[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷36及答案与解析.doc
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1、房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷 36 及答案与解析一、问答题1 2003 年 9 月,北京 DC 房地产公司将其名下的 JM 大厦作价人股北京 ZL 集团有限公司, JM 大厦的产权归后者所有。在此之前的 2003 年 8 月,双方曾委托两家值得信任的评估机构对 JM 大厦进行了估价,双方以估价结果为参考依据,协商确定以 JM 大厦作价 1.2 亿元人民币入股。请问:1何为房地产转让?2城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外,其他合法方式有哪些?3房地产转让估价有哪些特点?2 就某私人的出租住宅进行交易价格评估时,你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?3 甲公司
2、 1993 年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为 3500 元/m 2。甲公司拟分两期建设 80 栋别墅。当第一期 40 栋于 1996年 12 月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖 20 栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 3800 元/m 2。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出 6 栋,平均价格为 3860 元/m 2,其余 14 栋无人承接,退还给甲公司。当 1999 年 6 月第二期工程竣工后,建成的别墅以每平方米 5200 元售出,甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高 300 元/m 2,远
3、低于其投入的建筑成本,很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?二、单项选择题4 卖房者甲与购房者乙于 2007 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同 1)和房屋装修合同(以下称合同 2),合同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房,且乙同时付清房款。交房后甲按合同 2 进行装修,装修工程共 2 个月。乙于4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费,5 月 25 日付清剩余购房款和 60%的装修费,7 月 25 日付清剩余 30%装修费。按规定,在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时,被认
4、定应重新评估。4 估价时点应是( ) 。(A)2007 年 4 月 25 日(B) 2007-5-25(C) 2007-7-25(D)2007 年 7 月 25 日以后的某一天5 估价的价值范围应是( )。(A)合同 1 规定的房款(B)合同 1 规定的 90%购房款和合同 2 规定的装修费的 10%(C)合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的装修费的 70%(D)合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的全部装修费6 成交价格的评估方的产生方式是( )。(A)房地产管理部门指定(B)甲乙协商确定(C)甲乙分别确定,并由房地产管理部门裁决(D)继续由原估价方承担6 甲公司以每平方米建筑面积 8
5、000 元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为 5000m2的写字楼,随之办妥了权属转让手续,又花费 10 万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。7 在正常情况下,若设甲公司的实际花费为 C,则( )万元。(A)C40l08 之后,上级令甲公司售出写字楼,这期间写字楼市场价格未发生任何变化,设此时该写字楼的售价为 P,在正常市场条件下, P 最可能的取值为 ( )万元。(A)P4000(B) P=4000(C) 4000P4010(D)P=40108 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为 A 座、B 座,规划总建筑面积分别为 66000m2、69000
6、m 2。总层数为地上 4层,地下 1 层,2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2,地下 1 层出租给乙公司经营超市,租赁期限为 15 年,租金为 2.10 元/(m2d);地上一四层出租给丙公司经营商场,租赁期限为 10 年,租金为 2.50 元/(m2d);B 座总建筑面积为 67500m2,办理了销售许可证,其中 8000m2 已售出,该项目工程款总金额为 40500 万元,施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金,截至目前已付工程款 93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。9 A 座、B 座合计抵押建筑面积为( )m
7、2。 A124500 B127000 C 132500 D13500010 据调查,该商业楼 A 座地下一层的客观租金水平为 2.0 元/(m 2d),地上一四层的客观租金水平为 3.0 元/(m 2d),则用收益法测算该商业楼 A 座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是( )。 A租约期内和租约期外都取客观租金 B根据谨慎原则,租约期内取租约租金,租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C根据谨慎原则,租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D 租约期内取租约租金,租约期外取客观租金11 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。A810B132025C2835D486
8、0三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的 13 处。(每指明一处错误得 3分,本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)12 拆迁估价结果报告 (一) 委托方: 市区人民法院。 (二) 估价方:市房地产估价事务所。 (三) 估价对象: 估价对象位于 市 区珞珈山街新村湾 号,地处市城区六级地段,为:于 1995 年拆除原自有房屋后在原地改建而成为所建的三层私房。改建前房屋所有权证房 0590 字第 38 号,记载建筑面积为82.88m2,用地面积为 82.88m2。改建后,房屋尚未办理合法产权证件,且仅部分面积(210m 2)。报规划,
9、报批手续尚未全部完成。其建筑面积由当事人双方现场测量,为 293.07m2。估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅,其建筑面积为111.83m2,其中经营门面面积为 72.02m2;二、三楼建筑面积为 105.96m 2,三楼建筑面积为 75.28m2。经现场勘察,估价对象房屋一、二楼为砖混二等,三楼为砖木二等,综合成新率为九成新。该房屋使用状况良好,仅有局部粉刷因漏雨而损坏。 装修情况为:地砖地面,一楼有瓷砖踢脚线,厨卫 1.20m 高白瓷砖,乳胶漆墙面,带纱木门窗,一楼大厅天棚装饰为石膏线条,大厅内装有 4 樘铝合金门及 1 樘铝合金拉门,于 1998 年初完成装修。 市因城区改造,委托拆迁
10、事务所对估价对象进行拆迁。由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致,拆迁事务所起诉至法院。为了不影响城区改造工作,法院判令先拆迁后补偿,并委托估价方在房屋拆迁前进行估价。 (四) 估价目的:拆迁补偿。 (五) 估价时点:2000 年 7 月 21 日。 (六) 价值定义:本报告所确定的房地产价值,是在公开市场条件下,在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格,对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更,须另行估价。 (七) 估价依据: 1房地产估价规范; 2市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准; 3市房屋重置价标准; 4估价对象改建前产权证件; 5估价对象改建规划
11、报批资料; 6估价人员现场勘察结果。 (八) 估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法: 由于估价对象房地产有违章建筑面积,估价人员在现场勘察基础上,根据房地产估价规范、有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据,结合委托方提供的资料和估价目的,综合分析影响房地产价格的各项因素,对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法,其余面积用重置成本法确定其价值。 (十) 估价结果: 由于估价对象合法产权面积大小及各楼层合法用途的界定有多种可能,本次估价属证据保全性质估价,为给法院判决提供充分的证据,本报告设定不同前提给出多种价格: A 按证载
12、 82.88m2合法面积。 按部分经营门面确定价值: 有证面积:一楼经营门面面积为72.02m2,其单价为人民币 2000 元/m 2,总价为 14.40 万元,一楼住宅面积为10.86m2,其单价为人民币 1500 元/m 2,总价为 1.63 万元。 无证面积:127.12m 2,考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m 2,总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m2,总价 2.93 万元。 总价合计为 24.68 万元。 按全部为住宅确定价值。 有证面积:住宅面积为 82.88m2,其单价为人民币 1500 元/m 2,总价为12.43 万元。 无证面积:为 1
13、27.12m2,考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m2,总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2,总价 2.93 万元。 总价合计为 21.08 万元。 B按报建 210.00m2 面积。 按部分经营门面确定价值: 一楼经营门面面积为 72.02m2,其单价为人民币 2000 元/m 2;总价 14.40 万元;住宅面积为 137.98m2,其单价为人民币 1500 元/m 2,总价为 20.70 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2,总价 2.93 万元。 总价合计为 38.03 万元。 按全部为住宅确定价值。 住宅面积为 210.00m22,单价为
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