[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷47及答案与解析.doc

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1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 47 及答案与解析一、单项选择题1 北京位于北纬 3957，东经 11679，这表示的是北京的( )区位。（A）自然（B）生态（C）天文（D）经济2 1970 年，斯科特(Scott)运用( ) 的概念进一步说明了 CBD 内部结构中零售业空间分布。（A）报价地租曲线（B）同心圆理论（C）入侵与承继（D）演替与发展3 下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是( )。（A）汽车加油站（B）地税局机关（C）城市绿地（D）街心公同4 小组访谈法的被访者一般( )。（A）不少于 10 人（B）不超过 10 人（C）至少 30 人（D）至少 50 人

2、5 房地产投资项目可行性研究是针对房地产( )进行的。（A）间接投资（B）项目投资（C）直接投资（D）直接投资与间接投资相结合6 房地产开发项目的工程系统构成的关系为( )。（A）分项工程分部工程 单位工程单项工程（B）分项工程 分部工程 单项工程单位工程（C）分部工程 分项工程 单项工程单位工程（D）分部工程单项工程 分项工程单位工程7 房地产市场营销以( ) 策略为主。（A）同一性（B）稳定性（C）发展性（D）差异性8 尾数定价策略又称( ) 。（A）偶数定价策略（B）奇数定价策略（C）整数定价策略（D）“特价品 ”定价策略9 在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理

3、，属于( )。（A）建立价格可比基础（B）交易情况修正（C）交易日期调整（D）房地产状况调整10 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正时，可比实例在成交日期时的价格( )=可比实例在估价时点时的价格。（A）1价格变动率（B） (1价格变动率)期数（C） 1价格变动率 期数（D）(1价格变动率) 期数11 某宗房地产预计未来每年的净收益为 8 万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 85，该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）894（B） 928（C） 941（D）94912 由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的

4、，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范是指物业的( )。（A）管理规则（B）管理：规约（C）管理条例（D）管理守则13 可变利率抵押贷款的基本计算程序为( )。(1)到第一个利率调整周期，根据约定的利率指标确定新的贷款利率、贷款余额、余贷款年限，用等额还款抵押贷款公式计算新的月还款额；(2)按合同约定的初始利率和贷款期限，用等额还款抵押贷款公式计算月还款额；(3)以后各利率调整周期按上述方法计算月还款额。（A）(1)(2)(3)（B） (2)(3)(1)（C） (2)(1)(3)（D）(1)(3)(2)14 进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额( )。（A）与房屋实际价值相等（

5、B）大于房屋实际价值（C）等于房屋的估价价值（D）由保险公司自行决定15 房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为( )。（A）应纳营业税额=营业额 税率（B）应纳营业税额= 营业毛利润 税率（C）应纳营业税额= 营业净利润 税牢（D）应纳营业税额=销售成本 税率16 施工企业在计取税金时，教育费附加的计取基础应为( )。（A）直接费（B）营业额（C）营业税（D）工程预算成本二、多项选择题17 中心商务区土地利用模式中，界定 CBD 的重要指标有( ) 。（A）中心商务高度指标（B）中心商务建筑面积指数比率（C）中心商务用地面积指标（D）中心商务区高层建筑数量指标（E）中心商务强度指标18 根据

6、有关法规，( ) 必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。（A）商业用地（B）旅游用地（C）娱乐用地（D）商品住宅（E）科、教文卫用地19 通过( ) 方式设定的建设用地使用权可以抵押。（A）拍卖（B）出让（C）出租（D）转让（E）行政划拨20 房地产市场定性调研方法有( )。（A）小组访谈法（B）深度访谈法（C）投射法（D）询问法（E）观察法21 风险一般可用( ) 来描述。（A）结果与目标发生偏离的方向（B）结果与目标发生偏离的大小（C）发生偏离的可能性（D）未来损失的大小（E）发生损失的频率大小22 下列关于差额投资同收期法的说法中，错误的有( )。（A）在实际工作中，往往是投资大的方案经营成本

7、也高，投资小的方案经营成本也低（B）当两个方案的年产量相同时，当差额投资回收期 Pa 小于基准投资回收期Pc，投资小的方案为优（C）当两个方案的年产量相同时，当差额投资回收期 Pa 大于基准投资回收期 Pc投资小的方案为优（D）当两个方案的年产量不同时，当差额投资回收期 Pa 小于基准投资回收期Pc，投资大的方案为优（E）当两个方案的年产量不同时，当差额投资同收期 Pa 大于基准投资回收期 Pc，投资大的方案为优23 房地产开发项目质量控制应该做到的事项有( )。（A）项目设计必须符合设计承包合同规定的质量要求（B）全社会质量教育工作（C）设计文件、图纸要清晰完整（D）“三废”处理符合国家和有

8、关部门的规定指标（E）施工过程要与技术要求相一致24 关于房地产销售间接渠道的缺点，下列说法正确的有( )。（A）容易造成开发和销售的矛盾（B）难以汇集销售方面盼专才，在一定程度上影响销售业绩的提升（C）增大开发与销售之间协调的工作量（D）分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力（E）如果房地产经纪机构的销售业绩和房地产开发企业自己销售预计的业绩基本持平，房地产开发企业支付的佣金就“得不偿失”25 市场法中房地产状况调整的思路有( )。（A）列出对估价房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素（B）判定估价房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况（C）将可比实例房地产与被估价房地产之间的

9、差异程度转换为价格差异程度（D）根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整（E）搜集有关房地产收入和费用的资料26 在房地产估价报告中，估价的假设和限制条件主要包括( )。（A）对估价对象有关状况的假定（B）对评估的价值前提的说明（C）对估价方法使刚前提的说明（D）对估价参数选取的合理性和准确性的假定（E）对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定27 业主使用物业时，应当遵守的规则主要包括( )。（A）相邻权的规定（B）房屋装饰装修的规定（C）物业养护规定（D）使用物业的禁止性规定（E）物业共用部位、共用设施设备的使用规定28 房地产金融的主要特征有( )。（A）证券化（B）安全性（C

10、）长期性（D）多样性（E）有效性29 房地产信托关系涉及的当事人包括( )。（A）委托人（B）受让人（C）受托人（D）受益人（E）财产所有者30 房产税的基本特点是( )。（A）属于行为税，其征税对象是房屋（B）大、中、小城市的税率标准不一样（C）按年征收，分期缴纳（D）实行等级幅度税率（E）对于出租的房产按租金收入征税三、案例分析31 财务净现值对投资额、年净收入的敏感度系数分别为( )。（A）-1 56：840（B） -953；240（C） -156：240（D）-9 53；84031 某写字楼在建工程的用地是 3 年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为 50年，预计该写字楼 2 年后建

11、成出租，月毛租金为 50 元平方米，出租率为 90，运营费用为毛租金的 40。32 采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去( )。（A）土地取得成本（B）已投入的开发建设成本（C）后续开发建设的必要支出（D）后续开发建设应获得的正常利润33 该写字楼建成后的年净收益为( )元平方米。（A）300（B） 360（C） 540（D）60034 求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有( )。（A）累加法（B）成本法（C）市场提取法（D）直线法35 假设报酬率为 8，该写字楼建成后的价值为( )元平方米。（A）3000（B） 3633（C） 3750

12、（D）4500经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 47 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位；社会区位又可分为经济区位、文化区位、政治区位等。其中，天文区位反映了某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬 3957，东经11679。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 A【试题解析】 1970 年，斯科特(scott)运用报价地租 (BidRent)曲线的概念进一步说明了 CBD 内部结构中零售业空间分布。【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 A【试题解析】 根据

13、城市房地产管理法第二十四条和国土资源部划拨土地目录的规定，下列四类建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。A 项是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 B【试题解析】 小组访谈法一般由少量(不超过 10 人)的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题展开深入的探讨。【知识模块】 房地产市场调研5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资项目方案比选6 【正确答案】 A【试题解析】

14、工程项目中，房地产开发项目的工程系统的构成为：单项工程，指具有独立设计文件的，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目；单位工程，是单项工程的组成部分； 分部工程，是单位工程按照部位划分的组成部分，即单位工程的进一步分解；分项工程，是形成项目产品的基本部件或构件的施工过程。【知识模块】 房地产开发项目管理7 【正确答案】 D【试题解析】 一般意义上的市场营销策略分为同一性策略和差异性策略，房地产市场营销则以差异性策略为主。房地产营销策略的差异性突出表现在：不同商品房开发项目的营销采用的策略不同；一个商品房开发项目在不同的营销阶段采用的策略不同。【知识模块】 房地产市场营

15、销8 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场营销9 【正确答案】 C【试题解析】 在房地产估价中，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。【知识模块】 房地产估价10 【正确答案】 C【试题解析】 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。其中，采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格(1价格变动率 期数)= 可比实例在估价时点的价格。【知识模块】 房地产估价11 【正确答案】 C【试题解析】 由于收益年限 n 为无限年，则该宗房地产的收益价

16、格为：【知识模块】 房地产估价12 【正确答案】 B【试题解析】 管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。它作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺，是业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守。【知识模块】 物业管理13 【正确答案】 C【知识模块】 房地产金融14 【正确答案】 A【试题解析】 进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。房地产保险费率是向投保人收取保险费的标准，一般是以千分率()来表示的。保险费数额，取决于保险金额和

17、保险费率。【知识模块】 房地产金融15 【正确答案】 A【试题解析】 对于背业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为：应纳税额=营业额 适用税率。【知识模块】 房地产税收16 【正确答案】 C【试题解析】 教育费附加的计征依据一般是纳税人实际缴纳的增值悦、消费税、营业税税额，附加率为 3。施工企业在计取税金时，教育费附加的计取基础应为营业税。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题17 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 1954 年墨菲(Murphy)和万斯(Vance)在对美国 9 个城市 CBD 的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区(PLVI)是 CBD 最明显的

18、特点，在PLVI 内的用地称为商务用地，并提出界定 CBD 的两项重要指标：中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积，中心商务强度指标(CBII)=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 100。赫伯特(Herbert)和卡特(Carter)进一步提出中心商务建筑面积指数比率(CBI)的概念。【知识模块】 房地产经济基本理论18 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，拍卖或挂牌方式出让的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或挂牌方式出让。【知识模块】 建设用地使

19、用制度19 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 可以设定抵押权的建设用地使用权包括：通过有偿出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押；通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使刚证后，可以抵押。【知识模块】 建设用地使用制度20 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 定性研究就是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法。房地产市场定性调研方法有小组访谈法、深度访谈法和投射法。【知识模块】 房地产市场调研21 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能

20、引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。这种偏离可以用两个参数来描述：发生偏离的方向和大小，即后果；发生偏离的可能性，即事件发生的概率。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析22 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 差额投资同收期是指在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收所需要的时间。在实际工作中，往往是投资大的方案经营成本低，投资小的方案经营成本高。【知识模块】 房地产投资项目方案比选23 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 房地产开发项目质量控制应该做到：项目设计必须符合设计承包合同规定的质量要求，并且投资额、建设规模应该控制在批

21、准的设计任务书的范围内；设计文件、图纸要清晰完整，各相关图纸之间无矛盾；项目的设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠；环境保护、 “三废”处理、能源利用要符合国家和有关部门的规定指标；施工过程要与技术要求相一致，与技术规范相一致，与设计质量要求相一致，符合合同要求和验收标准。【知识模块】 房地产开发项目管理24 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 房地产销售的间接渠道是指房地产产品经过房地产经纪机构从房地产开发企业转移到客户。间接渠道的缺点有：房地产经纪机构虽然有市场调研等方丽的优势，但存在着对房地产开发企业开发的商品房不如房地产开发企业熟悉的缺点，容易造成开发和销售的矛盾，增大了开发与销售

22、之间协调的工作量；如果房地产经纪机构的销售业绩和房地产开发企业自己销售预计的业绩基本持平，这种情况下房地产开发企业支付的佣金就“得不偿失”。BD 两项属于房地产销售直接渠道的缺点，、【知识模块】 房地产市场营销25 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产状况调整的具体思路是：确定对被估价房地产这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素；判定被估价房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与被估价房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度；将可比实例房地产与被估价房地产之间的差异程度转换为价格差异程度；根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。

23、【知识模块】 房地产估价26 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产估价27 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 物业管理28 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 与一般金融相比，房地产金融具有安全性、长期性、多样性、证券化和政策性等特点。【知识模块】 房地产金融29 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 房地产信托是指委托人将其房地产或房地产资金的财产权转让给受托人，委托受托人在指定的目的和范围内代为管理和处理。房地产信托的构成要素包括：信托行为，即合法设定信托的行为；信托当事人，即信托关系涉及的委托人、受托人和受益人等；信托标的物，即信托行为中涉及的房地产信托财产。【

24、知识模块】 房地产金融30 【正确答案】 C,E【试题解析】 房产税的基本特点包括：属于财产税，其征税对象是房产； 按年征收、分期缴纳；区别房屋的经营使用：方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳；税率全国统一。【知识模块】 房地产税收三、案例分析31 【正确答案】 D【试题解析】 对投资额的敏感度系数的计算为：对年净收入的敏感度系数的计算为：【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析【知识模块】 房地产估价32 【正确答案】 C,D【试题解析】 应用假设开发法评估时，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用- 销售费用-投资利息- 销售税费- 续建投资利润-取得在建工程的税费。【知识模块】 房地产估价33 【正确答案】 A【试题解析】 由于该写字楼的运营费用为毛租金的 40，所以该写字楼每月的运营费用应为：5040=20(元平方米)，则该写字楼建成后的年净收益为：(5090-20)12=300(元平方米)。【知识模块】 房地产估价34 【正确答案】 A,C【知识模块】 房地产估价35 【正确答案】 B【试题解析】 该写字楼建成后的价值为：【知识模块】 房地产估价