DB41 T 2590-2024 全民所有土地资源资产经济价值核算技术细则.pdf

《DB41 T 2590-2024 全民所有土地资源资产经济价值核算技术细则.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《DB41 T 2590-2024 全民所有土地资源资产经济价值核算技术细则.pdf（32页珍藏版）》请在麦多课文档分享上搜索。

1、 ICS 01.040.03 CCS A20/39 41 河南省地方标准 DB41/T 25902024 全民所有土地资源资产经济价值核算 技术细则 2024-02-01 发布 2024-05-01 实施 河南省市场监督管理局 发 布 DB41/T 25902024 I 目次 前言.II 1 范围.1 2 规范性引用文件.1 3 术语和定义.1 4 总则.2 5 清查价格内涵界定.3 6 基础资料收集与处理.4 7 清查价格体系构建.5 8 经济价值核算.7 9 核算结果校验.8 10 成果编制.9 附录 A（规范性）全民所有土地资源资产清查核算范围.10 附录 B（规范性）河南省农用地省级均

2、质区分布情况.11 附录 C（规范性）基于样点地价估算农用地均质区域平均价格方法.12 附录 D（资料性）建设用地用途和基准地价对应表.15 附录 E（规范性）全民所有土地资源资产经济价值核算成果报告提纲.19 附录 F（规范性）全民所有土地资源资产经济价值核算成果表.21 附录 G（规范性）全民所有土地资源资产经济价值核算成果图编绘要求.23 附录 H（规范性）全民所有土地资源资产经济价值核算数据库.26 参考文献.28 DB41/T 25902024 II 前言 本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。请注意本文件的某些内容有可能涉

3、及专利。本标准的发布机构不承担识别这些专利的责任。本文件由河南省自然资源标准化技术委员会提出并归口。本文件起草单位：河南省国土空间调查规划院、河南农业大学。本文件主要起草人：何牧、孙志英、杨戈、王争艳、路婕、熊广成、黄茜、许爱国、李英、刘大全、崔婷婷、刘明洁、张秋玲、康鸳鸯、王幻想、王秀丽、宋亚开、牟天昊、上官祯祥、黄雪红、张琰奇、苑帅。DB41/T 25902024 1 全民所有土地资源资产经济价值核算技术细则 1 范围 本文件规定了全民所有土地资源资产经济价值核算的术语和定义、总则、清查价格内涵界定、基础资料的收集与处理、清查价格体系构建、经济价值核算、核算结果校验及成果编制等内容。本文件

4、适用于全民所有土地资源（不包括林地、草地、湿地和未利用地）资产经济价值县级核算。2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T 185072014 城镇土地分等定级规程 GB/T 185082014 城镇土地估价规程 GB/T 210102017 土地利用现状分类 GB/T 284062012 农用地估价规程 TD/T 10552019 第三次全国国土调查技术规程 TD/T 10592020 全民所有土地资源资产核算技术规程 3

5、术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。全民所有土地 国家所有的土地，其所有权由国务院代表国家行使。土地资源资产经济价值 在统一基准日与一定用途前提下，参照市场交易水平和生产经营情况，按照统一设定的年期测算出的使用权经济价值或收益的现值。土地资源资产经济价值核算 在土地资源调查、统计的基础上，依据具体工作目标和需求，对一定时间（或时点）和空间内的土地资源资产的经济价值量的整体核定。清查价格 基于清查基准日，对一定区域内全民所有土地资源资产，依据规定程序和规范方法，分用途测算的法定最高年期或统一设定年期的用于资产经济价值核算的土地使用权价格。均质区域 在一定区域范围内，根据土地资源资产特定，划分

6、的自然、社会、经济等条件基本一致的区域。基本核算单元 DB41/T 25902024 2 在县级行政区内，具有空间连续性，且土地的基本特征、开发利用状况等具有相对一致性的核算空间，是区域内土地资源资产经济价值核算的最基本组成单位。本文件以国土变更调查图斑为基本核算单元。来源：TD/T 10592020，3.7 4 总则 基本原则 4.1.1 可靠性原则 基础资料应采用职能部门正式公布或经第三方技术审查后的成果数据。4.1.2 客观性原则 应反映地方客观正常利用条件下，土地资源资产内在的相对稳定和均衡的价值。4.1.3 衔接协调原则 与同时期国土变更调查成果相衔接，充分利用年度国土变更调查成果及

7、其他专项调查成果，核算结果要与区域自然资源禀赋相协调。4.1.4 可比性原则 县级清查价格内涵应与省级清查价格内涵保持一致，清查价格应符合省级价格偏离度的要求。核算范围与内容 4.2.1 核算范围 包括县级单位空间内，现行调查技术体系已覆盖的全民所有的耕地、园地、商业服务业用地、工矿用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地（水库水面、坑塘水面、沟渠、水工建筑用地）、其他土地（空闲地、设施农用地、田坎）。具体核算范围按附录A规定。4.2.2 核算内容 包括县级单位的各类土地资源资产经济价值量与总体经济价值量。核算基准日 每轮核算工作，应以国土变更调查时点

8、（12月31日）作为核算结果对应的基准日。基本流程 土地资源资产经济价值核算的基本流程如下：a)确定核算范围与对象；b)清查价格内涵界定；c)基础资料收集与处理；d)建立县级清查价格体系；e)确定基本核算单元；DB41/T 25902024 3 f)统计土地资源实物量；g)实施土地资源资产经济价值核算；h)核算结果的检验与确定；i)编制核算成果。土地资源资产经济价值核算基本流程见图 1。.图1 土地资源资产经济价值核算基本流程 5 清查价格内涵界定 农用地清查价格内涵 农用地清查价格内涵如下：a)权利特征：全民所有农用地使用权；b)土地用途：根据全民所有农用地的主要类型，按照水田、水浇地、旱地

9、、果园、茶园、其他园地、设施农用地、养殖坑塘设定；c)年期特征：30 年；d)种养特征：耕地采用当地标准耕作制度或所在区域普遍种植的农业主导作物；园地采用所在区域普遍种植的园艺作物；设施农用地和养殖坑塘采用所在区域的主要农业利用方式；e)农田基本设施状况：区分土地用途，根据各均质区的电力、灌溉、排水等设施状况综合确定；f)基准日：12 月 31 日。建设用地清查价格内涵 建设用地类型清查价格内涵如下：a)权利类型：出让土地使用权；确定核算范围与对象 清查价格内涵界定 不合格 基础资料收集与预处理 底图数据 专题数据 其他数据 补调数据 空间信息数据整合 数据预处理、数据整合、数据迁移 资源属性

10、信息 资产属性信息 权属、数量、质量、用途、分布 成本、收益、价格 编制核算成果 合 格 核算结果校验 文字成果 建立县级清查价格体系 确定基本核算单元 统计土地资源实物量 土地资源资产经济价值量核算 表格成果 图件成果 数据库成果 DB41/T 25902024 4 b)土地用途：全民所有建设用地清查价格的土地用途类别包括商业服务业用地、工矿用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地（水工建筑用地）；c)年期特征：各类建设用地法定最高使用权年限，其中商业服务业用地40年，工矿用地为50年，住宅用地70年，公共管理与公共服务用地50年，特殊用地50年，交

11、通运输用地50年，水域及水利设施用地（水工建筑用地）50年；d)基准日：12 月 31 日；e)其他：土地开发程度及容积率等土地利用条件，以当地基准地价内涵为准，与客观情况不符时，应重新设定统一内涵。6 基础资料收集与处理 资料收集的一般要求 资料收集应符合以下要求：a)资料调查收集的内容、资料的详尽程度，以及数据精度要求等应根据拟定的核算对象、价格内涵、核算方法等确定，按照本标准的具体要求（见 8.2），在 6.2 中列示的各类资料中选择收集；b)外业调查资料应填写规范的调查表格，对于具有空间特征的资料，应按实地位置标注于核算工作底图；c)资料应有较好的现势性，资料数据所对应的时间宜在距核算

12、基准日的前三年之内，资料不足时，可放宽至五年；d)地价样点调查资料应具有代表性，数量充足，空间分布均匀；e)应对收集的资料进行整理汇总分析，并根据情况进行必要的实地踏勘、校核、补充调查或资料修正等工作。资料调查收集内容 6.2.1 农用地 农用地资料收集宜包含以下内容：a)自然地理资料，包括气象、水文、土壤、地貌等；b)国土调查及年度国土变更调查资料；c)政府公布的全民所有农用地基准地价成果；d)政府公布的集体农用地基准地价成果；e)用于农用地经济价值估算的地价样点等相关数据资料；f)省级全民所有农用地清查价格体系成果；g)耕地质量评价成果；h)园地分等定级资料；i)其他资料，包括农业区划资料

13、、土壤普查资料、土地开垦成本核算及地价变动、资源产品价格等农业统计数据资料等。6.2.2 建设用地 建设用地资料收集宜包含以下内容：a)国土调查及年度国土变更调查资料；DB41/T 25902024 5 b)征地区片综合地价数据；c)土地市场动态监测与监管系统数据；d)政府公布的城镇基准地价成果；e)其他可确定土地供应信息的资料；f)政府公布的标定地价成果资料；g)工业用地出让最低价标准；h)用于建设用地经济价值估算的其他相关数据资料。资料预处理 6.3.1 资料校核 对调查收集资料的完整性、时效性、客观性、代表性等进行检查和校验；剔除填报不符合要求和明显偏离正常情况的数据；资料不足时，应进行

14、外业补充调查。6.3.2 资料整理 将初步校核的资料按照土地类别进行归类，对调查得到的地价样点等资料按照一定标准统一填表、上图。6.3.3 图件制作 应以国土变更调查成果为基础，对相关图件资料、数据库资料进行标准化或矢量化处理，统一为2000 国家大地坐标系、1985 国家高程基准、高斯克吕格三度带投影方式。依据确定的核算范围与对象，划定核算区域的外围空间边界，剔除边界内非核算对象，经信息校验后形成工作底图。7 清查价格体系构建 农用地清查价格体系构建 7.1.1 直接应用省级农用地清查价格体系 县级行政区内自然条件、经济水平等因素差异程度较小，由县级自然资源主管部门组织专家对省级确定的县级分

15、地类平均价格进行研判，论证后符合当地实际的，宜直接采用省级农用地均质区域（见附录B）和县级价格，核算农用地土地资源资产经济价值。7.1.2 建立县级农用地清查价格体系 7.1.2.1 均质区域划分 均质区域划分方法如下：a)已有农用地基准地价成果地区，采用相应地类的基准地价的级别作为均质区域；b)没有农用地基准低价成果地区，根据 GB/T 284062012 中 9.8.3 描述的方法划分均质区域。7.1.2.2 均质区域平均价格估算 均质区域平均价格估算方法如下：a)基于地块样点地价估算：应采用样点地价平均法计算均质区域的平均地价（见附录C）；DB41/T 25902024 6 b)基于全民

16、所有农用地基准地价估算：已完成全民所有农用地基准地价评定的县级单位，应比照清查价格内涵，根据GB/T 284062012中9.10描述的方法对基准地价进行修正，将修正后的基准地价作为均质区域平均价格。7.1.3 估算结果校核 均质区域价格不得超出省级农用地清查价格体系中县级平均价格的30%。确有特殊原因超出的，应详细说明原因。7.1.4 清查价格体系确定 校核后的均质区域平均价格作为农用地清查价格，构建农用地清查价格体系，用于农用地经济价值核算。建设用地清查价格体系构建 7.2.1 均质区域划分 均质区域划分方法如下：a)城镇基准地价覆盖区域，宜采用城镇分用途土地级别作为均质区域；b)城镇基准

17、地价覆盖以外区域，宜参照集体建设用地级别划分均质区域或根据 GB/T 185072014 中 4.7 描述方法划定。7.2.2 均质区域平均价格估算 7.2.2.1 有地价信号情况下的价格估算 城镇基准地价覆盖区域有地价信号的地类，应比照清查价格内涵对基准地价进行修正，将修正后的基准地价作为该地类均质区域平均价格，其修正内容及方法如下：a)年期修正：对于地方现有基准地价内涵中可能存在的政策性年期设定（如：工业用地按 30 年而非 50 年设定），应通过测算年期修正系数，将其修正到清查价格的统一内涵；b)期日修正：地方现有基准地价的期日与清查基准日不同时，宜参照当地的地价监测指标（首选）或土地交

18、易价格测算期日修正系数，将基准地价修正到清查价格的统一内涵。对于土地市场发育程度较低、交易稀少，或近年土地市场运行平稳，地价波动微弱的地区，以及清查基准日距基准地价未超过 3 年的，可不进行期日修正；c)其他修正：关于容积率和开发程度等土地利用条件，以当地基准地价内涵为准，除非其与区域客观情况明显不符、不具区域表征性，否则无需进行统一修正；若现行基准地价的容积率、开发程度与区域客观情况明显不符，应重新设定内涵，并依据此因素在当地的影响规律进行整体修正（如：统一增加或减少开发程度中某一项的开发费用）；d)各类修正后的价格水平应遵循底线控制原则，即：采矿用地、管道运输用地、水工建筑用地、盐田和农村

19、宅基地等类型的全民所有建设用地，地价水平应不低于所在区域集体土地征收中土地补偿费、安置补助费和地上附着物拆迁补偿费用；其他类型的建设用地，地价水平不低于所在行政单元的工业用地出让最低价标准。以上涉及到的修正系数确定方法按照GB/T 185082014中6.5.1的规定执行。7.2.2.2 无地价信号情况下的价格估算 7.2.2.2.1 城镇基准地价覆盖空间外，无地价信号的地类 DB41/T 25902024 7 应参照本行政单元内相应用地类型的末级基准地价确定；无相应用地类型基准地价的，应参照末级工业用地基准地价水平确定。有条件采集相关数据的，可选取若干个核心因素（如：城镇规划的乡镇等级、距末

20、级地边界的距离、集体建设用地基准地价等）测算区位修正系数，利用区位修正系数对所参照的末级基准地价进行修正后使用。如：根据集体建设用地基准地价测算区位修正系数，修正公式见式（1）：=末 =末 1末 (1)式中：均质区域的平均价格；末 末级地的基准地价水平；区位修正系数；1 基准地价未覆盖空间上的集体建设用地基准地价水平；末 末级地内的集体建设用地基准地价水平。修正后价格水平应遵循底线控制原则。7.2.2.2.2 城镇基准地价覆盖空间内，无地价信号的地类 应依次采用以下原则确定其清查价格：a)查询当地的地价政策，如有政策约定该类用地的价格参照标准的，应根据其思路选择参照的地价类型；b)其他情况的各

21、类用地的价格应按照附录 D 的规则确定。7.2.3 估算结果校核 清查价格体系初步确定后，应对初步成果进行统筹平衡，对明显错误或不协调的清查价格信号进行必要的调整、修正。7.2.4 清查价格体系确定 校核后的各地类各均质区域的平均价格作为清查价格，构建建设用地清查价格体系，用于建设用地经济价值核算。8 经济价值核算 基本核算单元确定 县级土地资源资产经济价值宜以国土变更调查图斑为基本单元进行核算。土地资源实物量统计 土地资源实物量统计是经济价值核算的前提，应以基本核算单元为基础进行统计，通过分类提取、分析汇总。基本核算单元是国土变更调查中二级地类的图斑地类面积。土地资源资产经济价值量核算 8.

22、3.1 清查价格与实物信息套合 8.3.1.1 实物量图层与清查价格套合 DB41/T 25902024 8 将全民所有土地资源资产清查实物量图层与清查价格图层套合，将清查价格图层中相应地类的清查价格赋予与之套合的基本核算单元。8.3.1.2 图斑处理 当叠加套合的图层存在跨越多个清查价格区域的情况时，应通过影像判读及实地调研等方法，将跨等级图斑按照以下规则进行处理：a)跨越多个级别，且落在某一级别范围内的面积超过原图斑面积90%以上的图斑，直接赋予该图斑此类地价；b)除第一种情况外，跨越多个级别的，按照面积加权的方法确定该图斑的平均地价。8.3.2 经济价值核算 将不同用途、不同单元内的清查

23、价格与该用途在该单元内的土地实物量匹配，核算土地资源资产经济价值，核算公式见式（2）：=，=1=1 (2)式中：行政辖区（县级单位）中各用途土地资源资产经济价值总量；行政辖区中，土地用途数量；行政辖区中，核算单元数量；行政辖区中，第 i 类用途土地在第 j 单元内的清查价格；行政辖区中与对应的第i类用途的第j单元中，该用途土地的实物量。9 核算结果校验 基本要求 核算实施主体应依据 4.4 设定的流程，在各基本程序、环节完成后，对阶段性结果进行全面自检，并对结果进行确认、修改、完善等行为予以记录；对检核中发现的，现行条件下难以解决的瑕疵或异常情况，及其对结果可能产生的影响，应进行具体说明；编制

24、核算结果自检报告；准确性检查 9.2.1 基础资料校核 基础资料校核内容如下：a)可靠性，应为有相应职能的部门对外正式公布或经过第三方技术审查后的成果数据；b)全面性，应覆盖全部核算单元，或经合理的技术处理后能够覆盖全部核算单元；c)规范性，应符合相关标准规范的要求；d)现势性，应具有良好的现势性，数据时点与核算基准日一致或者接近，或者具备可修正到清查基准日的必备条件；e)多源数据匹配性，各类多源数据之间，其坐标系统、比例尺以及数据完备情况等方面应具有较好的空间匹配性和属性信息匹配性。9.2.2 核算过程校核 DB41/T 25902024 9 主要对清查价格内涵界定、核算方法选择、关键参数设

25、定，以及数据、图件处理等核算过程的科学性与规范性进行全面检查，具体包括但不限于以下内容：a)清查价格内涵界定，依据经济价值核算的工作目标与要求，检查清查价格内涵的界定是否清晰、准确，并符合相关法律规定；b)核算方法选择，选择的核算方法应能够达到预期的成果精度，并能与基础资料完整情况相匹配，在核算工作中具有整体较好的可操作性；c)关键参数的设定，参数的取值和测算应符合相关技术规程，用于测算参数的数据应客观合理，测算过程应完整、规范；d)数据、图件处理过程的准确性，借助软件工具，通过人机交互等方法，检查多源数据和图件资料的匹配、判读，以及关联信息的提取过程是否准确无误，计算公式和计算过程等是否正确

26、。9.2.3 核算结果校核 对土地资源资产经济价值核算结果的完整性、逻辑性和一致性进行检查，包括但不限于以下内容：a)完整性，核算结果在内容、分类、表达方式等方面应完整、正确，满足工作要求；b)逻辑性，核算结果的汇总数据与分项数据间逻辑关系正确；c)一致性，作为成果构成部分的报告、表格、图件、数据库等相关内容应衔接一致。协调性分析 通过分析土地资源资产经济价值量核算结果与区域内社会经济指标、自然资源禀赋状况等相关因素的匹配程度，初步分析结果的合理性、协调性；当存在明显异常的情况时，应进一步分析原因，根据需要进行调整和完善。10 成果编制 文字成果 包括工作报告和技术报告。报告提纲和内容应符合附

27、录E的规定。表格成果 包括全民所有土地资源资产经济价值核算成果表、全民所有农用地类型清查价格体系汇总表、全民所有建设用地类型清查价格体系汇总表等，表格格式按照附录F规定。图件成果 包括全民所有土地资源资产实物量图和全民所有土地资源资产经济价值图，相关要求按照附录G规定。数据库成果 全民所有土地资源资产经济价值核算数据库，数据库要求按照附录H规定。DB41/T 25902024 10 A A 附 录 A （规范性）全民所有土地资源资产清查核算范围 全民所有土地资源资产清查核算范围见表 A.1。表 A.1 全民所有土地资源资产清查核算范围表 第三次全国国土调查工作分类 中华人民共和国土地管理法三大

28、类 一级地类编码 一级地类名称 二级地类编码 二级地类名称 00 湿地 0603 盐田 建设用地 01 耕地 0101 水田 农用地 0102 水浇地 0103 旱地 02 园地 0201 果园 0202 茶园 0204 其他园地 05 商业服务业用地 05H1 商业服务业设施用地 建设用地 0508 物流仓储用地 06 工矿用地 0601 工业用地 0602 采矿用地 07 住宅用地 0701 城镇住宅用地 08 公共管理与公共服务用地 08H1 机关团体新闻出版用地 08H2 科教文卫用地 0809 公用设施用地 0810 公园与绿地 09 特殊用地 09 特殊用地 10 交通运输用地 1

29、001 铁路用地 1002 轨道交通用地 1003 公路用地 1004 城镇村道路用地 1005 交通服务场站用地 1006 农村道路 农用地 1007 机场用地 建设用地 1008 港口码头用地 1009 管道运输用地 11 水域及水利设施用地 1104A 养殖坑塘 农用地 1107 沟渠 1109 水工建筑用地 建设用地 12 其他土地 1201 空闲地 1202 设施农用地 农用地 1203 田坎 DB41/T 25902024 11 B B 附 录 B （规范性）河南省农用地省级均质区分布情况 河南省农用地省级均质区域分布情况见表 B.1。表 B.1 河南省农用地省级均质区分布情况表

30、均质区域编号 包含县 41001 嵩县、栾川县、卢氏县 41002 新密市、登封市、孟津区、新安县、汝阳县、宜阳县、洛宁县、伊川县、鲁山县、汝州市、湖滨区、陕州区、渑池县、义马市、灵宝市 41003 林州市、辉县市、解放区、中站区、马村区、山阳区、修武县、博爱县、温县、沁阳市、孟州市、济源市 41004 滑县、内黄县、原阳县、延津县、封丘县、长垣市、华龙区、清丰县、南乐县、范县、台前县、濮阳县 41005 中牟县、龙亭区、顺河回族区、鼓楼区、禹王台区、祥符区、杞县、通许县、尉氏县、兰考县、石龙区、宝丰县、郏县、魏都区、建安区、鄢陵县、襄城县、禹州市、临颍县、梁园区、睢阳区、民权县、睢县、宁陵县

31、、柘城县、虞城县、夏邑县、永城市、扶沟县、西华县、郸城县、太康县、鹿邑县 41006 中原区、二七区、管城回族区、金水区、上街区、惠济区、巩义市、荥阳市、新郑市、老城区、西工区、瀍河回族区、涧西区、洛龙区、偃师区、长葛市 41007 南召县、内乡县、西峡县、淅川县 41008 新华区、卫东区、湛河区、叶县、舞钢市、源汇区、郾城区、召陵区、舞阳县、淮滨县、息县、川汇区、淮阳区、商水县、沈丘县、项城市、驿城区、西平县、上蔡县、平舆县、正阳县、汝南县、遂平县、新蔡县 41009 宛城区、卧龙区、方城县、镇平县、社旗县、唐河县、新野县、桐柏县、邓州市、确山县、泌阳县 41010 文峰区、北关区、殷都区

32、、龙安区、安阳县、汤阴县、鹤山区、山城区、淇滨区、浚县、淇县、红旗区、卫滨区、凤泉区、牧野区、新乡县、获嘉县、卫辉市、武陟县 41011 浉河区、平桥区、罗山县、光山县、新县、商城县、固始县、潢川县 DB41/T 25902024 12 C C D 附 录 C （规范性）基于样点地价估算农用地均质区域平均价格方法 C.1 采集样点价格信息数据 C.1.1 样点要求 以县为单位进行样点调查。应优先选用市场交易样点（优先选择近三年的交易案例）。在缺乏市场交易样点的情况下，宜采用抽样调查方式选取农用地投入产出样点（数据应为近三年的平均值）。样点要按照每个县每个均质区域的用地类型分别调查，各类型样点要

33、均匀分布。耕地和园地的调查样点应按照二级地类进行选择，其中，耕地的每个二级地类的有效交易样点不得少于20 个，园地的每个二级地类的有效交易样点不得少于10 个，设施农用地和养殖坑塘的调查样点数量原则上各不得少于10 个。耕地样点应尽量选择标准耕作制度的地块，其他的样点应尽量选择当地主要种养类型的地块，当样点为非标准耕作制度、非主要种养类型的地块时，还应搜集当地标准耕作制度、主要种养类型的地块信息。样点应优先选用全民所有农用地，全民所有农用地数量不满足要求时，宜选择相近的集体农用地补充。C.1.2 样点类型 根据情况，应采集农用地流转市场价格（承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股）、投入产出等

34、样点资料。C.1.3 样点资料整理 农用地样点资料整理应符合如下要求：a)样点资料按土地用途、样点类型进行归类整理；b)调查、收集资料中选择的样点地块要按实地位置标注在工作底图上，并建立样点资料数据库；c)样点资料补充完善或剔除。对所有调查的样点资料进行审查，对数据不全或不准确的，应进行补充调查；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样点进行剔除；对于市场交易样点，应对其交易真实性进行审查，确保交易信息真实有效。C.2 样点地价计算 C.2.1 一般要求 属于承包、转包、出租等方式流转交易的，宜采用地租收益还原法评估其样点地价；属于拍卖、抵押、联营入股等方式流

35、转交易的，宜对流转价价格进行适度修正作为样点地价；对于市场交易样点不足的地区，应调查投入产出水平，宜以收益还原法评估其样点地价。C.2.2 耕地价格评估 根据其利用状况和所处条件，宜采用收益还原法、市场比较法等。若与邻接集体土地条件相似、权利相同、利用方式一致，应直接采用比较修正法估算。评估注意事项如下：DB41/T 25902024 13 a)采用市场比较法时，应注意比较案例与评估对象的构成是否一致，即案例对象是否包括地上种植物、农田设施等，如果不一致则要进行一致性调整。比较案例的利用方式和耕作制度应与评估对象一致；b)采用比较修正法时，基于集体农用地修正计算全民所有农用地价格应考虑两种情况

36、。一是集体利用或规模水平差异导致的投入产出的差异；二是承包经营风险（权利）不同导致的管理性支出差异。经营风险修正实质上是因全民所有农用地经营风险较低，企业愿意支付给土地权利人的土地价值增量；c)用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率是否准确。生产性收益及费用数据宜采用近三年的客观平均值，估算时应注意剥离资本收益（贷款利息）、活劳动收益（机会成本和技术成本收益）、特殊收益（品质和无形价值）。对于地租收益，应扣除与土地出租相关的费用。C.2.3 园地价格评估 对于园地，根据其利用状况和所处条件，宜采用收益还原法、市场比较法进行评估。评估注意事项如下：a)采

37、用市场比较法时，应注意比较案例与评估对象的构成是否一致，即案例对象是否包括地上种植物、设施等，如果不一致则要进行一致性调整。比较案例的种植物类别及利用方式应与评估对象一致；b)采用收益还原法时，应尽量消除大小年对纯收益的影响，其收益及费用数据应采用近期连续3 年5 年的客观平均值。在收益剥离时，应该合理扣除地上种植物所产生的收益，并考虑特殊自然条件对地价的影响。对于茶园类应考虑对人工经营和名牌效应产生的收益附加值的剥离。在评估时，应注意估计对象是否包括有关设施及其影响。C.2.4 设施农用地价格评估 对于设施农用地，宜采用收益还原法、市场比较法进行评估。评估注意事项如下：a)评估对象应是农用地

38、和为其服务的水、电、路等基础设施用地，而非地上的建设设施，但应充分考虑地上物状况对其土地价格的影响；b)在采用收益还原法时，应注意剥离资本收益（贷款利息）、活劳动收益（技术收益）、无形资产收益（品种和专利），从而计算土地纯收益；c)采用市场比较法时，市场案例的选择应注意土地基础条件相近，区位条件相似，种养类型一致。C.2.5 养殖坑塘价格评估 对于养殖坑塘，宜采用市场比较法、收益还原法等对其进行评估。评估注意事项如下：a)采用市场比较法时，注意比较案例与评估对象的使用用途是否一致，须充分考虑区位、周边基础设施等特殊因素的影响，并对其进行修正；b)采用收益还原法评估时，总收益和总费用的测算要考虑

39、全面，宜采用近 3 年的平均收益和平均费用进行测算，降低前期投资高、收益低或者受特殊因素影响收益成本突变等情况对价格高低造成影响。C.3 统计检验 宜用均值-方差法，以距离平均值的二倍标准差为控制精度，分别对各用地类型的价格异常样点进行剔除。DB41/T 25902024 14 C.4 评估县级均质区域平均价格 应按耕地、园地、设施农用地与养殖坑塘分别计算。步骤如下：a)整理数据。将经过修正及数据处理后的样点，按用地类型、样点类型的顺序进行整理；b)计算县级均质区域价格水平。采用算术平均法，计算各均质区域农用地二级地类的平均地价；c)确定县级均质区域平均价格。对计算得到的均质区域价格水平，经平

40、衡论证，确定各均质区域内不同地类的价格水平。DB41/T 25902024 15 附 录 D （资料性）建设用地用途和基准地价对应表 D.1 建设用地用途和基准地价对应情况见表 D.1。表 D.1 建设用地用途和基准地价对应表 第三次全国国土调查工作分类 2017土地利用现状分类标准 按照用途对应所使用的基准地价 一级分类 二级分类 一级分类 二级分类 地类编码 地类名称 地类编码 地类名称 地类编码 地类名称 地类编码 地类名称 05 商业服务业 用地 05H1 商业服务业设施用地 05 商服用地 0501 零售商业 用地 商业用地 0502 批发市场 用地 0503 餐饮用地 0504 旅

41、馆用地 0506 娱乐用地 0507 其他商服 用地 0505 商务金融 用地 办公用地 05 商业服务业 用地 0508 物流仓储 用地 06 工矿仓储用地 0604 仓储用地 工业用地 06 工矿用地 0601 工业用地 06 工矿仓储用地 0601 工业用地 工业用地 0602 采矿用地 0602 采矿用地 DB41/T 25902024 16 表 D.1 建设用地用途和基准地价对应表（续）三调工作分类 2017土地利用分类标准 按照用途对应所使用的基准地价 一级分类 二级分类 一级分类 二级分类 编码 名称 编码 名称 编码 名称 编码 名称 07 住宅用地 0701 城镇住宅用地 0

42、7 住宅用地 0701 城镇住宅 用地 住宅用地 08 公共管理与 公共服务用地 08H1 机关团体新闻出版用地 08 公共管理与 公共服务用地 0801 机关团体 用地 公共服务 用地 0802 新闻出版 用地 08H2 科教文卫 用地 0803 教育用地 0804 科研用地 0805 医疗卫生 用地 0806 社会福利 用地 0807 文化设施 用地 0808 体育用地 08H2A 高教用地 0803 教育用地 0809 公用设施 用地 0809 公用设施 用地 0810 公园与绿地 0810 公园与绿地 DB41/T 25902024 17 表D.1 建设用地用途和基准地价对应表（续）三

43、调工作分类 2017土地利用分类标准 按照用途对应所使用的基准地价 一级分类 二级分类 一级分类 二级分类 编码 名称 编码 名称 编码 名称 编码 名称 08 公共管理与公共服务用地 0810A 广场用地 08 公共管理与公共服务用地 0810 公园与绿地 公共服务用地 09 特殊用地 09 特殊用地 0901 军事设施 用地 特殊用地 0902 使领馆用地 0903 监教场所 用地 0904 宗教用地 0905 殡葬用地 0906 风景名胜 设施用地 10 交通运输用地 1001 铁路用地 10 交通运输用地 1001 铁路用地 交通运输 用地 1002 轨道交通 用地 1002 轨道交通

44、 用地 1003 公路用地 1003 公路用地 1004 城镇村道路用地 1004 城镇村道路用地 DB41/T 25902024 18 表D.1 建设用地用途和基准地价对应表（续）三调工作分类 2017土地利用分类标准 按照用途对应所使用的基准地价 一级分类 二级分类 一级分类 二级分类 编码 名称 编码 名称 编码 名称 编码 名称 10 交通运输用地 1005 交通服务 场站用地 10 交通运输用地 1005 交通服务 场站用地 交通运输 用地 1007 机场用地 1007 机场用地 1008 港口码头 用地 1008 港口码头 用地 1009 管道运输 用地 1009 管道运输 用地

45、11 水域及水利 设施用地 1109 水工建筑 用地 11 水域及水利设施用地 1109 水工建筑 用地 水域及水利 设施用地 D.2 表 D 填表说明如下：a)在无二级用途基准地价时，使用一级用途全民所有建设用地基准地价；b)若特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地无一级用途基准地价时，按照7.2.2.2 规定的方法推算其价格。DB41/T 25902024 19 D E E F 附 录 E （规范性）全民所有土地资源资产经济价值核算成果报告提纲 E.1 全民所有土地资源资产经济价值核算工作报告的编写提纲 E.1.1 工作概况 说明本次核算工作的任务来源、目的、依据及总体要求等

46、；说明核算工作的工作组织和工作程序、工作开展概况等。E.1.2 核算范围 说明本次核算对象的范围、类型。E.1.3 核算成果及分析 说明核算成果的总体情况，并从时空分布特征等方面进行分析。E.1.4 总结与建议 简要说明本次核算工作取得的经验，相关问题的处理解决方案，提出工作优化建议等。E.2 全民所有土地资源资产经济价值核算技术报告的编写提纲 E.2.1 核算地区概况 对核算地区的行政区划概况、土地资源整体状况、社会经济发展水平、人口状况等内容进行简要的说明。E.2.2 核算范围的确定 对本次核算的具体行政单元及其空间位置、资源类型及对应的土地利用类型等情况进行说明。E.2.3 主要内涵界定

47、 说明本次核算的基准日、对象及清查价格的具体内涵。E.2.4 原则与技术路线 对本次核算的基本原则以及技术路线予以完整、准确的阐述，必要时可附技术路线图。E.2.5 基础资料收集与处理 至少应对以下各类基础数据及基础收集处理情况进行说明。a)土地资源数量调查数据：应对国土变更调查数据、土地市场动态监测与监管系统数据及不动产登记数据等情况进行说明；b)土地资源质量评价数据：对参照的城镇土地定级和农用地质量分等及其他相关土地资源质量评价成果进行说明；c)地价体系建设数据：对公示地价、交易地价等地价体系成果的完备性、现势性及其对核算工作的可支撑程度进行说明。对地价调查样点资料的审核、筛选和确定等情况

48、进行说明；DB41/T 25902024 20 d)基础资料的处理：说明采用哪些相关数据、数据来源、数据处理，以及工作底图制作等情况。E.2.6 核算方法 对实物量统计、清查价格体系构建以及经济价值核算的方法进行说明，包括但不限于详细说明所采用的具体核算方法类型、公式及其理由、参照地价指标的确定、无价格信号覆盖区域（或地类）的地价确定方法等。E.2.7 核算实施 清查价格体系构建过程：说明均质区域划定过程、清查价格估算过程等。实物量清查统计过程：说明面积确定的叠加判别处理过程、其他特殊情况的处理说明等。经济价值核算过程：说明对所选价格指标的叠加处理过程、其他特殊情况的处理说明等。E.2.8 核

49、算结果验证及分析 核算结果验证分析：对核算结果进行自检及完善等相关情况；对土地资源资产经济价值量核算结果进行协调性分析，判断其准确性、合理性。核算成果分析：清晰列示核算成果，并从时空分布特征等方面进行分析。E.2.9 核算成果及分析 说明核算成果的总体情况，并从时空分布特征等方面进行分析。E.2.10 总结及建议 对核算过程中出现的问题及采取的技术处理方法进行总结，并提出改进建议。DB41/T 25902024 21 F G 附 录 F （规范性）全民所有土地资源资产经济价值核算成果表 F.1 全民所有土地资源资产核算成果见表 F.1。表 F.1 全民所有土地资源资产经济价值核算成果表 一级地

50、类名称 二级地类名称 核算成果类型 备注 实物数量 经济价值量 湿地 盐田 耕地 水田 水浇地 旱地 园地 果园 茶园 其他园地 商业服务业用地 商业服务业设施用地 物流仓储用地 工矿用地 工业用地 采矿用地 住宅用地 城镇住宅用地 公共管理与公共服务 用地 机关团体新闻出版用地 科教文卫用地 公用设施用地 公园与绿地 特殊用地 特殊用地 交通运输用地 铁路用地 轨道交通用地 公路用地 城镇村道路用地 交通服务场站用地 农村道路 -机场用地 港口码头用地 管道运输用地 水域及水利设施用地 养殖坑塘 沟渠 -水工建筑用地 其他土地 空闲地 设施农用地 田坎 -合计 F.2 表 F.1 填表说明如