[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷1及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。（A）建筑密度（B）建筑高度（C）用地面积（D）容积率2 由于房地产的( ) ，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心) 的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。（A）不可移动性（B）独一无二性（C）寿命长久性（D）流动性差3 关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是( )。（A）对房

2、地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值（B）通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值（C）需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值（D）外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值4 ( )是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。（A）估价项目（B）估价对象（C）估价目标（D）估价标的5 假设某种商品住宅的价格从 2000 元/m 2 上升到 2500 元/m 2，其需求量从 800 套减少为 500 套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为( )。（A）0.22（B） 0.46（C） 2.10

3、（D）2.456 下图表示的是( ) 。 （A）富有弹性（B）缺乏弹性（C）单一弹性（D）完全弹性7 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3000 元/m 2，出租的年末净收益为 300 元/m 2。假设折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 3%，则该期房目前的价格为( ) 元/m 2。（A）2778（B） 2833（C） 2278（D）23878 某宗面积为 5000m2 的工业用地，容积率为 0.5，楼面地价为 600 元/m 2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 4.0，楼面地价为 800 元/m 2。理论上应补地价的数额应为( ) 万元。（A）1450（

4、B） 2900（C） 320（D）25009 ( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法10 下列可作为市场法适用对象的是( )。（A）学校（B）写字楼（C）纪念馆（D）教堂11 某宗房地产的正常成交价格为 2000 元/m 2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 2%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了( )元/m 2。（A）1900（B） 2500（C） 650（D）60012 某宗房地产 2005

5、年 6 月的价格为 1800 元/m 2，现需要将其调整到 2005 年 10 月。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2005 年 4 月至 10 月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2， 92.5，98.1(以 2003 年 1 月为 100)。则该宗房地产2005 年 10 月的价格为( ) 元/m 2。（A）2170.8（B） 2093.3（C） 2149.4（D）2302.213 ( )是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法14 某幢房屋的建

6、筑面积为 200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为 1000 元/m 2。估算该房屋的重新购建价格为( )万元。（A）10（B） 20（C） 25（D）3015 某旧住宅，测算其重置价格为 50 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为 2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 8 万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为 4 万元。则该旧住宅的现值为( )万元。（A）36（B） 40（C） 38（D）4416 某建筑物的重置价格为 150 万元，经济寿命为 40 年，有效经过年数为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 2 万元；装饰装修的重

7、置价格为 20 万元，平均寿命为 4 年，经过年数为 2 年；设备的重置价格为 50 万元，平均寿命为 10 年，经过年数为 8 年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。（A）80（B） 71.5（C） 82（D）99.517 收益期限为有限年的公式的假设前提是( )。（A）净收益每年不变（B）报酬率不等于零（C）收益期限为有限年（D）以上均正确18 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8 万元；该宗房地产的报酬率为 8.5%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。（

8、A）89.74（B） 91.52（C） 93.84（D）97.2219 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 20 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 8%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）312.5（B） 250（C） 562.5（D）812.520 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 15 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 7%。则该宗房地产的收益价格为( ) 万元。（A）375（B） 750（C） 214.3（D）166.721 预计某宗房地产未来第一年的

9、有效毛收入为 50 万元，运营费用为 20 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 8%，运营费用增长 5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 10%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）2500（B） 400（C） 2100（D）290022 某公司 2 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 500m2 的面积，约定租赁期限为 5 年，月租金固定不变为 95 元/m 2。现市场上类似写字楼的月租金为 200 元/m 2。假设折现率为 8%，则目前承租人权益的价值为( )万元。（A）159.8289（B） 992.0172（C） 187.5321（D）162

10、.382523 ( )是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。（A）收益期限（B）收益时点（C）估价终点（D）估价范围24 某宗房地产每年净收益为 100 万元，建筑物价值为 250 万元，建筑物资本化率为 15%，土地资本化率为 12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为( )万元。（A）520.83（B） 250（C） 770.83（D）270.8325 ( )在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法26 ( )是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。（A

11、）假设开发法（B）长期趋势法（C）成本法（D）市场法27 ( )是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（A）数学曲线拟合法（B）平均增减量法（C）平均发展速度法（D）移动平均法28 ( )实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。（A）路线价法（B）基准地价修正法（C）临街深度法（D）四三二一法则29 临街深度价格修正率表的制作形式有( )。（A）单独深度价格修正率（B）累计深度价格修正率（C）平均深

12、度价格修正率（D）以上均正确30 计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用( )。（A）资本率法（B）现金流量表法（C）重叠价值估价法（D）折旧率法31 一块前后两面临街、总深度为 20m 的矩形土地，前街路线价 (土地单价)为 1000元/m 2，后街路线价(土地单价)为 500 元/m 2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为( )m。（A）1333（B） 6.66（C） 11.33（D）8.6632 高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是( )。（A）该部分的建筑面积/总建筑面积（B） (土地总价值/总建筑面积) 该部分的建筑面积（C） (土地总价值/房

13、地总价值) 该部分的房地价值（D）该部分的房地价值/房地总价值33 某幢大厦的总建筑面积为 10000m2，房地总价值为 5000 万元，其中土地总价值为 2000 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为 100m2，房地价值为 100 万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为( )。（A）2.5%（B） 3.5%（C） 2.4%（D）3.4%34 影响房地产价格的环境因素不包括( )。（A）大气环境（B）声觉环境（C）城市规划（D）水文环境35 估价报告的写作要求有( )。（A）全面性、主观性、准确性（B）简便性、客观性、准确性（C）主观性、准确性、概括性（D）全面性、

14、客观性、概括性二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地专指( ) 的合成体。（A）土地（B）建筑物（C）物产（D）物业（E）物流37 在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由 ( ) 引起的。（A）特质性（B）有用性（C）稀缺性（D）有效需求（E）应急性38 在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）估价时点原则（D）替代原则（E）应急原则39 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了

15、随机因素，经常起作用的因素包括( )。（A）该种房地产的价格水平（B）相关房地产的价格水平（C）该种房地产的开发成本（D）房地产开发商对未来的预期（E）该种房地产的开发技术水平40 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。（A）土地所有权（B）国有工业用地土地使用权（C）宅基地土地使用权（D）大型游乐场（E）乡镇企业用房41 运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( ) 等。（A）统一采用总价（B）统一采用单价（C）统一币种和货币单位（D）统一面积内涵（E）统一付款方式42 以下

16、难以使用市场法估价的房地产有( )。（A）标准工业厂房（B）写字楼（C）古建筑（D）纪念馆（E）学校43 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( ) 等。（A）图书馆（B）钢铁厂（C）空置的写字楼（D）单纯的建筑物（E）加油站44 下列哪种房地产最适用成本法估价( )。（A）学校（B）公园（C）商场（D）普通商品住宅（E）油田45 经济适用住房的基准价格由( )构成。（A）开发成本（B）税金（C）经营用房的建筑安装费（D）利润（E）违约金和罚款46 收益乘数有( ) 。（A）毛租金乘数（B）利润乘数（C）净收益乘数（D）销售收入乘数（E）潜在毛收入乘数47

17、 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )（A）房地产具有开发或再开发潜力（B）将预期原理作为理论依据（C）正确判断了房地产的最佳开发方式（D）正确量化了已经获得的收益和风险（E）正确预测了未来开发完成后的房地产价值48 长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于( )等。（A）收益法中预测未来的租金（B）市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整（C）填补某些房地产历史价格资料的缺乏（D）比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力（E）成本法中确定房地产的重新购建价格49 预期原理是( ) 等估价方法的理论依据。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（

18、D）假设开发法（E）路线价法50 以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有( )。（A）临近城市主干道（B）靠近酒厂（C）靠近高等院校（D）靠近铁路线（E）临近城市中心三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 广义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 ( )（A）正确（B）错误52 在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。 ( )（A）正确（B）错误53 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 ( )（A）正确（B）错误54 搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个重要保证。 ( )（A）正确（B）错

19、误55 在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 ( )（A）正确（B）错误56 当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。 ( )（A）正确（B）错误57 城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。 ( )（A）正确（B）错误58 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表” 上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。 ( )（A）正确（B）错误59 在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 ( )（

20、A）正确（B）错误60 在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。 ( )（A）正确（B）错误61 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 ( )（A）正确（B）错误62 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 ( )（A）正确（B）错误63 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。 ( )（A）正确（B）错误64 如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。 ( )（A）正确（B）错误65 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价

21、时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某商店的建筑面积为 1000m2，土地使用年限为 40 年，从 2000 年 10 月 1 日起计。2002 年 10 月 1 日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为 20 年，月租金为 150 元/m 2，租金支付方式为每 2 年一次性支付，支付时间为第 2 年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为 200 元/m 2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增 5

22、%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司 2006 年 10 月 1 日的承租人权益价值(房地产报酬率取 8%)。67 估价对象为一写字楼，土地总面积 1000m2，于 2001 年 9 月底获得 50 年使用权。写字楼总建筑面积 4500m2，建成于 2004 年 9 月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限 50 年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从 2005 年 11月至 2006 年 10 月地价逐月上升 0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要 57.3

23、2 万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为 150 元/m 2，土地开发费用、税金和利润等为 120 元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限 50 年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：(3) 在估价时点不设电梯的层高 5m 的建筑物重新购建价格为 1800 元/m 2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重新购建价格为 140 万元，经济寿命为 5 年；设备的重新购建价格为 100 万元，经济寿命 10 年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为 0

24、。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为 80%，月租金为 38 元/m 2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 40 元/m 2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用 60 万元，安装费用 40 万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗 1 万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 20 万元。试用成本法评估该写字楼 2006 年 9 月 30 日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为 5%，

25、房地产报酬率为 7%。( 如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 容积率=总建筑面积/建筑用地面积,要注意与建筑密度的区别。建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即建筑密度(%)=建筑基地总面积/建筑用地面积100%2 【正确答案】 A【试题解析】 本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件

26、、与公共服务设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。3 【正确答案】 D【试题解析】 外部经济所引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。4 【正确答案】 B【试题解析】 本题主要考查的是估价对象的概念。尽管房地产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。5 【正确答案】 C【试题解析】 采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下：6 【正确答案】 A【试题解析】 经济学上将弹性数值分为如下五种类型：弹性大于 1 的情况，称为富有弹性；弹性小于 1 的情况，称为缺乏弹性； 弹性等于 1 的情况，称为单一弹性；

27、弹性为无穷大的情况，称为完全弹性； 弹性等于零的情况，称为完全无弹性。应注意区分各种类型的表示方法。7 【正确答案】 B【试题解析】 根据公式：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间 /现房出租净收益折现值-风险补偿，该期房目前的价格计算如下：=2833(元/m 2)8 【正确答案】 A【试题解析】 理论上应补地价的数额计算如下： 补地价(单价)=8004.0=6000.5 =2900(元/m 2) 补地价( 总价)=29005000=1450(万元)。 9 【正确答案】 A【试题解析】 本题主要考查的是市场法的概念。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。10 【正

28、确答案】 B【试题解析】 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。11 【正确答案】 C【试题解析】 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费 =2000-20005%。 = 1900( 元/m 2) 买方实际付出的价格=正常成交价+应由买方缴纳的税费 =2500+25002% =2550(元 /m2) 则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了 650 元/m 2。 12 【正确答案】 D【试题解析】 该宗房

29、地产 2005 年 10 月的价格计算如下：13 【正确答案】 B【试题解析】 本题主要考查的是成本法的概念。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。14 【正确答案】 B【试题解析】 该房屋的重新购建价格估算为：2001000=20(万元)。15 【正确答案】 A【试题解析】 该旧住宅的折旧总额=2+8+4=14( 万元 )则该旧住宅的现值=重置价格-折旧=50-14=36(万元)16 【正确答案】 B【试题解析】 门窗等损坏的修复费用=2 万元装饰装修的折旧额=201/42=10(万元)设备的折旧额=501/108=40(万元)长寿命项目的折旧额=(150-2-2

30、0-50)1/4010=19.5(万元)则该建筑物的物质折旧额=2+10+40+19.5=71.5(万元)17 【正确答案】 D【试题解析】 收益期限为有限年的公式如下： 此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是： 净收益每年不变为 A；报酬率不等于零为 Y；收益期限为有限年 n。18 【正确答案】 B【试题解析】 该宗房地产的收益价格计算如下：19 【正确答案】 C【试题解析】 依题意，根据公式：20 【正确答案】 A【试题解析】 依题意，根据公式：21 【正确答案】 C【试题解析】 依题意，根据公式：=2100(万元)22 【正确答案】 D【试题解析】 23 【正确答案】 A【试题解析】

31、本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。24 【正确答案】 C【试题解析】 依题意，根据公式 则该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=520.83+250=770.83( 万元)25 【正确答案】 D【试题解析】 成本法和假设开发法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。26 【正确答案】 B【试题解析】 本题主要考查的是长期趋势法的概念。27 【正确答案】 D【试题解析】 本题主要考查的是移动平

32、均法的概念。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。28 【正确答案】 A【试题解析】 本题主要考查的是路线价法的理论依据。29 【正确答案】 D【试题解析】 临街深度价格修正率表的制作形式有 A、B 、C 三项所述的内容。30 【正确答案】 C【试题解析】 重叠价值估价法是先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。31 【正确答案】 A【试题解析】 依

33、题意，根据公式：32 【正确答案】 B【试题解析】 按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，具体公式为：33 【正确答案】 B【试题解析】 该人占有的土地份额为：34 【正确答案】 C【试题解析】 城市规划属于行政因素。35 【正确答案】 D【试题解析】 估价报告的写作要求有全面性、客观性、准确性和概括性。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B【试题解析】 “房地”专指土地与建筑物的合成体，如说房地价值时，此价值既包含建筑物的价值，

34、也包含建筑物所占用的土地的价值。37 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。39 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 B 项为某种房地产需求量的影响因素。40 【正确答案】 A,C【试题解析】 中华人民共和国担保法第三十七条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；

35、 (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第 (五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四) 所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六) 依法不得抵押的其他财产。”41 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 建立价格可比基础包括：统一付款方式； 统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵； 统一面积单位。42 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如写字楼、商铺、标准厂房。而那些很

36、少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、古建筑、纪念馆、寺庙等，则难以采用市场法估价。43 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。44 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，

37、最适用于用市场法估价。45 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费、违约金和罚款是不得计入经济适用住房价格的。46 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 收益乘数除 A、C、E 项外，还包括有效毛收入乘数。47 【正确答案】 C,E【试题解析】 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。48 【正确答案】

38、A,B,C,D【试题解析】 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有其他用途，例如：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；用来比较、分析两宗 (或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。49 【正确答案】 B,D【试题解析】 A、C、E 项的理论依据为替代原理。50 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。52 【正确答案】 A53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B【试题解析】 搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。55 【正确答案】 B