DB15 T 969-2016 办公楼物业管理服务标准.pdf

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1、ICS 03.080 A12 备案号： 49428-2016 DB15 内 蒙 古 自 治 区 地 方 标 准 DB 15/T 969 2016 办公楼物业管理服务标准 2016 -03-15 发布 2016 -06-15 实施 内蒙古自治区质量技术监督局 内蒙古自治区住房和城乡建设厅 发布 DB 15/T 969 2016 I 目 次 前言 . II 1 范围 . 1 2 规范性引用文件 . 1 3 术语和定义 . 2 4 基本要求 . 3 5 客户服务 . 5 6 房屋养护与管理 . 6 7 设施设备运行与维护 . 6 8 公共秩序维护 . 11 9 突发事件处理 . 12 10 消防安全

2、管理 . 12 11 仓储管理 . 13 12 卫生防疫 . 13 13 保洁服务 . 14 14 绿化服务 . 15 15 监督与投诉 . 15 附录 A（资料性附录） 工作人员文明服务规范用语 . 17 参考文献 . 19 DB 15/T 969 2016 II 前 言 本标准 按照 GB/T 1.1 2009 的 规定 起草。 本 标准 由 内蒙古自治区住房和城乡建设厅 提出。 本 标准 由 内蒙古自治区住房和城乡建设厅 归口。 本 标准 主要起草单位： 内蒙古自治区住房和城乡建设厅、内蒙古自治区标准化院 。 本 标准 主要起草人： 许怀云、贾双文、张鹤、岳志成、韩玉霞、籍凤英、董朝旺、

3、苗润宇、赵文宗、 刘默、欧阳建辉。 本标准于 2016年 3月首次发布 。 DB 15/T 969 2016 1 办公楼物业管理服务标准 1 范围 本标准规定了内蒙古自治区内办公物业管理服务活动中的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋 养护与管理、设备设施 维护与管理、公共秩序维护、突发事件处理、消防安全管理、仓储管理、卫生防 疫、保洁服务、绿化服务等服务要求。 本标准适用于内蒙古自治区内的办公物业管理服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。 凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 G

4、B 2894 安全标志及其使用导则 GB 3096 声环境质量标准 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB/T 10001.1 公共信息图形符号 第 1部分：通用符号 GB 13495 消防安全标志 GB 14934 食（饮）具消毒卫生标准 GB 15603 常用化学危险品贮存通则 GB 17051 二次供水设施卫生规范 GB/T 17242 投诉处理指南 GB/T 18883 室内空气质量标准 GB 19210 空调通风系统清洗规范 GB/T 20299.3 建筑及居住区数字化技术应用 第 3部分：物业管理 GB/T 20647.9 社区服务指南 第 9部分：物业服务 GB 22337 社

5、会生活环境噪声排放标准 GB 25201 建筑消防设施的维护管 理 GB 50365 空调通风系统运行管理规范 GB 50310 电梯工程施工质量验收规范 DBJ 03 27 公共建筑节能设计标准 CJJ/T 102 城市生活垃圾分类及其评价标准 DL 408 电业安全工作规程 （发电厂和变电所电气部分） HJ/T 167 室内环境空气质量监测技术规范 SB/T 10460 商用电开水器 TSG G0001 锅炉安全技术监察规程 TSG G7002 锅炉定期检验规则 TSG T5001 电梯使用管理与维护保养规则 中华人民共和国主席令 第 4号 (2013) 中华人民共和国特种设备安全法 DB

6、 15/T 969 2016 2 中华人民共和国 国务院令第 666号 (2016) 物业管理条例 中华人民共和国 建设部令第 125号 (2004) 物业服务企业资质管理办法 中华人民共和国财政部 财基字 1998 7号 物业管理企业财务管理规定 中华人民共和国 国家住房和城乡建设部 建房 2010 165号 物业承接查验办法 中华人民共和国国家发展和改革委员会 价格 2014 2732号 关于放开部分服务价格的通知 中华人民共和国国家发展和改革委员会 价检 2004 1428号 关于物业服务收费明码标价规定 中华人民共和国国家发展和改革委员会 价格 2014 2755号 国家发展改革委员会

7、关于放开部分 服务价格意见的通知 内蒙古 自治区 第十届 人民代表大会常务委员会公告第 4号 (2003) 内蒙古自治区物业管理条例 内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会公告第 28号 (2011) 内蒙古自治区城镇供热管理 条例 内蒙古自治区人民政府令第 213号 (2015) 内蒙古自治区电梯安全管 理办法 内蒙古自治区人民政府 内政发 2015 91号 关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见 内蒙古自治区住房和城乡建设厅 内建房 2013 685号 内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法 内蒙古自治区发展和改革委员会 内发改 费 2014 1029号 关于规范我区物业服务收费管理工

8、作的 通知 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本 文件 。 3.1 物业 property 已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设施、设备和相关场地。 3.2 办公楼物业 office building property 已建成并交 付办公使用的房屋及附属设施、设备和场地。 注： 若办公楼为 专业商业办公楼 ，也可称之为写字楼。 3.3 业主 owner 物业的所有权人。 3.4 物业使用人 property user 物业的承租人或实际使用人。 3.5 物业服务 property services 物业服务企业受业主或者建设单位委托，依据合同约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配

9、套 的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。 DB 15/T 969 2016 3 3.6 物业服务企业 property service enterprises 依法成立、具备专门资质 并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经 济实体。 3.7 委托服务（特约 服务） the special property services 物业服务企业或其他专业性服务企业接受业主（或物业使用人）的委托，提供的物业服务合同以外 的各类单项服务。 3.8 物业服务费 property service fee 物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房

10、屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 3.9 包干制 fixed-fee System 由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物 业服务计费方式。 3.10 酬金制 remuneration system 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物 业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 4 基本要求 4.1 服务机构 4.1.1 在服务项目设有固定的服务场所，并根据实际工作需要至少应配备相

11、应数量的智能化办公设备， 有专职人员负责为业主或物业使用人提供咨询、报修、受理投诉等服务。 4.1.2 在服务场所明显位置公示企业营业执照、资质证书（或复印件）、服务人员姓名、照片、岗位 信息、服务事项及标准、收费标准、服务电话等信息。 4.2 工作人员 4.2.1 物业从业人员应按照规定取得职业资格证书或相应的岗位证书。 4.2.2 物业从业人员应统一着装，佩戴统一工作标识，仪容仪表整洁。 4.2.3 物业从业人员服务用语应简洁、文明，用词准确、恰当、语气亲切、诚恳。可参照附录 A。可 根据实际工作需要配备具有蒙语和外语（如英语）会话能力的工作人员。 4.2.4 物业人员在 服务 过程中应保

12、持良好的精神状态， 主动 、 热情 、耐心、周到并及时为顾客提供服 务 。 4.2.5 物业服务企业应在 上岗前对工作人员进行专业培训，培训合格方可上岗，工作期间还应进行定 期培训，包括专业知识、相关法律法规、安全知识等内容。 DB 15/T 969 2016 4 4.3 财务管理 4.3.1 物业服务企业 应建立健全财务管理制度 ， 规范 记账 ，账目清晰 ，并符合物业管理企业财务管 理规定。 4.3.2 物业服务收费实行明码标价，物业服务收费的定价形式、收费方式、追缴执行 国家发展改革 委员会关于放开部分服务价格意见的通知（发改 价格 2014 2755 号）、 关于规范 我区物业服务 收

13、费管理工作的通知（内发改费字 2014 1029 号）的规定， 实行酬金制物业收费方式的物业服务 企业 应 依据合同 约定 每年公布物业服务 项目 资金年度预决算和收支情况， 可 聘请专业机构对资金情况进 行审计。 4.3.3 物业服务合同约定以外 的 服务费用、代收代缴的费用，应单独列帐，按实际支出费用和约定方 式向业主或物业使用人收取 ，并应符合 国家发展改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知（发改 价格 2014 2755 号）、 关于规范我区物业服务收费管理工作的通知（内发改费字 2014 1029 号）以及政府价格主管部门的相关规定。 4.4 档案管理 4.4.1 物业服务企业应建

14、立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，并且定期对档 案资料进行整理，保证 其规范、齐全、方便查阅，同时做好档案资料的保密工作。 4.4.2 应根据档案性质的不同，分类进行管理，管理的档案 主要包括： a) 业主及物业使用人资料； b) 物业 服务 企业日常管理文件、记录； c) 物业 服务档案； d) 投诉处理资料； e) 物业竣工验收档案； f) 物业权属资料； g) 项目承接查验资料 ； h) 办公楼及其配套设施权属清册； i) 房屋维修管理档案； j) 设备设施 使用、养护、检查、 维修管理档案； k) 秩序维护档案； l) 消防管理档案； m) 信报服务档案； n) 保

15、洁 服务 档案 ； o) 绿化 养护 档案； p) 其它资料。 4.5 标识管理 4.5.1 通用要求 4.5.1.1 标识的图符号使用应符合 GB/T 10001.1 的要 求。 4.5.1.2 消防与安全标识应符合 GB 2894、 GB 13495 的要求。 4.5.1.3 各类标识的文字使用应规范，格式应统一。 4.5.2 指引类标识 4.5.2.1 提供建筑物 各 楼层 主 要 出入口的平面示意图 以及 各楼层指示、引导标识 。 DB 15/T 969 2016 5 4.5.2.2 提供建筑物周边 主要道路、停车场、泊车导向等标识 。 4.5.2.3 公共卫生间、电话、服务台等公共服

16、务设施 应提供 引导和位置标识 。 4.5.3 警示类标识 4.5.3.1 办公区域、公共区域内 应提供 紧急出口、消防通道、 禁止吸烟 区等警示性标识 。 4.5.3.2 提供 共用设备设施 、 安全设备设施、消防设备设施的安全警示标识 。 4.5.4 设施设备类标识 4.5.4.1 设备机房内所有的设备设施要有明确的标识牌及机组编号， 并要和配电柜柜面上的标志牌相 互对应。 4.5.4.2 设备机房内所有管路上要有标识，标明管路的种类和供、回管路的走向。 4.5.4.3 配电柜内要标明上级、本级、下级的开关号、设备的名称。 4.5.4.4 照明配电箱内要标明本箱内的上级、本级、下级的开关号

17、、设备名称。 4.5.5 其他标识 根据实际需要，应提供 临时性服务标识 （如“维修进行中”、“小心地滑”等）及 其他标识 。 4.6 节能管理 4.6.1 制定节能降耗管理工作制度，有效避免能源、耗材的浪费和无序使用。 4.6.2 根据 办公物业 内的实际情况， 可 采取的节能降耗措施 包括但不限于： a) 对公共区域照明灯具进行节能改造 ； b) 定期对共用设备设施进行巡检 、维护和养护 ，防止管道、阀门出现跑、冒、滴、漏 ； c) 办公 楼内张贴节能提示 ； d) 根据 办公 楼 内 办公人员的作息时间确定合理的照明、空调 等设施 关闭时间 。 5 客户服务 5.1 接待服务 5.1.1

18、 工作时间应有现场接待人员，其余时间设值班人员 ，并应提供并公布 24 h 服务电话 。 5.1.2 提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮件等等。 5.1.3 接待服务中 应使用普通话， 注意用语文明、礼貌、规范 ，不得使用服务忌语，参照附录 A。 5.1.4 咨询、求助等事项，应及时答复，答复率 100%。 5.1.5 受理服务事项应进行记录并存档。 5.2 迁入和迁出服务 5.2.1 业主或物业 使用人 迁 入 和迁出 时，应 及时受理、 办理相关手续，并及时建档、归档。 5.2.2 告知业主或物业使用人停车地点、进出 办公区域 的搬迁路线、搬运时间、电

19、梯使用规定等细节。 业主或物业使用人搬迁时应安排专人进行现场管理和协调。 5.3 装修管理服务 5.3.1 建立装修 监管 制度 ， 受理装修申请时应 与提出申请的 业主或物业使用人签订装饰装修 服务监管 协议，明确相关方的权利和义务 ，并应符合住房城乡建设、环境保护等主管部门的相关规定 。 DB 15/T 969 2016 6 5.3.2 制定装修期间人员出入和物品查验制度，装修人员应持证出入。 5.3.3 室内空气污染监测和控制应符合 GB/T 18883 和 HJ/T167 的要求 ；办公区的昼间噪声控制应执行 GB 3096 和 GB 22337 的规定。 5.3.4 每日 应巡视装修

20、现场，发现有违规 或违反协议 行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效 的，应及时报告 相关 部门。 5.3.5 保证装修期间的水电等供应，为业主或物业使用人提供装修便利。 5.3.6 建立装修档案， 装修档案应包括装修申请、装修 服务监管 协议、验收资料等。 5.3.7 加强成品工程保护工作，设置施工防护设施，保护其他业主权益。 5.4 报修服务 5.4.1 应在双方约定的时限内处理业主或物业使用人的报修，急修 15 min 内赶到现场进行应急处理 ， 或双方根据急修项目的不同，另外约定急修赶赴时限 。 5.4.2 报修、维修应做好记录 、存档，并及时回访。 5.5 委托服务 5.5.1

21、根据业主或物业使用人的委托，物业服务企业直接提供或外聘专业单位、人员提供物业服务合 同约定以外的服务，具体委托方式、内容应协商约定，并应符合 4.3.3 的要求。 5.5.2 法律法规对提供服务的单位有特殊要求的，应符合相关规定。 5.5.3 信报服务 包括： a) 正确分理信件、包裹、报刊、杂志等 ； b) 信报箱的管理和维护应符合 GB50631 的规定。 6 房屋养护与管理 6.1 维护与保养 6.1.1 指导业主或物业使用人正确使用房屋，指导其遵守房屋安全使用的相关规范。 6.1.2 每年制订房屋的年度维护保养计划，经业主或物 业使用人同意后，组织实施。 6.1.3 对房屋重要部位进行

22、日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全，并存档。 6.2 巡查与巡检 6.2.1 建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天 气之前进行应急检查。 6.2.2 巡查中发现问题需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的， 按 物业服务合同约定进行维修 。 7 设施设备运行与维护 7.1 公共照明 7.1.1 每月巡查与维护 楼道、大堂、电梯、路道等 在内的建筑物内及其周边 公共部位照明设施，及时 修复损坏的开关、灯口、灯泡。 7.1.2 每月 对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维 护，每月 1 次对蓄电池组进行充放电试验，使

23、其处于有效待命状态 。 DB 15/T 969 2016 7 7.1.3 每季度 排出计划对所有 公共 照明进行一次表面清洁、除尘、保持灯具光源照度。 7.2 供变电系统 7.2.1 通用 要求 7.2.1.1 制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施 。 7.2.1.2 从业人员操作时严格执行 DL 408 的规定，并熟练掌握触电紧急救护法。 7.2.1.3 总配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件 的配电室定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室定期巡查；配电室安全标识、安 全防护用品齐全，通风照明良好；无有毒有害危险品及杂物存放，环

24、境整洁。 7.2.1.4 明确变电系统的限电、停电审批权限，按规定要求通知业主或物业使用人；遇紧急情况时， 应采取必要的紧急处理措施。 7.2.1.5 发生重大人身、设备安全事故应及时向供电主管部门汇报，并 做好 记录。 7.2.2 高（ 低 ） 压供电系统 物业服务企业接受供电部门委托对高（低）压供电系统进行维护管理的，执行下列内容： a) 每半年至少 1 次对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做记录 ； b) 高（低） 压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确 ； c) 高（低） 压变压器运 行正常，温控显示准确，联控动作正常 ； d) 变（配） 电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组

25、充、放电量稳定，符合 工作要求 ； e) 功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠 ； f) 变（配）电系统联络 自动切换 正常。 7.2.3 应急供电系统 7.2.3.1 发电系统 7.2.3.1.1 每月 对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好， 至少每月 启动及维护备用发电机（组） 1 次 ，确保随时可应急启用 ,及时填写工作记录并存档。 7.2.3.1.2 发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常 ； 自动转换开关状态显示完好，动 作正常。 7.2.3.1.3 油料储存应符合 相关 安全要求。 7.2.3.2 UPS 和 EPS 电源系统 7.2.3.2.1

26、控制柜运行正常，检测表计显示正常。 7.2.3.2.2 输出负荷不得超出设计范围。 7.2.3.2.3 蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。 7.2.3.2.4 电源 切换功能正常，不出现电火花、输出中断等现象。 7.2.3.2.5 确保运行时散热功能正常。 7.2.3.2.6 蓄电池损坏或达到使用寿命应及时更换，保证系统正常运行。 7.3 升降设备系统 7.3.1 电梯 7.3.1.1 电梯验收应符合 GB 50310 的规定。应保证载人电梯正常运行。 DB 15/T 969 2016 8 7.3.1.2 在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意 事

27、项和警示标志、使用管理单位名称和维修单位名称及其急修、救援、投诉电话。电梯紧急报警装置能 随时与中控室、值班人员取得有效联系。 7.3.1.3 应按照 特种设备安全法、 TSG T5001、内蒙古自治区电梯安全管理办法的规定，对 电 梯进行安全监测。电梯使用管理单位应当对在用电梯进行经常性日常维护保养，至少每月进行一次自 行检查，并作出记录。电梯的日常维护保养必须由依照特种设备安全法和内蒙古自治区电梯安全 管理办法要求取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。电梯应当至少每 15 日进行 一次清洁、润滑、调整和检查。电梯检验有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构提出检验申请。

28、7.3.1.4 确保电梯轿厢内可视监控装置、语音提示广播、无线通讯装置等设施正常使用。 7.3.1.5 与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、 期限以及双方的权利、义务与责任。 7.3.1.6 至少配备 1 名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每日至少检查 2 次电梯安全状 况，发现问题及时修理。每年对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。 7.3.1.7 有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，每半年演练 1 次。 7.3.1.8 发生电梯困人时应及时采取措施进行施救。物业服务人员应在 10 min 内到达现场组

29、织进行救 援工作及被困人员情绪安抚工作，并立即通知专业维修人员抵达现场实施救援，抵达时间不超过 30 min。 7.3.2 高空作业设备 7.3.2.1 设备应经有资质的检测机构检验合格后，在有效期内使用。 7.3.2.2 操作人员应经过安全培训，严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程。 7.3.2.3 有专业人员对设备运行进行管理，定期进行检查及保养，记录使用状况，并存档。 7.4 空调系统 7.4.1 运行前应对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。 7.4.2 运行期间每日应巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 7.4.3 有相应的节能措施

30、，每月对能源消耗进行统计、分析。 7.4.4 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒 2 次风机盘管虑 网，每 2 年清洗消毒 1 次风管 ,空调清洗应符合 GB 19210 的规定。 7.4.5 每半年检查 1 次管道、阀门并除锈。 7.4.6 每年检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪音。 7.4.7 每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。 7.5 供热系统 7.5.1 锅炉系统 7.5.1.1 严格执行特种设备安全法和有关安全生产的法律、法规的规定，接受并配合特种设备安 全监督管理部门的安全监察工作，保证锅炉的安全使用。 7.5.1.2 按照 TSG

31、G0001 的有关规定，应建立健全锅炉安全、使用、节能、技术档案管理制度和岗位 安全、节能责任制度。 7.5.1.3 配备专职、兼职的安全管理人员，作业 人员持证上岗 。每年对特种设备作业人员进行安全、 节能教育和培 训，保证作业人员具备必要的安全、节能知识。 7.5.1.4 噪声的监测、控制管理执行 GB 22337 的规定。 DB 15/T 969 2016 9 7.5.1.5 根据特种设备安全法及国家有关规定，按照 TSG G0001、 TSG G7002 的具体 要求， 接受 并 配合 行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测。 7.5.1.6 除按照特种设备安全法、 TSG

32、G0001 的规定外，锅炉设备的维护和保养还应满足以下要 求 : a) 至少每月进行一次在用锅炉设备的自行检查，并记录； b) 对在用锅炉设备进行经常性日常维护和保养，并记录； c) 对在用锅炉设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表 进行定期检查 并记录。 7.5.2 其他设备设施 7.5.2.1 包括供热管网、热用户室内系统在内的，除锅炉系统外的其它供热设施设备的管理和维护应 执行内蒙古自治区城镇供热管理条例的规定。 7.5.2.2 定期对供暖管道、安全附件、阀门、仪表进行检查和维护，确保无跑、冒、滴、漏。 7.5.2.3 应制止和劝阻对供热管道、散热器、安全附件、阀门

33、、仪表等的 涂抹、粘贴、覆盖、遮挡 、 私自开阀放水 等行为 。 7.6 供水系统 7.6.1 负责供水设施的日常运转、保养、清洗、消毒。 7.6.2 制定供水设施卫生管理制度并予以实施。管理人员每年进行一次健康检查和卫生知识培训，合 格上岗。 7.6.3 按照卫生防疫部门的要求使用 消毒设备，每年至少应对二次供水设施进行 1 次清洗消毒，并对 水质进行检验，及时发现和消除污染隐患，保证饮水卫生安全。二次供水设施符合 GB 17051 的要求， 水质符合 GB 5749 的要求，并取得政府卫生防疫部门颁发的水质检测合格报告。 7.6.4 每日至少应巡检 1 次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决

34、。每日至少应巡视 2 次水箱间、水 泵房，检查设备运行状况。 7.6.5 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网 并保持完好。 7.6.6 每季度应切换启用 1 次备用水泵。 7.6.7 每月至少应检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润 滑剂；每年至少应养护 1 次水泵。 7.6.8 每年应对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。每年入冬前应对暴露管道进行防冻处理。 7.6.9 发生供水事故时，按照应急预案立即采取应急措施。 7.7 排水系统 7.7.1 每年雨季来临前，应集中对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理疏通，确保其 畅通。每次降雨前后

35、应对主要排水口、管井进行检查。 7.7.2 每日至少应对污水池巡视 1 次，检查设备运行状态；每周至少应进行 1 次设备手动启动测试； 每季度应养护 1 次。 7.8 电子信息化和自动化管理系统 7.8.1 物业服务数字化管理 物业服务的数字化应用技术应符合 GB/T 20299.3的要 求。 7.8.2 楼宇自动化 和智能化 系统 DB 15/T 969 2016 10 7.8.2.1 服务器、 UPS、传感器、直接数字控制器等工作正常、通讯正常、线路整齐、整洁。 7.8.2.2 末端设备接线正确、线路无损、安装牢固。 7.8.2.3 每周 对计算机系统数据进行备份。 7.8.2.4 每年

36、委托专业机构 对仪器仪表等相关设备进行 检定和校准 。 7.8.2.5 建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，配备符合要求的灭火器材。 7.8.3 电子安全防范系统 7.8.3.1 电子 巡更及防盗报警系统 7.8.3.1.1 工作站工作正常、整洁。 7.8.3.1.2 巡更器具工作正常。 7.8.3.1.3 巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。 7.8.3.1.4 各类防盗探测器安装牢固、线路无损 ， 工作正常、整洁。 7.8.3.1.5 防盗报警控制器线路无损 ， 工作正常、 整洁。 7.8.3.2 监控系统 7.8.3.2.1 摄像机安装牢固、位置正确 ， 工作正常、整洁。 7.8.

37、3.2.2 视频记录设备工作正常、整洁。 7.8.3.2.3 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。 7.8.3.2.4 矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。 7.8.3.3 对讲系统 7.8.3.3.1 对讲机的使用和频率范围执行国家无线电使用相关规定，接受相关主管部门的监督和管理。 7.8.3.3.2 天线和基站线路安装牢固、工作正常、无损、整洁。 7.8.3.4 门禁系统 7.8.3.4.1 根据需要可设置门禁系统，双方应约定使用人、使用权限等，并建立门禁管理规章制度。 7.8.3.4.2 确保工作站、服务器、读卡机和电子门锁等相关设施安装牢固、工作正常。 7.8.3.5 广播、会议背

38、景音响 7.8.3.5.1 音源设备、功放设备工作 正常，整洁完好。 7.8.3.5.2 扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰。 7.8.3.5.3 背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。 7.8.3.5.4 多媒体显示、数字音响、摄录像设备工作正常。 7.8.3.5.5 视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。 7.8.3.5.6 每半年进行一次全面检查与调试。 7.8.3.6 网络与通讯设备 根据业主或物业使用人的实际需求和双方约定，可部分或全部达到以下要求： a) 通讯处理机、交换和调制解调器数据通讯工作正常； b) 维护终端工作正常、整洁； c) 工作电源及 UPS 工作正常

39、，设备整洁，显示仪表无损； d) 配线架、光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全； DB 15/T 969 2016 11 e) 插座模块安装完好，线路畅通 ，表面整洁； f) 对相关软件定期进行检测，发现故障及时记录，并通知软件供应商进行维修； g) 做好机房防火、防霉、防潮、防雷击的安全保卫工作和清洁卫生工作，机房内设警示标识 ； h) 温度应保持在 25 左右，并做好 日常 安全检查，排除隐患，避免发生事故； i) 对关键的数据和信息做好备份工作。 7.8.3.7 车库管理系统 7.8.3.7.1 工作站、服务器、收费站工作正常、整洁；取票站、栅栏机安装牢固、工作正常。 7.8.3.7.2

40、 区域及车库车位计数显示器工作正常、整洁 ， 数据准确。 7.8.3.7.3 图像识别系统工作正常，摄像机功能工作正常。 7.8.3.7.4 系统检查、检修保养定期进行，保证系统运行正常。 7.9 避雷系统 7.9.1 避雷系统应由取得资质的专业检测机构进行检测 合格 。 7.9.2 每年雷雨季节前 检查避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置。 7.9.3 每年检查 1 次 重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外 观检 查。 7.9.4 每月 1 次 对变配电室的设备的接地带 进行检查；每季对 各重要机房内的配电柜及设备接地进行 检查；保证所有机电设备、管道、构架

41、等金属物接地良好。 8 公共 秩序维护 8.1 人员要求 8.1.1 秩序维护人员接受过相关安全 防范 知识与技能培训，持证上岗。 8.1.2 上岗时佩带统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐。 8.2 出入管理 8.2.1 主出入口实行 24 h 在岗 值班 。 8.2.2 对进出 办公 楼人员进行 出入 管理，非办公人员进入、非办公时间进入应进行登记。 8.2.3 对于来访人员用语文明规范，必要时引导至电梯厅或指定区域。 8.2.4 对进出 办公 楼物品进行 出入 管理，大件物品搬出应实行查验 登记 放行制度；发现有可疑危险品 时，应予以扣留，并上报主管部门 。 8.2.5 根据实际情况

42、规定车辆行驶路线，对进出 办公物业区域 的车辆进行有效疏导，保证出入口的通 畅。 8.2.6 对外来人员和车辆、物品的进出应做好记录，记录保存时间不少于 一年 。 8.3 监控 8.3.1 监控室内实行专人 24 h 值班。 8.3.2 监控设施齐全，保证对出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布 放 。 8.3.3 确保监控室内电话畅通，接听及时。 8.3.4 监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时 采取应急措施 。 8.3.5 监控记录保持完整，保存时间 应不 少于 30 天 ，或按特殊约定 。 DB 15/T 969 2016 12 8.3.6 双方应约定监控调阅的权限

43、，建立包括申请、审批、签字确认、记录、存档等在内的调阅管理 制度。 8.4 巡查 8.4.1 应根据 办公物业区域及楼 内实际情况，制定相对固定的巡查路线。 8.4.2 对所有区域、部位、设备机房应 至少每 3 h 巡查 1 次。 8.4.3 巡查应使用巡更设备，保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡查。 8.4.4 巡查过程和监控室实行联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应 及时到达现场。 8.4.5 巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应立即查明并上报，对紧急情况宜采取必要的处 理措施。 8.5 车辆停放管理 8.5.1 车库内 应设维护 监控装置、照明装置、消防设施、门禁

44、、车辆限速及指示标志。 8.5.2 指定车辆的停放区域，公开收费标准，实行专人管理，保证车辆停放有序。 8.5.3 非机动车应定点集中存放，整齐有序。 8.5.4 停车场（库）内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。 8.6 宠物控制 8.6.1 劝阻携带宠物者进入物业区域。 8.6.2 限制无主宠物进入。 9 突发事件处理 9.1 楼内的 突发事件通常包括 ：突发自然灾害、 突发火灾 、 电梯故障 、 紧急停电停水 、 治安事件 、 意 外伤害 、卫生防疫等事件 。 9.2 根据国家及自治区相关法律、法规， 制定常见突发事件 及特殊突发事件包括群体上访、应急踩蹋、 暴恐防护等 的应急预案，建立快速响应机制 ， 明确突发事件处理责任人 。 9.3 事件发生时应及时告知业主或物业使用人，重大突发事件按规定上报，并协助采取相应措施 。 9.4 每半年 对相关人员进行 各类 应急预案培训 ， 每年组织一次以上应急预案演习。 9.5 为防止或减少突发自然灾害（雪、雨、风等）对建筑物及其内部设施设备、