经济师中级房地产经济专业知识与实务真题2009年及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务真题 2009 年及答案解析(总分：140.00，做题时间：150 分钟)一、单项选择题(共 60 题，每题 1 分(总题数：60，分数：60.00)1.下列关于区位的说法中，错误的是( )。（分数：1.00）A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位2.中心商务高度等于( )之比。（分数：1.00）A.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积B.中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积C

2、.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积D.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积3.消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是( )。（分数：1.00）A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求4.“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的( )。（分数：1.00）A.环境B.方位C.通达性D.朝向5.根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和( )后的余额。（分数：1.00）A.平均税费B.平均利润C.平均市值D.平均价

3、格6.集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地( )的行为。（分数：1.00）A.所有权B.使用权C.继承权D.通行权7.在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是( )。（分数：1.00）A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的( )所有。（分数：1.00）A.农民个人B.剩余劳动力安置单位C.地上附着物所有人D.农村集体经济组织9.房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的( )。（分数：1.00）A.所有权

4、B.使用权C.处分权D.收益权10.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是( )。（分数：1.00）A.抵押B.出售C.互换D.赠与11.下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是( )。（分数：1.00）A.互换的标的物必须都是建设用地使用权B.互换的标的物之一必须是建设用地使用权C.互换后的建设用地使用权人不发生变化D.互换的建设用地使用权应当是等值的12.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是( )。（分数：1.00）A.通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权B.通过协议出让方式取得的建设用地使用权C.通过转让方式取得的建设用地使用权D.已依法公告列入拆迁

5、范围的房屋占用范围内的建设用地使用权13.建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是( )。（分数：1.00）A.新增建筑物属于抵押财产B.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让D.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿14.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是( )。（分数：1.00）A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益B.按规划用地、节约用地、保护耕地C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续15.

6、进行房地产市场调研时，首先应明确( )。（分数：1.00）A.调研人员B.调研计划C.调研目标D.调研方案16.在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于( )调研。（分数：1.00）A.经济环境B.政治法律环境C.区域环境D.社会文化环境17.消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的( )。（分数：1.00）A.主体B.动力C.保障D.结果18.18。在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于( )调研。（分数：1.00）A.市场行情B.市场反响C.市场竞争者D.消费行为19.下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是( )。（分数：1.00）

7、A.官方统计资料中有关房地产的分析资料B.公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料C.来自主管部门和行业管理机构的资料D.专业研究机构提供的相关资料20.房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接( )而划分的。（分数：1.00）A.作用于房地产产品B.形成增量房地产C.使投资者拥有房地产D.取得土地使用权21.银行向某家庭提供了年贷款利率为 6%，期限为 10 年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是( )。（分数：1.00）A.6.14%B.6.15%C.6.17%D.6.50%22.房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物( )米以外的各

8、种管线、道路工程的建设费用。（分数：1.00）A.1B.2C.3D.423.若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不行，因为该方案是( )的方案。（分数：1.00）A.投资亏损B.不能满足基准收益率要求C.无利可图D.风险很大24.投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的( )进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。（分数：1.00）A.产量、价格、成本B.产量、利润、价格C.产量、成本、利润D.成本、利润、价格25.在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目( )的临界数值。（分数：1.00）A.由可行变为不可行B.由

9、低风险变为高风险C.由敏感性弱变为敏感性强D.由盈利变为不盈利26.从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是( )阶段的重要内容。（分数：1.00）A.风险识别B.风险估计C.风险评价D.风险应对27.预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了( )的方法。（分数：1.00）A.风险回避B.风险组合C.风险转移D.风险自留28.某投资者拟以 500 万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为 500 万元、200 万元、160 万元的 3 个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是( )个。（分数：1.00）A.1B.2C.3D.429.若投资资金是

10、投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用( )。（分数：1.00）A.净现值法B.净将来值法C.净年值法D.净现值率法30.采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(IRR)与基准收益率(i c)进行比较，判别标准是( )。（分数：1.00）A.若 IRRi c，则投资大的方案为优B.若 IRRi c，则投资小的方案为优C.若 IRRi c，则投资大的方案为优D.若 IRRi c，则方案间无法直接比较31.在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的( )原则的要求。（分数：1.00）A.有无对比B.以动态分析为主C.以定性分析

11、为主D.收益与风险权衡32.对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是( )。（分数：1.00）A.单项工程单位工程分部工程分项工程B.单位工程单项工程分部工程分项工程C.分项工程分部工程单位工程单项工程D.分项工程分部工程单项工程单位工程33.在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自( )。（分数：1.00）A.纵向部门B.横向部门C.纵向和横向两个部门D.项目经理34.在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是( )。（分数：1.00）A.项目建议书获批准B.编制可行性研究大纲C.项目机会研究D.签订设计合同35.在工程

12、招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是( )。（分数：1.00）A.承诺B.议价C.要约D.邀约36.房地产项目建设投资的工程费用不包括( )。（分数：1.00）A.税金B.土地使用费C.间接费D.直接费37.某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划设计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是( )。（分数：1.00）A.生产观念B.推销观念C.市场营销观念D.产品观念38.房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是( )。（分数：1.00）A.有利于发挥销售专长B.销售队伍建设成本低C.销售策略调整快捷D.销售效益好39.某商品房

13、开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为( )。（分数：1.00）A.实现预期利润B.维护企业形象C.维持市场占有率D.维持营业40.某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是 5000 元/m 2。根据市场调查结果，80%的被调查者可接受的价格范围是 6000-6500 元/m 2，10%的被调查者可接受的价格范围是 7000 元/m 2以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价 6500 元/m 2。该项目采用的主要定价方法是( )。（分数：1.00）A.目标利润定价法B.需求导向定价法C.竞争导向定价法

14、D.比较定价法41.在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约 200 名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的( )。（分数：1.00）A.人员推销B.活动推广C.营业推广D.公共关系推广42.某城市某种商品住宅 2009 年 3 月 1 日至 11 月 1 日的价格平均每月比上月上涨 0.3%，其中某套商品住宅 2009 年 5 月 1 日的价格为 3500 元/m 2。如将该套住宅的价格调整到 2009 年 11 月 1 日的价格，则调整后的价格是( )元/m 2。（分数：1.00）A.3552.82B.3563.

15、00C.3563.47D.3574.1643.某建筑物 8 年前建成交付使用，建筑面积为 120m2，单位建筑面积的重置价格为 600 元/m 2，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。（分数：1.00）A.81.00%B.84.00%C.84.17%D.84.80%44.某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为 2 万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10%，运营费用率为 20%，该住宅的年净收益是( )万元。（分数：1.00）A.1.40B.1.44C.1.60D.1.8045.净收益=潜在毛租金收入-( )+其他收入-运营费用。（分数：1.00）A.空置和收租损失

16、B.还本付息额C.折旧额D.所得税46.在物业管理中，制定临时管理规约的主体是( )。（分数：1.00）A.业主大会B.业主委员会C.物业建设单位D.物业服务企业47.在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的( )原则。（分数：1.00）A.公B.公平C.公正D.诚实信用48.下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是( )。（分数：1.00）A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B.前期物业服务合同具有过渡性C.前期物业服务合同的有效期限应为三至五年D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同49.下列原则中，不属于物业服务收

17、费原则的是( )。（分数：1.00）A.合理原则B.公开原则C.费用与服务水平相适应原则D.费用与支付能力相适应的原则50.商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权归( )。（分数：1.00）A.该房屋出售人B.该房屋买受人C.该房屋所在住宅小区业主大会D.该房屋所在地政府房产主管部门51.抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是( )。（分数：1.00）A.借款人B.抵押人C.贷款人D.抵押权人52.在房地产抵押贷款期间，未经( )同意，抵押人不得变卖抵押房地产。（分数：1.00）A.保险机构B.房屋主管部门C.抵押权人D.房屋承租人53.某人购房贷款 60

18、万元，采用等额本金还款方式分 10 年偿还，贷款年利率为 5%，则第 10 个月的贷款余额是( )万元。（分数：1.00）A.53B.55C.57D.5954.在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是( )。（分数：1.00）A.降低首付款比例B.降低贷款利率C.降低抵押率D.延长贷款期限55.房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的( )确定。（分数：1.00）A.评估价值B.账面价值C.历史成本D.交易价格56.下列与房地产有关的税种中，属于房地产保有环节税种的是( )。（分数：1.00）A.耕地占用税B.房产税C.契税D.土地增值税57.下列关于房产税的说法中，正确的是(

19、 )。（分数：1.00）A.房产税按评估值征收B.房产税的税率全国统一C.房产税按季度征收D.非出租的房产不征收房产税58.计算房地产开发项目土地增值税应纳税额时，对增值额超过扣除项目金额 50%但不超过 100%的部分，适用税率是( )。（分数：1.00）A.30%B.40%C.50%D.60%59.在征收土地增值税时，固定扣除项目( )。（分数：1.00）A.包括为取得土地使用权所支付的金额B.不包括为取得土地使用权所支付的税金C.不包括与转让房地产有关的税金D.包括房地产保有环节的税金60.下列经济活动中，不需缴纳印花税的是( )。（分数：1.00）A.书立土地使用权出让合同B.领受房产

20、证C.领受国有土地使用证D.书立土地租赁合同二、多项选择题(共 20 题，每题 2 分(总题数：20，分数：40.00)61.决定房地产需求量的一般因素有( )。（分数：2.00）A.房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.消费者的偏好D.相关物品的价格水平E.房地产开发商对未来的预期62.城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以( )为主的集市。（分数：2.00）A.畜牧业B.商业C.制造业D.手工业E.服务业63.下列关于设有抵押权的房屋拆迁补偿和安置的说法中，正确的有( )。（分数：2.00）A.未进行抵押登记的，补偿款付给被拆迁人B.能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人

21、，但须经抵押权人认可C.不能解除抵押合同的，补偿款支付给抵押权人D.不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿E.抵押权人承担由于拆迁设有抵押权的房屋而造成的损失64.国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有( )。（分数：2.00）A.适用范围不同B.出让金形成方式不同C.最低价确定的原则不同D.协议出让无需公布出让计划E.出让主体不同65.国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有( )。（分数：2.00）A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利B.对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要C.国有建设用地

22、使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任E.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利66.房地产市场定性调研是在市场调研中搜集有关房地产市场参与者的( )等方面的资料。（分数：2.00）A.外貌B.倾向性C.感觉D.动机E.态度67.房地产投资具有( )等特点。（分数：2.00）A.投资品种的多样性B.投资收益的稳定性C.投资价值的附加性D.投资变现的便利性E.投资区域的差异性68.下列因素中，影响出售型房地产开发投资项目经济效益的主要不确定因素有( )。（分数：2.00）A.土地取得成本B

23、.经营成本C.租赁收入D.租售价格E.建安工程费69.在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有( )。（分数：2.00）A.被比较方案的投资额相同或相近B.被比较方案具有相同的不确定因索C.被比较方案的费用及效益计算口径一致D.被比较方案具有相同的计算期E.被比较方案现金流量具有相同的时间单位70.房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据( )等阶段循环的原理建立起来的。（分数：2.00）A.计划B.协调C.执行D.检查E.处理71.建设工程招标文件包括( )等。（分数：2.00）A.投标人须知B.合同专用条款C.工程量清单D.标底E.投标书格式72.房地产开发经营企

24、业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的( )。（分数：2.00）A.先进性B.可控性C.社会性D.适应性E.经济性73.编制房地产广告预算的基本方法有( )等。（分数：2.00）A.目标任务法B.消费者需求法C.销售百分比法D.销售人员规模法E.竞争对等法74.采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。（分数：2.00）A.选取的报酬率偏低B.预测的未来净收益偏大C.估计的使用期限偏短D.估计的运营费用偏大E.估计的空置率偏高75.房地产估价报告通常由( )等组成。（分数：2.00）A.估价委托书B.注册房地产估价师声明C.估价委托合同D.估价结果报告E.估价技术报告76.下列主

25、体中，能被判定具备业主身份的有( )。（分数：2.00）A.房屋权属证书记载的房屋所有权人B.房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶C.尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人D.房屋登记簿记载的房屋所有权人E.房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶77.物业管理规约对( )具有约束力。（分数：2.00）A.全体业主B.物业承租人C.借住在业主家的亲戚D.物业建设单位和物业服务企业E.物业的继受人78.下列财产中，不得抵押的有( )。（分数：2.00）A.宅基地B.土地所有权C.集体土地使用权D.乡镇企业厂房E.村企业厂房79.等额本金还款抵押贷款方式的特征有( )。（分数：2.00）A

26、.每月支付的本金均等B.每月支付的利息均等C.每月还款额先大后小D.每月还款额先小后大E.借款人不易发生违约风险80.下列行为中，列入契税征收对象的有( )。（分数：2.00）A.国有土地使用权出让B.土地使用权赠与C.土地使用权交换D.房屋使用权转移E.农村集体土地承包经营权转移三、案例分析题(共 20 题，每题 2 分(总题数：5，分数：40.00)(一) 某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。 （分数：8.0

27、0）(1).土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是( )。（分数：2.00）A.方案符合当地控制性详细规划要求B.方案符合土地利用年度计划确定的控制指标C.补充耕地方案符合土地整理开发专项规划D.补充耕地面积至少与占用面积相等(2).农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后( )日内将批复发出。（分数：2.00）A.3B.5C.7D.10(3).甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为( )。（分数：2.

28、00）A.建设项目批准文件B.建设用地规划许可证C.房屋拆迁许可证D.拆迁计划和拆迁方案(4).在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为( )。（分数：2.00）A.拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人B.被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人C.协议签订有严格的时间限制D.协议签订有相对的强制性(二) 某家庭购买了一套价值为 40 万元的普通住宅，首付款为房价的 30，其余房款用银行提供的贷款期为 20 年、年贷款利率为 6、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。（分数：8.0

29、0）(1).若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为( )。（分数：2.00）A.国家B.政府C.企业D.个人(2).在贷款期内，该家庭的月还款额为( )元。（分数：2.00）A.1667B.2006C.2034D.3067(3).如月还款额占该家庭月收入的 30%，则该家庭的月收入应为( )元。（分数：2.00）A.5557B.6687C.6780D.10224(4).对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为( )。（分数：2.00）A.贷款利率上调B.房价下跌C.房地产周期波动D.资本价值变化（三） 某商品住宅开发项目的楼面地价为 500 元，建筑安装工程费为 2 500

30、元，各项规费为 300 元。该项目营销方案部分内容如下：(1)前言。(2)市场分析。(3)销售目标和进度计划。(4)销售价格确定：以市场价格为主。(5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予 l 00 元的价格优惠。（分数：8.00）(1).在该项目市场分析中，应注重( )。（分数：2.00）A.当地商圈的一般规模B.潜在消费者需求倾向C.本项目的成本分析D.项目的机会和威胁(2).该项目采

31、用的销售渠道为( )。（分数：2.00）A.直接渠道、参与代理B.间接渠道、共同代理C.间接渠道、参与代理D.直接渠道、共同代理(3).若该项目预期成本利润率为 25%，销售税费率为 12%，则按照成本加成定价法确定的价格应为( )元/m2。（分数：2.00）A.3977B.4261C.4620D.4688(4).该项目营销方案采用的促销方式有( )。（分数：2.00）A.广告B.人员推销C.活动推广D.营业推广(四) 某建筑物的建筑面积 100，套内建筑面积 80，按套内建筑面积计算的重置价格为 4 000 元，经过年数 10 年，经济寿命 50 年，残值率 5。（分数：8.00）(1).该

32、建筑物单位建筑面积的重置价格为( )元/m 2。（分数：2.00）A.3200B.4000C.4100D.5000(2).采用直线法折旧，该建筑物的成新率为( )。（分数：2.00）A.20%B.50%C.81%D.95%(3).采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为( )元。（分数：2.00）A.4000B.6080C.6400D.7600(4).计算该建筑物现值可采用的公式为( )。（分数：2.00）A.建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额B.建筑物现值=建筑物重置价格成新率C.建筑物现值=建筑物重置总价-折旧总额D.建筑物现值=建筑物重置总价(1-经过年数/经济寿命)(五) 王某承租 F

33、房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理。该房屋账面原值为 50 万元，市场价值为 l00 万元，王某支付的月租金为 025 万元。现甲公司将该房屋与乙公司所有的 G 房屋互换，G房屋的市场价值为 90 万元。（分数：8.00）(1).F 房屋在互换前的房产税纳税人应为( )。（分数：2.00）A.王某B.甲公司C.乙公司D.F 房屋所在地地方政府(2).F 房屋的房产税应纳税额为( )万元/年。（分数：2.00）A.0.03B.0.36C.0.42D.0.84(3).房屋互换中乙公司应纳契税的计税依据为( )万元。（分数：2.00）A.10B.50C.90D.100(4).契税的基本特点

34、有( )。（分数：2.00）A.属于所得税B.实行一次性征收C.由土地、房屋权属的承受人缴纳D.各地的税率可能不同经济师中级房地产经济专业知识与实务真题 2009 年答案解析(总分：140.00，做题时间：150 分钟)一、单项选择题(共 60 题，每题 1 分(总题数：60，分数：60.00)1.下列关于区位的说法中，错误的是( )。（分数：1.00）A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定 C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位解析：解析 在特定的

35、时间，区住是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。故 B 项说法错误，应选。2.中心商务高度等于( )之比。（分数：1.00）A.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积 B.中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积C.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积D.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积解析：解析 中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积。中心商务强度指标(CBII)=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积100%。其中，把 CBHI1，CBII50%的区域界定为CBD。故选 A。3.消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是( )。（

36、分数：1.00）A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求 D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求解析：解析 消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价格水平，还取决于消费者对其未来收入增长和房地产价格未来涨落的预期。其中，当消费者预期房地产价格在未来上涨时，就会增加对房地产的现时需求；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求。故选 C。4.“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的( )。（分数：1.00）A.环境B.方位 C.通达性D.朝向解析：解析 方位是指方向

37、和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。故选 B。5.根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和( )后的余额。（分数：1.00）A.平均税费B.平均利润 C.平均市值D.平均价格解析：解析 古典地租理论认为，农产品的价格除了补偿它的生产成本和平均利润外，余额部分就转化为地租，即：地租=市场价格-生产成本-平均利润。故选 B。6.集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地( )的行为。（分数：1.00）A.所有权 B.使用权C.继承权D.通行权解析：解析 集体所有的土地征收通常简称土地征收、征地或集体土地征收，是指国家为了公共利益的需要，依

38、照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。故选 A。7.在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是( )。（分数：1.00）A.市场法B.收益法C.成本法 D.假设开发法解析：解析 对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。故选 C。8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的( )所有。（分数：1.00）A.农民个人B.剩余劳动力安置单位C.地上附着物所有人D.农村集体经济组织 解析：解析 征收集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。地上附着物及

39、青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。安置补偿费支付给安置单位。故选 D。9.房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的( )。（分数：1.00）A.所有权B.使用权 C.处分权D.收益权解析：解析 征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生转移。故选 B。10.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是( )。（分数：1.00）A.抵押 B.出售C.互换D.赠与解析：解析 国有建设用地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。故选 A。11.下列关于建设用地

40、使用权互换的说法中，正确的是( )。（分数：1.00）A.互换的标的物必须都是建设用地使用权B.互换的标的物之一必须是建设用地使用权 C.互换后的建设用地使用权人不发生变化D.互换的建设用地使用权应当是等值的解析：解析 建设用地使用权互换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。从定义中可以看出：交换双方当事人必须以金钱以外的实物为标的物；必须有一方或双方以建设用地使用权作为转移对象。故选 B。12.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是( )。（分数：1.00）A.通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权B.通过协议出让方式取

41、得的建设用地使用权C.通过转让方式取得的建设用地使用权D.已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权 解析：解析 根据城市房地产抵押管理办法第 8 条的规定，下列房地产不得设定抵押：(1)权属有争议的土地；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权；(3)已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权；(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(6)依法不得抵押的其他房地产。故选 D。13.建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是( )。（分数：1.00）A.新增建筑

42、物属于抵押财产B.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分 C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让D.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿解析：解析 物权法第 200 条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”故选 B。14.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是( )。（分数：1.00）A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益B.按规划用地、节约用地、保护耕地C.按计划

43、用地，可以适当突破计划控制指标 D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续解析：解析 集体建设用地的使用原则：(1)维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益；(2)按规划用地，节约用地，保护耕地；(3)按计划用地，不得突破计划控制指标；(4)依法办理审批手续；(5)如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。C 项说法错误，依据题意应选。15.进行房地产市场调研时，首先应明确( )。（分数：1.00）A.调研人员B.调研计划C.调研目标 D.调研方案解析：解析 调研目标是进行房地产市场调研时应先明确的。调研目标确定之后，调研工作就有了方向，不至于出现太大的失

44、误。故选 C。16.在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于( )调研。（分数：1.00）A.经济环境 B.政治法律环境C.区域环境D.社会文化环境解析：解析 经济环境调研主要是了解经济发展、金融、税收、财政等状况和趋势。对居民收入水平、消费水平和消费结构的调研属于经济环境调研。故选 A。17.消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的( )。（分数：1.00）A.主体B.动力 C.保障D.结果解析：解析 市场需求由购买者、购买欲望、购买能力三者组成。购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉。故选 B。18.18。在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属

45、于( )调研。（分数：1.00）A.市场行情B.市场反响C.市场竞争者 D.消费行为解析：解析 房地产市场竞争者调研主要包括竞争企业和竞争产品两方面。对竞争企业的数量、规模、实力状况的调研属于房地产市场竞争者调研。故选 C。19.下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是( )。（分数：1.00）A.官方统计资料中有关房地产的分析资料B.公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料 C.来自主管部门和行业管理机构的资料D.专业研究机构提供的相关资料解析：解析 次级资料主要有政府各类统计资料中有关房地产的数据和分析资料；与房地产业相关的银行、消费者组织、咨询机构以及新闻媒体所提

46、供的资料；来自上级主管部门和行业管理机构、行业协调机构的资料；一些专业和非专业调研机构提供的相关资料，以及来自本企业各部门的数据资料。B 项属于初级资料而不是次级资料，依据题意应选。20.房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接( )而划分的。（分数：1.00）A.作用于房地产产品B.形成增量房地产 C.使投资者拥有房地产D.取得土地使用权解析：解析 按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。故选 B。21.银行向某家庭提供了年贷款利率为 6%，期限为 10 年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是( )。（分数：1.00）A.6

47、.14%B.6.15%C.6.17% D.6.50%解析：解析 根据名义利率与实际利率的换算公式计算可得：i=(1+r/n) n-1=(1+6%/12)12-1=6.17%。故选 C。22.房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物( )米以外的各种管线、道路工程的建设费用。（分数：1.00）A.1B.2 C.3D.4解析：解析 房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物 2 米以外的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。故选 B。23.若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不行，因为该方案是(

48、 )的方案。（分数：1.00）A.投资亏损B.不能满足基准收益率要求 C.无利可图D.风险很大解析：解析 财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。故选 B。24.投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的( )进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。（分数：1.00）A.产量、价格、成本B.产量、利润、价格C.产量、成本、利润 D.成本、利润、价格解析：解析 投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的产量、成本、利润进行相互关系分

49、析的一种不确定性分析方法。故选 C。25.在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目( )的临界数值。（分数：1.00）A.由可行变为不可行 B.由低风险变为高风险C.由敏感性弱变为敏感性强D.由盈利变为不盈利解析：解析 临界点是指不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值，可采用不确定因素相对基本方案的变化率或其对应的具体数值表示。故选 A。26.从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是( )阶段的重要内容。（分数：1.00）A.风险识别 B.风险估计C.风险评价D.风险应对解析：解析 风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险；二是分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。故选 A。27.预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了( )的方法。（分数：1.00）A.风险回避B.风险组合C.风险转移 D.风险自留解析：解析 风险转移的主要形式