[工程类试卷]房地产开发的程序与管理练习试卷10及答案与解析.doc

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1、房地产开发的程序与管理练习试卷 10 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 一般情况下,由于旧城区土地费用较高,开发商希望能够在有限的用地面积内,尽量多建建筑面积,以降低单位建筑面积所分摊的( )即为( )。（A）土地费用,楼面地价（B）土地费用,开发投资（C）投资成本,房地产开发初期成本（D）投资收益,房地产开发初期收益2 下列关于新城区的开发投资的表述不正确的一项是( )。（A）有较好的地理位置（B）远离闹市区,环境幽静舒适,空气清新洁净,四周宽敞空旷而适合建造高级住宅和公寓（C）开发商可以在新建小区内建设配套商业物业（D）新城区内住宅的消费层次和消费水平均

2、高于普通居民 ,故小区内的商业物业具有很好的发展潜力,通常可以较高价格水平出售或出租3 下列对于新城区开发存在的不利条件讲述不正确的一项是( )。（A）随着政府和全社会对耕地的问题重视,政府对征用耕地进行开发建设的控制措施越来越严格,使得开发商获得政府的征地审批非常困难,征用农地所必须支付的费用也不断提高（B）新城区开发用地是不具备开发建设条件的生地,常常缺乏必需的上水、下水、煤气、电力、电讯、供热等配套市政管线（C）新城区位置远离闹市区,环境幽静舒适,空气清新洁净,四周宽敞空旷（D）新城区没有现成的道路系统,规划条件中对新城区的道路要求高 ,道路宽度大,建设费用需由开发商承担4 以政府为主组

3、建的“ 政府土地发展公司 ”,其不包括的特点有 ( )。（A）将待开发土地开发成熟地后,再向其他投资者转让 ,获取土地开发收益（B）将开发的熟地以成本(含管理费用)价交土地管理部门,再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让（C）由政府或人大授权,在开发区管委会领导下,代行政府职能,将开发成的熟地直接出让。这种模式较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发（D）城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权 ,政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内,将已出让的待开发土地开发为熟地,交投资者使用5 土地一级开发的模式,对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响,土

4、地一级开发的模式不包括( )。（A）以政府为主的模式（B）以民间为主,政府辅助支持的模式（C）土地一级开发的操作程序（D）以民间为主的模式6 为了评价居住区规划方案的经济性和合理性,经常采用以下一些技术经济指标作为衡量的标准,下列对其解释有误的一项是( )。（A）居住区总用地指居住区范围内的总用地面积 ,包括居住用地、公共建筑用地、道路用地和绿化用地（B）居民每人占地是居住区内人均用地指标,包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地和人均绿化用地（C）居住区总建筑面积指居住区范围内的总建筑面积,不包括公共建筑面积（D）总户数、总人口、平均每户人口指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与

5、总户数之比7 非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目区,为评价其规划设计方案的经济性和合理性,经常采用的技术经济指标( )解释错误。（A）建筑容积率指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内,但注明不计算面积的附属建筑物除外（B）总建筑面积指开发项目各栋、各层建筑面积的总和（C）地上建筑面积指地上各层建筑面积的总和（D）建筑密度即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与实际住宅区内建设用地面积之比8 出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划。出让的地块,必须具有( )。（A）城市规划行政主管部门提出的规

6、划设计条件及附图（B）合法的国有土地使用权的详细证明（C）合法的土地出让手续（D）此国有土地的详细地理环境9 房地产开发过程中的规划管理的主要体现不包括( )。（A）对房地产开发项目进行投资预算和风险评估（B）开发项目的选址定点审批（C）核发 建设用地规划许可证规划设计条件（D）规划方案及初步设计审批以及核发建筑工程规划许可证 等二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 当项目建设完毕后,开发商此时的态度和想法表现为( )。（A）办理竣工验收和政府批准入住的手续,看看预计的开发成

7、本是否被突破 ,实际工期较计划工期是否有拖延（B）更为关注在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为开发项目找到买家或使用者（C）在很多情况下,开发商为了分散投资风险,减轻借贷的压力,在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者（D）对于出租或出售两种处置方式而言,一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择11 建筑阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程,即开发项目建筑工程的施工过程。开发商在此阶段的主要任务表现为( )。（A）如何使建筑工程成本支出不突破预算（B）开发商出面处理工程变更问题（C）解决施工中出现的争议

8、,签付工程进度款（D）确保工程按预先进度计划实施12 在开发方案具体实施以前,还必须制定项目开发过程的监控策略,以确保开发项目工期、成本、质量和利润目标的实现。这里要做的主要工作包括( )。（A）安排有关现场办公会、项目协调会的详细会议计划（B）出面解决各种人员纠纷,处理好工作人员上下级之间的关系（C）编制项目开发进度表,预估现金流（D）对所有工程图纸是否准备就绪进行检查,如不完备 ,需要在议定的时间内完成13 随着社会经济的发展,房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求开发商( )。（A）有目的的进行投资,避免盲目造成的额外损失和资金风险（B）具有战略眼光和操作技巧（C）拉拢政府工作人员,从中

9、获取政策上的优惠权和经营的方便权（D）具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识14 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理,大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来,这个程序的步骤中不含( )。（A）确定规划设计人员和施工队伍（B）申请土地开发的优惠政策（C）规划设计与方案报批（D）施工建设与竣工验收15 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作。对其说法正确的是( )。（A）从我国房地产开发企

10、业的工作实践来看,对房地产市场分析的方法已相当成熟 ,而对财务评价的方法却刚刚起步（B）市场分析主要是分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其支付的价格水平（C）项目财务评价是根据市场分析的结果,就项目的经营收入与费用进行比较分析（D）市场研究对于选择投资方向,初步确定开发目标与方案 ,进行目标市场定位起着举足轻重的作用,它往往关系到一个项目的成败三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 熟地价包括土地使用权出让金、城市环保设施建设费和土地开发费。( )（A）正确（B）错误17 虽然城市四周的新城区也在不断建设,但城市建设用地是有限的,地市

11、地价在不断上涨;同时,新城一般远离市区,交通不便,配套设施建设费用高 ,这些因素使得旧城区的开发改造越来越受到重视。( )（A）正确（B）错误18 在北京、上海等特大城市,由于居民在旧城区愿意支付的住房价格越来越低,导致城市中心区住宅价格明显上升。当然,在国外大城市随着环境治理和城市设施改善,在经过居住郊区化之后,又开始了反郊区化。( )（A）正确（B）错误19 规划部门考虑到城区开发应和周围地区的环境协调一致,或者为了保持传统建筑风格等原因,制定了建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区等限制条件。有的地方甚至规定了建筑物的体形、立面形式和色彩。( )（A）正确（B）错误20 由于新城区内高级

12、住宅的入住者多为中高收入阶层,其消费层次和消费水平均比普通居民高,因而在这种新建小区内很难进行商业物业的开发投资。( )（A）正确（B）错误21 开发商对新城区进行开发时,在一定的用地面积内可获得相应的建筑面积,与旧城区的开发相同。另外,对于新城区开发,开发商必须按照顾客的要求进行设计,以获得较好的使用功能和开发利润。( )（A）正确（B）错误22 将开发的熟地以成本(含管理费用)价交土地管理部门,再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让。这属于以民间为主,政府辅助支持的土地开发一级模式。( )（A）正确（B）错误23 土地发展股份有限责任公司将待开发土地开发成熟地后,再向其他投资者转让

13、,获取土地开发收益。此模式下土地开发者出于利益的驱使,可能会尽量抬高土地转让价格,使政府无法控制地价。( )（A）正确（B）错误24 人口净密度是指居住总人口与居住区总建筑面积之比。( )（A）正确（B）错误25 平均层数是指居住建筑密度与居住建筑用地总面积之比。( )（A）正确（B）错误房地产开发的程序与管理练习试卷 10 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理2 【正确答案】 A【试题解析】 新城区一般处于城市的外围,和旧地成区相比,其在城市中所处的位置并不优越。【知识模块】 房地产开发的程序与管理3 【正确

14、答案】 C【试题解析】 此项属于新城区的有利条件,它适合建设高级住宅和公寓。【知识模块】 房地产开发的程序与管理4 【正确答案】 A【试题解析】 此项属于以民间为主,政府辅助支持的模式,是组建而成的土地发展股份有限责任公司的获利途径。【知识模块】 房地产开发的程序与管理5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发的程序与管理6 【正确答案】 C【试题解析】 它包括居住建筑面积和公共建筑面积。【知识模块】 房地产开发的程序与管理7 【正确答案】 D【试题解析】 建筑密度是指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。【知识模块】 房地产开发的程序与管理8 【正确答案】 A【知识

15、模块】 房地产开发的程序与管理9 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发的程序与管理11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发的程序与管理12 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 房地产开发的程序与管理13 【正确答案】 B,D【知识模块】 房地产开发的程序与管理14 【正确答案】 A,B【试题解析】 这个程序的步骤还包括:投资机会寻找、投资机会筛选、可行

16、性研究、获取土地使用权、签署有关合作协议、市场营销与物业管理。【知识模块】 房地产开发的程序与管理15 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 我国对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟,但人们对至关重要的市场研究却很少予以充分的重视。【知识模块】 房地产开发的程序与管理三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 【正确答案】 B【试题解析】 城市环保设施建设费应改为城市建设配套费。【知识模块】 房地产开发的程序与管理17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理18 【正确答案】 B【试题解析】 北京、上海等城市中心区住宅价

17、格明显下滑。【知识模块】 房地产开发的程序与管理19 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理20 【正确答案】 B【试题解析】 区内的商业物业具有很好的发展潜力。【知识模块】 房地产开发的程序与管理21 【正确答案】 B【试题解析】 开发商可获得更多的建筑面积。以获得较好的使用功能和环境景观。【知识模块】 房地产开发的程序与管理22 【正确答案】 B【试题解析】 这属于以政府为主的土地一级开发模式。【知识模块】 房地产开发的程序与管理23 【正确答案】 B【试题解析】 政府不易并非无法控制地价。【知识模块】 房地产开发的程序与管理24 【正确答案】 B【试题解析】 是与居住建筑用地面积之比。【知识模块】 房地产开发的程序与管理25 【正确答案】 B【试题解析】 是居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。【知识模块】 房地产开发的程序与管理