[工程类试卷]土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷6及答案与解析.doc

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1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 6 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 某开发商于 2008 年 6 月在 B 城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为 70 年，容积率为 2。2009 年 10 月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为 3。根据出让合同的有关条款，如果在 3 年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式

2、 1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价 -原容积率下的总地价算式 2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价 -原合同出让价算式 3：补地价(单价)=( 增加后的容积率-原容积率) 原容积率下的楼面地价算式 4：补地价(单价)=( 增加后的容积率-原容积率) 原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式 1 进行补地价。问题：1 最后选择“ 算式 1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述 4 个算式进行排列，并简单说明理由。2 该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续?3 测

3、算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。4 按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响?5 谈谈你对制定补地价政策方面的建议?二、报告判读题6 下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：地价评估二、委托估价方：市新区塑料建材厂(其他略)三、受托估价方：市地产评估咨询中心(其他略) 四、估价对象：本项评估是对市新区塑料建

4、材厂所占宗地的地价评估五、估价目的：本报告为市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据六、估价依据：(略)七、地价定义：50 年土地使用权的现实市场价格八、估价期日：2006 年 5 月 20 日6月 1 日九、估价日期：2006 年 5 月 31 日十、估价结果：总地价：1 55188 万元；单位地价：519 元m 2 楼面地价：1174 元m 2 评估价格货币种类：人民币十一、需要特殊说明的事项(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。(2)本报告只为 塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施

5、的完备性。(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。(5)本报告有效期为半年。(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。十二、土地估价人员(略) 2006 年 6 月 8 日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1土地位置状况待估宗地位于市新区号，属工业用地，宗地四至：东为公司；西为 路；南为道；北为厂。占地面积为 29 8875m 2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为： 国用(2006)字第411 号。2土地权利状况该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为 50 年，剩余 45 年，已使用 5 年，该单位享有土地的抵押权、担保权、

6、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归塑料建材厂。3建筑物和地上附着物状况塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为 30 年，建筑面积为 13 21739m 2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为 12 m，门窗均为塑钢材料。二、地价影响因素分析 1一般因素塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续 3 个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。2区域因素该宗地土地级别为二级甲工业用地

7、，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。3个别因素该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为 054。第三部分土地估价一、估价原则(一)主要遵循替代原则可以概括为：(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。

8、(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。(二)最有效利用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。二、估价方法与估价过程依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。1市场比较法(1)比较实例选择。现收集到与

9、待估宗地(H)条件类似的 A、B、C 三宗案例进行比较，因素条件说明见下表。(2)因素选择见下表。(3)因素条件说明见下表。 (4)买例修正后的地价计算。期日容积率区域因个别因修正修正素修正素修正A41025100 93100971009510010159708 元m 2B3526510092100 881008810097 元m 251029 元m 2C=349 5010092100106100 9010096 元m 241480 元m 2(5)评价宗地(日)的地价(H)=(A+B+c)3=(597 08 元 m2+51029 元m 2+4148 元m 2)3=50739 元m 2 总地价=

10、507 39 元m 229 8875 m 2151646 万元楼面地价=15 164 600 元13 21739m 2=1 14732 元m 22基准地价系数修订法依据市有关文件和市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准，确定委估地块位于市新区中心东部，属二级甲，基准地价为 189 万元亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为 0991，期日修正为 5，综合因素修正系数为 94，按新区规划办要求，待估宗地容积率为 18，即可求得宗地地价，系数修订公式为：P i=P(1K)YT 式中 Pi待估宗地地价；P待估宗地对应的基准地价；Y年限修正系数；K综合因素修正系数和；T期日修正系数； 容积率

11、修正系数。单位地价=189(1+94)0991(1+5 )18 元m 2=53109 元m 2 总地价=53109 元m 229 8875m 2=1 5873 万元楼面地价 =158 730 000 元13 21739m 2=1 20092 元m 2 三、地价的确定 1地价确定的方法选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。2估价结果总地价：581 万元；单位地价：519元m 2；楼面地价：1 174 元m 2。第四部分附件 1国家建设用地使用证 2单位房产所有证复印件7 下面是一个完整的土地估价技术

12、报告，请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称公司土地价格评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略) 四、估价目的 公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。五、估价依据 1中华人民共和国土地管理法2中华人民共和国城市房地产管理法3中华人民共和国公司法4省土地管理法实施条例5关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知(土资发200第号 )6农用地估价规程(TDT 10062003)7省、市颁布的其他有关法规和政策 8委托方提供的其他有关资料 9现场勘察数据和市场调查数据六、估价基准日 2006 年 4 月 30 日七、估价日期

13、2006 年 3 月 9 日至 5 月 17 日八、地价定义在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻) 和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006 年 4 月 30 日)的 30 年期国有农用地的市场价格。九、估价结果单位地价：326 元m 2；总地价：10 32073 万元：大写：人民币壹亿零三佰贰拾万柒仟三佰元整。十、需要说明的特别事项 1评估假设条件(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为 100。(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。(4

14、)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。(5)作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。(8)委托方提供数据真实。2该报告的使用方向与限制条件(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，

15、若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。(5)评估面积以土地管理部门核发的“ 土地权属证明” 为准。(6) 待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。3其他需要特殊说明的事项(1)土地利用状况等数据由委托方提供。(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人

16、员实地调查而得。(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。(4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。(6)本报告解释权归 评估有限公司。十一、土地估价师签字估价师资格证书号签名张 (签字)王 (签字)十二、土地估价时间 2006 年 5 月 17 日第二部分估价对象界定一、估价对象界定 1土地利用状况待估宗地位于省 县，东邻，南邻，西邻，北邻。土地用途为农用地，面积为 112 620 亩(7 508

17、 万 m2)。地号： ，图号：。2土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为公司。土地使用年期为 30 年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。3其他(略)二、地价影响因素分析(一)自然因素(略)( 二)社会经济因素( 略)(三)特殊因素(略)第三部分地价估算一、估价原则 1替代原则(略)2最有效利用原则(略) 3变动原则(略)4估价时点原则 (略)5预期收益原则(略)6报酬递增、递减原则( 略)二、估价方法选择估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的

18、现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。三、估价过程(一)收益还原法收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。待估农用地的年纯收益规律为：第 1、2、3 年的纯收益各不相等，逐年递增，从第 4 年至第 30 年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地 30 年纯收益的折现和。公式为： a年纯收益；r土地还原利率；n土地使用年期；i 第 i 年。由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根

19、据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田 4748 8 万亩。水田地价的计算过程见下表。水田地价计算具体操作步骤如下：1预期年总收益的估算根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需 3 年，第 4年收益正常，达到稳产。预期年总收益=亩产量 收购价格待估土地第 130 年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。2年运营成本的估算水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。3农业税农业税按当地的农业税标准为亩产值

20、的 88。4销售税金及附加农业生产的销售税金及附加为亩产值的 13。5利息摊销开发周期为3 年，固定资产总投资为 1 582 万元，第一年投入 200 万元，第二年投入 600 万元，第三年投入 782 万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为 27 年。200(1+585) 2.5-1+600(1+585) 1.5-1+782(1+585) 0.51元2747488亩=075 元亩 6固定资产折旧固定资产总投资为 1 582 万元，第一年投入 200 万元，第二年投入 600 万元，第三年投入 782 万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧

21、年限为27 年，采取平均年限法计算折旧。1 582 元(2747 488)亩=1234 元亩7利润根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的 6。8年纯收益的计算年纯收益=预期年总收益-运营成本- 农业税-销售税金及附加-利息摊销- 固定资产折旧-农业利润 9地价的计算(1)前 3 年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为 6。注：P 为地价；口为年纯收益；r 为土地还原利翠。(2)第 430 年的纯收益还原。在估价过程中假设第 430 年的纯收益不变，将每一年的纯收益还原到估价时点上，公式为：元亩式中 P地价；a年纯收益；r土地还原利率；n土地使用年期。(3)水田总地价的计算

22、。地价为第1、2、3 年与第 430 年的纯收益折现和，总地价为总面积与单位地价的积。30 年期总地价=(19732+2 13349)元亩47 488 亩=11 06855 万元(4)水田单位面积地价的计算。单价：2 33081 元亩15 亩m 210 000=35(元m 2)(二) 成本逼近法 1农用地取得费及相关税费调查县农业用地平均取得费为 400500 元亩(包含相关税费) ，本次评估确定农业用地取得费为 450 元亩。2农用地开发费农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用，待估宗地实际发生开发费为 1 08185 元亩。3利息按一般土地开发情况考虑，土地开

23、发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为531，则：利息=450 元亩5 31+1 081 85 元亩(1+531) 0.5-1=5224 元亩 4利润投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为 6。利润=(450+1 08185)元亩6=9191 元亩 5农用地增值收益一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收

24、益。本次评估确定土地增值收益率为 20。农用地增值收益=(农用地取得费+农用地开发费 +投资利息 +投资利润)农用地增值收益率=(450+1 08185+52 24+9191)元亩20=335 22 元亩 6农用地地价计算农用地地价为上述 5 项之和，即土地使用权单价=(450+1 08185+52 24+9191+33522)元亩=2011 22 元亩=302 元m 2(1 亩=666 67m2)总地价=201122 元亩47 488 亩10 000=9 55088 万元四、地价的确定 1地价确定的方法评估对象经收益还原法评估的结果为 11 06855 万元，评估单价为 35 元m 2；经成

25、本逼近法评估的结果为 9 55088 万元，评估单价为 302 元m 2。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。评估单价(3 5 元m 2+302 元m 2)2=326 元 m22估价结果经科学评估，待估宗地在满足全部假设条件和限制条件下，30 年期在评估基准日的市场价格结果为：土地单价：326 元m 2；土地总价：10 309 72 万元。第四部分附件1委托估价函复印件 2委托方企业法人营业执照复印件 3土地估价机构营业执照复印件 4土地估价师资格证书复印件 5估价对象现状利用照片土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 6 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分

26、析回答问题。1 【正确答案】 从政府收取地价最大化出发，算式优选顺序为：算式 4、算式 1、算式 3、算式 2；或优选顺序为算式 1、算式 4、算式 3、算式 2。分析理由：(1)算式 4。它拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高，当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时，选用算式 4 方案最优。(2)算式 1。当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时，选用算式 1 方案最优。(3)算式 3。是原容积率下的评估楼面地价补交，算式 3 的补交地价比算式 4 与算式1 少，但比算式 2 多。(4)算式 2。是现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差，是政府补交地价

27、最少的一种，也有可能会出现负值。2 【正确答案】 (1)原出让方(当地政府) 调整规划批复，或重新供地批复。(2)规划部门出具的调整规划意见书。(3)与国土部门签订出让合同补充协议，补交土地出让金。3 【正确答案】 从出让之日至今已有一年多时间但不超过 3 年，根据约定，评估应按照当时的情况进行，所以基准日与土地使用年期一般设定为：评估对象为：容积率为 3 条件下的住宅用地；基准日：2008 年 6 月签订出让合同日；土地使用年限为：70 年。4 【正确答案】 (1)阐述评估价格与成交价格的关系。评估价是宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平；成交价是反映宗地在地产交易或交换等活动中实现

28、价格，由交易双方认可的价格。在一般正常稳定的地产市场与正常交易的情况下，评估价与成交价应该基本一致，当地产市场不稳定、竞卖者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场实际情况会造成拍卖价格明显高于拍卖底价(或评估价)的情况。(2)当拍卖价明显高于拍卖底价时，选择不同地价补交算式(楼面地价)，补交的结果(补交出让金的数额) 会产生很大的差异。如：补交地价时如果按照“算式 2”扣减成交价格，就会由于成交价格远高于原评估价格而造成政府收益的减少。如果按照“算式 4”补交地价，政府收取的出让金会高于正常情况下的收益水平。5 【正确答案】 (1)不符合城市规划的不允许补办手续。(2)非政府原因的

29、原则上不提倡补地价政策，因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上容易产生腐败行为。(3)即使要制定补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。二、报告判读题6 【正确答案】 1专业术语不规范，如：“国家建设用地使用证” 应为“国有土地使用证”等。2估价期日错误，应为一个时点。3估价日期错误，应为一个时间段。4地价定义中未界定所评估土地的开发程度。5估价结果无大写。6估价人员不具备土地估价师资格，无土地估价师签名。7落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。8产权状况描述有误，划拨土地使用权不应有年限限制，也不应有担保权、租赁权等权利。9划拨土地

30、使用权作为抵押贷款评估时未注明相应的限定条件和后果。10一般因素描述混乱，所描述的内容不属于一般因素的内容。11容积率混乱，报告中在市场比较法说明待估宗地容积率为 4，基准地价系数修订法中容积率为 18，个别因素描述中又称容积率规划要求为 054，而根据报告中的土地和建筑面积数据，待估宗地容积率实际为 044。12市场比较法运用中存在严重问题：(1)虚假比较案例，所选的 3 个比较案例均为工业用地，但所描述条件中的容积率高达 2545，距市中心距离均在 250400 m 以内，与实际不符。(2)条件说明表中待估宗地条件与前面因素描述不一致，如：容积率不符，前文讲待估宗地在城市新区，比较时却表述

31、为距离市中心仅 200 m 等。(3)所选的比较因素及比较过程，完全照搬报告规范格式中的有关内容，不能反映工业用地的特点。(4)地价指数混乱，不符合常理且存在明显错误，如：B、C 案例交易时间均在 1995年 7 月，地价指数分别为 90 和 105 等。(5)条件指数表中因素定量化错误较多，如：作为工业用地四地块距离市中心距离差异很小，均在 200400 m 之间，对地价基本无影响，但表中的条件指数差异却很大，分别为 100、90、75、00，且 00 明显属于报告打印错误。(6)修正过程中，期日、区域因素和个别因素均与前述比较过程不一致，数据不知从何而来。(7)三个比较结果差异较大，在 4

32、14859708 之间，差异超过 40，不能直接用三个结果平均。(8)楼面地价计算公式与结果不符，算式有误。13基准地价系数修正法应用存在问题：(1)容积率错误，修正方法不妥。(2)修正过程及修正系数的来源及标准未交代。(3)单位地价计算结果与计算算式不一致。14附件中缺少估价机构资格证书复印件7 【正确答案】 错误之处： 1估价项目名称不正确，没有明确估价目的和土地价格类型。 2估价依据之二中华人民共和国城市房地产管理法作为农用地评估的依据不合适。 3估价基准日错误，没有该日期。 4估价目的是核定国有农用地资产价值，因此，地价定义中开发程度应按现状条件下评估，不能按设定条件评估。 5地价定义

33、中未界定农用地权利状况，应明确农用地使用权市场价格。 6缺少审核人签字。 7土地估价机构：缺少法人代表签字和机构盖章。 8第二部分“估价对象界定 ”应为 “估价对象描述及其地价影响因素分析”。 9土地利用状况中，农用地总面积中没有说明水田与旱地的面积比例，土地的熟化程度等土壤条件。 10估价时点原则缺少依据，城镇土地估价规程中并没有提及这一原则。11估价方法的选择：用成本法计算出的价格应为积算价格。 12收益还原法中，“待估农用地的年纯收益规律为：第 1、2、3 年的纯收益各不相等，逐年递增，从第 430 年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等”说法的理由依据不足。 13收益还原法的公式有错

34、，求和符号上的 n 应取值为 3。 14收益还原法中，年运营成本应按现时平均价格水平计算。 15收益还原法中，销售税金及附加的取值缺乏依据。 16收益还原法中，计算公式中应取消“农业税” 一项，现已取消农业税 17收益还原法中，利息率取值有误，2002 年 2 月起，一年期利息率调整为531。 18收益还原法中，未说明土地还原利率确定的过程及依据。 19收益还原法中，总地价的单位错误，应为万元。 20收益还原法中，提到水田和旱田分别计算价格，但实际并未对旱田价格作出评估。 21没有说明成本逼近法的评估思路及公式。 22成本逼近法中，农用地开发费取实际地块的开发费不对，应采用当地平均的农用地开发费。 23成本逼近法中，农用地增值收益率取 20缺乏依据。 24成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式：11-1(1+r) 30，r 为土地还原利率。 25地价的确定中，缺少对两种估价结果的分析过程，既然采用算术平均应该说明两种方法的结果相近。 26地价的确定中，总地价无大写。 27附件中缺待估宗地土地权属证明复印件。 28附件中缺土地估价机构资质证书复印件。 29附件中缺宗地区域位置示意图。