【考研类试卷】资产评估硕士资产评估专业基础(资产评估)-试卷9及答案解析.doc
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1、资产评估硕士资产评估专业基础(资产评估)-试卷 9 及答案解析(总分:70.00,做题时间:90 分钟)一、单项选择题(总题数:1,分数:2.00)1.下列不属于无形资产的是( )。(分数:2.00)A.专利技术B.公知技术C.商誉D.商业秘密二、名词解释(总题数:12,分数:24.00)2.基准地价(分数:2.00)_3.标定地价(分数:2.00)_4.土地使用权出让底价(分数:2.00)_5.转让价格(分数:2.00)_6.一级市场(分数:2.00)_7.二级市场(分数:2.00)_8.实际收益(分数:2.00)_9.客观收益(分数:2.00)_10.假设开发法(分数:2.00)_11.建
2、筑物的功能性贬值(分数:2.00)_12.建筑物经济性贬值(分数:2.00)_13.建筑物残余估价法(分数:2.00)_三、简答题(总题数:12,分数:24.00)14.比起其他类型资产,房地产具有哪些不同的特征?(分数:2.00)_15.简述建筑物评估的柑关原则。(分数:2.00)_16.建筑物残余估价法的基本思路是什么?(分数:2.00)_17.简述建筑物评估时需要考虑的因素。(分数:2.00)_18.如何理解建筑物评估的房地合一原则?(分数:2.00)_19.哪些因素会导致建筑物出现功能性贬值?(分数:2.00)_20.简述我国的土地资产价格体系。(分数:2.00)_21.简述影响地产价
3、格的一般因素。(分数:2.00)_22.简述土地使用权评估的原则。(分数:2.00)_23.土地用途和容积率如何影响地价?(分数:2.00)_24.用收益法对土地使用权进行评估时,为什么不能使用实际收益?(分数:2.00)_25.简述用成本法评估土地使用权的程序。(分数:2.00)_四、计算题(总题数:10,分数:20.00)26.某待估钢筋混凝土结构的建筑物账面原值为 500 万元,竣工于 2000 年底,耐用年限 60 年。2006 年年底对该建筑物进行评估。假定 200)年的价格指数为 100,从 2001 年到 2006 年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为 17、07、一 12、
4、08、12、05,经评估人员现场勘察打分,结构、装修及设备三部分的得分分别为 90、80 和 80,其修正系数分别为 08、01 和 01。 要求: (1)估算该建筑物的重置成本。 (2)采用年限法和打分法估算成新率,权重分别为 50和 50。 (3)估算该建筑物 2006 年年底的价格。(计算结果以万元为单位,小数点后保留两位小数)(分数:2.00)_27.有一宗已“七通一平”的待开发建设的空地,土地面积为 3 200 平方米,建筑容积率为 25,拟开发建设为公寓,土地使用权年期为 50 年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为 3 年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出
5、租,出租率预计为 90,每建筑平方米的年租金预计为 300元,年出租费用为年租金的 25。建筑费预计每建筑平方米 1 000 元,专业费为建筑费的 10,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为 7,不动产综合还原利率为 8,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的 15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位,取整。(分数:2.00)_28.被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积 5 000 平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40 年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为 5,覆盖率为 60。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开
6、发方案为建设一幢 25 000 平方米的大厦,其中 12 层为商场,每层建筑面积为 3 000 平方米,3 层及 3 层以上为写字楼,每层建筑面积为 1 900 平方米。 评估师根据相关资料,经分析一测算得到如下数据资料: (1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500 万元,开发期为 1 年,投资在 1 年内均匀投入; (2)大厦建设期为 2 年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000 元,所需资金分两年投入,第一年投入所需资金的 60,第二年投入所需资金的 40,各年投资均匀投入; (3)专业费用为建筑费用的 10; (4)预计大厦建成后即可出租,其中 12 层每平方米建筑面
7、积的年租金为 2 000 元,出租率可达 100,第 3 至第 5 层(即写字楼部分的 1 至 3 层)平均每天每平方米建筑面积租金为 2 元,第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为 25 元,写字楼平均空置率约为 10; (5)管理费用为租金的 5,税金为租金的 175,保险费为建筑费及专业费用的 01,维修费用为建筑费用的 1,年贷款利率为 5,复利计息; (6)开发商要求的利润为建筑费用一专业费用一地价及土地开发费用之和的 25; (7)房地产综合资本化率为 8; (8)每年按 365 天计算; (9)本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评
8、估结果保留两位小数)。(分数:2.00)_29.某房地产地处繁华商业区内,占地 900 平方米,地上 200 平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到,现该区域商业用途土地价格为每平方米 4 万元人民币,该区域的商品房价格每平方米 1 万元人民币,城市规划中该区域的容积率为 5。该房地产的现时价值大约是多少?并说明评估时的依据和理由。(分数:2.00)_30.待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有关数据如下:拆迁补偿、安置费 5 万元亩,其他费用(含税费)3 万元亩,开发费用 15 亿元平方公里,当地银行一年期
9、贷款利率 9,两年期贷款利率为 10,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的 34,利润率为 10,土地所有权收益为土地成本的 10,试估算该地产的市场价值。(分数:2.00)_31.某商业用房地产,按国家规定其土地使用权最高年限为 40 年,现该房地产拟出租,出租期为 10 年,按租赁双方的租赁合同规定,前 5 年租金是以第一年租金 8 万元为基础,每年按等比级数递增,每年递增比率为 2,后 5 年租金按每年 15 万元固定不变。假定资本化率(折现率)为 10,如按上述租赁合同条件为依据,该房地产 10 年租期内的收益现值是多少? 要求: (1)按分段法计算并写出公式,其中后 5 年预期收
10、益现值必须使用年金法计算; (2)写出计算过程; (3)写出正确结论。(分数:2.00)_32.待估地块为一商业用途的空地,面积为 600 平方米,要求评估其 1997 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出 3 个交易实例作为比较参照物,交易实例有关情况见下表 41:已知以下条件: (1)交易情况正常。 (2)1996 年以来,土地价格每月上涨 1。 (3)交易实例 A 与待估对象处于同一地区,B、C 的区域因素修正系数情况可参照下表 42 进行判断: (分数:2.00)_33.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为 2 000 平方米,建筑容积率为 25
11、,拟开发建设写字楼,建设期为 2 年,建筑费为 3 000 元平方米,专业费为建筑费的 10,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为 9 000 元平方米,销售费用为楼价的 25,销售税费为楼价的 65,当地银行年贷款利率为 6,开发商要求的投资利润率为 10。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。(分数:2.00)_34.某宗出租的房地产,建筑面积为 40 000m 2 ,容积率为 4,土地使用期限为 40 年,自 2005 年 10 月 1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 7
12、0。根据市场调查得知 2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元m 2 ,年平均空置率为 20,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8,该房地产现时土地单价为 2 100 元m 2 ,土地报酬率为 8,建筑物报酬率为 10,请计算该房地产在 2010 年10 月 1 日的价值。(分数:2.00)_35.某幢写字楼,土地面积 4 000m 2 ,总建筑面积为 9 000m 2 ,建成于 1990 年 10 月 1 日,土地使用权年限为 1995 年 10 月 1 日-2035 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格
13、为 2 000 元m 2 ,建筑物重置成本为 1 300 元m 2 ,建筑物自然寿命为 60 年,有效经过年数为 10 年。其他的相关资料如下: (1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装修的重置价格为 825 万元,平均寿命为 5 年, 有效经过年数为 4 年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,可回收残值 30 万元,重新构建价格(不含安装费)为 130 万元,安装新的空调系统的费用为 8 万元,除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年,经过年数为 9 年。 (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类
14、写字楼相比,每月增加能耗 800 元。 (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为 7 万元。 (4)该类写字楼的报酬率为 10,银行贷款年利率为 5,土地报酬率为 8。 (5)假设除空调以外,残值率均为零。 试求该写字楼于 2005 年 10 月 1 日的折旧总额和现值。(分数:2.00)_资产评估硕士资产评估专业基础(资产评估)-试卷 9 答案解析(总分:70.00,做题时间:90 分钟)一、单项选择题(总题数:1,分数:2.00)1.下列不属于无形资产的是( )。(分数:2.00)A.专利技术B.公知技术 C.商誉D.
15、商业秘密解析:解析:公知技术不能给特定主体带来经济效益,不属于无形资产。二、名词解释(总题数:12,分数:24.00)2.基准地价(分数:2.00)_正确答案:(正确答案:基准地价,是指城镇国有土地的基本标准价格,是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。)解析:3.标定地价(分数:2.00)_正确答案:(正确答案:标定地价,是指在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,具体宗地在一定使用年限内的价格。)解析:4.土地使用权出让底价(分数:2.00)_正确答案:(正确答案:出让底价,是政府根据正常市场状况
16、下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价(标价)的依据和确认成交地价(或出让金)的基础。)解析:5.转让价格(分数:2.00)_正确答案:(正确答案:转让价格,是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者,由第三者向转让者所支付的一种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易,其价格形成也是由交易双方来决定的。)解析:6.一级市场(分数:2.00)_正确答案:(正确答案:一级市场,也称政府批租市场。在一级市场,政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向政府支付土地使用
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