[工程类试卷]房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷2及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 2 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 投资者进行房地产投资的主要目的一般是( )。（A）获取房地产当期收益（B）获取房地产未来收益（C）直接从事房地产开发经营活动（D）间接参与房地产开发经营活动2 投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资( )的重视。（A）各异性（B）适应性（C）相互影响性（D）专业管理依赖性3 下列关于房地产投资信托基金(REITs) 特征的表达，不正确的是 ( )。（A）由专业投资管理者负责经营管理（B）收入现金流的主要部分分配给了股东（C）分为权益型和抵押型两种形式（D）

2、投资流动性好4 某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。（A）位置固定性（B）各异性（C）适应性（D）相互影响性5 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是( )。（A）城市或区域产业结构与布局（B）人口数量与结构（C）土地资源状况（D）建筑技术进步6 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )。（A）房地产平均价格（B）房地产中位数价格（C）房地产价格指数（D）房地产同质价格7 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈( )波动的趋势。（A）向下（B）平稳（C）不稳定（D）向上8 在房地产

3、市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为( )阶段。（A）租金增长率上升（B）新增供给小于新增需求（C）新开工项目增加（D）租金增长率下降9 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。（A）投资机会选择与决策分析阶段（B）前期工作阶段（C）建设阶段（D）租售阶段10 房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。（A）施工单位（B）建设单位（C）监理单位（D）设计单位11 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是( )。（A）随行就市定价法（B）价值定价法（C）应战定价法（D）挑战定价法12 对

4、某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。（A）服务市场（B）合格有效市场（C）有效市场（D）潜在市场13 在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。（A）简单平均法（B）移动平均法（C）加权移动平均法（D）指数平滑法14 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( )模式。（A）单一市场集中化（B）产品专业化（C）市场专业化（D）全面覆盖15 银行为某家庭提供年利率为 6%、按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为 2000 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的

5、本金额是( )元。（A）1428.74（B） 1475.37（C） 1482.74（D）2000.0016 银行为某家庭提供了年利率为 6%、按月等比递增偿还、期限为 20 年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为 0.2%，首期偿还额为 1600 元，则该家庭在第 6 年最后一个月的还款额是( )元。（A）1843.86（B） 1847.55（C） 2279.87（D）2291.2717 某家庭欲购买总价为 25 万元的一套住宅。该家庭月收入为 6000 元，准备用月收入的 30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为 10 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%。则该家庭的首付款额是( )元。

6、（A）34000.00（B） 83265.38（C） 87867.78（D）91022.1218 某家庭申请了 25 万元 10 年期住房抵押贷款，年利率为 6%。该家庭在按月等额偿还 4 年后，于第 5 年年初一次偿还了本金 6 万元，则从第 5 年开始该家庭的月还款额减少了( ) 元。（A）994.37（B） 1016.81（C） 1255.16（D）1387.2419 下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是( )。（A）与财务报表中的成本完全不一样（B）应根据实际发生费用记录来确定（C）与财务报表中的成本一样（D）是对项目未来将要发生的费用的预测和估算20 下列关于企业利润和收入的

7、表述，正确的是( )。（A）企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次（B）经营收入= 销售收入+ 出租收入（C）销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+ 配套设施销售收入（D）可分配利润=税后利润 -未分配利润21 某商业店铺的购买价格为 607 元，其中 4073 元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为 24000 元、投资者权益增加值为 2200 元、店铺市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。（A）7.1%（B） 12.0%（C） 13.1%（D）19.1%22 已知某投资项目折现率为 11%时，净现

8、值为 1700 万元；折现率为 12%时，净现值为-870 万元。则该投资项目的内部收益率是( )。（A）11.12%（B） 11.36%（C） 11.66%（D）12.95%23 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括( )分析。（A）最低租售价格（B）最低租售数量（C）最低利润水平（D）最高土地取得价格24 房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是( )。（A）专家打分法（B） “三项预测值” 法（C）解析法（D）蒙特卡洛模拟法25 对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其( )的风险因素。（A）变动可能性（B）影响重要性（C）发生经常性（D）类型归属性26 投资机会研究中的主

9、要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。（A）规划设计方案（B）投资估算（C）资源条件（D）投资权益27 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括( )。（A）建筑安装工程费（B）公共配套设施建设费（C）土地费用（D）基础设施建设费28 下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是( )。（A）资本金现金流量表（B）资金来源与运用表（C）损益表（D）投资计划与资金筹措表29 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入( )。（A）管理费（B）销售费用（C）前期费用（D）其他费用30 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。（A）财务盈利能力（

10、B）清偿能力（C）资金平衡情况（D）营运能力31 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )。（A）时间类参数（B）融资类参数（C）评价标准类指标（D）收益类指标32 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭” 属于 ( )风险。（A）信用（B）管理（C）法律（D）操作33 新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括( )资金。（A）政府政策性（B）资产变现（C）企业入股（D）个人入股范围34 下列不属于物业管理企业经营费用的是( )。（A）保险费（B）房产税（C）法律费（D）贷款利息35 某收益性物业的潜在毛租金收入为 20 万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用

11、户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2 万元，则此报告期该物业的有效毛收入为( ) 万元。（A）16（B） 18（C） 20（D）22二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 ( )的餐馆物业，其适应性能很差。（A）功能齐全（B）功能单一（C）设计独特（D）设计传统（E）服务特殊37 信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善会带来的影响包括( )。（A）缩短不同物业之间的相对距离（B）推动不同地域消费品的交流（C）减少劳动力成本（D）减少时间费用（E）使信息安全无懈可击38

12、 申请建设工程规划许可证时，开发商需持由城市建设主管部门发下的( )。（A）年度施工任务批准文件（B）工程施工图纸（C）工程档案保证金证明（D）其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（E）不良工程行为事件记录39 以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。（A）基础设施状况（B）人口数量和结构（C）居民思想观念（D）宏观金融政策（E）新产品开发能力40 一般情况下，土地使用权出让方式包括( )。（A）招标（B）挂牌（C）拍卖（D）协议（E）划拨41 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。（A）文献查阅法（B）观察法（C）专题讨论法（D）问卷调查法（E）实验法42 以下关于市场

13、细分的说法中，正确的有( )。（A）买方市场是由若干购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据（B）对卖方来说，为每个购买者定制产品是有利可图的（C）定制营销是市场细分的极限（D）弥隙市场是指规模较大的、易于识别的顾客群体（E）可以按购买者收入水平进行市场细分43 以下关于现金流量图绘制规则的描述，正确的是( )。（A）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期（B）在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的（C）相对于时间坐

14、标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量（D）如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生（E）横轴上的时点“1”表示第 1 个计息周期的期初44 下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有( )。（A）开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用（B）房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算（C）房地产开发项目用于自营时，所有期间费用都计入开发建设投资（D）房地产开发项目用于出租时，开发期的期间费用计

15、入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用（E）房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用45 以下应用于房地产开发投资评价的指标，反映项目盈利能力的动态评价指标包括( )。（A）速动比率（B）投资利润率（C）内部收益率（D）净现值（E）成本利润串46 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有( )。（A）建安工程费用（B）权益投资比率（C）建筑容积率（D）空置率（E）运营成本47 前期工程费用主要包括( )。（A）拆迁安置补偿费（B）规划费用（C）设计费用（D）可行性研究费用（E）“三通一平” 费用48 可行性研究的内容包括( )等。（A）项目概况、资源供给（B）项目构

16、成及布置（C）项目经济及社会效益分析（D）销售成本，经营成本估算（E）环境影响评价49 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有( )。（A）基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的（B）基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用（C）基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用（D）在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金（E）在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金50 下列关于物业的维修养护的说法，正确的是( )。（A）除应租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查、维修与养护（B）物业管理人员虽然被授权负责

17、物业的维修，但必须以不突破维修预算为原则（C）对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导不是物业维修计划的内容（D）物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨（E）对于建筑内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。 ( )（A）正确（B）错误52 对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。 ( )（A）正确（B）错误53 招标工程的标底可由开发商请有资格的概预

18、算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制完招标文件以后进行。 ( )（A）正确（B）错误54 指数平滑法也是加权平均法的一种。 ( )（A）正确（B）错误55 房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。 ( )（A）正确（B）错误56 由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。 ( )（A）正确（B）错误57 公开招标的费用要低于邀请招标的费用。 ( )（A）正确（B）错误58 宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。 ( )（A）正确（B）错误59 由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需

19、求。 ( )（A）正确（B）错误60 在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品” 转化为“无差异化的产品”。 ( )（A）正确（B）错误61 如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。 ( )（A）正确（B）错误62 若年利率 6%，每季度计息一次，则月实际利率为 0.51%。 ( )（A）正确（B）错误63 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 ( )（A）正确（B）错误64 资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全相同的。 ( )（A）正确（B）错误65 优先股不仅

20、在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家房地产企业获得贷款 1000 万元，期限为 2 年，年利率为 12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?67 某人准备购买一套价格为 15 万元的住宅，首期 30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为 10 年，利率 9%，按月等额偿还，则月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式

21、还款(逐月递增 0.5%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款 5 年后于第六年年初一次提前偿还了贷款本金 5 万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额是多少?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 2 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。2 【正确答案】 B【试题解析】 适应性是指为了适应市场环境的变化，投

22、资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。3 【正确答案】 C【试题解析】 按资产投资的类型划分，REITs 分为权益型，抵押型和混合型三种形式。4 【正确答案】 D【试题解析】 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。5

23、 【正确答案】 A【试题解析】 经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。6 【正确答案】 C【试题解析】 房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。7 【正确答案】 D【试题解析】 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产

24、价格总体呈向上波动的趋势。8 【正确答案】 D【试题解析】 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为租金增长率下降阶段。9 【正确答案】 B【试题解析】 编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。10 【正确答案】 B【试题解析】 建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(简称发证机关) 申请领取施工许可证。11 【正确答案】 D【试题解析】 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则房地产商可以采用挑战定价

25、法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。12 【正确答案】 D【试题解析】 潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。13 【正确答案】 B【试题解析】 移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。显然，它是一种比简单平均法更有效的预测方法。14 【正确答案】 B【试题解析】 选择专业化。在这种情况下，企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因

26、为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。15 【正确答案】 C【试题解析】 依题意，可根据公式计算：所还贷款利息：103451.120.5%=517.26(元)所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74(元)16 【正确答案】 A【试题解析】 依题意，第 6 年最后一个月即计息期为第 72 期时，则第 6 年最后一个月还款额为1600(1+0.2%)72-11843.86( 元)17 【正确答案】 C【试题解析】 依题意，月还款额600030%=1800 元，月利率6%12=0.5%，可根据公式计算：则该家庭的首付款额是 250000-162132.

27、22=87867.78(元)18 【正确答案】 A【试题解析】 依题意，可根据公式计算：19 【正确答案】 D【试题解析】 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 (如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及

28、成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。20 【正确答案】 C【试题解析】 企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润；经营收入=销售收入+出租收入+ 自营收入；可供分配利润= 税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。21 【正确答案】 D【试题解析】 依题意，当考虑物业增值收益时，可根据以下公式计算：22 【正确答案】 C【试题解析】 -11%)=11.66%23 【正确答案】 C【试题解析】 房地产项目的盈亏平衡分析主要包括：(1)最低租售价格分析；(2)最低租售数量分析；(3)最高土地取得价格；(4) 最高工程费用；(5)最高购买价格；(

29、6)最高运营费用比率；(7)多因素临界点组合。24 【正确答案】 B【试题解析】 “三项预测值”法是敏感性分析的一种方法。常用的风险评价的方法除了选项 A、B、D 外，还有调查法。25 【正确答案】 A【试题解析】 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。26 【正确答案】 C【试题解析】 投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。27 【正确答案】 C【试题解析】 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。28 【正确答案】 D【试题解析】 投资

30、计划与资金筹措表属于财务报表中的辅助报表。29 【正确答案】 B【试题解析】 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。30 【正确答案】 A【试题解析】 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。31 【正确答案】 D【试题解析】 收益类相关指标包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。32 【正确答案】 D【试题解析】 由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像公司客户那样进行深入的调查，而且个贷市场竞争日趋

31、激烈，一些基层银行重营销轻管理，各项规章制度有的落实不到位，也给个人住房贷款业务带来了重大隐患，容易出现“假按揭”，导致贷款被骗，同时也容易被内部人员浑水摸鱼，作案盗取资金，因此，个人住房贷款业务存在较大的操作风险。33 【正确答案】 B【试题解析】 新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业人股的资金、社会团体和个人入股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。34 【正确答案】 D【试题解析】 物业管理企业的经营费用有：(1)人工费；(2)公共设施设备日常运行，维修及保养费；(3)绿地管理费；(4) 清洁卫生；(5)保安费用；(

32、6) 办公费；(7)固定资产折旧费；(8)不可预见费；(9) 法定税费；(10) 企业管理费及利润；(11) 保险费；(12)房产税。35 【正确答案】 B【试题解析】 根据公式：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+ 其他收入，代入数值求得。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C【试题解析】 功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差。37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善，会缩短不同物业之间

33、的相对距离、推动不同地域消费品的交流、减少劳动力成本和时间费用。38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议(如使用水、电、煤气、热力等的协议)。39 【正确答案】 B,C【试题解析】 社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。40 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 协议出让土地是有偿使用土地的一种方式，但是这种方式的市场化程度比较低。41 【正确答案】 B,C

34、,D,E【试题解析】 收集一手资料的方法有观察法、专题讨论、问卷调查和实验四种方法。42 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者，在这个市场中，营销人员对顾客的需求了解得非常透彻，以至于消费者情愿支付较高的价格。一些优秀的房地产企业已经越来越多地将市场营销的重点置于弥隙市场。43 【正确答案】 A,C【试题解析】 在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第零期期末发生的。如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生。数轴上的时点“1”表

35、示第 1 个计息周期的期末，同时又是第 2 个计息周期的开始。44 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。45 【正确答案】 C,D【试题解析】 A 项为清偿能力指标，B、E 项为静态指标。46 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 影响房地产置业投资经济效果的主要不确

36、定性因素除 B、D 、E 项外，还有购买价格。47 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。48 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 B 项为规划设计方案选择中的一步，D 项为 C 项的一部分。49 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。50 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导，也

37、是物业维修计划的重要内容，这样就可以使承租人、物业管理人员以及业主共同承担物业维护的责任，并使各方的利益得到应有的保护。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B【试题解析】 对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。53 【正确答案】 B【试题解析】 招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B【试题解析】

38、通常情况下，土地收购储备中心会将土地开发工程发包给私营开发商，因此，房地产开发商有参与土地开发的市场机会。57 【正确答案】 B【试题解析】 采用邀请招标的方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限，房地产开发商会节约招标费用。58 【正确答案】 B【试题解析】 房地产能否销售的最主要因素是房地产本身的质量和功能，房地产广告和宣传起到促进作用。59 【正确答案】 B【试题解析】 市场预测量应该保持在市场最低量和市场潜量之间。60 【正确答案】 B【试题解析】 市场定位的核心是产品的差异化，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B【试题解析】 若年利率

39、为 6%，按季度计息，则季度实际利率为 6%41.5%，设月实际利率为 x，则(1+x)3-11.5%，得 x=0.498%63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B【试题解析】 财务中成本的概念是实际发生费用的记录，各种影响因素是确定的；投资分析的成本是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素是不确定的。其次，投资分析中成本的概念比财务中成本的概念意义更加广泛，它还包括机会成本、沉没成本、不可预见费用等。65 【正确答案】 B【试题解析】 优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 已知 P=1000 万元，n=8，i=12%/4=3% 由此推出： 房地产企业按季付息时为该笔贷款支付的利息总额Pin=10003%8=240(万元) 期末支付的利息总额=P(1+i) n-1)=1000(1+3%)8-1=267(万元)67 【正确答案】 已知 P=150000(元)，P1150000(1-30%)=105000( 元)