房地产前期项目综合策划书.doc
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1、 1 盈润置业 A、 B 地块 项目首期综合策划书 编制单位:盈润置业有限责任公司项目工程部 编制日期: 2017 年 12 月 13 日 2 目 录 一、工程概况 . 3 二、方案编制的指导思想 . 3 三、项目首期开发建设计划及分批销售计 划 . 4 四、首期各楼栋开发建设计划 . 7 五、项目首期设计(出图)计划 . 10 六、项目招标及合同签订计划 . 10 七、施工给水系统 . 10 八、施工排水系统 . 20 九、施工用电系统 . 20 十、施工道路系统 . 24 十一、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划 . 26 十二、施工场地的土方平衡 . 27 十三、开发报建分批办证方案及计
2、划 . 27 十四、小区公用工程策划 . 28 十五、人员组织构架 . 29 3 一、工程概况 呼和浩特市盈润置业 A 地块位于东二环以东,察哈尔大街以南,东河以西,成吉思汗大街以北。 B 地块位于巴彦塔拉北路以东, 110 国道以南,东河以西,察哈尔大街以北。基地紧邻东、北二环及城市主干道,南侧成吉思汗大街有规划地铁路线,未来发展潜力巨大,交通优势明显。基地东侧紧邻滨河公园及东河,西侧紧邻城市绿化带,景观资源优越。项目总用地面积 64966 平方米,拟规划总建筑面积 200245.32,总户数 1128 户,住宅 140572.42 ,商业及配套 18518.4 ,为大型生态高尚豪宅社区,绿
3、地率 52.12%。总投资额约 10亿元。 该项目致力打造一个规模大、 档次高、配套全的花园式生态和谐社区,为业主提供自然、和谐、高品位的生态人居环境,完全符合呼和浩特市的宜居理念;其高尚社区完善的运动休闲设施、强势的品牌引进、规模化的战略合作都能丰富和活跃周边人居氛围。完善配套服务设施主要有:会所、超市、银行网点、健身馆、室内恒温泳池、及地下停车场等。以点带线,线拉动面,从而全面提升该区的区位价值。 二、方案编制的指导思想 1、建设速度最快,投入资金最小,资金回笼最快,销售环境最好。 2、工程开展满足销售环境要求:抢建新售楼部及样板房销售环境。要求 新售楼部及样板房在开放蓄客销售前全部完成。
4、 3、销售区域用广告画围蔽,美化了销售区域环境,同时与施工区域分隔,4 施工不影响销售。 三、项目首期开发建设计划及分批销售计划 开发楼栋计划: A 地块:两栋 33层、 5 栋 18层、整体车库、售楼部、样板间,总建筑面积 142482 ,住宅 744 户。 售楼部、三套样板间计划于 2018 年 1 月 15日主体动工, 4 月 27 日装修完成并达到开放条件;两栋 33 层计划于 2018年 3 月 5 日开始动工, 5 月 27 日达到三层具备办理预售手续,其余楼栋待两栋 33 层达到三层后( 5 月 27日)陆续开始动工。 B 地块:三栋 32 层、整体车库,总建筑面积 57798.
5、5,住宅 384 户。计划于 2018 年 3 月 5 日主体动工, 5 月 27日达到三层具备办理预售手续。 计划于 2018 年 6 月 10 日开盘发售两栋 33 层、三栋 32 层,共 5 栋楼648 户, 18 层陆续推出。 2020年 8 月 30日 A、 B 地块 10 栋楼达到交楼条件,2020年 10 月 30日交楼并移交物业。 户型图及占比 5 6 7 四、 首期各楼栋开发建设计划 1、 工期计划 样板间、售楼部精装修进度计划 编号 工作名称 持续时 间 开始时间 结束时间 1 样板间及接待中心钢结构设计阶段 15 2017-12-18 2018-1-1 2 样板间精装设计
6、阶段 26 2017-12-18 2018-1-12 3 样板间软装设计及采购阶段 100 2018-1-5 2018-4-14 4 钢结构施工单位招标阶段 15 2018-1-1 2018-1-15 5 钢结构施工阶段 57 2018-1-15 2018-3-12 6 精装修施工单位招标阶段 11 2018-1-12 2018-1-22 7 精装修施工阶段 56 2018-3-3 2018-4-27 单栋楼 32、 33 层进度计划 编号 工作名称 持续时间 开始时间 结束时间 1 生活区建设 25 2018-3-2 2018-3-26 2 土方工程 20 2018-3-5 2018-3-2
7、4 3 地下室 40 2018-3-25 2018-5-3 4 地上主体 1-3 层 24 2018-5-4 2018-5-27 5 地上主体 4-33层 155 2018-5-28 2018-10-29 6 地下室外墙防水、回填土 16 2018-6-20 2018-7-5 7 二次结构砌筑 165 2018-7-1 2018-12-12 8 风道安装 20 2018-9-1 2018-9-20 8 9 屋面工程(含防水) 16 2018-10-30 2018-11-14 10 窗户安装 50 2019-3-15 2019-5-3 11 抹灰工程 165 2019-5-1 2019-10-1
8、2 12 外立面涂料、石材、铝板 115 2019-5-1 2019-8-23 13 消防工程 35 2019-5-30 2019-7-3 14 室内给、排水安装 33 2019-5-30 2019-7-1 15 地面与垫层(含地暖) 132 2019-7-1 2019-11-9 16 亮化工程 45 2019-8-24 2019-10-7 17 入户门安装 33 2019-10-1 2019-11-2 18 电梯安装 32 2019-10-1 2019-11-1 19 公共部分与楼梯装修 35 2019-10-15 2019-11-18 20 室内穿线、开关、面板、灯具(含智能化) 38 2
9、019-10-25 2019-12-1 21 公共部分与楼梯装修 50 2020-3-15 2020-5-3 22 外网施工(含燃气) 42 2020-3-15 2020-4-25 23 智能化系统 35 2020-4-15 2020-5-19 24 园林景观工程 60 2020-4-20 2020-6-18 单栋楼 18 层进度计划 编号 工作名称 持续时间 开始时间 结束时间 1 土方工程 20 2018-5-5 2018-5-24 2 地下室 40 2018-5-25 2018-7-3 3 地上主体 1-3 层 24 2018-7-4 2018-7-27 4 地上主体 4-18层 80
10、2018-7-28 2018-10-15 5 地下室外墙防水、回填土 16 2018-8-20 2018-9-5 6 二次结构砌筑 90 2018-9-1 2018-11-28 9 7 屋面工程(含防水) 10 2018-10-16 2018-10-25 8 风道安装 10 2018-11-1 2018-11-10 9 窗户安装 30 2019-3-15 2019-4-13 10 抹灰工程 90 2019-4-14 2019-7-12 11 外立面涂料、石材、铝板 63 2019-4-14 2019-6-15 12 消防工程 25 2019-6-15 2019-7-9 13 室内给、排水安装
11、18 2019-6-15 2019-7-2 14 亮化工程 30 2019-6-16 2019-7-15 15 地面与垫层(含地暖) 72 2019-7-13 2019-9-23 16 公共部分与楼梯装修 61 2019-7-25 2019-9-23 17 入户门安装 18 2019-9-13 2019-9-30 18 电梯安装 27 2019-9-13 2019-10-8 19 室内穿线、开关、面板、灯具(含智能化) 23 2019-10-1 2019-10-23 20 外网施工(含燃气) 42 2020-3-15 2020-4-25 21 智能化系统 30 2020-4-10 2019-5
12、-9 2、策划依据 2017年 12 月 13日技术部提供总平面规划方案 施工场地现状 3、工程目前的进展情况及存在问题 施工情况 A、 B 地块住宅平面布置图已确定 A、 B 地块户型图已确定 存在的问题 场地内树未移除。 10 土方平衡未做。 地勘未做。 施工临水、临电未接入。 五、项目首期设计(出图)计划 图纸计划 编号 工作名称 持续时间 开始时间 结束时间 1 建筑结构设备图纸设计 45 2017/12/25 2018/2/7 2 园林景观工程图纸设计 90 2018/2/8 2018/5/8 3 智能化图纸设计 60 2018/5/8 2018/7/8 4 公共部分与楼梯装修图纸设
13、计 60 2018/7/8 2018/9/8 5 亮化工程图纸设计 60 2018/9/8 2018/11/8 6 地上交通导视、标识标牌设计 60 2020/2/20 2020/4/20 7 地下车库环氧地坪、划线导视系统设计 60 2020/2/15 2020/4/15 六、项目招标及合同签订计划 A、 B 地块 招标采购 及合同签订 计划 序号 招标采购项目名称(招标内容) 招标完成时间 备注 招标提请时间 合同签订时间 工程或材料设备进场时间 1 三通一平( A、 B地块苗木移植) / / 2017/12/20 2 第三方测量(土方平衡、沉降观 测、放点定位) 2017/12/25 /
14、 2017/12/25 3 A、 B地块地质勘查 2017/12/21 / 2017/12/30 11 4 三通一平( A地块临水(打井) / / 2018/1/5 5 三通一平( A地块临电(箱变) / / 2018/1/5 6 三通一平( B 地块箱变移位) / / 2018/1/5 7 三通一平( A、 B地块场地平整) / / 2018/1/10 8 临时样板间、接待中心结构施工 2017/12/21 2018/1/1 2018/1/15 9 工程监理 2018/1/1 2018/2/1 2018/3/1 10 临时样板间、接待中心精装施工 2018/1/3 2018/2/3 2018
15、/3/3 11 工程总承包 2018/1/5 2018/2/5 2018/3/5 12 土方工程(开挖) 2018/1/5 2018/2/5 2018/3/5 13 临时样板间、接待中心软装设计 及施工 2018/1/14 2018/2/1 2018/3/14 14 基坑支护、降水 2018/3/3 2018/3/15 15 临时样板间、接待中心窗户采购 及安装 2018/1/15 2018/2/1 2018/3/15 16 B地块围闭单位 2018/1/30 2018/2/30 2018/3/30 17 临时样板间、接待中心入户门采购 及安装 2018/3/3 2018/4/3 2018/5
16、/3 18 园林、景观设计 2018/3/8 2018/4/8 2018/5/8 19 动力、照明配电箱(柜)采购 (甲供) / / 2018/7/1 按照分包需求量供货 20 窗户深化设计、施工 2019/1/15 2019/2/15 2019/3/15 21 外立面铝板深化设计及施工 2019/3/1 2019/4/1 2019/4/1 22 外立面石材(甲供) / / 2019/4/25 按照分包需求量供货 23 外立面保温及涂料深化设计及施 工 2019/3/1 2019/4/1 2019/5/1 24 外立面石材深化设计及施工 2019/3/1 2019/4/1 2019/5/1 2
17、5 消防工程 2019/3/30 2019/4/30 2019/5/30 26 公共区域装修设计 2019/5/8 2019/6/8 2019/7/8 27 电梯供货及安装 2017/12/10 2017/12/30 2019/10/1 12 28 入户门、单元门供货及安装 2019/8/1 2019/9/1 2019/10/1 29 防火门供货及安装 2019/8/1 2019/9/1 2019/10/1 30 公共部位装修施工 2019/8/15 2019/9/15 2019/10/15 31 公共区域墙、地砖采购(甲供) / / 2019/10/20 按照分包需求量供货 32 室外泛光照
18、明设计、施工 2019/9/20 2019/10/20 2019/10/20 33 灯具采购(甲供) / / 2019/10/30 按照分包需求量供货 34 二次加压泵房设备采购(甲供) 2019/8/30 2019/9/30 2019/10/30 35 电梯轿厢装修 2019/9/20 2019/10/20 2019/11/20 36 电线、电缆采购(甲供) / / 2019/11/20 按照分包需求量供货 37 室外管网 2020/1/15 2020/2/15 2020/3/15 38 智能化设计、施工 2020/2/20 2020/3/20 2020/3/20 39 智能化设备采购(甲供
19、) / / 2020/4/15 楼宇对讲 显示屏 40 园林、景观施工 2020/2/20 2020/3/20 2020/4/20 41 苗木采购(甲供) / / 2020/4/20 42 地上交通导视、标识标牌设计、 制作及安装 2020/2/20 2020/3/20 2020/4/20 43 地下车库环氧地坪、划线导视系 统设计、施工 2020/7/15 2020/8/15 2020/9/15 44 招标代理公司 45 临时样板间、接待中心结构设计 2017/12/21 2018/1/1 46 临时样板间、接待中心精装设计 2017/12/21 2018/1/1 47 热表 免、直定 48
20、 水表 免、直定 49 高压配电设备供货及安装 免、直定 50 室外高压配电(线路 )安装工程 免、直定 51 燃气 免、直定 13 52 有线电视 免、直定 53 电表 免、直定 七、施工给水系统 施工给、排水接驳点详见下图( 无具体位置 ): B 地块 14 A 地块 1、工程用水量计算 : A 地块 工地施工工程用水量可按下式计算: q1=K1 Q1 N1 K2/(T1 b 8 3600) 其中 q1 施工工程用水量 (L/s); K1 未预见的施工用水系数,取 1.1; Q1 年 (季 )度工程量 (以实物计量单位表示 ),取值如 下表; N1 施工用水定额,取值如下表; T1 年 (
21、季 )度有效工作日 (d),取 240 天; b 每天工作班数 (班 ),取 2; 15 K2 用水不均匀系数,取 1.5。 工程施工用水定额列表如下 : 序号 用水名称 用水定额 N1 工程量Q1 单位 1 浇筑混凝土全部用水 1700 31320 m 3 2 抹灰工程全部用水 30 111870 m 3 3 砌筑工程全部用水 150 8400 m 3 经过计算得到 q1 =1.1 57860100 1.5/(240 2 8 3600)=6.9L/S。 2、机械用水量计算 : 本工程不考虑机械用水量 3、工地生活用水量计算 : 施工工地用水量计算公式: q3=P1 N3 K4/(b 8 36
22、00) 其中 q3 施工工地生活用水量 (L/s); P1 施工现场高峰期生活人数,取 1000 人; N3 施工工地生活用水定额,取值如下表; K4 施工工地生活用水不均匀系数,取 1.5; 16 b 每天工作班数 (班 ),取 2。 施工工地用水定额列表如下 : 序号 用水名称 单位 耗水量N1(L) 1 施工现场生活用水 L/人 40 经过计算得到 q3=1000 40 1.5/(2 8 3600)=1.03L/S。 4、消防用水量计算 : 根据消防范围确定消防用水量 q5 =10L/S。 5、施工工地总用水量计算 : 施工工地总用水量 Q 可按以下组合公式计算: 当 (q1+q2+q3
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