[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷7及答案与解析.doc

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1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 7 及答案与解析一、单项选择题1 下列关于区位的说法中，错误的是( )。（A）区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（B）区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定（C）地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化（D）政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位2 房地产价格与房地产( )正相关。（A）供给（B）需求（C）供求（D）成本3 根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和( )后的余额。（A）平均税费（B）平均利润（C）平均市值（D）平均价格4 地租是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者

2、让渡土地使用权时索取的( )。（A）利润（B）超额利润（C）普通收入（D）额外收入5 多核心理论中，城市最主要的核心是( )。（A）中心商务区（B）批发与轻工业区（C）低收入住宅区（D）中高收入住宅区6 以下属于一般集聚因素的是( )。（A）外部集聚（B）生产集聚（C）偶然集聚（D）社会集聚7 下面关于房地产征收的限制条件的表述中，不正确的是( )。（A）房地产征收只能以公共利益为目的（B）房地产征收应严格按照法律规定的程序（C）房地产征收应给予公正的补偿（D）房地产征收应征得被征收人同意8 集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地( ) 的行为。（A）

3、所有权（B）使用权（C）继承权（D）通行权9 土地使用权划拨的一般程序是( )。（A）申请； 审批；发证；拨地（B） 申请；拨地； 审批；发证（C） 申请；审批； 拨地；发证（D）上述表述均不对。10 拆除代管房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经( )，并办理证据保全。（A）拆迁主管部门备案（B）双方协商一致（C）上级部门批准（D）公证机关公证11 我国土地市场中转移的是( )。（A）土地的实物形态（B）土地产出的产品（C）土地使用权（D）地表的建筑物及其他附着物12 甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经 5 年开发建设后，将其转让给乙工厂，

4、则乙工厂获得的土地使用权最长期限为( )年。（A）35（B） 40（C） 45（D）6513 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权( )的行为，受土地所有者的监控。（A）转移（B）变更（C）再转移（D）确认14 下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是( )。（A）土地使用权出让是一种国家垄断行为（B）土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则（C）城市规划区内的所有土地都可以直接出让（D）土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期15 下列关于建设用地使用权出租的表述中，正确的有( )。（A）建设用地使用权出租的期限可以超过出让合同规定的年限减去原土地使用者已

5、使用年限（B）建设用地使用权出租的用途双方可以协商，不必再经主管部门审批（C）出租人无权监督承租人是否合理使用土地（D）出租人有依法收回出租的土地的权利16 土地使用权抵押时，( )。（A）其地上建筑物及其他附着物不随之抵押（B）其地上建筑物及其他附着物随之抵押（C）其地上建筑物随之抵押，其他附着物不随之抵押（D）其地上建筑物不随之抵押，其他附着物随之抵押17 房地产市场调研具有科学的程序化的步骤，是一个( )。（A）静态过程（B）稳定过程（C）动态过程（D）平衡过程18 在房地产市场环境调研中，对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化所

6、进行的调研属于( )。（A）政治法律环境调研（B）社会文化环境调研（C）经济环境调研（D）社区环境调研19 房地产市场调研应遵循客观性与( )原则。（A）科学性（B）局部性（C）主观性（D）统一性20 通常把“接触业务的第一线，客户反应资料是最直接最真实资料” ，称为( )。（A）销售广告（B）销售地（C）销售渠道（D）销售现场21 ( )是调研人员通过改变调研对象面对的某些因素，来观察这些因素变化以后对其他待考察的变量会产生什么样的影响。（A）深度访谈法（B）观察法（C）试验法（D）投射法22 “企业对 15 年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据”，通常被称为 (

7、 )。（A）微观市场预测（B）宏观市场预测（C）短期预测（D）中期预测23 某人在每年年初按年利率 4购买基金 5 万元，复利计息，5 年后可获得( )万元（A）26.54（B） 27.08（C） 28.16（D）29.4024 某项目的总投资为 600 万元，其年平均销售利润为 150 万元，则该项目的投资利润率是( ) 。（A）25.2（B） 25（C） 7.3（D）5025 若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是( ) 的方案。（A）投资亏损（B）不能满足基准收益率要求（C）无利可图（D）风险很大25 某房地产开发公司开发建设一住宅小区，建设用地面积为

8、 40000 平方米，住宅平均售价为 4000 元平方米，固定成本为 1400 万元，单位产品的可变成本为1250 元平方米。采用盈亏平衡分析法对投资进行评估，其面积盈亏平衡点为( )平方米。（A）5070.9（B） 5080.9（C） 5090.9（D）5050.926 感知风险和分析风险是( )的两个环节。（A）风险识别（B）风险估计（C）风险评价（D）风险应对27 当损失发生的时候，直接将损失摊人成本，这是( )。（A）承担风险（B）自保风险（C）风险预测（D）风险回避28 房地产投资风险中的动态风险可通过( )加以避免。（A）经营者自身努力（B）投保的方式（C）防范自然灾害的发生（D）

9、避免环境污染29 若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用( )。（A）净现值法（B）净将来值法（C）净年值法（D）净现值率法30 住宅开发建设中，工厂化程度高，施工速度快，但生产基地建设一次性投资量大，运费贵，造价较高的住宅建筑结构形式是( )。（A）大模结构（B）装配整体式结构（C）全装配式结构（D）内浇外砌结构31 资格审查是公开招标中一项必不可少的程序，工程中一般以( )为主。（A）资格后审（B）资格预审（C）招标公告（D）项目立项32 工程量清单计价模式是( )合同的基础。（A）单价合同（B）总价合同（C）成本加酬金合同（D）可调价合同33 现代房地产市场营

10、销是( )的职责和业务。（A）企业销售部门（B）营销主管部门（C）销售和财务部门（D）整个企业34 房地产市场营销应当以( )为出发点。（A）企业的经营目标（B）客户对房地产产品和服务的需求（C）土地规划利用条件（D）房地产产品的特征35 ( )是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。（A）产品服务（B）产品营销（C）产品调研（D）产品定位36 SWOT 分析法中的因素有( )。（A）优势因素（B）组织因素（C）实践因素（D）战略因素37 某房地产项目土地面积 20050 平方米，容积率为 2.5，土地单价 1000 元每平方米，单位建筑安装工程造价 950 元每平方米，销售税费率为

11、 10，预期成本利润率为 40，采用成本加成定价法，则房地产单位价格为( )元。（A）2032.2（B） 2000.2（C） 2022.2（D）2012.238 基于效用原理的房地产定价方法是( )。（A）成本导向定价法（B）需求导向定价法（C）竞争导向定价法（D）比较定价法39 在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是( )。（A）广告宣传促销（B）公共关系推广（C）人员推销（D）社会公益活动促销40 某房地产项目建筑面积 4000 平方米，单方开发成本为 900 元每平方米，每平方米税费 50 元，计划利润率 10则实现目标利润的最低平均售价为( )元平方米。

12、（A）1100（B） 1000（C） 1040（D）93541 某幢住宅的重置价格为 3000 元平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到 2500 元平方米。该幢住宅的这种价值损失属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）有形损耗（D）经济折旧。42 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入为( ) 。（A）净收益（B）实际收入（C）纯收入（D）有效毛收入43 根据土地管理法和有关规定，征收土地的补偿费用标准，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的( )。（A）35 倍（B） 46 倍（C） 10 倍（D）

13、双方协议44 业主委员会应当在召开业主大会会议( )前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。（A）15 日（B） 10 日（C） 7 日（D）5 日45 物业管理招标中常用的评标方法包括综合评议法和( )。（A）小组讨论法（B）评标价法（C）百分制量化法（D）单项比较法46 下列选项中，不属于物业服务合同的主要内容的是( )。（A）特约服务（B）专项维修资金的管理与使用（C）物业管理用房（D）双方的权利义务47 物业服务收费应遵循( )的原则。（A）安全可靠（B）保本微利（C）费用与服务水平相适应（D）费用与业主承受能力相适应48 商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住

14、宅专项维修资金所有权归( )。（A）该房屋出售人（B）该房屋买受人（C）该房屋所在住宅小区业主大会（D）该房屋所在地政府房产主管部门49 金融机构发放贷款通常不仅要求以房地产作抵押，而且要求对抵押房地产进行保险，其目的是( ) 。（A）保护抵押房地产不受侵害（B）减少抵押房地产贬值的可能性（C）提高抵押房地产的价值（D）降低房地产贷款风险50 房地产抵押贷款关系中，提供抵押品的一方，称为( )。（A）抵押权人（B）受押人（C）抵押人（D）放款人51 某人申请一笔个人住房贷款，期限为 1 一 12 月，合同年利率为 5，从 10 月份，国家法定利率调整为 5.5，则借款人当年应当支付的利息率为(

15、 )。（A）5（B） 5125（C） 525（D）5.552 下列人员中，不可以提取职工住房公积金账户内存储余额的是( )。（A）离休、退休人员（B）单位外派至境外长期工作人员（C）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的人员（D）偿还购房贷款本息的人员53 房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是( ) 。（A）商业银行（B）房地产公司（C）保险机构（D）特殊目的机构54 房屋征收的主体是( )。（A）市、县级人民政府（B）房屋征收主管部门（C）房屋征收实施单位（D）建设单位55 土地管理法第四十四条规定，征收农用地的，应先办理( )，再办理征地审批手续

16、。（A）农用地转用审批（B）征用协议（C）补偿协议（D）用地规划56 房地产投资风险识别具有系统性、连续性和( )三个特点。（A）地域性（B）复杂性（C）制度性（D）重复性57 临时管理规约是指由( )在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。（A）基层政府（B）社区（C）物业建设单位（D）业主58 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、( )的原则。（A）公正（B）大家受益（C）受益人和负担人一致（D）多数人同意59 住宅专项维修资金管理办法第二十五条明确规定，有( )种费用不得从住宅专项维修资金中列支。（A）5（B） 6（

17、C） 7（D）8二、多项选择题60 中心商务区土地利用模式中，界定 CBD 的几项重要指标分别是( ) 。（A）中心商务高度指标（B）中心商务建筑面积指数比率（C）中心商务用地面积指标（D）中心商务区高层建筑数量指标（E）中心商务强度指标61 下列关于地价的说法正确的是( )。（A）地价是地租资本化的表现（B）地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入（C）地租是地价的基础（D）对于永久性地租，地价是每年的地租折现值的加和（E）地价是地租的基础62 下列关于设有抵押权的房屋拆迁补偿和安置的说法中，正确的有( )。（A）未进行抵押登记的，补偿款付给被拆迁人（B）能解除抵押合同的

18、，补偿款付给被拆迁人，但须经抵押权人认可（C）不能解除抵押合同的，补偿款支付给抵押权人（D）不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿（E）抵押权人承担由于拆迁设有抵押权的房屋而造成的损失63 土地权利是一束权利的集合，包括土地的( )等。（A）所有权（B）买卖权（C）使用权（D）租赁权（E）抵押权64 在下列条件中，可以取得农村宅基地使用权的有( )。（A）因结婚等原因，确需建新房分户的（B）原住宅影响村镇规划需要搬迁的（C）非农业人口到农村工作或居住而无房的（D）县级以上人民政府规定的其他条件（E）农村村民委员会批准回乡定居的华侨65 基本资料形式可分为( )。（A）一手资料（B）

19、二手资料（C）商圈资料（D）准交易资料（E）交通流量资料66 在房地产市场调研报告摘要中，要简要指出( )。（A）时间（B）地点（C）对象（D）目的（E）范围67 采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺点包括( )。（A）没有考虑投资风险因素（B）不利于对投资项目进行整体评估（C）没有考虑资金的时间价值（D）其经济意义难于理解（E）投资回收期的确定主要依赖决策者对风险的态度68 房地产投资的不可抗力风险有( )。（A）投资判断失误（B）地震（C）战争（D）台风（E）温和的通货膨胀69 下列关于房地产投资风险的表述中，正确的有( )。（A）房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移（

20、B）房地产风险具有潜在性，它不是显现在表面的东西，所以风险是不可认识的（C）房地产投资风险不但存在着风险损失，同时也存在着风险报酬（D）同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险（E）同一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果70 投资项目可行性研究报告的作用有( )。（A）为申请项目核准提供依据（B）为项目筹集建设资金提供依据（C）为项目考核和后评价提供依据（D）为项目决策提供依据（E）为项目上阶段策划提供依据71 房地产市场调研的作用很多，除了有利于房地产开发企业确定正确的发展方向还有( )。（A）有利于完善经营管理，提高经济效益之外（B）有利于房地产开发企业房地产产品更新

21、换代（C）有利于房地产开发企业确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略（D）有利于房地产开发企业制订科学的开发计划和销售计划（E）有利于解决老百姓购房难的问题72 房地产开发项目质量的可靠性体现在( )等。（A）平面、空间布局的合理性（B）隔声和采光功能的良好性（C）保证防火和抗震要求（D）满足使用寿命要求（E）与生态环境的协调性73 房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的( )。（A）先进性（B）可控性（C）社会性（D）适应性（E）经济性74 采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了( )等处理后方可视为估价对象的价值。（A）交易情况修正（B）调查核实（C）交

22、易日期调整（D）公开披露（E）房地产状况调整75 在物业管理招标中，招标文件应包括以下内容( )。（A）招标人的财务状况说明（B）物业服务内容（C）对投标人及投标书的要求（D）评标标准和评标办法（E）物业服务合同的签订说明76 住宅专项维修资金的使用应当遵循( )原则。（A）公开（B）方便快捷（C）公开透明（D）受益人和负担人相一致（E）公正77 可变利率抵押贷款利率由( )两部分组成。（A）初始利率（B）市场利率指标（C）附加利率（D）利率增长率（E）通货膨胀率78 房地产保险的作用包括( )等。（A）抵御意外不幸，实现经济补偿（B）促进房地产业和保险业的发展（C）改善居住条件，提高居民住房

23、标准（D）增强投保人的信用，促进资金融通（E）为抵押二级市场的发展提供基础79 印花税的基本特点包括( )。（A）兼有凭证税和行为税性质（B）税款专款专用（C）征收范围广泛（D）由纳税人自行完成纳税义务（E）税负数量较大三、案例分析79 某房产项目预计下一年度有三种销售情况：(1)需求旺盛，发生的概率为 40，可取得的年净收益为 8 亿元；(2)需求一般，发生的概率为 40，可取得的年净收益为 5 亿元；(3)需求弱，发生的概率为 20，可取得的净收益为 1 亿元。根据以上资料，回答下列问题。80 下列各项属于房地产投资风险测度指标有( )。（A）期望值（B）标准差（C）均值（D）方差81 该

24、项目的预期年收益为( )亿元。（A）3（B） 10（C） 5（D）1282 该项目年净收益的标准差为( )。（A）3.15（B） 3.67（C） 3.29（D）3.7483 该项目的变异系数为( )。（A）0.66（B） 0.37（C） 0.44（D）0.3184 对于项目进行不确定性分析的方法主要有( )。（A）风险分析（B）盈亏平衡分析（C）内部收益率分析（D）敏感性分析84 某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限 50 年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设 10 幢 17 层的住宅。经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为 5000 元平方米。项目

25、采用一次性开发的方式，预计建设期 2 年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。根据上述资料，回答下列问题。85 根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用( )。（A）代理费用估算法（B）收入比例法（C）竞争对比法（D）工作量法86 该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有( )等。（A）还本销售（B）活动推广（C）公共关系（D）人员推广87 该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好( )。（A）起步价（B）计价单位（C）调价幅度（D）调价频

26、率88 在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑( )等因素。（A）幢号（B）楼层（C）朝向（D）顾客收入89 若以商品住宅均价购买一套 100 平方米的住宅，首付款 30。银行提供 7 成按揭，10 年内按月等额还本付息，月利率 5，每月应向银行还款( )元。（A）2638（B） 2711（C） 3497（D）388689 甲向乙购买一栋别墅，土地面积 200 平方米，建筑面积 300 平方米，甲乙双方在合同中写明，甲付给乙 160 万元，买卖中涉及的税费均由甲负担。据悉，该地区房地产买卖应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5。甲首期付

27、款 60 万元，剩余金额 100 万元采用抵押贷款方式付款。假设银行抵押贷款年利率为 6。根据上述资料，回答下列问题。90 该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。（A）140.19（B） 170.21（C） 157.89（D）161.2991 该栋别墅的容积率为( )。（A）1.5（B） 0.6（C） 0.7（D）0.592 根据贼市房地产管理法，房地产抵押合同自( )之日起生效。（A）抵押公证（B）签订（C）抵押登记（D）实际贷款93 若甲选择 10 年期按月等本金还款方式还款，则第 5 个月的还款额为( )元。（A）13781（B） 13166（C） 23781（D）3500094 对

28、于等本金还款抵押贷款，下列说法中正确的是( )。（A）每月还款额先大后小（B）每月支付本金是均等的（C）每月偿还利息越来越多（D）还款的方式符合居民的收入水平不断增长的实际情况94 万达花园小区于 2010 年 11 月 21 日召开了第一次业主大会，决定选聘浩达物业服务公司进行物业管理。根据上述资料，回答下列问题。95 业主大会上选聘物业管理企业，则在( )情况下决议可以通过。（A）全体业主 1/3 通过（B）全体业主 1/2 通过（C）专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（D）专有部分占建筑物总面积 23 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意96 在此次大会

29、上同时选举产生了业主委员会，则有关业主委员会以下说法正确的是( )。（A）业主委员会是业主大会的常设性执行机构（B）由业主委员会代表业主大会与选聘的物业公司签订合同（C）业主委员会成立后应在 30 日内向物业所在地的居民委员会备案（D）业主委员会中可以聘用专业经理人进行工作97 浩达物业服务公司为一级资质的物业服务公司，则( )。（A）注册资金一定在人民币 500 万元以上（B）专职管理和技术人员不少于 20 人，中级以上职称人员不少于 10 人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称（C）其一级资质必须由省和直辖市建设(房地产)行政主管部门审批（D）浩达物业服务公司一定是全民所有制物业服务企业98 浩达物业服务公司拟确定物业服务收费，应遵循的原则有( )。（A）合理原则（B）适当盈利原则（C）公开原则（D）费用与服务水平相适应原则99 浩达物业管理公司的物业服务成本包括（A）物业管理人员工资、福利费（B）清洁绿化费用（C）物业共用部位、共用设施设备的小修费用（D）物业共用部位、共用设施设备专项维修基金