[职业资格类试卷]金融理财师（CFP）投资规划房地产章节练习试卷1及答案与解析.doc

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1、金融理财师（CFP ）投资规划房地产章节练习试卷 1 及答案与解析1 房地产投资是指经济主体以获得( )为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。（A）利润（B）报酬（C）未来的房地产资产增值或收益（D）所有权权益的增加2 下列属于房地产市场及其价格水平影响因素中的一般因素的是( )。（A）完备程度（B）基础设施（C）通货膨胀（D）环境状况3 一般而言，下列有关房地产投资特点的说法错误的是( )。（A）低风险（B）高收益（C）缺乏流动性（D）可抗通货膨胀4 ( )是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购买土地

2、开始的开发投资和物业建成后的置业投资。（A）房地产间接投资（B）房地产直接投资（C）购买房地产抵押贷款证券（D）购买房地产投资信托基金5 下列不属于房地产间接投资的是( )。（A）购买房地产开发与投资企业的债券、股票（B）购买房地产投资信托基金（C）购买房地产抵押贷款证券（D）房地产置业投资6 ( )是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。（A）房地产投资主体（B）房地产投资客体（C）房地产股票、债券的持有者（D）房地产信贷资金的发放者7 房地产投资要素的构成包括( )。（A）国家政策、资金量和时机（B）时机、地理位置和质量（C）时机、资金量和质量（D）国家政策、资金量和质量8 房地

3、产开发成本直接影响到开发商的( )，因而直接影响到其开发的房地产数量。（A）财务策略（B）核心竞争力（C）声誉（D）利润水平9 当通货膨胀率较高时，通货膨胀将导致未来收益的价值下降，若房地产投资收益是以分期付款方式取得，投资者将( )。（A）因为房地产难以销售而遭受损失（B）因为利率降低遭受损失（C）没有通货膨胀风险（D）面临严重的通货膨胀风险9 根据下面材料，回答下列题目：某大城市一家中外合资房地产开发公司于 1997 年 10 月以出让方式受让一宗占地面积约为 6 万平方米的土地使用权，开发一大型商业中心项目(该项目已交付了全部土地使用权出让金，领有合法的国有土地使用证)。预期该项目开发建

4、设周期为 3年，项目总投资约为 24 亿元人民币。该公司拟于 1999 年 10 月预售转让全部项目面积的 40%，以尽快回收部分投资，其余 60%的面积待建成后用于招商出租，获取长期收益。10 该宗土地使用权的出让方式，按我国法律规定可采用( )。协议 招标 拍卖 划拨（A）、（B） 、（C） 、（D）、11 若该地块以国家规定的最高出让年限出让，该公司预售转让部分的土地使用权的出租合同中的必备条款应包括( )。（A）租金标准（B）使用期限（C）土地取得的方式（D）土地用途12 土地使用权的出租程序为( )。（A）申请审批签约登记（B）申请 签约审批登记（C）登记 鉴证评估签约纳税（D）签约

5、鉴证登记评估纳税13 若该块土地以国家最高出让年限出让，该公司预售转让部分土地的最高年限为( )。（A）38 年（B） 40 年（C） 48 年（D）50 年14 该公司预售转让时，开发建设的投资不能低于最低投资( )亿元。（A）4（B） 6（C） 8（D）1215 导致房地产市场价格上升的原因是( )。（A）有效需求减少（B）土地供应减少（C）开发成本下降（D）竞争加剧16 购房相关税费往往是初次购房者容易忽略的问题。北京地区，非普通住宅缴纳的契税为房屋价格的( )。（A）1.50%（B） 2%（C） 1%（D）3%17 2003 年以来，外资以各种方式大量进入中国房地产市场，使中国面临多方

6、面的压力，下列说法正确的有( )。加大人民币升值压力加大通货膨胀压力加大人民银行公开市场操作的成本加大国债发行的压力（A）、（B） 、（C） 、（D）、18 下列属于房地产资产特性的有( )。使用价值耐久 不可分割 土地资源的有限性 整体价值增值性（A）、（B） 、（C） 、（D）、19 房地产投资的优势包括( )。价值升值较快资产折旧额可以抵消高收入投资者的部分应纳税款高杠杆性风险系数大（A）、（B） 、（C） 、（D）、20 房地产投资具有( )风险。流动性风险和市场风险 利率风险 购买力风险 交易风险 意外风险（A）、（B） 、（C） 、（D）、21 防范房地产投资风险，应做到( )。充

7、分了解投资者的风险承受能力、投资目的运用经验和技术分析，优化投资策略选择正确的投资时机调查市场环境，掌握投资房地产的基本情况（A）、（B） 、（C） 、（D）、22 一般来说，房地产估价的主要方法有( )。销售比较法 成本法 收入法 权益法（A）、（B） 、（C） 、（D）、23 销售比较法指通过参考近期类似房地产的成交价或者报价，估计受估房地产的市场价值。市场上不可能有两个完全一样的房屋，所以在比较时需要调整，主要的调整项目包括( ) 。出售日 地点 房屋状况 售屋方式和条件（A）、（B） 、（C） 、（D）、24 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( )。（A）成本法（B）假设开发法（C）收

8、益法（D）比较法25 成本法中的“ 开发利润 ”是指( )。开发商所期望获得的利润 开发商所能获得的最终利润 开发商所能获得的平均利润 开发商所能获得的税后利润 开发商所能获得的税前利润（A）、（B） 、（C） 、（D）、26 成本法是先求取估价对象在( )的重新购建价格和建筑折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。（A）建造时（B）估价时点（C）未来某个时点（D）过去某个时点27 成本法中的“ 成本” 不是通常意义上的成本，而是( )。（A）价格（B）利润（C）生产费用（D）劳动价值28 成本法中一般不计息的项目是( )。（A）管理费用（B）销售费用（C）开发成本（D

9、）销售税费29 某商场建成于 2003 年 10 月，收益期限从 2003 年 10 月到 2043 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50 万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在2008 年 10 月的价值最接近于( )万元。（A）536（B） 549（C） 557（D）81630 实际估价中在设定未来净收益每年不变的条件下，求取净收益最合理的方法是( )。（A）过去数据简单算术平均法（B）过去数据加权算术平均法（C）未来数据简单算术平均法（D）未来数据资本化公式法31 收益法中所指的收益

10、是( )。（A）估价时点前一年的收益 （B）估价时点前若干年的平均收益（C）估价时点以后的未来预期正常收益（D）估价时点前最高盈利年份的收益32 采用收益法测算房地产价格时，公式 V=(作图)表示( )。（A）房地产净收益按一固定数额逐年递增（B）房地产净收益按一固定数额逐年递减（C）房地产净收益按一固定比率逐年递增（D）房地产净收益按一固定比率逐年递减33 收益法适用的条件之一是房地产的( )。（A）收益能够量化（B）风险能够量化（C）收益或风险其一可以量化（D）收益和风险均能量化34 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益作为估价依据。（A）类似房地产的客观

11、（B）类似房地产的实际（C）类似房地产的最高（D）类似房地产的最低35 收益法中的运营费用率是指( )。（A）运营费用与潜在毛收入之比（B）运营费用与总收益之比（C）运营费用与净收益之比（D）运营费用与有效毛收入之比36 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的( )来求取其价值的方法。（A）资本化率（B）收益率（C）收益乘数（D）利息率37 刘先生决定进行房地产投资，现打算购买一套住房用于出租，计划长期投资 8年，购入价为 80 万元，8 年后以 100 万元出售，每年净收益 5 万元，则其年复利投资报酬率为( ) 。（A）7%（B） 8%（C） 9%（D）10%38 假定小王现在的

12、房产贷款余额 40 万元，还需 6 年才能缴清，贷款利率 4%，等额本息按年还款。该房产市场价格为 120 万元，小王打算出售现有房产买入一价值200 万元新房。出售旧房后不足金额申请新房贷款，若贷款利率、每年缴款额及还款方式不变，则新房贷款要缴清，需要( )年。（A）23（B） 26（C） 29（D）3239 房地产价格的基本构成要素包括( )。土地价格或使用费 前期开发工程费 建筑安装工程费 开发管理费 房地产开发企业的利润和税金（A）、（B） 、（C） 、（D）、40 已知某大城市有一面积为 2000 平方米的土地，城镇土地使用税的标准为每年每平方米 4 元，则其每年应缴纳的城镇土地使用

13、税为( )元。（A）2000（B） 4000（C） 6000（D）800041 已知某开发商出售房地产的增值额为 20 万元，扣除项目金额 10 万元，则此开发商应缴纳的土地增值税为( )万元。（A）5（B） 5.5（C） 6.5（D）8.542 房产税的特点是( )。房产税属于财产税，其征税对象是房屋大、中、小城市的税率标准不一样按年征收，分期缴纳实行等级幅度税额对于出租、出典的房屋按租金收入征税（A）、（B） 、（C） 、（D）、43 减免契税的情况包括( )。国家机关承受房屋用于办公的城镇职工按规定购买公有住房的因不可抗力灭失住房而重新购买住房的社会团体承受土地用于办公的公益事业中捐赠的

14、房屋（A）、（B） 、（C） 、（D）、44 下列属于契税课税对象的行为的是( )。国有土地使用权出让房屋赠与房屋买卖房屋交换农村集体土地承包经营权的转移（A）、（B） 、（C） 、（D）、45 下列各项属于契税特点的是( )。契税属于财产持有税 契税由财产承受人缴纳 各地税率不一样 实行按年征收 契额的准确确定较困难（A）、（B） 、（C） 、（D）、45 根据下述材料，回答 5355 题：46 下列说法错误的是( )。（A）使用现金流贴现需基于房地产投资风险水平，选择合适的贴现率（B）可比估价比现金贴现股价方法简易，适用性更广泛（C）只有对产生现金流的房地产资产才能用现金贴现方法进行估价（

15、D）可比估价的缺点是未考虑现金流贴现模型中考虑的各种市场变化趋势47 某投资者打算购买一套房产，用作租赁并按月收取租金，则其价值应用( )估计。（A）现金流贴现（B）可比估价（C）期末值（D）现金流贴现或可比估价48 房地产价格应考虑的因素有( )。社会因素 政治因素 经济因素 区域因素和自然因素 个别因素（A）、（B） 、（C） 、（D）、49 下列情况会引起房地产价格下降的有( )。宽松的宏观经济政策 国家制定减少房地产开发的政策法规 经济增长率逐年下降 物价水平上升（A）、（B） 、（C） 、（D）、50 使用现金贴现估价必须明确指出或估计( )。基于房地产投资风险水平的合适的贴现率预期

16、的未来现金流资产的当前价值宏观经济趋势（A）、（B） 、（C） 、（D）、51 ( ) 房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、公共服务设施完备程度、周围环境景观等。（A）别墅（B）商业（C）居住（D）工业52 随着城市现代化的程度不断提高，大量农村人口涌入城市，总体来看房地产的总需求是呈( ) 的。（A）下降趋势（B）上升趋势（C）上下起伏（D）不变趋势53 一般说来，工业房地产开发可分为( )三类。（A）工业厂房、仓库和零售仓储房产（B）工业园区、工业厂房和仓库（C）工业园区、仓库和零售仓储房产（D）工业园区、工业厂房和零售仓储房产54 通常，成功的房地产开发首先取决于( )。（A）位置（B

17、）资金（C）房地产股票、债券的持有者（D）房地产信贷资金的发放者55 如果整体上市场需求下降，房地产就难以销售出去从而难以变现，进而给房地产投资者带来损失，此风险是房地产投资的( )。（A）经营风险（B）流动性风险（C）财务风险（D）管理风险56 若商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，此栋商务楼属于( )。（A）收益性房地产（B）非收益性房地产（C）保值增值性房地产（D）综合性房地产57 房价是理财规划师为客户制定住房消费方案时须考虑的重要因素，房价取决于两个因素：一是( ) ，二是面积。（A）区位（B）厂商的偏好（C）讨价还价的能力（D）利率58 由政府部门联同房地产开发商按照普通

18、住宅建设标准建设的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房为( )。（A）房改房（B）商品房（C）经济适用房（D）安居房59 某投资者欲将闲余资金购入一套住房用于投资租赁，其最应考虑的投资因素是( )。（A）居住环境是否舒适，服务设施是否齐全（B）是否具有升值潜力（C）所处位置人口流动情况（D）房屋结构，物业管理60 房地产的增值性，很大程度上是因为( )的增值。（A）房产设计引起（B）国家政策引起（C）土地（D）物业类型稀缺引起61 ( ) 历来是房地产投资的主要对象。（A）住宅（B）土地（C）零售仓储房产（D）写字楼62 房地产投资决策过程按先后顺序要经过( )四个基本步骤。（A）拟订决策方

19、案、优选决策方案、确定决策目标和执行决策（B）拟订决策方案、确定决策目标、优选决策方案和执行决策（C）确定决策目标、拟订决策方案、优选决策方案和执行决策（D）确定决策目标、拟订决策方案、执行决策和优选决策方案63 当( ) 时，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成这样的局面：一方面房地产开发商生产成本增加；另一方面房地产市场需求降低。（A）通货膨胀（B）利率下降（C）利率上升（D）通货紧缩64 一般来说，市场利率的高低与房地产价值呈( )变动。（A）相同比例（B）正方向（C）反方向（D）没有逻辑联系65 当房屋价格和租金的上涨幅度低于通货膨胀率时，房地产的实际收益会减少，此风险

20、是房地产投资的( )。（A）市场风险（B）购买力风险（C）利率风险（D）交易风险66 开发商在楼盘未竣工时，申请并取得商品房预售许可证后预先出售房屋。此行为属于( )。（A）直接购房（B）合建分成（C）期房投资（D）以租养租67 关于交易二手期房，下列说法错误的是( )。（A）投资者购买二手期房，需交纳购买金额 1.5%的契税（B）投资者购买二手期房，需交纳每平方米 1 元的交易手续费（C）如果委托中介买进，费用为 1%左右（D）交易时可采取转按揭方式68 下列属于房地产投资信托的优势的是( )。资产流动性不高、投资额巨大与股票或债券的相关系数较低，分散投资组合风险与其他金融资产的相关度较低，

21、有相对较低的波动性房地产投资信托具有抵抗通货膨胀的能力（A）、（B） 、（C） 、（D）、69 习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房，对待售期房的投资称为期房投资。下列属于期房投资优势的是( )。价格更便宜 设计更新潮 选择空间更大 资金成本（A）、（B） 、（C） 、（D）、69 根据以下材料，回答下列题目：赵小姐欲购买 100 平方米的房子，目前市面上(全国范围来看)一般价格是 5000 元/平方米。赵小姐购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费等各种费用。70 赵小姐购房需要缴纳契税为( )元。（A）5000（B） 7500（C）

22、 10000（D）1500071 若赵小姐利用商业贷款融资 30 万元，银行委托律师事务所或公证部门对借款个人进行资格认证后，赵小姐需要缴纳律师费或公证费为( )元。（A）100（B） 500（C） 750（D）90072 若赵小姐选用公积金贷款，则住房公积金贷款的风险由( )承担。（A）赵小姐（B）政府（C）住房公积金管理中心（D）三方共同73 若赵小姐办理抵押贷款，则她须承担的抵押登记费为( )元。（A）10（B） 30（C） 100（D）20074 赵小姐与房地产开发商签订商品房买卖合同时，按照购销金额( )贴花。（A）0.3（B） 0.5（C） 3（D）575 赵小姐与商业银行签订个人

23、购房贷款合同时，按借款额的( )贴花。（A）0.3（B） 0.5（C） 3（D）575 某楼房七成新，总建筑面积为 5000m2，房屋完好率为 95%，严重损坏的面积为60m2，没有危险房，与之同类工程的楼房造价为 400 元/m 2，室外工程费为 100 元/m2，耐久年限为 50 年，残值率为 2%。76 该楼房一般损坏房面积占总房面积的百分比为( )。（A）83.20%（B） 93.80%（C） 95%（D）无法计算77 该房现估价为( ) 元。（A）150000（B） 175000（C） 1750000（D）180000078 该房折旧费(年) 为( ) 元。（A）58800（B） 7

24、8400（C） 79200（D）8350078 根据下面材料，回答下列题目：王大伟与江小慧夫妻俩都参加了北京住房公积金提拔计划，个人与事业单位均各按7%提拔。王大伟月收入 0.5 万元，已提拔 5 年，目前住房公积金账上有 3 万元，江小慧月收入 0.4 万元，已提拔 3 年，住房公积金账上有 1.5 万元。假设住房公积金的收益率为 3%，住房公积金的贷款利率为 4.41%，一般贷款利率为 6%，单笔的申贷额上限为 20 万元，可贷 20 年。两人打算在 3 年之后购房。79 如果除了住房公积金以外，不考虑其他可用资源，则王大伟夫妇可以买( )万元的房子。（A）19.6634（B） 25.91

25、56（C） 29.6634（D）35.915680 如果 3 年后目标购房总价 60 万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设收益率同样为 3%，为了支付购房首付款，自己每月还要另外储蓄( )元。（A）1866（B） 2216（C） 2733（D）336681 若 3 年后目标购房总价 60 万元，贷款额度七成，北京市的住房公积金贷款上限为年提拔余额的 20 倍，且个人上限为 20 万元，以贷款 20 年计算，住房公积金房贷与一般房贷的贷款额与每月本息摊还额(贷款利率为 6%)各为( )。（A）20 万元；22 万元；1572 元（B） 18 万元；24 万元；1576 元（C） 20

26、万元；不需一般房贷；1572 元（D）20 万元；不需一般房贷；572 元金融理财师（CFP）投资规划房地产章节练习试卷 1 答案与解析1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产2 【正确答案】 C【试题解析】 一般因素是指对于房地产市场及其价格水平发生全面影响的共同因素，例如利率、通货膨胀等。【知识模块】 房地产3 【正确答案】 A【试题解析】 房地产投资的特点主要有：收益高、具有财务杠杆效应、具有所得税优势、可对抗通货膨胀、缺乏流动性、高风险、需要大笔首期投资、周期性。【知识模块】 房地产4 【正确答案】 B【知识模块】 房地产5 【正确答案】 D【试题解析】 房地产置业投资属于房地产直接投

27、资。【知识模块】 房地产6 【正确答案】 A【知识模块】 房地产7 【正确答案】 B【知识模块】 房地产8 【正确答案】 D【知识模块】 房地产9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产【知识模块】 房地产10 【正确答案】 C【试题解析】 根据物权法相关规定，商业用地的使用权的出让必须采用招标、拍卖等公开竞价方式。【知识模块】 房地产11 【正确答案】 A【知识模块】 房地产12 【正确答案】 B【知识模块】 房地产13 【正确答案】 A【试题解析】 预售转让时间与出让时间相隔两年，且出让时该地最高使用年限为40 年，故预售转让部分土地的最高年限=40-2=38(年)。【知识模块】 房地产14

28、 【正确答案】 B【试题解析】 根据预售的条件，投资人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才可以组织预售，即最低投资=2425%=6(亿元)。【知识模块】 房地产15 【正确答案】 B【试题解析】 其他三项都将导致房地产价格下降。【知识模块】 房地产16 【正确答案】 D【试题解析】 普通住宅按房屋成交价的 1.5%缴纳契税，非普通住宅按房屋成交价的 3%缴纳契税。按北京市建委发布的相关标准，普通住宅的条件是：住宅小区容积率在 1.0(含) 以上；单套建筑面积在 140(含) 平方米以下；实际成交价低于同级别土地普通住房平均交易价格 1.2 倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住宅。

29、【知识模块】 房地产17 【正确答案】 C【试题解析】 大量外资涌入，对人民币的需求增加，从而加大人民币的升值压力；外资兑换成人民币后在中国市场上进行投资，直接增加了市场上的货币供应量，从而加大国内通货膨胀压力；在现有汇率制度下，央行既要对外资流入进行管理以维持汇率稳定，又要对内操作以稳定物价水平，囿于对外目标的管理，央行对内进行公开市场操作的成本必将上升。【知识模块】 房地产18 【正确答案】 D【试题解析】 房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益，房地产资产的特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。【知识模块

30、】 房地产19 【正确答案】 A【试题解析】 房地产投资的优势在于：可观的收益率。对于向城市化转型的国家，房地产增值潜力很大；财务杠杆效应；所得税优势。一般来说，购屋贷款的利息、房屋的折旧都可以抵减应税所得；对抗通货膨胀。风险系数大是房地产的劣势。【知识模块】 房地产20 【正确答案】 D【试题解析】 房地产投资的风险是指投资的实际收益与期望收益的偏差，这种偏差的程度和偏差发生的概率与房地地产投资的风险成正比。房地产投资风险的特性是由房地产的特性和风险的本质所决定的，具体表现为：流动性风险、市场风险、利率风险、购买力风险、交易风险、意外风险。【知识模块】 房地产21 【正确答案】 D【试题解析

31、】 防范房地产风险，应做到：做好充分的调查准备工作：首先，应了解投资者的风险承受能力以及投资目的；其次，还要调查市场环境以及投资房地产的基本情况。优化分析：投资者应运用经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，确定适合投资者的最佳方案。选择正确的投资时机：一是选择合适的投资时间，二是选择合适的投资周期。【知识模块】 房地产22 【正确答案】 A【试题解析】 房地产估价指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。一般来说，房地产估价的方法主要有三种：销售比较法、成本法和收入法。【知识模块】 房地产23 【正确答案】 D