经济师中级房地产经济专业知识与实务-8及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-8 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.若以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，要完成开发总投资额( )以上。（分数：1.00）A.50%B.40%C.30%D.25%2.按杜能的假设前提，同一种农产品的市场价格和成本是( )。（分数：1.00）A.相同的B.有时相同，大多数不同C.不同的D.有时不同，大多数相同3.房地产投资项目可行性研究的工作步骤中，制订工作计划之后是( )。（分数：1.00）A.组建工作小组B.调查研究C.方案研制与优化D.项目的经济评价

2、4.下列选项中，不属于房地产开发项目全寿命周期的是( )。（分数：1.00）A.项目实施阶段B.项目展示阶段C.项目设计阶段D.项目前期策划阶段5.运用收益法估价预测被估价房地产的未来净收益，下列不是基于营业收入测算净收益的为( )。（分数：1.00）A.影剧院B.加油站C.停车场D.旅馆6.不考虑其他因素的影响，当需求曲线向左移时，房地产的价格( )。（分数：1.00）A.上升B.下降C.不变D.不确定7.下列关于住房贷款证券化的说法错误的是( )。（分数：1.00）A.住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于 20世 80年代的美国B.住房抵押贷款证

3、券化只是广义资产证券化的一种特殊形式，与其在内涵上还是有着一定的区别，不能混淆C.住房抵押贷款证券化是一种不同于传统证券化方式的新的金融工具D.抵押贷款证券化又被称为二级证券化，是资本市场发展的新产物8.开发商进行征地拆迁补偿、安置等工作，进行项目的规划设计、方案审批等一系列工作主要在开发周期的哪个阶段完成?( )（分数：1.00）A.估算期B.前期C.租赁期D.建造期9.随行就市定价法属于房地产定价方法中的( )。（分数：1.00）A.成本导向定价法B.需求导向定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法10.委托人和代理人之间是单一的委托和代理的关系是属于( )。（分数：1.00）A.独家代B.

4、共同代理C.参与代D.买方代理11.房地产营销组织具有( )。（分数：1.00）A.广泛性B.区域性C.差异性D.有效性12.下列选项中，不属于房地产投资风险特征的是( )。（分数：1.00）A.客观性B.潜在性C.不可测性D.损益双重性13.根据景观因素，合理确定楼盘的定价是属于( )。（分数：1.00）A.楼层差价B.环境差价C.楼向差价D.项目总额定价14.业主委员会职责不包括( )。（分数：1.00）A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与物业服务企业签订物业服务合同C.监督管理规约的实施D.制定和修改管理规约15.住宅用地的使用权最高年限为( )年。（分数：1.00

5、）A.70B.50C.40D.3016.建设用地使用权租赁合同的标的是指( )。（分数：1.00）A.建设用地所有权B.建设用地使用权C.建设用地位置、面积D.建设用地用途17.业主或招标机构与若干具备相应资质、符合招标条件的承包商，分别就承包工程的有关事宜进行协商，最终与其中某一家达成协议，签订合同的招标方式称为( )。（分数：1.00）A.私募招标B.公开招标C.有限竞争性招标D.议标18.相对于其他融资方式，不属于房地产开发投资优点的是( )。（分数：1.00）A.发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金B.降低房地产融资风险C.降低房地产开发融资成本D.房地产开发企

6、业本金安全性高19.房地产估价报告的附件中不包括( )。（分数：1.00）A.注册房地产估价师的注册证书复印件B.估价委托书C.估价机构营业执照原件D.估价对象位置示意图20.下列关于报酬率的说法错误的是( )。（分数：1.00）A.报酬率与投资风险正相关B.盈利的多少取决于投资对象所处的投资环境C.求取报酬率的基本方法有累加法和市场提取法D.一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率21.房地产保险合同的形式不包括( )。（分数：1.00）A.保险单B.保单发票C.暂保单D.投保单22.下列不属于建筑物的重新构建价格具体求取方法的是( )。（分数：1.00）A.单位比较法B.部分分

7、项法C.供料测量法D.权数比较法23.设区的市级人民政府房地产主管部门负责( )物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。（分数：1.00）A.一级B.二级C.三级D.四级24.通过匿名方式反复征求有关专家意见，并在此基础上综合各位专家的意见，对市场趋势作出预测的方法称为( )。（分数：1.00）A.销售人员意见综合法B.购买者意图调查法C.德尔菲法D.定量分析法25.项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分固定成本和变动成本的分解方法是( )。（分数：1.00）A.线性盈亏平衡分析法B.回归分析法C.高低点法D.费用分解法26.出售、互换、赠与国有建设用

8、地使用权的行为属于( )。（分数：1.00）A.国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营B.国有建设用地使用权转让C.国有建设用地使用权征收D.国有土地租赁27.收益法一般适用于( )的估价。（分数：1.00）A.学校B.公园C.行政办公楼D.加油站28.( )是业主大会的执行机构。（分数：1.00）A.业主委员会B.居民委员会C.物业服务企业D.建设(房地产)主管部门29.房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制，其中不正确的是( )。（分数：1.00）A.以保险双方事先约定为限B.以实际损失为限C.以保险金额为限D.以被保险人对保险标的具有的保险利益为限30.关于房地产投资项目可行性研

9、究理解错误的是( )。（分数：1.00）A.在项目投资决策前，对与之有关的社会经济等情况进行粗略的了解B.在项目投资决策前，对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证C.在项目投资决策前，对投资项目的经济社会环境效益进行科学的预测和评价D.该研究是针对房地产直接投资进行的31.投资利税率主要在哪个报表中计算?( )（分数：1.00）A.损益表B.利润总表C.现金流量表D.资产负债表32.下列不属于房地产价格的调整方式的是( )。（分数：1.00）A.基价的调整B.时段的调整C.比例的调整D.价格差异的调整33.下列关于选取可比实例的说法错误的是( )。（分数：1.00）A

10、.可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价值的准确性B.在实际估价中，只要对可比实例的成交价格进行“适当”的处理，通过一个可比实例就可以求出被估价房地产的价值C.选取的可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产D.为减少估价误差，一般选取 3个以上(含 3个)、10 个以下(含 10个)可比实例34.对房地产企业项目的市场份额、价格变化等的预测是属于( )。（分数：1.00）A.宏观市场预测B.微观市场预测C.定性预测D.定量预测35.下列不属于土地开发成本的是( )。（分数：1.00）A.土地使用权出让金B.城市基础设施建设费C.土地使用权取得税费D.建筑安装工程费36.住房抵押贷

11、款证券化发行的证券类型不包括( )。（分数：1.00）A.债券B.资金信托C.优先股D.受益凭证37.城市供水和排水用地是指( )。（分数：1.00）A.城市基础设施用地B.公益事业用地C.法律、行政法规规定的其他用地D.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地38.由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿的是( )。（分数：1.00）A.火灾B.滑坡C.地震D.飞行物体及其他空中运行的物体坠落39.不属于城镇土地使用税基本特点的是( )。（分数：1.00）A.属于财产税B.按年征收，实行一次性缴纳C.实行等级幅度税额标准D.大、中、小城市的税额标准不同40.按照工种划分的，也是形成项

12、目产品的基本部件或构件的施工过程称为( )。（分数：1.00）A.分项工程B.分部工程C.单位工程D.单项工程41.房地产投资项目的比选层面包括投资机会的比选和( )。（分数：1.00）A.不同项目投资方案的比选B.项目间的比选C.同一项目的投资方案的比选D.项目实施过程的比选42.下列关于 SPV说法错误的是( )。（分数：1.00）A.SPV是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体，目的是持有住房抵押贷款资产，并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券B.为了吸引更多的投资者，SPV 必须进行“信用增级”C.SPV除了进行与住房抵押贷款证券化相关的业务之外，一般不能从事其他业务D.SPV随时可

13、以发行证券43.下列不属于城市房屋拆迁申请所具备的材料的是( )。（分数：1.00）A.建设项目批准文件B.当地政府批准文件C.建设用地规划许可证D.国有建设用地使用权批准文件44.下列选项中，不属于环境影响评价的主要内容的是( )。（分数：1.00）A.项目可能引起的周围生态环境变化B.控制污染和生态变化的终极方案C.主要污染源和污染物D.环境影响投资估算45.下列属于地方税的是( )。（分数：1.00）A.印花税B.营业税C.房产税D.企业所得税46.下列不属于房地产投资风险中的系统风险的是( )。（分数：1.00）A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.道德风险D.周期风险47.下列关于房地

14、产开发项目管理组织错误的一项是( )。（分数：1.00）A.项目型组织适用于大型、复杂且历时长的项目B.职能型组织适用于小型、简单且历时短的项目C.项目管理组织结构的形式基本上有职能型组织、项目型组织、矩阵型组织D.矩阵型组织的领导是集权的项目48.物业管理招标主体不包括( )。（分数：1.00）A.业主大会B.物业建设单位C.政府机关D.物业服务企业49.若一块地每年租金为 1000元，平均利息率为 4%，每年实际收益为 3000元，据此推算该地价为( )元。（分数：1.00）A.25000B.50000C.100000D.1200050.两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

15、是( )。（分数：1.00）A.净现值率B.全部投资现值C.净现值D.差额投资内部收益率51.下列关于动态投资回收期指标的说法，错误的是( )。（分数：1.00）A.该指标计算简便，容易理解B.该指标在一定程度上显示了资本的周转速度C.该指标能够反映投资回收之后的情况D.该指标无法准确地衡量投资方案在整个计算期内的经济效果52.下列关于开标的说法错误的是( )。（分数：1.00）A.开标是将所有投标人的标书启封揭晓B.工程招标一般私募进行招标C.招标时，应当有投标人或其代表出席D.开标时应该当众宣读并记录投标人名称、每个投标的总金额，以及任何替代投标方案的总金额53.若被拆迁人住进拆迁部门提供

16、的周转用房，则下列哪项费用不予支付?( )（分数：1.00）A.搬迁补助费B.过渡补助费C.安置补偿费D.停产停业补助费54.建设用地使用权出租是一种( )行为。（分数：1.00）A.主合同B.从合同C.附属合同D.次要合同55.按照征收城市郊区菜地的补偿标准，城市人口 100万人以上的，新菜地开发基金为( )。（分数：1.00）A.150000元/公顷至 175000元/公顷B.105000元/公顷至 150000元/公顷C.75000元/公顷至 105000元/公顷D.45000元/公顷至 75000元/公顷56.将农用地转让方案上报人民政府土地行政主管部门时，最迟可( )日内审查完毕。（

17、分数：1.00）A.5B.10C.20D.3057.资方将专利或专有技术转让或允许该项目使用所获得的收入称为( )。（分数：1.00）A.租赁费收入B.资产处置收益分配C.技术转用或使用收入D.实分利润58.下列选项中，对利息与利率的理解错误的是( )。（分数：1.00）A.利息是资金时间价值的一种重要表现形式B.通常用利率作为衡量资金时间价值的绝对尺度，用利息作为衡量资金时间价值的相对尺度C.利息是指占用资金所付出的代价D.资金所有者能在该比资金之外再得到一些报酬，这些报酬称为利息59.城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么邵阳市的税额标准为( )。（分数：1

18、.00）A.每平方米 1.5030.00元B.每平方米 1.2024.00元C.每平方米 0.9018.00元D.每平方米 0.6012.00元60.购买房地产的投资，在资金流出上主要包括( )。（分数：1.00）A.投资者的自有资金B.金融机构的抵押贷款C.投资者的自有资金或金融机构的抵押贷款D.全部是投资者的自有资金或者一部分是投资者的自有资金，一部分是金融机构的抵押贷款二、B多项选择题/B(总题数：20，分数：40.00)61.就一般情况而言，用差额内部收益率法进行计算期不同的互斥方案比选，应满足的条件可以是( )。（分数：2.00）A.初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期长B.初

19、始投资额小的方案年均净现金流小，且计算期短C.初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期短D.初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期短E.初始投资额小的方案年均现金流量大，且计算期长62.以下是房地产开发经营观念的是( )。（分数：2.00）A.生产观念B.产品观念C.市场营销观念D.社会营销观念E.风险观念63.协议出让最低价不得低于以下( )之和。（分数：2.00）A.新增建设用地的土地有偿使用费B.征地补偿费用C.应缴纳的税费D.应缴纳的土地收益E.基准地价64.根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为( )。（分数：2.00）A.经济折旧B.物质折旧C.累折折旧D.管理折旧E.磨损折

20、旧65.可作为出售型房地产开发投资项目分析指标的是( )。（分数：2.00）A.投资回收期B.财务内部收益率C.财务净现值D.成本利润率E.资本金利润率66.我国在建设用地管理中必须坚持( )相统一的原则。（分数：2.00）A.经济效益B.社会效益C.环境效益D.生态效益E.规模效益67.下列选项中，对资金等效值理解正确的是( )。（分数：2.00）A.在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个并不十分重要的概念B.在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金C.运用资金等效值的概念，可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析D.影响资金等效值的因素主要有资

21、金的数额、资金发生的时点和利率的大小E.资金等效值的计算一般以同一利率为依据68.业主委员会的职责包括( )。（分数：2.00）A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与物业服务企业签订物业服务合同C.监督管理规约的实施D.执行物业服务合同E.对各类物业管理档案资料的保管69.房地产投资项目中的经济评价时选用的投资收益率与将来项目的实际收益率之间的偏差受下列哪些因素的影响?( )（分数：2.00）A.居民购买力B.开发周期内市场行情的变化C.参照项目与评价项目之间的差异D.租赁价格E.评价人员自身的局限性70.20世 50年代初，企业开展营销活动的可控因素有( )。（分数：2.

22、00）A.产品B.价格C.渠道D.促销E.利润71.住房抵押贷款证券化的投资者包括( )。（分数：2.00）A.保险公司B.原始权益人C.投资基金D.银行机构E.社会大众投资者72.下列选项中，不属于开发建设计划的主要内容的是( )。（分数：2.00）A.工程建设计划B.建筑规划方案的选择C.项目总投资估算D.开发成本估计E.施工队伍的选择73.房地产市场供给调研包括( )。（分数：2.00）A.房地产市场行情调研B.房地产市场反响调研C.房地产市场竞争者调研D.房地产消费者调研E.房地产消费行为调研74.物业服务企业按照股东出资形式来划分，可分为( )。（分数：2.00）A.物业管理有限责任

23、公司B.民营物业服务企业C.物业管理股份有限公司D.股份合作型物业服务企业E.合伙制物业服务企业75.公共利益是共享的，因而公共利益具有( )。（分数：2.00）A.整体性B.共有性C.客观性D.相对普遍性E.不确定性76.运用成本法估价的步骤包括( )。（分数：2.00）A.搜集房地产价格构成等资料B.测算重新购建价格C.估算开发经营周期D.测算建筑物折旧E.求取积算价格77.房地产金融的主要业务种类包括( )。（分数：2.00）A.房地产贷款B.房地产证券C.房地产基金D.房地产保险E.房地产投资78.下列原因可以导致国有建设用地使用权终止的是( )。（分数：2.00）A.因土地灭失而终止

24、B.由于土地使用者抛弃而终止C.协议灭失D.混同E.抵押79.韦伯把工业用原料分为( )。（分数：2.00）A.遍布性原料B.失重性原料C.纯原料D.限地性原料E.燃料80.项目前期策划阶段的工作内容包括( )。（分数：2.00）A.房地产开发项目的构思和定位B.目标设计和实施C.可行性研究D.报批立项E.目标设计三、B案例分析题/B(总题数：4，分数：40.00)由单选和多选组成。已知某房地产开发商出售房地产的增值额为 15万元，扣除项目金额为 10万元。（分数：10.00）(1).该房地产开发商应缴纳的土地增值税为( )万元。（分数：2.00）A.5.0B.5.5C.6.0D.7.5(2)

25、.土地增值税的基本特点包括( )。（分数：2.00）A.属于所得税B.实行按次征收C.实行超额累进税率D.大、中、小城市的税额标准不同(3).土地增值税属于( )。（分数：2.00）A.中央地方共享税B.地方税C.中央税D.企业所得税(4).土地增值税的征税范围包括( )。（分数：2.00）A.继承的房地产B.赠与的房地产C.无偿转让的房地产D.国有土地(5).土地增值税的规定扣除项目不包括( )。（分数：2.00）A.加计的扣除额B.为取得土地使用权所支付的金额C.旧房和建筑物的评估价格D.与购买房地产有关的税金某建筑物建筑面积为 100m2，经过年数 5年，单位建筑面积的重置价格 500元

26、/m2，该建筑物经济寿命 20年，残值率为 5%。（分数：10.00）(1).该建筑物的年折价额为( )元。（分数：2.00）A.2375B.11875C.38125D.5753(2).下列关于房地产估价成本法的说法错误的是( )。（分数：2.00）A.成本法是求取被估值房地产在估价时点的重新构建价格和建筑物折旧，然后将重新构建价格减去建筑物折旧来求取被估价房地产价值的方法B.成本法可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法C.成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本(含利润)，而是价格(不含利润)D.成本法即先把房地产价格分成它的各个

27、组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加(3).除( )之外建筑物折旧可以分为三大类。（分数：2.00）A.自然折旧B.物质折旧C.经济折旧D.功能折旧(4).不是求取建筑物折旧的主要方法的是( )。（分数：2.00）A.现值法B.年限法C.分解法D.市场提取法(5).正常使用的磨损与( )正相关。（分数：2.00）A.建筑物的使用性质B.建筑物遭遇自然灾害的频率C.建筑物的使用强度D.建筑物的使用年数某开发项目的总投资为 1200万元，其年销售收入为 1950万元，年销售税及附加为 410万元，年总成本费用为 1300万元。（分数：10.00）(1).该项目的投资利润率为(

28、)。（分数：2.00）A.20%B.40%C.54%D.63%(2).根据相关统计，当城市化水平为 30%50%时，人均 GNP一般为( )。（分数：2.00）A.1000美元以下B.10003000美元C.30007000美元D.7000美元以上(3).通常把“在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为( )。（分数：2.00）A.房地产市场预测B.房地产市场调查C.房地产市场策划D.房地产市场汇总(4).在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采

29、用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是( )。（分数：2.00）A.计算方法和计算过程不同B.计算方法对再投资利润率的假定不同C.投资项目的投资规模不同D.投资项目的类型不同(5).地租本质上是一种( )。（分数：2.00）A.经营利润B.超额报酬C.劳动报酬D.投资收益某房地产商为了能够在房地产市场中得到最大份额，赚取最大利润，对市场进行了调研分析。（分数：10.00）(1).在小组访谈法中，被访者人数一般不宜超过( )人（分数：2.00）A.20B.3C.10D.5(2).在房地产市场环境调研中，对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策

30、、有关法律法规及其变化所进行的调研属于( )。（分数：2.00）A.政治法律环境调研B.社会文化环境调研C.经济环境调研D.社区环境调研(3).在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是( )。（分数：2.00）A.观察法B.试验法C.询问法D.投射法(4).( )的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。（分数：2.00）A.假设开发法B.收益法C.成本法D.内部报酬率法(5).( )是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。（分数：2.00）A.产品服务B.产品

31、营销C.产品调研D.产品定位经济师中级房地产经济专业知识与实务-8 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.若以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，要完成开发总投资额( )以上。（分数：1.00）A.50%B.40%C.30%D.25% 解析：解析 以出让方式取得土地使用权的，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。2.按杜能的假设前提，同一种农产品的市场价格和成本是( )。（分数：1.00）A.相同的 B.

32、有时相同，大多数不同C.不同的D.有时不同，大多数相同解析：解析 杜能区位理论的假设前提中，“孤立国”中的唯一城市是各地农产品的唯一销售市场，农产品的市场价格都要由这个市场来决定，因此，在一定时期内，“孤立国”内同一种农产品的市场价格是相同的，且各地发展的农业生产条件完全相同，从而生产统一农产品的成本是相同的。所以选 A。3.房地产投资项目可行性研究的工作步骤中，制订工作计划之后是( )。（分数：1.00）A.组建工作小组B.调查研究 C.方案研制与优化D.项目的经济评价解析：解析 房地产投资项目可行性研究的工作步骤是：接受委托、组建工作小组、制订工作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济

33、评价、编写可行性研究报告。4.下列选项中，不属于房地产开发项目全寿命周期的是( )。（分数：1.00）A.项目实施阶段B.项目展示阶段 C.项目设计阶段D.项目前期策划阶段解析：解析 一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个阶段。项目展示阶段不属于房地产开发项目全寿命周期。5.运用收益法估价预测被估价房地产的未来净收益，下列不是基于营业收入测算净收益的为( )。（分数：1.00）A.影剧院B.加油站C.停车场 D.旅馆解析：解析 停车场基于租赁收入测算净收益。6.不考虑其他因素的影响，当需求曲线向左移时，房地产的价格( )。（分数：1.00）A.上升 B.下降C

34、.不变D.不确定解析：解析 房地产的需求曲线是一条向右下方倾斜的曲线，因而当它往左移时，则表示需求减少，可以推断出房地产的价格是上升的。7.下列关于住房贷款证券化的说法错误的是( )。（分数：1.00）A.住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于 20世 80年代的美国 B.住房抵押贷款证券化只是广义资产证券化的一种特殊形式，与其在内涵上还是有着一定的区别，不能混淆C.住房抵押贷款证券化是一种不同于传统证券化方式的新的金融工具D.抵押贷款证券化又被称为二级证券化，是资本市场发展的新产物解析：解析 住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的

35、金融工具，它最初诞生于 20世纪 70年代的美国。住房抵押贷款证券化只是广义资产证券化的一种特殊形式，与其在内涵上还是有着一定的区别，不能混淆。住房抵押贷款证券化是一种不同于传统证券化方式的新的金融工具。抵押贷款证券化又被称为二级证券化，是资本市场发展的新产物。8.开发商进行征地拆迁补偿、安置等工作，进行项目的规划设计、方案审批等一系列工作主要在开发周期的哪个阶段完成?( )（分数：1.00）A.估算期B.前期 C.租赁期D.建造期解析：解析 房地产开发投资项目的开发周期大体由前期、建造期和租售期三个阶段组成。在前期阶段，开发商进行征地拆迁补偿、安置等工作，进行项目的规划设计、方案审批，还要办

36、理市政基础设施使用申请等一系列手续，以及安排建设工程招投标等工作。9.随行就市定价法属于房地产定价方法中的( )。（分数：1.00）A.成本导向定价法B.需求导向定价法C.竞争导向定价法 D.比较定价法解析：解析 随行就市定价法是房地产开发企业以同行业的价格水平作为定价标准的定价方法。一般来说，随行入市定价法适用于市场竞争中差异比较小的商品房以及市场竞争能力比较弱的房地产开发企业。10.委托人和代理人之间是单一的委托和代理的关系是属于( )。（分数：1.00）A.独家代 B.共同代理C.参与代D.买方代理解析：解析 独家代理是指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。委

37、托人和代理人之间是单一的委托和代理关系，委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。11.房地产营销组织具有( )。（分数：1.00）A.广泛性B.区域性 C.差异性D.有效性解析：解析 房地产是不动产，其市场主要是区域性市场，对房地产的利用只能就地进行，因此与房地产营销相关的市场调研、产品策划、价格策略等房地产市场营销活动应当着眼于区域性市场，以区域性市场的特征和目标客户的需求为基础。12.下列选项中，不属于房地产投资风险特征的是( )。（分数：1.00）A.客观性B.潜在性C.不可测性 D.损益双重性解析：解析 房地产投资风险特征主要有：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性

38、。13.根据景观因素，合理确定楼盘的定价是属于( )。（分数：1.00）A.楼层差价B.环境差价 C.楼向差价D.项目总额定价解析：解析 环境差价是由于景观因素，依据一定的原则、方法，合理地确定单元与单元之间的加价额和减价额。14.业主委员会职责不包括( )。（分数：1.00）A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与物业服务企业签订物业服务合同C.监督管理规约的实施D.制定和修改管理规约 解析：解析 业主委员会职责包括：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；(3)监督管理规约的实施；(4)及时了解业主、物业使用人的意见和

39、建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(5)业主大会赋予的其他职责。15.住宅用地的使用权最高年限为( )年。（分数：1.00）A.70 B.50C.40D.30解析：解析 住宅属于居住用地，国务院按照土地的不同用途规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地 70年；工业用地 50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；商业、旅游、娱乐用地 40年；综合或者其他用地 50年。16.建设用地使用权租赁合同的标的是指( )。（分数：1.00）A.建设用地所有权B.建设用地使用权 C.建设用地位置、面积D.建设用地用途解析：解析 建设用地使用权租赁合同的标的是建设用地使用权，作为标

40、的的地块必须确定的。17.业主或招标机构与若干具备相应资质、符合招标条件的承包商，分别就承包工程的有关事宜进行协商，最终与其中某一家达成协议，签订合同的招标方式称为( )。（分数：1.00）A.私募招标B.公开招标C.有限竞争性招标D.议标 解析：解析 议标也称为谈判招标，是一种非竞争性招标，是指业主或招标机构与若干具备相应资质、符合招标条件的承包商，分别就承包工程的有关事宜进行协商，最终与其中某一家达成协议，签订合同。18.相对于其他融资方式，不属于房地产开发投资优点的是( )。（分数：1.00）A.发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金B.降低房地产融资风险C.降低房

41、地产开发融资成本D.房地产开发企业本金安全性高 解析：解析 相对于其他融资方式，房地产开发投资有如下优点：(1)发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金；(2)促使房地产开发企业提高资金使用效益；(3)降低房地产开发融资成本；(4)降低房地产融资风险。19.房地产估价报告的附件中不包括( )。（分数：1.00）A.注册房地产估价师的注册证书复印件B.估价委托书C.估价机构营业执照原件 D.估价对象位置示意图解析：解析 房地产估价报告的附件通常包括：(1)估价委托书；(2)估价对象位置示意图；(3)估价对象内外部状况以及周围环境和景观的图片；(4)估价对象权属证明；(5)估价

42、中引用的其他专用文件资料；(6)估价机构资质证书复印件、估价机构营业执照复印件；(7)注册房地产估价师的注册证书复印件。20.下列关于报酬率的说法错误的是( )。（分数：1.00）A.报酬率与投资风险正相关B.盈利的多少取决于投资对象所处的投资环境 C.求取报酬率的基本方法有累加法和市场提取法D.一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率解析：解析 盈利的多少一方面与投资者自身能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。21.房地产保险合同的形式不包括( )。（分数：1.00）A.保险单B.保单发票 C.暂保单D.投保单解析：解析 房地产保险合同是

43、房地产投保人与房地产保险人约定保险权利义务关系的协议。房地产保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等，但以保险单为主。22.下列不属于建筑物的重新构建价格具体求取方法的是( )。（分数：1.00）A.单位比较法B.部分分项法C.供料测量法D.权数比较法 解析：解析 建筑物的重新构建价格具体求取方法有：单位比较法、部分分项法、供料测量法、指数调整法。23.设区的市级人民政府房地产主管部门负责( )物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。（分数：1.00）A.一级B.二级C.三级 D.四级解析：解析 设区的市级人民政府房地产主管部门负

44、责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。24.通过匿名方式反复征求有关专家意见，并在此基础上综合各位专家的意见，对市场趋势作出预测的方法称为( )。（分数：1.00）A.销售人员意见综合法B.购买者意图调查法C.德尔菲法 D.定量分析法解析：解析 专家意见法又称专家调查法、德尔菲法。25.项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分固定成本和变动成本的分解方法是( )。（分数：1.00）A.线性盈亏平衡分析法B.回归分析法C.高低点法D.费用分解法 解析：解析 投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，

45、哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本，这种方法属于分解方法中的费用分解法。如对于以开发量为变量的房地产投资项目，固定资产折旧等属于固定成本，规划设计费、建筑工程费等属于变动成本，采用这种方法有时很难把各成本项目严格地划分为固定成本和变动成本。这就需要项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分。26.出售、互换、赠与国有建设用地使用权的行为属于( )。（分数：1.00）A.国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营B.国有建设用地使用权转让 C.国有建设用地使用权征收D.国有土地租赁解析：解析 国有建设用地使用权转让是指土地使用者将建设用地使用权再转移的行为，是土地

46、使用者之间国有建设用地使用权的转移。27.收益法一般适用于( )的估价。（分数：1.00）A.学校B.公园C.行政办公楼D.加油站 解析：解析 收益法适用于评估收益性房地产，如住宅、写字楼、旅馆、商店、加油站、餐馆、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。28.( )是业主大会的执行机构。（分数：1.00）A.业主委员会 B.居民委员会C.物业服务企业D.建设(房地产)主管部门解析：解析 业主委员会是业主大会的执行机构，由全体业主大会会议选举产生，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。29.房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制

47、，其中不正确的是( )。（分数：1.00）A.以保险双方事先约定为限 B.以实际损失为限C.以保险金额为限D.以被保险人对保险标的具有的保险利益为限解析：解析 房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制：(1)以实际损失为限；(2)以保险金额为限；(3)以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。30.关于房地产投资项目可行性研究理解错误的是( )。（分数：1.00）A.在项目投资决策前，对与之有关的社会经济等情况进行粗略的了解 B.在项目投资决策前，对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证C.在项目投资决策前，对投资项目的经济社会环境效益进行科学的预测和评价D.该研究是针对

48、房地产直接投资进行的解析：解析 房地产投资项目可行性研究是在项目投资决策前，对与之有关的社会经济等情况进行深入细致的研究，对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证，对投资项目的经济社会环境效益进行科学的预测和评价。房地产投资项目可行性研究是针对房地产直接投资进行的。31.投资利税率主要在哪个报表中计算?( )（分数：1.00）A.损益表 B.利润总表C.现金流量表D.资产负债表解析：解析 损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。32.下列不属于房地产价格的调

49、整方式的是( )。（分数：1.00）A.基价的调整 B.时段的调整C.比例的调整D.价格差异的调整解析：解析 调整基价是属于直接调整价格的一种途径，就是对一栋楼宇的价格进行上调或下调。33.下列关于选取可比实例的说法错误的是( )。（分数：1.00）A.可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价值的准确性B.在实际估价中，只要对可比实例的成交价格进行“适当”的处理，通过一个可比实例就可以求出被估价房地产的价值 C.选取的可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产D.为减少估价误差，一般选取 3个以上(含 3个)、10 个以下(含 10个)可比实例解析：解析 从理论上讲，只要对可比实例的成交价格进行“适当”的处理，通过一个可比实例就可以求出被估价房地产的价值。但在实际估价中，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此为减少估价误差，要求选取多个可比实例，一般选取 3个以上(含 3个)、10 个以下(含 10个)可比实例即可。34.对房地产企业项目的市场份额、价格变化等的预测是属于( )。（分