[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷3及答案与解析.doc

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1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 3 及答案与解析一、单项选择题1 某城市位于东经 11379，北纬 4057，该经纬度反映的是该城市的 ( )。（A）自然地理区位（B）经济区位（C）社会区位（D）天文区位2 克里斯塔勒的中心地理论的假设条件不包括( )。（A）研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致（B）有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比（C）有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比（D）厂商和消费者都是经济人3 地租本质上是一种( )。（A）经营利润（B）超额报酬

2、（C）劳动报酬（D）投资收益4 征收作为政府的行政行为之一，必须体现合法行政的原则精神，而合法行政原则的一个基本要求，就是( )。（A）程序合法（B）依法办事（C）公平公正（D）行政为民5 城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为( )（A）绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散（B）相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散（C）绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散（D）相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散6 韦伯认为，社会集聚是( )。（A）特殊集中因素（B）一般集中因素（C）固定的外在因素（D）固定的内在因素7 工业建设用地是指( )。（A）用于农业生产和建设之外的一切工程建设

3、所需占用的土地（B）用于进行工业项目或者为其配套的其他工程设施所需使用的土地（C）用于解决城乡人民物质生活需要及其配套设施建设所需使用的土地（D）文教区用地、公共设施及道路设施用地8 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前 3 年平均年产值的( )倍。（A）1020（B） 610（C） 46（D）159 下列用地中，使用权出让年限最高为 50 年的是( )。（A）体育场（B）大型超市（C）高尔夫球场（D）居住用地10 下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是( )。（A）汽车加油站（B）地税局机关（C）城市绿地（D）街心公园11 下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确

4、的是( )。（A）互换的标的物必须都是建设用地使用权（B）互换的标的物之一必须是建设用地使用权（C）互换后的建设用地使用权人不发生变化（D）互换的建设用地使用权应当是等值的12 土地使用权转让的，转让合同的终止日期和建设项目的完成日期( )。（A）不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期（B）可以超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期（C）是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让者和受转让者协商（D）是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让方决定13 在挂牌出让中，应( )确定竞得人。（A）在挂牌公告规定截止时间后 1 个月

5、（B）在挂牌公告规定的挂牌截止时间（C）在符合条件的竞买人填写好报价单后（D）在确定了竞价申请人之后14 处分抵押的土地使用权所得金额，应首先支付的费用是( )。（A）偿还抵押权人的债权本息及支付违约金（B）抵押的土地使用权应缴纳的税费（C）处分抵押的土地使用权的费用（D）该宗土地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金15 一般耐用消费品的市场调研主体侧重于( )。（A）消费者（B）设计者（C）开发者（D）投资者16 房地产市场调研要采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况。这说明房地产市场调研具有( )。（A）求教性原则（B）时效性原则（C）保密性原则（D）创造性原则

6、17 对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于( )的工作内容。（A）房地产市场细分（B）房地产资料收集（C）房地产市场预测（D）房地产竞争分析18 房地产开发项目策划的基础是( )。（A）市场调研（B）历史经验（C）项目地域特点（D）系统创新19 ( )是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。（A）投资收益率（B）市场占有率（C）销售利润率（D）投资回收额20 房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接( )而划分的。（A）作用于房地产产品（B）形成增量房地产（C）使投资者拥有房地产（D）取得土地使用权21 下列不属于房

7、地产投资项目经济评价静态指标的是( )。（A）投资利润率（B）资本金利润率（C）财务内部收益率（D）成本利润率22 某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售，已知一个停车位的年租赁净收入为 5 万元，当投资者要求 20的年收益率时，每一停车位的净销售收入应为( )万元。（A）10（B） 20（C） 25（D）3023 某人购买一套住宅，一次性付款 50 万元，使用寿命 50 年，当资本利率为 10时，每年的平均住房费用为( )万元。（A）4.53（B） 5.04（C） 6.12（D）7.3924 财务内部收益率指标的优点不包括( )。（A）考虑资金的时间价值（B）考虑项目在整个计算期内的经济状

8、况（C）各种项目均能评价（D）计算时无须事先确定基准收益率25 房地产投资风险中的动态风险是由于企业的经营管理状况和( )带来的风险。（A）意外事件的发生（B）市场需求的变动（C）自然灾害（D）国家政策的变化26 房地产开发商由于筹资及财务状况不良，不足以维持企业偿债能力而产生的风险，称为( ) 风险。（A）经营（B）业务（C）财务（D）信用27 下列有关引起房地产风险的因素中，不属于房地产投资不可抗力的风险因素的是( )。（A）飞机失事（B）政治动荡（C）环境污染（D）市场变化28 房地产投资风险转移的主要形式是( )。（A）将风险损失摊销计人成本（B）从未发生风险损失项目的收益中补偿（C）

9、与非保险业的其他人签订合同（D）建立内部风险基金29 预售是房地产开发商普遍采用的营销方式，从风险应对的角度看，该营销方式采用了( ) 的方法。（A）风险回避（B）风险组合（C）风险转移（D）风险自留30 对房地产投资风险采用融资策略防范，其中主要手段是( )。（A）发行债券（B）发行股票（C）向银行贷款（D）寻找投资者31 方案间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型是( )。（A）独立方案（B）互斥方案（C）混合方案（D）现金流量相关方案32 房地产投资为独立方案时，采用的评价指标是效率，它就是投资方案的( )。（A）净现值（B）投资利润率（C）平

10、均利润（D）内部收益率33 现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为 8 年，基准收益率=10。各方案净现值从大到小排列正确的是( ) 。（A）甲 乙 丙（B）乙 丙甲（C）甲 丙乙（D）乙 甲 丙34 在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的( ) 原则的要求。（A）有无对比（B）以动态分析为主（C）以定性分析为主（D）收益与风险权衡35 区别于一般工程建设项目，房地产开发项目具有的特征不包括( )。（A）项目时间目标的限定性较强（B）项目具有独特性（C）政策法规条文的多样性（D）费用目标约束性强36

11、项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的( )。（A）设计事件（B）管理工作内容（C）里程碑事件（D）进度控制37 ( )包括项目重大事件、项目重大环节、项目节奏把握和项目品牌提升等。（A）理念创新（B）跟踪顾问（C）资源整合（D）策略设计38 工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的( )。（A）承包合同（B）一次性任务（C）管理工作（D）施工过程39 为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障房屋征收与补偿工作依法顺利进行。房屋征收条例明确规定了

12、房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有( )。（A）行政责任和民事责任（B）民事责任和刑事责任（C）行政责任和刑事责任（D）民事责任，刑事责任和刑事责任40 房地产开发项目设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文件属于( )。（A）计划阶段（B）启动阶段（C）实施与控制阶段（D）收尾阶段41 发生合同纠纷，需要仲裁解决，前提是双方必须有( )。（A）合同（B）协议（C）仲裁协议（D）法院判决42 房地产市场营销包括商品房及相关( )的营销。（A）产权（B）价格（C）服务（D）财务43 相对于委托代理销售，房地产开发企业自行组织销售的优点不包括( )。（A

13、）减少管理工作量（B）易于控制项目实施过程（C）对项目的情况熟悉（D）节约代理费用44 房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为( )。（A）成本导向定价法（B）需求导向定价法（C）随行就市定价法（D）比较定价法45 房地产广告预算的方法不包括( )。（A）目标任务法（B）销售百分比法（C）量人为出法（D）随机函数法46 对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用( )。（A）一般物价指数（B）建筑材料价格指数（C）房地产价格指数（D）建筑造价指数47 某套商品住宅的建筑面积为 200 平方米，套内建筑面积为 160 平方米，套内建筑面积的价格

14、为 4000/平方米，则其建筑面积的价格为 ( )元/平方米。（A）2500（B） 4000（C） 3200（D）500048 某建筑物 6 年前建成交付使用，建筑面积为 150m2，单位建筑面积的重置价格为 800m 2，年折旧额为 1400 元，用直线法计算该建筑物的成新率是 ( )。（A）94.00（B） 84.00（C） 84.17（D）0.84849 根据土地管理法和有关规定，征收土地的补偿费用标准，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的( )。（A）35 倍（B） 46 倍（C） 10 倍（D）双方协议50 业主委员会应负责召集或召开的会议不

15、包括( )。（A）业主大会定期会议（B）业主大会临时会议（C）首次业主大会会议（D）业主委员会会议51 业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利，经( )以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议。（A）40（B） 20（C） 30（D）0.152 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。（A）三个月（B）半年（C）一年（D）二年53 物业管理投标程序包括：准备投标文件；项目评估与风险防范；评标；接受招标方的资格审查； 获取招标信息；签约并执行合同；收到中标通知书等主要步骤。这几个步骤的正确顺序是( )。（A） （B） （C） （D） 54

16、 下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是( )。（A）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订（B）前期物业服务合同具有过渡性（C）前期物业服务合同的有效期限应为 35 年（D）前期物业服务合同属于附终止条件的合同55 下列说法中错误的是( )。（A）我国个人住房抵押贷款的最高年限是 20 年（B）房地产金融活动主要是通过银行和非银行金融机构完成的（C）房地产抵押贷款是房地产市场资金融通的主要形式之一（D）房地产金融具有安全性、长期性、多样性、证券化和政策性等特点56 房地产债券方式融资有多种方式，按发行者不同分为公司债券、金融债券和( )。（A）政府债券（B）私募债券（C）直接债

17、券（D）土地债券57 购房抵押贷款月还本付息额与其抵押贷款期限( )。（A）正相关（B）负相关（C）成线性关系（D）无关系58 住房公积金具有( ) 的特点。（A）自愿性（B）互助性（C）通用性（D）投资性59 某单位将价值 2000 万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为 1600 万元，同日又向乙保险公司投保火灾险，保险金额为 800 万元。若该房屋因火灾遭受损失，则该单位最高可获得的赔偿总值为( )万元。（A）800（B） 1600（C） 2000（D）240060 已知某房产的计税余值为 50 万元，则按照房产余值计算应缴纳的房产税为( )。（A）0.7 万元（B） 0.6 万元

18、（C） 50 万元（D）25 万元二、多项选择题61 房地产有效需求是( )等因素的函数。（A）商品房品质（B）消费者收入（C）消费对象（D）抵押贷款能力（E）房地产价格62 与乡村相比，现代城市的特性体现在( )。（A）以工业人口为主（B）以非农业人口为主（C）人口密度大（D）一定地域的政治、经济和文化中心（E）犯罪率低63 征收和征用的共同点包括( )。（A）强制性（B）补偿性（C）所有权转移隋况（D）前提条件（E）适用对象64 建设用地使用权出租中，出租方的义务包括( )。（A）保管义务（B）修缮义务（C）妨害去除义务（D）租赁标的物返还义务（E）按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建

19、筑物65 国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有( )。（A）出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利（B）对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要（C）国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同（D）承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任（E）按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利66 征收土地方案符合条件的。土地行政主管部门方可报人民政府批准，不属于必要条件的是( ) 。（A）被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的（B）被征收土地的补偿标准符合法律、法

20、规规定的（C）双方就补偿条件达成一致（D）被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行（E）被增收土地具有潜在商业价值67 下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有( )。（A）时间序列法（B）回归分析法（C）市场因子推演法（D）德尔菲法（E）购买者意图调查法68 资金时间价值换算基本公式的假定条件为( )。（A）方案实施中发生的经常性费用发生在计息期的初期（B）现值 P 是当前期间开始时发生的（C）年值 A 是在实施期间间隔发生的，第一个 A 与 P 同时发生（D）初期投资发生在方案的寿命初期（E）本期的期末为下期的期初69 对于住宅专项维修资金没有法律监管义务的是( )。（A）直辖市、市、

21、县人民政府建设(房地产)主管部门（B）专户管理银行（C）审计、财政部门的监督管理（D）社区（E）业主大会70 降低房地产投资变现风险的主要对策有( )。（A）不做资金缺口的房地产投资（B）把握好搭配投资比例（C）选择好地段（D）考虑税收（E）保证有能力持有房地产足够时间71 依据方案之间的关系，房地产投资项目方案包括( )。（A）独立方案（B）互斥方案（C）混合方案（D）互补方案（E）最优方案72 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，下列叙述正确的是( )。（A）先搬迁，再补偿（B）由房屋征收部门报请做出房屋征收决定的市、县级人民

22、政府依照房屋征收条例的规定，按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告（C）被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼（D）由房屋征收部门代表政府，向法院起诉，并申请法院强制执行（E）由于不允许强制拆迁，只能等待73 竞争导向定价法又分为以下方式( )。（A）成本加成定价法（B）目标利润定价法（C）比较定价法（D）随行就市定价法（E）主动竞争定价法74 房地产广告预算的方法有( )。（A）目标任务法（B）销售百分比法（C）量人为出法（D）随机函数法（E）竞争对等法75 房地产市场细分主要有哪些作用( )。（A）有利于发现市场机会，促进销售（B）有利于组

23、织生产和服务，提高企业效益（C）有利于企业提高资源利用率（D）有利于解决不同收入人群的住房要求（E）有利于提高企业声誉，建立品牌76 工业区物业管理的主要特点有( )。（A）管理内容相对简单，但协调工作量大（B）进出人员控制难度大，人员成分复杂（C）公用设备设施维护工作量大（D）安全防范难度大，尤其是消防安全的难度更大（E）公共秩序维护难度大77 物业服务企业挪用住宅专项维修资金的法律责任包括( )。（A）没收违法所得（B）没收违法所得，可以并处挪用金额 2 倍以下的罚款（C）情节严重的，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书（D）构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责

24、任（E）没收违法所得，可以并处挪用金额 3 倍以下的罚款78 相比其他融资方式，房地产股票融资的缺点是( )。（A）发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金（B）促使房地产开发企业提高资金使用效益（C）降低房地产开发融资成本（D）资本成本较高（E）容易分散控制权79 房地产信托投资实际上是信托机构投资房地产的活动，可以采取的方式有( )。（A）独自直接投资房地产（B）购置商品房（C）与房地产开发企业联合投资（D）购买房地产债券（E）购买房地产股票80 地产投资风险的类型是进行房地产投资风险识别的基础。下列各种风险中属于系统风险的有( ) 。（A）通货膨胀风险（B）变现风险（

25、C）政策风险（D）比较风险（E）资本价值风险三、案例分析80 某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。该宗地上有一建筑面积为 1000m2 的宾馆需要拆迁，该宾馆目前市场价为4000m 2，七成新。根据上述资料，回答下列问题。81 房地产开发企业实施拆迁时，可以采用的拆迁方式有( )。（A）被拆迁人自拆（B）自行拆迁（C）强制拆迁（D）委托拆迁82 实施拆迁时，可以采用( )的补偿方式。（A）房屋产权调换（B）政府统一安排（C）按被拆除房屋原先建设成本进行补偿（D）货币补偿83 拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋目前市场价为（A）840000（B） 800000

26、 元（C） 900000 元（D）845000 元83 某学校为了建设实验楼，在附近征用耕地一公顷，划拨使用。楼房建成后，在其剩余空地上又建了一个小卖部和一个酒店，由于急需资金，暂时将未建成的酒店抵押贷款。根据上述资料，回答下列问题。84 划拨土地使用权的用地者有( )的权利。（A）转让（B）依法使用（C）出租（D）抵押85 利用划拨土地展开土地使用权经营必须做到( )。（A）签订土地使用权出让合同（B）签订土地使用权划拨协议（C）补交土地使用权出让金（D）交纳征地补偿费86 登记是抵押权成立的必要条件，登记内容有( )。（A）被担保的金额（B）抵押权人的姓名或单位名称（C）担保人（D）债权8

27、6 李某购买一套商品住宅，成交价格为 60 万元，首期付款为房价的 30，余额向银行抵押贷款。该贷款的期限为 10 年，贷款年利率为 6，采用按月等额还款方式偿还。根据上述资料，回答下列问题。87 银行在审核抵押贷款时，应不同意( )设定抵押。（A）抵押人依法有权处分的国有土地使用权（B）权属有争议的房地产（C）商品住宅（D）已依法公告列入拆迁范围的房地产88 李某的月还款额为( )元。（A）2967（B） 3567（C） 5646（D）466389 若李某将其家庭收入的 40用于偿还贷款，则李某家庭月收入至少为( )元。（A）11660.5（B） 11655.5（C） 11657.5（D）1

28、1650.590 若第 4 年末李某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为( )元。（A）196176（B） 196196（C） 196186（D）19617091 在固定利率抵押贷款的情况下，对银行而言，出现提前还款风险的情形有( )。（A）市场利率上升（B）市场利率下降（C）抵押人收入水平下降（D）抵押人收入水平上升91 评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是 1 年前通过招标方式取得的 40年土地使用权，预计该酒店式公寓 2 年后建成出租的月毛租金为 60 元平方米，空置率为 10，运营费用为毛租金的 50。根据上述资料，回答下列问题。92 评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用

29、的估价方法有( )。（A）收益法（B）成本法（C）假设开发法（D）基准地价修正法93 该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元平方米。（A）288（B） 260（C） 240（D）20094 已知报酬率为 7，该酒店式公寓建成后的价值为( )元平方米。（A）3000.74（B） 3533.74（C） 3577.74（D）3777.7495 该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为( )年。（A）38（B） 37（C） 39（D）4095 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入 8000 元，最多能以月总收入的 25支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为 6，最长贷款期限 20年。最低

30、首付款为房价的 30，若采用按月等额偿还方式。根据上述资料，回答下列问题。96 该家庭能够承受的月还款额为( )元。（A）2000（B） 1000（C） 1750（D）125097 该家庭拟采用按月等额还款的抵押贷款方式，这种还款方式的特点是( )。（A）每月偿还的本金是相等的（B）每月的还款额是相等的（C）每月偿还的利息是相等的（D）每月偿还的本金与利息所占的比例是不变的98 该家庭所能承受的最高住房价格是( )万元。（A）30.12（B） 33.65（C） 34.90（D）39.8899 若第 5 年末银行贷款利率上调为 9，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第 6 年初一次性提前偿还贷款( )元。（A）38300.6（B） 34864.6（C） 40000.6（D）38024.6100 如果该家庭贷款 20 万元，年利率为 6，贷款期 20 年，不采用等额还款方式，而采取等本金还款方式，则第 20 个还款期的还款额中，偿还的本金为( )元。