[工程类试卷]土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷8及答案与解析.doc

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1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 8 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 土地价格是为购买获取土地预期收益的使用权而支付的代价。( )（A）正确（B）错误2 在正常的市场环境中，区域因素对土地价格水平有决定性的影响。( )（A）正确（B）错误3 土地具有不同于一般商品的特殊性。( )（A）正确（B）错误4 土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。( )（A）正确（B）错误5 土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，因而也无所谓生产成本。( )（A）正确（B）错误

2、6 土地价格不遵循替代规律。( )（A）正确（B）错误7 相对而言，收益还原法不大适用于评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。( )（A）正确（B）错误8 级差地租工：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。( )（A）正确（B）错误9 孤立国同农业和国民经济的关系是世界上第一部关于区位理论的古典名著。( )（A）正确（B）错误10 计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1

3、1 影响土地价格的因素中，对土地价格总体水平产生影响，决定各个地块土地价格基础的是( ) 因素。（A）一般（B）区域（C）环境（D）个别12 在下列影响宗地价格的因素中，( )是个别因素。（A）宗地形状（B）宗地所处地区的基础设施（C）宗地附近学校的分布情况（D）当地商品房价变动情况13 我国长期实行的是( )的土地使用制度。（A）土地买卖（B）土地出租（C）土地抵押（D）严禁土地买卖、出租14 条件、位置大致相同的几宗土地，( )形状的宗地一般地价较高。（A）三角形（B）梯形（C）平行四边形（D）矩形15 土地估价师是( ) 许可的专业资格。（A）行业（B）行政（C）政策（D）技术16 有一

4、房屋，重置价为 100 万元，成新度为 70，现用于出租，年租金收入为 9万元，年出租总费用为 2 万元，土地还原率为 6，建筑物还原率为 8，则该房地产建筑物年纯收益为( )万元。（A）2.8（B） 4.2（C） 5.6（D）817 判断土地是否为最有效使用时，( )的判定至关重要。（A）最有效使用方式持续性（B）土地最佳利用方式（C）目前的利用方式是否为最有效使用（D）最有效使用的可能性如何18 多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价的土地估价方法是( )。（A）基本估价法（B）剩余法（C）应用估价法（D）标准宗地估价法19 近代西方经济学把超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获

5、得的超额报酬称为( )。（A）地租（B）预期收益（C）广义地租（D）狭义地租20 西方经济学者把( ) 理论扩展到土地使用、区位及运输等相关理论上，使之成为土地经济学、城市经济学等学科研究的重要基础。（A）区位（B）地租（C）农用地估价（D）宗地地价评估21 对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租称之为( ) 。（A）级差地租（B）级差地租（C）级差地租（D）级差地租22 绝对地租的实质和来源是农业工人创造的( )。（A）价值（B）劳动产品（C）超额利润（D）剩余价值23 有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为 100 万元，每年所需支出的总费用为

6、 30 万元，该类房地产的还原率为 9，则该宗房地产的价格为( )万元。（A）752（B） 778（C） 813（D）86024 在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是( ) 地租理论。（A）威廉配第（B）亚当斯密（C）大卫李嘉图（D）弗朗西斯魁奈25 威廉配第认为，在地租是既定的情况下，等面积不同肥力的土地的价值大小，即地租的多少，与耗费的劳动( )。（A）成正比（B）成反比（C）等价（D）基本等价26 让巴蒂斯特萨伊地租理论的基础是( )。（A）级差地租理论（B）区位理论（C）生产三要素论（D）农用地估价理论27 预计某宗房地产未来第一年的纯收益

7、为 18 万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 8，该房地产的无限年期价格为( )万元。（A）225（B） 237.5（C） 381.25（D）395.8328 土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是( )。（A）土地价格（B）地租（C）土地所有权价格（D）土地使用权价格29 地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征被称为( )地理区位。（A）交通（B）经济（C）社会（D）自然30 中心地理论中，( )

8、原则下形成的中心地体系，是一种自给自足，封闭体系。（A）市场（B）交通（C）行政（D）经济31 在土地估价中，( ) 是衡量地租、地价的标尺。（A）交通状况（B）经济状况（C）繁华程度（D）区位32 某人购得一宗土地，使用年期为 2 年，第一年的纯收益为 2000 元m 2，第二年的纯收益为 4000 元m 2，土地还原率为 10，则该土地的价格为 ( )元m 2。（A）6000（B） 4000（C） 5222（D）622233 在房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益称为( )。（A）土地租金（B）房地出租的租金（C）企业经营收益（D）个人经营收益34 我国房屋的保险费率是(

9、 )。（A）11.5（B） 1.52（C） 23（D）33.535 某人有一栋房屋，房屋建筑重置价为 50000 元，耐用年限为 30 年，房屋残值为20000 元，那么该房屋的年折旧费为( )元。（A）20000（B） 6000（C） 4000（D）100036 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反应了( )对地价的影响作用。（A）土地面积（B）地质条件（C）土地位置（D）土地条件37 有一宗土地，用市场比较法确定其价格，选取了一宗类似土地作为比较案例，比较案例宗地价格为 1000 元m 2，待估宗地估价期日地价指数为 125，比较案列宗地情况指数、区域因素条件

10、指数、个别因素条件指数分别为：105、101、104，那么待估宗地的地价为( )元m 2。（A）1000（B） 2100（C） 1100（D）113338 通过对区域因素的修正，可以将( )产生的价格差异剔除掉。（A）交易案例土地与待估宗地由于环境不同（B）交易案例土地与待估宗地由于交通状况不同（C）交易案例土地与待估宗地由于经济状况不同（D）交易案例土地与待估宗地由于地区特性不同39 剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于( )。（A）土地租金（B）房地产开发项目评价和投资决策（C）房地产的租金（D）租金低廉且陈旧的建筑物估价40 根据剩余法的公式和原理，剩余法估价是以( )的角度来分析的。

11、（A）社会（B）开发商（C）建筑商（D）购买者41 某类房地产的需求价格弹性系数为 2，当价格为 3000 元m 2 时，某地房地产市场需求量为 100m2，若价格下降 10，需求量为( )m 2。（A）100（B） 110（C） 120（D）20042 有一宗土地，土地的还原率为 10，土地使用权年期为 4 年，则该土地的年期修正系数为( ) 。（A）0.1（B） 0.337（C） 0.357（D）0.31743 在一条街道附近有四宗土地，第一宗土地距离道路 10m，第二宗土地距离道路20m，第三宗土地距离道路 40m，第四宗土地距离道路 50m，那么第( )宗土地地价最高。（A）一（B）二

12、（C）三（D）四44 建筑物估价方法中，适合对独立旧建筑物估价的是( )。（A）重置价格折旧法（B）对照法（C）建筑物残余法（D）比较法45 土地估价法中，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例不多的土地估价法是( )。（A）剩余法（B）成本逼近法（C）市场比较法（D）收益还原法46 有一宗地为梯形土地，高 9m，查临街地深度指数表得其深度指数为 120，路线价为 1000 元m 2，因该宗地临街较短、利用价值较低，故其单价依临街地标准计算后以一成减价补正，则该宗地单价为( )元m 2。（A）1200（B） 1100（C） 1000（D）108047 在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对

13、土地利用价值影响为 0 时的深度称为市街地的( ) 。（A）标准深度（B）标准宗地（C）路线价区段（D）地价指数48 深度指数修正表是指以( )为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表。（A）距离（B）价格（C）道路（D）交通状况49 路线价估价法基本公式的表示形式是( )。（A）宗地总价=路线价宗地面积（B）宗地总价= 深度百分率 宗地面积（C）宗地总价= 路线价 深度百分率（D）宗地总价=路线价 B 深度百分率 宗地面积50 对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以( )为基础。（A）重置价格扣除折旧（B）建筑物的折旧（C）重置成本（D）比较案例的价格51 建筑安装工程预算定额是(

14、)的基础。（A）编制概算定额（B）编制施工图预算（C）确定建筑物预算价格（D）间接费用定额52 根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本叫( )。（A）房屋建筑成本（B）重建成本（C）重置成本（D）建筑物价格53 某房屋因台风而有所破损，这种破损产生的折旧属于( )折旧。（A）物理（B）功能（C）经济（D）自然54 正确进行折旧额的计算，可先用以( )作为标准的方法算出折旧额，再用其他方法加以修正。（A）重置价格（B）耐用年限（C）已使用年限（D）折旧率55 利用收益还原法评估不动产价格时，首先，计算待估不动产的( )，然后用综合还原率还原，求取不

15、动产的收益价格。（A）还原率（B）总价值（C）折旧额（D）总纯收益三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 供求均衡法则成立的条件是( )。（A）供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争（B）供给者与需求者各为不同质的商品而进行竞争（C）同质的商品随价格变动而自由调节其供给量（D）同质的商品随价格的变动而自由调节其需求量（E）供给者与需求者为商品量而进行斗争57 新古典主义关于地租、地价的论述特点有( )等。（A）对地租的本质含义进行了阐述（B）引入了区位平衡概念，使其更具有实用价值（C）对土地市场作为一个“完善市场

16、”进行了阐述（D）建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题（E）更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响58 马尔萨斯认为地租是总产品价值中的剩余部分，这个剩余部分产生的原因是( )。（A）土地的耕作制度（B）土地的性质（C）土地的位置（D）生活必需品所特有的性质（E）肥沃土地的相对稀少性59 土地利用规划是用来限制开发进程，以保护( )。（A）工业用地（B）商业用地（C）农业用地（D）公共活动空地（E）自然保护区60 反映通达程度的因素主要包括( )。（A）道路功能（B）道路宽度（C）道路网密度（D）公交便捷度（E）道路地理位置61 房地出租中管理费的计算

17、方法有( )计算。（A）依总费用的一定比例（B）依管理面积平均（C）依租金的一定比例（D）依总收益的一定比例（E）依总支出的一定比例62 经营性企业在经营过程中的总费用主要包括( )。（A）销售成本（B）经营管理费（C）销售税金（D）财务费（E）业务费63 美国雷利巴洛维教授在土地资源经济学不动产经济学一书中指出，确定还原率的方法有( ) 。（A）市场投资品质比较法（B）加总法（C）比较法（D）投资分段理论（E）对比选择法64 路线价估价法特别适用于( )的估价。（A）建筑物（B）土地课税（C）土地重划（D）拆地征迁（E）公用土地65 地价评估中，土地投资利息和利润计算的差异有( )。（A）含

18、义不同（B）计息与计利润项目不同（C）计算方法不同（D）计算参数不同（E）计算周期不同66 构成建筑物价格的基本因素是( )。（A）建材价格（B）建筑物内部装修费用（C）建筑工人的工资水准（D）建筑物必要内部设施费用（E）建筑物面积67 由于开发商在取得场地使用权时除了支付地价款外，还要支付( )等费用。（A）取得土地使用权的相关法律手续费用（B）土地估价费用（C）房屋折旧费（D）登记发证费用（E）土地管理费68 在土地取得和开发过程中税费主要有( )等。（A）耕地占用税（B）新菜地开发建设基金（C）土地使用费（D）维修费（E）土地管理费69 建筑物的分类可按( )进行分类。（A）用途（B）建

19、筑物层数（C）建筑物主体承重构件材料（D）建筑物承重结构体系（E）建筑物区位70 引起建筑物产生折旧的物理因素主要包括( )。（A）因使用建筑物而产生的磨灭及破损（B）自然腐朽化（C）因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤（D）周围环境引起的折旧（E）房地产市场的变化四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。70 某市和平路商业街于 2006 年 9 月底制定的路线价为 1000 元m 2，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为 1.5。和平路的地价从制定之初到2008 年 5 月底期间，每月上涨 0.6

20、 个百分点，此后到 2008 年 9 月底每月都环比增长 0.5；另按统计分析，每当容积率上升 0.1，地价上升 5 个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地(如下图)，出让年限均为 40 年，宗地具体情况、临街地深度指数和袋地深度指数见下表，里地线标准深度为 18m。土地还原率取6。请就上述内容回答 7176 小题的问题：71 A 宗地从成交之时到 2008 年 9 月底，按 40 年出让年期计算，地价上涨了 ( )。（A）0.06（B） 0.065（C） 0.069（D）0.07272 假定以 A 宗地容积率作为基准容积率考虑，2006 年 9 月，和平路路线价应比原来水平高出( )

21、 。（A）0（B） 0.05（C） 0.1（D）0.1573 B 宗地于 2008 年 9 月底的转让价格应为( )元m 2。（A）1396（B） 1399（C） 1425（D）142874 C 宗地当初成交的楼面地价应在( )元m 2 左右。（A）434（B） 496（C） 758（D）78275 D 宗地于 2008 年 9 月底的单位面积转让价格可能比 B 宗地同期单位面积价格低( )。（A）0.33（B） 0.36（C） 0.39（D）0.6476 土地估价报告必须经过( )才能生效。（A）土地估价师签字（B）有土地估价资质的机构法人签字并加盖公章（C）当地土地行政主管部门备案（D）当

22、地土地行政主管部门审批确认76 某公司 2004 年 6 月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为 4000m2，建筑面积为 6000m2，由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。该大楼已全部出租，年租金总收益为 300 万元，出租总费用为 90 万元，建筑收益 120 万元，土地还原率为 6。按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200 元m 2。请就上述内容。回答 8285 小题的问题：77 该大楼的划拨土地使用权价格为( )万元。（A）634（B） 874（C） 1020（D）135478 以下关于“ 土地增值收益 ”的说法中，正确的有 ( )。（A）土地增值收益率

23、理论上应等于“增值地租” 占总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例（B）土地增值收益=(土地取得费+ 土地开发费) 土地增值收益率（C）土地增值收益是政府出让土地时，国家土地所有权在经济上的实现（D）成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益79 当采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）投资利息、利润（D）土地增值收益80 同类建筑单位面积平均造价指各地在国家建筑( )标准控制下确定的各地各类房屋的一般造价。（A）定额（B）收费（C）设计（D）装修80 现有一宗占地面积为 1000m2 的城镇建设用地，使用

24、者先以行政划拨方式取得，后于 2002 年 11 月 1 日通过补办出让手续取得该宗地 50 年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积为 2500m2 的办公楼，现全部用于出租。 2007 年 11 月 1 日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规划档次相同的办公楼的月租金一般为 30 万元，月平均费用 15 万元，此外出租时可以收取押金 60 万元，押金收益率为 5； (2)该办公楼耐用年限为 50 年，残值率为 0，建筑重置价为 4000 元建筑 m2； (3)土地还原率为 6，建筑物还原率为 8。 请就上述内容。回答 7781 小题的问题：81 该宗地于 2007 年 11 月 1

25、日的土地单位面积价格为( )元m 2。（A）18576（B） 17156（C） 20385（D）1429782 该建筑物的年纯收益为( )万元。（A）68（B） 84（C） 72（D）8083 该宗土地的年纯收益为( )万元。（A）130（B） 124（C） 121（D）11184 确定还原率宜采用( )加上风险调整值的办法。（A）安全利率（B）利润率（C）贷款利率（D）存款利率85 接受了该宗地地价评估任务后，首先应决定估价的基本项目，主要包括( )。（A）确认估价条件（B）确认评估对象（C）确认估价目的（D）确定估价收费土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 8 答案与解析一、判断题请判

26、断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 A3 【正确答案】 A4 【正确答案】 A5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 A12 【正确答案】 A13 【正确答案】 A14 【正确答案】 D15 【正确答案】 B16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B21 【正确答案】 B22

27、【正确答案】 D23 【正确答案】 B24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C31 【正确答案】 D32 【正确答案】 C33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 D37 【正确答案】 D38 【正确答案】 D39 【正确答案】 B40 【正确答案】 B41 【正确答案】 C42 【正确答案】 D43 【正确答案】 A44 【正确答案】 A45 【正确答案】 B46 【正确答案】 D47 【正确答案】 A48 【正确答案】 C49 【正确答案】 D50 【正确答案】 C