托人（D）受益人83 房地产信托构成要素不包括( )。（A）信托当事人（B）信托标的物（C）信托行为（D）信托机构84 关于信托投资公司办理房地产信托业务时应遵循的原则，下列错误的是( )。（A）保密、谨慎原则（B）委托商业银行担任房地产信托资金的保管人（C）不得损害国家利益和社会公共利益（D）维护委托人和受益人的最大利益85 房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中( )委托人合法拥有的资金

24、，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。（A）2 个（B） 2 个或 2 个以上（C） 3 个（D）3 个或 3 个以上86 该投资项目的资本金利润率为( )。（A）32（B） 16（C） 8（D）2487 房地产投资的特点有( )。（A）投资决策的专业性（B）投资预期的风险性（C）投资过程的综合性（D）投资品种的单一性88 项目经营期内的一个正常年份的所得税后的利润总额或项目经营期内年平均所得税后净利润总额与资本金的比例称为( )。（A）投资利润率（B）成本利润率（C）资本金利润率（D）资本金净利润

25、率89 财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，下列评价准则有误的是( )。（A）当 FNPV0 时，说明该方案不能满足基本盈利，故该方案不可行（B）当 FNPV0 时，说明该方案在满足基准或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行（C）当 FNPV=0 时，说明该方案只能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案不可行（D）当 FNPV0 时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案不可行90 净现金流的简称是( )。（A）CO（B） CI（C） COCI（D）CICO90 某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米 2 100 元的价格获得一

26、块住宅用地，土地总面积 20 000 平方米，容积率为 3。经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积 2 500 元(不含土地成本)，销售税费率为 10。在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建没和营销活动，确定了 5 家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这 5 家房地产经纪机构签订了委托代理合同。91 在房地产市场调研中，房地产市场价格的调研包括( )等内容。（A）项目所在地区同类房地产价格（B）房地产商品需求价格弹性（C）地区代理商的数量、素质（D）房地产市场供求状况的变化趋势92 该房地产开发企业在选择代理机构时，应依据的标准有( )。（A）法定代表

27、经历（B）营销经验和业绩（C）营销网络（D）代理费用93 该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有( )等特点。（A）委托方协调工作量大（B）谁先代理成功谁取得佣金（C）佣金结算简单（D）代理成本低94 房地产开发项目策划的特征有( )。（A）地域性（B）非系统性（C）前瞻性（D）市场性95 房地产战略策划流程及内容有( )。（A）找出思路（B）明确定位（C）提出方案（D）市场调研95 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6和2。某宗房地产的成交价格为 3 000 元平方米，应交纳的税费均由买方负担。96 该宗房地产的正常成交价格为( )元平方米。（A）2 8301

28、9（B） 2 94118（C） 3 06122（D）3 1914997 房地产市场调研资料搜集的途径主要有( )。（A）交易双方当事人（B）促成房地产交易行为的中间商（C）房地产开发商公开推出的各种销售或出租广告（D）不熟悉房地产巾场的人士98 运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的( )。（A）客观性（B）系统性（C）科学性（D）实践性99 房地产市场调研要采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况。这说明房地产市场调研具有( )。（A）求教性原则（B）时效性原则（C）保密性原则（D）创造性原则100 房屋租赁合同采用( )的印花税税率。（A）1（B） 05（C） 03（D）005