[工程类试卷]土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷3及答案与解析.doc

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1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 3 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 某开发公司欲参与 A 宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对 A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下： (1)A 宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为 4 0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。 (2) 该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为 2 年，建筑费为 600 万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的 6和 4，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的

2、投资回报率为房地产售价的 15；税金为房地产总价的 6；银行年贷款利率为 11，土地还原利率为 8。 (4)在 A 宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为： 实例 B：2370 元m 2； 实例C：2730 元m 2； 实例 D：2500 元m 2。 A 宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待住房地产。影响因素修正指数表根据以上资料，评估出该公司的投标地价。1 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及 A、 B、C、D 四宗地，土地总面积为 20

3、000m 2。其中宗地 A 为一旧住宅区，土地总面积为 8500m2；宗地 B 为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为 7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地 C 为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为 1500m2，出让用途为商业，出让年期为 40 年，已使用 5 年；宗地 D 为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为 3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为 40 年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置 5 年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为 2035。 2 市土

4、地收购储备中心在对宗地 A 进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。3 为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。4 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地 C 时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?5 根据法律规定，对宗地 D 应如何处置，并说明法律依据。6 该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。7 市土地

5、收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行估，请问：(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估?(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料?二、报告判读题7 某开发商于 2009 年 6 月在 B 城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为 70 年，容积率为 2。20l0 年 10 月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为 3。根据出让合同的有关条款，如果在 3 年之内按照对历史情况的补充处理适当调整规划，不作为重新供地批复，开发商按照

6、当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式 1：补地价(总价)= 增加容积率后的总地价一原容积率下的总地价算式 2：补地价(总价)= 增加容积率后的总地价一原合同出让价算式 3：补地价(单价)=(增加后的容积率一原容积率 )原容积率下的楼面地价算式 4：补地价(单价)=(增加后的容积率一原容积率 )原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式 l 进行补地价。8 最后选择“ 算式 1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述 4 个算式进行

7、排列，并简单说明理由。9 该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续?10 测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。11 按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响?12 谈谈你对制定补地价政策方面的建议。12 某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于 2008 年 10 月 8 日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南 H 市，远

8、离城区，为独立工矿用地，总面积为 1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有 3m 宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有 2km 长的自建道路与某国道相连；宗地内有 11 栋建筑物，其中，办公楼 1 栋，仓库 3 栋，车间 3栋，宿舍楼 2 栋，综合服务楼 1 栋，变电房 1 栋。企业用电来自 3km 外的变电站；企业信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，13 在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地

9、哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?A是集体还是国有 B( ) C( ) D( )14 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。15 若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。16 若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为 154 元m 2。又由于所处区域属于全国工业用地出让最低价标准11 等，其最低价标准为 144 元m 2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为 144 元m 2，并按照 70抵押折扣率折算，扣除 40土地出让金，将评估结果确定为 60 元m 2。列出上述操作过程中的错误点。17

10、 假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件?17 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略” 的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 本次土地估价是为上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日 2009 年

11、 12 月 31 日 七、估价日期 2009 年12 月 30 日至 2010 年 1 月 5 日 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于 2009 年 12 月 31 日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 36，使用年期为商业用地剩余出让年限 35 年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为： 评估土地面积：25041m 2； 单位面积地价：406907 元m 2； 总地价：10189358 元； 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。

12、十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，

13、估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1土地估价师签字：土地估价师资格证书号： 2土地估价师签字：土地估价师资格证书号： 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字： (土地估价机构公章 ) 2010 年 1 月 5 日 18 在“估价目的 ”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。19 针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。20 土地估价依据一般包括哪些方面?在“ 估价依据 ”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?21 在“地价定义 ”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指

14、的是( )(只有 1 个选项)。A评估对象的规划开发程度B评估对象的实际开发程度C根据委托方要求划定的开发程度D根据资产评估要求界定的开发程度22 在“需要特殊说明的事项” 一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指( ) (只有 1 个选项)。A估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性B估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实C可能存在的不实情况会影响土地估价结果D委托方应该承担资料不实的责任23 假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方 公司股权转让核定土

15、地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。24 估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据经济技术开发区经济发展局文件关于“住宅小区”项目初步设计的批复( 开经2005053 号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为 95635m2，总建筑面积为 143452m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占 34，容积率为 15，建筑覆盖率小于或等于 35。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于

16、有城市轻 轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为 95635m2，总建筑面积为 35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占 34 ，建筑覆盖率小于或等于 15，容积率为 037，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2 年。由于本次评估目的

17、为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 25 预期售价确定及销售状况分析 从经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在 35004000 元m 2 之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即 2009 年 6 月 30 日，法定使用年限的住宅平均售价为 3500 元m 2，则该物业预期总售价为 总售价一平均售价建筑面积 =3500 元m 235000m2 =2250万元 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况

18、，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到 40 ，另外 60在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。 26 开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如 5km 长的电缆铺设费用， 100m 长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分

19、为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： (1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为 200 元m 2(按总建筑面积) ，则前期费用总计为前期费用=前期费用标准总建筑面积 =200 元 m235000m2 =700 万元 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为 700 元m 2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为建造成本一平均建造成本总建筑面积 =700 元m 235000m2 =2450万元 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为 220 元m 2(按土地面 积

20、)，则小区建设费用总计为室外建设费用一室外建设费用标准土地面积 =220 元m 295635m2 =210397 万元 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的 5计。设定为开发期内均匀投人。管理费用=(2)+(3)5 =(2450+210397)万元5 =22770 万元 4销售费用(分析过程略)确定此项费用可按总售价的 8计，该项费用设定为与销售进度同步投人。 销售费用：总售价8 =12250 万元8 =980 万元 土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 3 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回

21、答问题。1 【正确答案】 先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。 第一步：采用市场比较法确定不动产总价 (1)分别计算三个案例的试算价格： 实例B=2370100/99100/100100/100100/97100/98=251835 元m 2 实例C=2730100/85100/99100/100100/110100/100 元m 2=258709 元m 2 实例D=2500100/96100/101100/97100/105100/90 元 m2=255712 元m 2 (2)采用算术平均求取不动产总价： 单位面积不动产价=(251835+258709+2557 12)元m

22、 23 =255419 元 m2 不动产总价=2554 19 元m 22000m242043352万元 第二步：计算建筑成本费用及利润 (1)建筑费=600 万元 (2)专业费=600 万元6=36 万元 (3)不可预见费=600 万元4 一 24 万元 (4)利息=(600+36+24)-(1+11)一 1+地价(1+11 96)2-1 726+02321地价 或：利息=(600+36+24)50If(1+11 ) 一 1+(600+36+24)50(1+ 11)0.5 一 1+地价(1+11)2 一 1=736+0 2321地价 (5)税金=2043352 万元6 9612260万元 (6

23、)开发利润 =2043 352 万元15=30650 万元 第三步：计算土地价格 地价=不动产总价一建筑费一专业费一不可预见费一税金一利润 =204335600362472602321地价一 12260 一 30650 12321 地价=88165 万元 地价：=715 57 万元 单位地价=715 57 万元2000m 2357785 元m 2 2 【正确答案】 该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。3 【正确答案】 (1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格

24、扣减土地出让金后的余额。(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法4 【正确答案】 对宗地 C 应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。(1)土地用途应设定为商业。土地使用权年限应为出让剩余年限 35 年。(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。5 【正确答案】 对于宗地 D 应由政府无偿收回，因为：根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满 2 年未动工开发的，可以无偿收回。6 【正确答案】 作为商业中心用地，属于经营性用地，

25、根据国土资源部 2()02 年第11 号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。各出让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在 3 个以上。拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。7 【正确答案】 (1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：1)确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。2)拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型

26、、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。3)资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。4)相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。5)按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。6)试算价格调整，确定最后估价结果。7)撰写土地估价报告书。8)将土地估价报告提交给委托方。(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。收集的资料包括：1)收益还原法应收集以下资料：开发后的房地产出租收益。房地产出租费用及有关税费等。房屋重置成本。土地还原率、房屋还原率等参数。当地土地市场、房地产

27、市场资料及待估宗地个别资料等。2)市场比较法应收集以下资料：三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等条件的比较实例。土地还原率等参数。当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。3)基准地价系数修正法应收集以下资料：当地基准地价及修正体系。待估宗地所在土地级别。土地还原率等参数。当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。4)剩余法应收集以下资料：开发后的不动产市场售价。开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用。土地还原率、年贷款利率等参数。当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。二、报告判读题8 【正确答案】 从政府收取地价收益最大化出

28、发，算式优选顺序为：算式 4、算式1、算式 3、算式 2；或优选顺序为：算式 1、算式 4、算式 3、算式 2。分析理由：(1)算式 4。拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高，当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时，选用算式 4 方案最优。(2)算式 1。当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时，选用算式 1 方案最优。(3)算式 3。是原容积率下的评估楼面地价补交，算式 3 的补交地价比算式 4 与算式 1 少，但比算式 2 多。(4)算式 2。是现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差，是政府补交地价最少的一种，也有可能会出现负值。9 【正确答案】 (

29、1)原出让方(当地政府) 调整规划批复，或重新供地批复。(2)规划部门出具的调整规划意见书。(3)与国土部门签订出让合同补充协议，补交土地出让金。 10 【正确答案】 评估对象为：容积率为 3 条件下的住宅用地；从出让之日至今已有一年多时间，但不超过 3 年，根据约定，评估应按照当时的情况进行，所以基准日与土地使用年期一般设定为：基准日：2009 年 6 月签订出让合同日；土地使用年限为：70 年。11 【正确答案】 (1)阐述评估价格与成交价格的关系。评估价是宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平；成交价是反映宗地在地产交易或交换等活动中的实际价格，是由交易双方认可的价格。在一般正常稳

30、定的地产市场与正常交易的情况下，评估价与成交价应该基本一致，但当地产市场不稳定、竞卖者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场实际情况时会出现拍卖价格明显高于拍卖底价(或评估价) 的情况。(2)当拍卖价明显高于拍卖底价时，选择不同地价补交算式(楼面地价)，补交的结果(补交出让金的数额) 会产生很大的差异。如：补交地价时如果按照“算式 2”扣减成交价格，就会由于成交价格远高于原评估价格而造成政府收益的减少。如果按照“算式 4”补交地价，政府收取的出让金会高于正常情况下的收益水平。12 【正确答案】 (1)不符合城市规划的不允许补办手续。(2)非政府原因的原则上不提倡补地价政策，因为补地

31、价政策会扰乱正常的招拍挂市场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上容易产生腐败行为。(3)即使要制定补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。13 【正确答案】 评估前需要了解的关键信息(1)是否符合规划。(2)建筑物是否合法。(3)是否交纳清有关税费。(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷)。(5)是否重复抵押 (或是否设定有他项权利) 。(6)有下列答案的可增加 05 分，但总分不超过 5 分：若是国有土地，是划拨还是出让(或是否有产权证) 。14 【正确答案】 已知的宗地个别条件 (1)宗地西高东低。 (2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形

32、。 (3)地下水位适中。 (4) 红壤软土。 (5)不临路。 (6) 面积1500m2。 (7)宗地内“ 四通一平 ”。 (8)无使用限制。 15 【正确答案】 地价定义(1)实际用途为工矿用地。(2)设定用途为工业用地。(3)实际开发程度为宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通信) 和宗地红线内“ 四通一平”( 通路、通电、通信、供水及场地平整) 。(4)设定开发程度为宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通信) 和宗地红线内“ 四通一平”( 通路、通电、通信、供水及场地平整) 。(5)土地使用权性质为划拨土地使用权。(6)估价基准日定为 2008 年 10 月 8 日。(7)使用年期及剩余使用年

33、期。16 【正确答案】 评估操作过程中的错误点(1)不能简单比照末级基准地价，要说明理由。(2)不能以最低价标准为依据确定市场价。(3)土地出让金扣除应以市场价为基础。(4)抵押折扣不能作为评估结果。17 【正确答案】 前置条件(1)划拨土地使用权性质不改变。(2)购买方应具有竞买资格。(3)土地用途不改变。(4)专门土地拍卖场地。(5)专业土地拍卖公司。18 【正确答案】 关于土地估价目的叙述不正确。理由：(1)一项估价只能有一个目的。(2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价结果为依据。19 【正确答案】 认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估的观点不正确。理由

34、：(1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。(2)随着时间的变化，土地可能发生增值或贬值，需要重新评估。20 【正确答案】 土地估价依据一般包括：法律法规方面。 估价技术方面。估价对象权属方面。估价委托要求方面(目的、范围等)；现场勘察情况。缺少：估价对象权属方面。21 【正确答案】 B22 【正确答案】 C23 【正确答案】 不违反规定。理由：(1)土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。(2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。24 【正确答案】 报告中估价对象的最佳利用方式不恰当。存在的问题(1)不符合政策 (别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)。(2)不合法(规划批准为多层住宅) 。25 【正确答案】 估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(1)设计批复。(2)用途为多层住宅小区。(3)容积率 15。(4)建筑覆盖率小于或等于 35。(5)环境状况表明很适合修建住宅。(6)地质状况表明只适合修建多层住宅。(7)本区域对多层住宅需求较大。26 【正确答案】 如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求(1)多层住宅用地。(2)位于本区域 (或同一市场圈等) 。(3)近期(不超过 3 年)。(4)正常销售。(5)规模相当。(6)档次相当。(7)其他合理答案。