1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 34 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。（A）75（B） 75.6（C） 83.6（D）862 一般物品由于相同的很多,易于比较,有较完全市场,且价值不很大,因此其价格形成的时间通常较短;由于土地具有独一无二性,不易于比较 ,是很不完全市场,而且价值大,其交易一般需要经过长期考虑后才能达到,因此地价( )。（A）形成
2、的时间通常极短（B）形成的时间通常较短（C）形成的时间通常相当长（D）形成的时间通常较长3 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格( )的客观规律,在此基础上总结出了一些简明扼要的,在估价活动中应遵循的法则或标准,这就是房地产估价的原则。（A）客观和科学（B）公正和合理（C）客观和公正（D）形成和运动4 ( )是以房地产与其外部环境是否保持协调,来判定是否为最高最佳使用,它可以帮助我们确定最佳用途。例如,在日常必需品的零售商店集中地区,开设专卖店并一定能获得高收益,从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。（A）权益原理（B）收益原理（C）均衡原理（D）适合原理5 在
3、一个估价项目中,首先要明确估价基本事项,其中( )是龙头。（A）估价对象（B）估价目的（C）估价时点（D）估价内容6 在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。（A）估价机构所有（B）所有参加该估价项目（C）估价项目负责人（D）估价机构法定代表人7 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产,都可以采用( ) 估价。（A）比较法（B）区位法（C）实物法（D）成本法8 在估算开发利润时要注意( )与利润率的对应。（A）计算基数（B）土地取得成本（C）开发成本（D）管理费用9 在传统方法中主要是根据估价时的( )对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售
4、税费等的估算。（A）房地产市场状况（B）房地产经营状况（C）房地产开发状况（D）房地产善后状况10 路线价法则被认为( ) 。（A）快速、相对公平合理（B）节省人力、财力（C）同时对大量土地进行估价的方法（D）所有以上答案的综合11 某地区房地产交易中卖房,买方应交纳的税费分别为正常成本价格的 7%和 8%。某宗房地产交易,买方付给卖方 297 万元,买方交纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产正常成交价格为( ) 万元。（A）323（B） 275（C） 273（D）25812 “接近大自然 ,环境质量优良 ,居于其内又可保证一定的生活私密性” 是下列哪种房地产对位置的要求?( )（A）酒店（B）
5、工厂（C）普通住宅（D）别墅13 从经济上看，土地利用的一般顺序是：( )。（A）商业、办公、工业、居住（B）商业、办公、居住、工业（C）办公、商业、居住、工业（D）商业、居住、办公、工业14 某幢大厦的总建筑面积为 10000m2，房地总价值为 5000 万元，其中土地总价值为 2000 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为 100m2，房地价值为 100 万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为( )。（A）2.5%（B） 3.5%（C） 2.4%（D）3.4%15 某写字楼刚建成,其建筑造价实际为 1000 万元,建筑面积为 5000m2,其基地的现时市场价格为
6、600 万元,附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为 2800元/m 2,则该写字楼中建筑物的合理市场价格为( )万元。（A）800（B） 900（C） 1000（D）大于 100016 某高层楼房占用的土地总面积为 900m2，房地产总价值为 3000 万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为 2000 万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为 1000 万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m 2。（A）700（B） 600（C） 500（D）20017 总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是( )
7、。（A）正相关和正相关（B）正相关和负相关（C）负相关和正相关（D）负相关和负相关18 某宗房地产的土地价值占总价值的 40%，建筑物价值占总价值的 60%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，综合资本化率为( )。（A）6.2%（B） 7.2%（C） 8.2%（D）9.2%19 某商业大楼建造期 2 年，建成 8 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 35 年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。（A）35（B） 45（C） 48（D）5020 有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。（A）售
8、价（B）租金（C）潜在毛收入（D）净收益21 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。（A）0.52.0（B） 1.52.0（C） 0.51.5（D）1.01.522 不属于房地产调整状况的内容是( )。（A）经济状况调整（B）区位状况调整（C）实物状况调整（D）权益状况调整23 某宗土地面积为 2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。（A）建筑物地面一层建筑面积为 800m2，总建筑面积为 5000m2（B）建
9、筑物地面一层建筑面积为 1400m2，总建筑面积为 5000m2（C）建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 5500m2（D）建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 2500m224 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的( )来求取其价值的方法。（A）资本化率（B）收益率（C）收益乘数（D）利息率25 某宗房地产 2004 年的纯收益为 500 万元，预计以后每年按照 25 万元速度递减，该房地产的合理经营期限为( )。（A）15 年（B） 20 年（C） 25 年（D）30 年26 未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用( )评估。（A）成本法（B）
10、市场法（C）假设开发法（D）剩余法27 可以从事除公司上市、企业清算以外房地产估价业务的房地产机构属于( )。（A）一级资质房地产估价机构（B）二级资质房地产估价机构（C）三级资质房地产估价机构（D）四级资质房地产估价机构28 下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。（A）净收益包括有形收益和无形收益（B）运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费（C）通常只有客观收益才能作为估价依据（D）应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值29 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。（A）比较法（B）成本法（
11、C）假设开发法（D）长期趋势法30 有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。（A）售价（B）租金（C）潜在毛收入（D）净收益31 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。（A）市场价值（B）清算价值（C）快速变现价值（D）投资价值32 为评估建筑面积为 120m2 的住宅在 2008 年 9 月的买卖价格，收集了以下 4 个交易实例，最适合作为可比买例的是( )。 （A）甲（B）乙（C）丙（D）丁33 一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。（A）估价机构（B）估价师（C）估价报告使用者（D）估价委托人的估价需要34 某房地产 2009
12、 年 4 月的价格为 6500 元/m 2，已知该类房地产 2009 年 310 月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产 2009 年 10 月的价格为( )元/m 2。（A）5110.51（B） 5307.26（C） 5549.95（D）5638.1335 某房地产未来净收益期限内每年净收益为 20 万元，收益期限结束时该房地产增值 20%，报酬率为 6%，偿债基金系数为 759%。该房地产的价格为( )万元。（A）313（B） 329（C） 417（D）446二、多项选择题每
13、题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 对某种房地产的供给量是由许多因素决定的,其中主要的有( )。（A）该种房地产的价格水平（B）该种房地产的开发成本（C）该种房地产的开发技术水平（D）该种房地产的需求量（E）开发商对未来的预期37 物质折旧又称有形损耗,可进一步从( )方面来认识和把握。（A）自然经过的老化（B）正常使用的磨损（C）意外破坏或损毁（D）环境污染（E）延迟维修的损坏残存38 下列列举中是路线价法适用的对象的是( )。（A）土地课税（B）土地整理（C）征地拆迁（D）其他需在大范
14、围内对大量土地进行的估价（E）小范围内对土地进行的估价39 商品住宅的成本包括( )。（A）征地费及拆迁安置补偿费,按国家有关规定执行（B）勘察设计及前期工程费,依据标准的设计概算计算（C）住宅建筑,安装工程费,依据施工图预算计算（D）住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 ,依据标准的详细规划和施工图预算计算40 市场法可用于( ) 的求取。（A）经营收入（B）空置率（C）报酬率（D）土地用途41 收益法中,是根据土地收益求取土地价值,根据建筑物的收益求取建筑物的价值,或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价
15、值时,则要采用( )。（A）房地剩余技术（B）市场剩余技术（C）土地剩余技术（D）建筑物剩余技术42 建筑物折旧基数是指( )与( ) 的差额。（A）建筑物的重新购建价格（B）清理费用（C）建筑物的残值（D）建筑物的净残值43 在一个估价项目中( )三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。（A）估价目的（B）估价对象（C）估价时点（D）估价业务44 求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用( )等方法。（A）市场法（B）收益法（C）成本法（D）土地剩余技术（E）建筑物剩余技术45 关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是( )。（A）地价分摊有按建筑面积、建筑物
16、价值、土地价值三种方法（B）按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物（C）按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物（D）因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行（E）高层建筑地价分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，也适用于同一层不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊46 下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有( )。（A）法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值（B）再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额（C）房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、
17、税金后的余额才是抵押价值（D）不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值（E）在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金47 确定路线价时，选取标准宗地应符合( )等要求。（A）一面临街（B）两面临街（C）土地形状为矩形（D）土地形状为正方形（E）容积率为所在区段具有代表性的容积率48 根据引起建筑物折旧的原因，将建筑物折旧分为( )三大类。（A）会计折旧（B）估价折旧（C）物质折旧（D）功能折旧（E）外部折旧49 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。（A）土地生熟程度（B）土地使用权年限（C）土地使用者（D）土地利用
18、条件50 房地产估价中，估价方法的选择是由( )综合决定的。（A）估价对象的房地产类型（B）估价方法适用的对象和条件（C）估价人员的技术水平（D）委托人的特殊要求（E）所收集到的资料的数量和质量三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 最典型的地役权是他人在土地上通行的权利,这种地役权有时称为通行权。地役权在给他人方便时,所有人(中国大陆为土地使用权人)有可能受到某种损失,所以,地役权的存在会降低土地的价值。( )（A）正确（B）错误52 在建筑容积率方面。如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积率不超过 5,则必须以筑容积率不超过 5 为前提来
19、估价。如果以商业用途或建筑容积率超过 5 来估价,由于商业用途和超出的建筑容积率不仅没有法律保障且违法,由此评估出的较高价格也就得不到社会承认,从而不能实现。( )（A）正确（B）错误53 交易情况修正需要测定交易中的一些特殊因素使其成交价格偏离正常价格的程度,但由于缺乏客观、统一的尺度,这种测定有时非常困难。因此,在哪种情况下应当修正多少,主要由估价人员凭其专业知识和丰富的经验加以判断。( )（A）正确（B）错误54 加权移动平均法是将估价时点后每若干时期的房地产价格的实际值经过加权后,再采用类似简单移动平均法进行趋势估计。( )（A）正确（B）错误55 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预
20、测值为根据,经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。( )（A）正确（B）错误56 购买年是预期估价对象可获得收益的年限。( )（A）正确（B）错误57 在有了基准地价的地区,可通过基准地价的修正来估价。( )（A）正确（B）错误58 企业在清核资产时对自己拥有的房地产进行估价,房地产开发商对其参加政府举行的土地使用权拍卖,招标出让活动拟报出的购买价格进行评估。( )（A）正确（B）错误59 在估价报告中应包含一份由估价师签名、盖章的声明,它告知委托人和估价报告使用者,估价师是以客观无偏见的方式进行估价的,同时对签名的估价师也是一种警示。( )（A）正确（B）错误60 估价对象及其范围和
21、内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 ( )（A）正确（B）错误61 成本法、假设开发法都可用于评估在建工程的价格。( )（A）正确（B）错误62 如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用。则估价责任期限就是估价报告使用期限。( )（A）正确（B）错误63 房地产作价人股估价应当采用谨慎价值标准。( )2008 年考题（A）正确（B）错误64 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。( )2009 年考题（A）正确（B）错误65 一般来说，国内生产总值的增
22、长会形成较多供给，引起房地产价格下降。( )2007 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 一宗房地产的正常成交价格为 2500 元/m 2,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%,则卖方实际得到的价格,买方实际付出的价格是多少?67 某房地产的土地面积 1000m2，建筑面积 2000m2。土地于 2002 年 4 月 1 日通过有偿出让方式获得，使用权年限为 50 年，当时的单价为 1000 元m 2。建筑物的结构为钢筋混凝土，于 20
23、03 年 4 月 1 日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积 800 元。2007 年 4 月 1 日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为 50 年的土地单价为 1100 元m 2；该类房屋的重置价格 (含使用权年限为 50 年的土地价格)为每平方米建筑面积 2000 元。估计该类建筑物的残值为 0，土地资本化率为 6。试利用上述资料估算该房地产 2007 年 4 月 1 日的总价。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 34 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 市场法及其运用2 【正确答案】 D【试题解析】 因
24、为土地具有独一无二性。不易于比较,是很不完全市场,而且价值大,其交易一般要经过长期考虑后才能达成,所以时间较长。【知识模块】 房地产价格3 【正确答案】 D【试题解析】 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律。【知识模块】 房地产估价原则4 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则5 【正确答案】 B【知识模块】 综合6 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序7 【正确答案】 D【试题解析】 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折扣后,以此估算价对象的客观合理价格或价值的方法。【知识模块】 成本法8 【正确答案】 A【试题
25、解析】 采用不同的计算基数,应选用不同的利润率,反过来,选用不同的利润率,应采用相对应的计算基数,不能混淆。【知识模块】 成本法9 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法10 【正确答案】 D【知识模块】 地价评估11 【正确答案】 D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析12 【正确答案】 D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析13 【正确答案】 B14 【正确答案】 B【试题解析】 该人占有的土地份额为：15 【正确答案】 D16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C【试题解析】 供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上
26、升。所以说房地产的价格与房地产的供给负相关，与需求正相关。18 【正确答案】 B19 【正确答案】 A【试题解析】 经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命 35 年。20 【正确答案】 A【试题解析】 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其有效毛收入所得的倍数。21 【正确答案】 A22 【正确答案】 A23 【正确答案】 C24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 B27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正
27、确答案】 D34 【正确答案】 A【试题解析】 6500 元/m2100.04/10099.86/10098.28/10096.45/10092.17/10090.08/100=5110.51 元/m2。35 【正确答案】 D【试题解析】 偿债基金系数=y/(1+Y) t-1，7.59%=6%/(1+6%) t-1，求得 t=10 年，该房地产的价格 x=20/6%1-1/(1+6%)10+x(1+20%)/(1+6%)10，解出：x=446 万元。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5
28、 分。36 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产价格37 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 成本法38 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 综合39 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 另外管理费:按 A、B、C、D 中各项之和为基数的 1%3%计算;贷款利息:计入成本的贷款利息,根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建筑占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。【知识模块】 成本法40 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 市场法41 【正确答案】 C,D【试题解析】 因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值。因而A、B 项明显是错
29、误的。【知识模块】 收益法42 【正确答案】 A,D【知识模块】 成本法43 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价程序44 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。45 【正确答案】 B,C,D,E46 【正确答案】 A,B,C,E47 【正确答案】 A,C,E48 【正确答案】 D,E49 【正确答案】 A,B,D50 【正确答案】 A,B,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【知识模块】 房
30、地产和房地产估价52 【正确答案】 B【试题解析】 土地的建筑容积率不超过 4,而不是 5。【知识模块】 房地产估价原则53 【正确答案】 A【知识模块】 市场法54 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法55 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法56 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估57 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估58 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序59 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产作价入股估价。房地产作价入股估价应采用
31、正常市场价值标准估价。64 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是确定商业用房位置优劣的首要因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。65 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是影响房地产价格的经济因素中的经济发展状况的相关知识点。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。GDP 增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过
32、程的，不得分。66 【正确答案】 解:卖方实际得到的价格=2500-25007%=2325(元/m 2) 买方实际付出的价格=2500+25005%=2625(元/m 2)【知识模块】 市场法67 【正确答案】 (1)建筑物重置价格=(20002000 11001000)元=290 万元。(2)建筑物累计折旧额=2900000 元 X449=236734 69 元。(3)建筑物价格=(2900000-23673469) 元=2663265 31 元。(4) 修正后的土地价格 =1100 元m 21000m2107864266 元。(5)该房地产 1999 年 10 月 1 日的总价=(266326531+107864266)元=3741908 元。
