[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷34及答案与解析.doc
《[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷34及答案与解析.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷34及答案与解析.doc(28页珍藏版)》请在麦多课文档分享上搜索。
1、房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷 34 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为 86 万元,含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。(A)75(B) 75.6(C) 83.6(D)862 一般物品由于相同的很多,易于比较,有较完全市场,且价值不很大,因此其价格形成的时间通常较短;由于土地具有独一无二性,不易于比较 ,是很不完全市场,而且价值大,其交易一般需要经过长期考虑后才能达到,因此地价( )。(A)形成
2、的时间通常极短(B)形成的时间通常较短(C)形成的时间通常相当长(D)形成的时间通常较长3 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格( )的客观规律,在此基础上总结出了一些简明扼要的,在估价活动中应遵循的法则或标准,这就是房地产估价的原则。(A)客观和科学(B)公正和合理(C)客观和公正(D)形成和运动4 ( )是以房地产与其外部环境是否保持协调,来判定是否为最高最佳使用,它可以帮助我们确定最佳用途。例如,在日常必需品的零售商店集中地区,开设专卖店并一定能获得高收益,从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。(A)权益原理(B)收益原理(C)均衡原理(D)适合原理5 在
3、一个估价项目中,首先要明确估价基本事项,其中( )是龙头。(A)估价对象(B)估价目的(C)估价时点(D)估价内容6 在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。(A)估价机构所有(B)所有参加该估价项目(C)估价项目负责人(D)估价机构法定代表人7 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产,都可以采用( ) 估价。(A)比较法(B)区位法(C)实物法(D)成本法8 在估算开发利润时要注意( )与利润率的对应。(A)计算基数(B)土地取得成本(C)开发成本(D)管理费用9 在传统方法中主要是根据估价时的( )对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售
4、税费等的估算。(A)房地产市场状况(B)房地产经营状况(C)房地产开发状况(D)房地产善后状况10 路线价法则被认为( ) 。(A)快速、相对公平合理(B)节省人力、财力(C)同时对大量土地进行估价的方法(D)所有以上答案的综合11 某地区房地产交易中卖房,买方应交纳的税费分别为正常成本价格的 7%和 8%。某宗房地产交易,买方付给卖方 297 万元,买方交纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产正常成交价格为( ) 万元。(A)323(B) 275(C) 273(D)25812 “接近大自然 ,环境质量优良 ,居于其内又可保证一定的生活私密性” 是下列哪种房地产对位置的要求?( )(A)酒店(B)
5、工厂(C)普通住宅(D)别墅13 从经济上看,土地利用的一般顺序是:( )。(A)商业、办公、工业、居住(B)商业、办公、居住、工业(C)办公、商业、居住、工业(D)商业、居住、办公、工业14 某幢大厦的总建筑面积为 10000m2,房地总价值为 5000 万元,其中土地总价值为 2000 万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的建筑面积为 100m2,房地价值为 100 万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为( )。(A)2.5%(B) 3.5%(C) 2.4%(D)3.4%15 某写字楼刚建成,其建筑造价实际为 1000 万元,建筑面积为 5000m2,其基地的现时市场价格为
6、600 万元,附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为 2800元/m 2,则该写字楼中建筑物的合理市场价格为( )万元。(A)800(B) 900(C) 1000(D)大于 100016 某高层楼房占用的土地总面积为 900m2,房地产总价值为 3000 万元,甲公司拥有其中的写字楼部分,此部分的房地产价值为 2000 万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分,此部分的房地产价值为 1000 万元。那么如果按房地价值分摊方法计算,甲公司拥有的土地数量为( )m 2。(A)700(B) 600(C) 500(D)20017 总地来讲,房地产的价格与房地产的供给和需求,分别是( )
7、。(A)正相关和正相关(B)正相关和负相关(C)负相关和正相关(D)负相关和负相关18 某宗房地产的土地价值占总价值的 40%,建筑物价值占总价值的 60%,从可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6%,建筑物资本化率为 8%,综合资本化率为( )。(A)6.2%(B) 7.2%(C) 8.2%(D)9.2%19 某商业大楼建造期 2 年,建成 8 年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为 40 年,建筑物的经济寿命为 35 年,评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。(A)35(B) 45(C) 48(D)5020 有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。(A)售
8、价(B)租金(C)潜在毛收入(D)净收益21 在市场法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。(A)0.52.0(B) 1.52.0(C) 0.51.5(D)1.01.522 不属于房地产调整状况的内容是( )。(A)经济状况调整(B)区位状况调整(C)实物状况调整(D)权益状况调整23 某宗土地面积为 2000m2,城市规划规定的限制指标为:容积率 3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是( )。(A)建筑物地面一层建筑面积为 800m2,总建筑面积为 5000m2(B)建
9、筑物地面一层建筑面积为 1400m2,总建筑面积为 5000m2(C)建筑物地面一层建筑面积为 600m2,总建筑面积为 5500m2(D)建筑物地面一层建筑面积为 600m2,总建筑面积为 2500m224 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的( )来求取其价值的方法。(A)资本化率(B)收益率(C)收益乘数(D)利息率25 某宗房地产 2004 年的纯收益为 500 万元,预计以后每年按照 25 万元速度递减,该房地产的合理经营期限为( )。(A)15 年(B) 20 年(C) 25 年(D)30 年26 未来开发完成后的房地产适宜销售的,其价值适用( )评估。(A)成本法(B)
10、市场法(C)假设开发法(D)剩余法27 可以从事除公司上市、企业清算以外房地产估价业务的房地产机构属于( )。(A)一级资质房地产估价机构(B)二级资质房地产估价机构(C)三级资质房地产估价机构(D)四级资质房地产估价机构28 下列关于收益法求取净收益的说法,错误的是( )。(A)净收益包括有形收益和无形收益(B)运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费(C)通常只有客观收益才能作为估价依据(D)应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值29 某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用( )进行估价。(A)比较法(B)成本法(
11、C)假设开发法(D)长期趋势法30 有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。(A)售价(B)租金(C)潜在毛收入(D)净收益31 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。(A)市场价值(B)清算价值(C)快速变现价值(D)投资价值32 为评估建筑面积为 120m2 的住宅在 2008 年 9 月的买卖价格,收集了以下 4 个交易实例,最适合作为可比买例的是( )。 (A)甲(B)乙(C)丙(D)丁33 一个估价项目中的估价目的,本质上是由( )决定的。(A)估价机构(B)估价师(C)估价报告使用者(D)估价委托人的估价需要34 某房地产 2009
12、 年 4 月的价格为 6500 元/m 2,已知该类房地产 2009 年 310 月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100),该房地产 2009 年 10 月的价格为( )元/m 2。(A)5110.51(B) 5307.26(C) 5549.95(D)5638.1335 某房地产未来净收益期限内每年净收益为 20 万元,收益期限结束时该房地产增值 20%,报酬率为 6%,偿债基金系数为 759%。该房地产的价格为( )万元。(A)313(B) 329(C) 417(D)446二、多项选择题每
13、题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的,得 2 分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得 0.5 分。36 对某种房地产的供给量是由许多因素决定的,其中主要的有( )。(A)该种房地产的价格水平(B)该种房地产的开发成本(C)该种房地产的开发技术水平(D)该种房地产的需求量(E)开发商对未来的预期37 物质折旧又称有形损耗,可进一步从( )方面来认识和把握。(A)自然经过的老化(B)正常使用的磨损(C)意外破坏或损毁(D)环境污染(E)延迟维修的损坏残存38 下列列举中是路线价法适用的对象的是( )。(A)土地课税(B)土地整理(C)征地拆迁(D)其他需在大范
14、围内对大量土地进行的估价(E)小范围内对土地进行的估价39 商品住宅的成本包括( )。(A)征地费及拆迁安置补偿费,按国家有关规定执行(B)勘察设计及前期工程费,依据标准的设计概算计算(C)住宅建筑,安装工程费,依据施工图预算计算(D)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 ,依据标准的详细规划和施工图预算计算40 市场法可用于( ) 的求取。(A)经营收入(B)空置率(C)报酬率(D)土地用途41 收益法中,是根据土地收益求取土地价值,根据建筑物的收益求取建筑物的价值,或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价
15、值时,则要采用( )。(A)房地剩余技术(B)市场剩余技术(C)土地剩余技术(D)建筑物剩余技术42 建筑物折旧基数是指( )与( ) 的差额。(A)建筑物的重新购建价格(B)清理费用(C)建筑物的残值(D)建筑物的净残值43 在一个估价项目中( )三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(A)估价目的(B)估价对象(C)估价时点(D)估价业务44 求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地,运用( )等方法。(A)市场法(B)收益法(C)成本法(D)土地剩余技术(E)建筑物剩余技术45 关于高层建筑地价分摊的方法,下列说法正确的是( )。(A)地价分摊有按建筑面积、建筑物
16、价值、土地价值三种方法(B)按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物(C)按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物(D)因为房地价值和土地价值都在不断变动,所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行(E)高层建筑地价分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊,也适用于同一层不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊46 下列关于房地产抵押价值评估的表述中,正确的有( )。(A)法律法规规定不得抵押的房地产,没有抵押价值(B)再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额(C)房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、
- 1.请仔细阅读文档,确保文档完整性,对于不预览、不比对内容而直接下载带来的问题本站不予受理。
- 2.下载的文档,不会出现我们的网址水印。
- 3、该文档所得收入(下载+内容+预览)归上传者、原创作者;如果您是本文档原作者,请点此认领!既往收益都归您。
下载文档到电脑,查找使用更方便
2000 积分 0人已下载
下载 | 加入VIP,交流精品资源 |
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 工程 试卷 房地产 估价师 估价 理论 方法 模拟 34 答案 解析 DOC
