[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷35及答案与解析.doc
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1、房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷 35 及答案与解析一、问答题1 某企业一栋三层办公楼于两年前在某商业银行贷款 500 万元,在抵押期间该办公楼出租给某公司作办公用房,现因该企业无力偿还债务,银行申请以拍卖变现方式执行债务清偿,委托某房地产评估公司对该办公楼进行拍卖底价评估。作为房地产评估公司,请选择两种主要的房地产估价方法,并确定该办公楼拍卖底价的估价技术路线。1 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建
2、。问题:2 针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?3 装修补偿应如何确定?4 对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?5 甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于 2007 年 8 月出具了一份房地产抵押估价报告,银行据此发放了抵押贷款。2009 年 1 月,因借款人不能如期偿还贷款,处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多,银行认为甲机构存在高估,并委托乙房地产估价机构对甲机构 2007 年 8 月出具的估价报告进行复核估价。请问:1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?二、单项选择题5 预计某宗房地产未来
3、第一年的有效毛收入为 20 万元,运营费用为 12 万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5,运营费用增长 3,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为 8。6 该宗房地产的收益价格应用的计算公式正确的是( )。7 该宗房地产的收益价格为( )万元。(A)66.67(B) 100(C) 240.52(D)426.678 卖房者甲与购房者乙于 2002 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下简称合同 1)和房屋装修合同(以下简称合同 2),合同 1 规定甲必须于 5 月25 日交房,且乙同时付清购房款。交房后甲按合同 2 开始进行装修,装修工程共2 个月。乙
4、于 4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费,5 月 25 日付清剩余购房款和 60%的装修费,7 月 25 日付清剩余的 30%装修费。按规定,在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时,被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。8 估价时点应是( ) 。(A)2002 年 4 月 25 日(B) 2002-5-25(C) 2002-7-25(D)2002 年 7 月 25 日以后的某一天9 估价的价值范围应是( )。(A)合同中规定的购房款(B)合同 1 规定的 90%购房款和合同 2 规定装修费的 10%(C)合同 1 规定的购房款和合同 2 规定装修费的 70%(D)
5、合同 1 规定的购房款和合同 2 规定全部装修费9 某商品住宅开发项目,征收土地面积 5000m2,其中建设用地面积 4500m2,代征地面积 500m2,规划建筑面积为 15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008 年 10 月 18 日以出让方式取得该项目用地,支付了地价款和 3%的契税,取得了国有土地使用证。至 2009 年 10 月 18 日,该项目已投入 70%的建设资金,完成了主体结构,预计 1 年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其于 2009 年 10 月 18 日的抵押价值。经调查,目前该区域同类商品住宅的平均售价为 66
6、50 元/m 2,且按每月 1%递增;平均投资利润率为8%,贷款年利率为 7.47%,折现率为 10%。10 下列关于在建工程抵押的表述中,正确的是( )。(A)在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的 35%时才可以设定抵押(B)在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押(C)在建工程抵押权实现时,设定抵押权后新增建设的部分不能处置(D)在建工程抵押权实现时,优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权11 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价,下列关于投资利润率选取的表述中,正确的是( )。(A)成本法和假设开发法采用的投资利润率相同(B)成本法采用的投资润率高于假
7、设开发法的投资利润率(C)成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率(D)成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较12 采用成本法估价时,土地部分以基准地价修正法计算的单价为 2300 元/m 2,则土地总价为( ) 。(A)1035.0(B) 1066.1(C) 1150.0(D)1184.513 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时,开发完成后的房地产价值在估价时点为( ) 。(A)9734.2(B) 10218.3(C) 10407.5(D)10458.8三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的 13 处。(每指明一处错误得 3分,本题全对得 40 分。每个错误对
8、应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)14 拆迁估价结果报告 (一) 委托方: 市区人民法院。 (二) 估价方:市房地产估价事务所。 (三) 估价对象: 估价对象位于 市 区珞珈山街新村湾 号,地处市城区六级地段,为:于 1995 年拆除原自有房屋后在原地改建而成为所建的三层私房。改建前房屋所有权证房 0590 字第 38 号,记载建筑面积为82.88m2,用地面积为 82.88m2。改建后,房屋尚未办理合法产权证件,且仅部分面积(210m 2)。报规划,报批手续尚未全部完成。其建筑面积由当事人双方现场测量,为 293.07m2。估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅,其建筑面积为
9、111.83m2,其中经营门面面积为 72.02m2;二、三楼建筑面积为 105.96m 2,三楼建筑面积为 75.28m2。经现场勘察,估价对象房屋一、二楼为砖混二等,三楼为砖木二等,综合成新率为九成新。该房屋使用状况良好,仅有局部粉刷因漏雨而损坏。 装修情况为:地砖地面,一楼有瓷砖踢脚线,厨卫 1.20m 高白瓷砖,乳胶漆墙面,带纱木门窗,一楼大厅天棚装饰为石膏线条,大厅内装有 4 樘铝合金门及 1 樘铝合金拉门,于 1998 年初完成装修。 市因城区改造,委托拆迁事务所对估价对象进行拆迁。由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致,拆迁事务所起诉至法院。为了不影响城区改造
10、工作,法院判令先拆迁后补偿,并委托估价方在房屋拆迁前进行估价。 (四) 估价目的:拆迁补偿。 (五) 估价时点:2000 年 7 月 21 日。 (六) 价值定义:本报告所确定的房地产价值,是在公开市场条件下,在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格,对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更,须另行估价。 (七) 估价依据: 1房地产估价规范; 2市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准; 3市房屋重置价标准; 4估价对象改建前产权证件; 5估价对象改建规划报批资料; 6估价人员现场勘察结果。 (八) 估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法
11、: 由于估价对象房地产有违章建筑面积,估价人员在现场勘察基础上,根据房地产估价规范、有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据,结合委托方提供的资料和估价目的,综合分析影响房地产价格的各项因素,对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法,其余面积用重置成本法确定其价值。 (十) 估价结果: 由于估价对象合法产权面积大小及各楼层合法用途的界定有多种可能,本次估价属证据保全性质估价,为给法院判决提供充分的证据,本报告设定不同前提给出多种价格: A 按证载 82.88m2合法面积。 按部分经营门面确定价值: 有证面积:一楼经营门面面积为72.02m2,其单价为人民币 2000 元
12、/m 2,总价为 14.40 万元,一楼住宅面积为10.86m2,其单价为人民币 1500 元/m 2,总价为 1.63 万元。 无证面积:127.12m 2,考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m 2,总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m2,总价 2.93 万元。 总价合计为 24.68 万元。 按全部为住宅确定价值。 有证面积:住宅面积为 82.88m2,其单价为人民币 1500 元/m 2,总价为12.43 万元。 无证面积:为 127.12m2,考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m2,总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m
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