[职业资格类试卷]物业管理师（物业经营管理）模拟试卷57及答案与解析.doc

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1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 57 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业经营管理的内容不包括 ( )（A）物业价值和经营绩效评估（B）租赁管理（C）物业运行操作管理（D）房地产开发2 我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其( )等进行分类。（A）交通方便性、声望或形象和收益能力（B）所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力（C）楼宇设计装修状况、交通方便性和物业管理水平（D）所处的位置、建筑设备系统和物业管理水平3 以下物业经营管理内容中，以运行管理为主的是 ( )（A）物业管理或设施管理（

2、B）物业管理和房地产资产管理（C）房地产资产管理和房地产投资组合管理（D）房地产投资组合管理和设施管理4 物业管理层次中，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标的是 ( )（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）组合投资管理5 房地产投资是指以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物 ( )（A）直接地从事房地产开发经营活动的经济行为（B）间接地从事房地产开发经营活动的经济行为（C）直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为（D）直接或间接地从事或参与房地产开发营销活动的行为6 房地产置业投资是指面向现有运

3、行中的房地产，其投资目的是 ( )（A）获取投资收益（B）获取有价值的资源（C）获取开发利润（D）获取物业所有权或使用权7 房地产投资最重要的一个特性是 ( )（A）寿命周期长（B）专业管理依赖性（C）位置固定性（D）相互影响性8 房地产投资的特性中，公寓的租户希望获得洗衣服务，可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题，体现了房地产投资( )的特性。（A）各异性（B）相互影响性（C）适应性（D）政策影响性9 置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着( )而加大的。（A）持有期的延长（B）投资的增加（C）成本的降低（D）未来经营的优化10 房地产投资中危害最大的一种风险是 (

4、)（A）政策风险（B）利率风险（C）政治风险（D）变现风险11 在房地产投资分析中，现金流量是指 ( )（A）用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力（B）把一项投资活动作为独立的系统，某时期某一一时点上实际发生的资金流出或流入（C）把某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入（D）把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金12 对于房地产开发投资项目来说，下列项目不属于现金流入的是 ( )（A）销售收入（B）补贴收入（C）利息收入（D）贷款本金收入13 关于资金的时间价值，说法不正确的是 ( )（A）同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值（

5、B）从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值（C）从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿（D）资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小14 某笔贷款按月还本付息，“年利率 12，每月计息一次” 。则名义利率和实际利率分别是( )（A）12，1（B） 1，12（C） 12，6812（D）12，126815 物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新没备的( )之间，选择数值较低的方案。（A）初始购买成本支出的分摊

6、加年总成本（B）年总成本（C）初始购买成本支 m 的分摊（D）运行费用的分摊16 财务评价指标体系中，反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标是 ( )（A）投资回报率（B）借款偿还期（C）偿债备付率（D）资产负债率17 某商业店铺的购买价格为 80 万元，其中 40 万元由金融机构提供抵押贷款，余款 40 万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 38 万元则该项投资的税前现金回报率为 ( )（A）95（B） 125（C） 138（D）1418 收益性物业评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率，通常称为

7、最低( )收益率。（A）权益（B）投资（C）期望（D）预期19 运用收益法估价，需要预测估价对象的 ( )（A）净收益（B）未来收益（C）预期收益（D）经营任务20 某宗物业从成交之日起分期付清，首期付款 6 万元，半年后付款 24 万元，假设月利率为 05，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为( )万元。（A）2887（B） 2899（C） 2929（D）296921 按存量增量细分，可将整个房地产市场划分为三级，新建商品房租售市场属于 ( )（A）一级市场（B）二级市场（C）三级市场（D）四级市场22 下列指标中，不属于房地产市场供给指标的是 ( )（A）灭失量（B）空置量（C）新竣工量

8、（D）销售量23 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有 ( )（A）广泛性（B）有限性（C）多样性（D）垄断性24 房地产市场分析首先要就影响房地产市场的( )进行分析。（A）市场价格（B）宏观因素（C）市场供求（D）使用价值25 物业管理的中短期计划，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为( )年。（A）23（B） 25（C） 34（D）3526 物业管理中经营计划的核心是 ( )（A）预算（B）租赁（C）买卖（D）绩效27 所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付是使用( )形式出租物业。（A）毛租（B）

9、净租（C）毛利益（D）百分比租金28 在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个 ( )（A）基础租金（B）附加租金（C）市场租金（D）实际租金29 建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，为平衡位置不好的出租单元的较低租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的( )租金。（A）维护（B）基础（C）超额（D）百分比30 房屋租赁合同中，引起租赁纠纷的主要原因是 ( )（A）租金标准（B）租金下跌（C）租金上涨（D）租赁期限31 围绕“4P” 进行营销管理是 “以( )为中心”的市场营销策略。（A）企业（B）产品（C）客，（

10、D）社会32 管理费用是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，下列费用属于管理费的是 ( )（A）奖金及职工福利费（B）交通运输费（C）职工教育经费（D）差旅费33 物业服务企业的财务费用不包括 ( )（A）税金（B）汇兑净损失（C）金融机构手续费（D）公司筹资发生的其他财务费用34 在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。这属于物业成本中的 ( )（A）边际成本（B）机会成本（C）可缓成本（D）附加价值成本35 下列选项中，不是按照成本计算依据来划分的成本是 ( )（A）估计成本（B）实际

11、成本（C）计划成本（D）定额成本36 成本固定预算通常每年编制( )次，使预算期间同会计年度相一致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。（A）1（B） 2（C） 3（D）437 滚动预算是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程，下列关于滚动预算形式的说法，错误的是( )（A）逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，且预算精度较高（B）混合滚动是指在预算编制过程中，同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法（C）混合滚动可以做到长计划短安排、远略近详，减少预算工作量（D）滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转

12、化为主动型38 按成本控制的时间不同，町将成本控制分为事先控制、事中控制和事后控制，下列关于三者的关系的表述，错误的是 ( )（A）成本的事先控制是事后控制的前提（B）成本的事后控制是事中控制的延续（C）成本有了事中控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制（D）事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分39 物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在( )中体现出来。（A）物业服务管理（B）物业绩效评价（C）物业服务合同（D）物业经营发展40 物业交付业主前，物业服务费由( )承担；物业交付业主后，物业服务费由( )承担。（A）物业服务企业；业主（B）建设单位；业主

13、（C）施工单位；建设单位（D）业主；建设单位41 物业管理招标方式中，( )是目前广泛采用的招标方式。（A）公开招标（B）邀请招标（C）议标（D）评标42 物业管理绩效的层次包括( ) 物业管理行业绩效； 物业管理单元绩效；独立的物业资产管理项目绩效； 物业服务企业绩效（A）和（B） 和（C） 和（D）和43 物业管理绩效评价是以( )作为具体评价对象。（A）物业服务企业的盈利能力（B）资产运营水平（C）偿债能力（D）物业服务企业44 企业自我诊断评价是指 ( )（A）企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况，促进投资效益提高，加强企业的礼会监管而组织开展的

14、评价行为（B）各类物业服务企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容（C）结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、提高效益等目的，选择确定物业管理绩效评价的评估对象及范围，使其具有较强的代表性，尽可能反映企业整体的发展特征（D）从物业投资者或业主的角度，对独立的物业资产管理项目的绩效进行评价45 关于保险合同独特的法律特征，下列说法错误的是 ( )（A）要式合同是指需要履行特定的程序或采取特定的形式才能成立的合同（B）附合合同是相对于商议合同而言的（C）双务有偿就是合同双方互相承担对方的经济义务，是一种

15、有经济代价的交换，即要求等价交换（D）交换合同假定双方交换的价值是相等的，它适于民法中的等价交换原则46 反映企业物业经营管理收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的资产营运状况指标是 ( )（A）资产积累率（B）利息保障倍数（C）现金流量表（D）利润率47 下列不属于偿债能力状况修正指标的是 ( )（A）流动比率（B）速动比率（C）资产损失比率（D）长期资产适合率48 投资者用来认识、判断企业在激烈的市场竞争环境中生存、适应和发展能力的重要依据是( )（A）物业管理报告中有关经济资源和经济义务方面的信息（B）物业管理报告中的信息（C）物业管理工作计划（D）物业经营管理工作总结49 关于企

16、业价值最大化(股东财富最大化)目标的特点，说法错误的是 ( )（A）充分体现了企业对资产保值增值的要求（B）有利于制约企业追求短期利益行为的倾向（C）对于上市企业，短期内很容易准确衡量企业的实际价值（D）对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值50 在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是 ( )（A）市场租金高于基础租金（B）市场租金低于基础租金（C）市场租金等于基础租金（D）市场租金和基础租金的高低无法比较51 下列关于零售商业物业选址和规划的说法，不正确的是 ( )（A）购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方（B）交通便利不影响购物中

17、心的成功经营，即使停车不便时，也不受影响（C）有关调查研究发现，零售店店主在选择人住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性（D）零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素52 零售商业物业的相关理论中，最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物的理论是 ( )（A）需求的外部效应理论（B）同类零售店聚集理论（C）中心地理论（D）区域竞争效应理论53 普通租售型商务写字楼标准层的有效使用率一般为 ( )（A）6070（B） 6080（C） 7080（D）709054 ( )的类型决定了每一零售商业物业最

18、好的租户组合形式。（A）主要租户（B）租户结合（C）经营产品（D）潜在客户55 零售商业物业策略与运行管理的核心内容是 ( )（A）制定租赁方案和租赁策略（B）选择理想的租户（C）租金的确定与调整（D）制定租约56 租户和业主之间可能要协商一个( )作为计算百分比租金的基础。（A）自然平衡点（B）盈亏平衡点（C）基础租金（D）人为平衡点57 零售商业物业由不同的物业服务企业管理，其方式不尽相同，目前最稳妥的管理方式是 ( )（A）组建管理中心（B）成立分公司（C）组建项目部（D）成立子公司58 租金调整对于主要租户一般每( )年调整一次，次要租户可每年调整一次。（A）4（B） 5（C） 6（D

19、）759 企业物业资产管理是指 ( )（A）企业对主营业务的物产资产管理（B）调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值的管理（C）企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理（D）企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产的物业资产的管理60 我国处置不良物业资产的主要目标是 ( )（A）最大限度地出售不良物业资产，减少损失（B）在清理破产储贷机构资产的过程中，争取最高的净现值回报（C）尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响（D）尽量增加对中低收入者的住房供应量二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少

20、有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 大宗房地产投资组合中，下列关于物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述中，正确的是 ( )（A）物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理（B）房地产组合投资管理公司是为租户提供及时的服务（C）房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险（D）为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略（E）房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求62 房地产投资的缺点包括

21、 ( )（A）流动性差（B）不易获得金融机构的支持（C）投资数额巨大（D）需要专门的知识和经验（E）投资回收期较长63 房地产间接投资的具体形式包括 ( )（A）置业投资（B）购买房地产开发、投资企业的债券（C）购买房地产投资信托基金（D）购买房地产开发、投资企业的股票（E）购买房地产抵押支持证券64 财务评价指标体系中，动态盈利指标包括 ( )（A）财务净现值（B）财务内部收益率（C）现金回报率（D）偿债备付率（E）投资回报率65 关于收益性物业价格的特征，表述正确的是 ( )（A）物业价格受区位的影响很大（B）物业价格实质上是物业权益的价格（C）物业价格形成的时间较短（D）物业价格容易受交

22、易者的个别因素的影响（E）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金66 收益性物业市场法中，在搜集交易实例时应尽可能搜集的内容包括 ( )（A）交易情况（B）交易双方（C）成交价格（D）成交日期（E）付款日期67 下列市场条件变化中，导致对商品住宅需求变化的有 ( )（A）收入的变化（B）其他商品的价格变化（C）对未来的预期（D）物业市场状况的变化（E）政府政策的变化68 物业管理计划的主要内容包括 ( )（A）建筑物管理计划（B）租赁计划（C）财务收支计划（D）物业运行绩效评估及与业主沟通计划（E）企业盈利和发展计划69 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析，市场状况分析一般包括

23、 ( )（A）供给分析（B）需求分析（C）竞争分析（D）市场环境分析（E）市场占有率分析70 关于房屋租赁合同的法律特征是 ( )（A）房屋租赁合同是双务合同（B）房屋租赁合同是要式合同（C）房屋租赁合同是无偿合同（D）房屋租赁合同是阶段性合同（E）房屋租赁合同是诺成合同71 物业成本管理中，按照现行财务制度规定，下列支出不得列入成本的有 ( )（A）购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出（B）对外投资支出（C）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出（D）公司为筹资和办理各种业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费（E）国家法律、法规规定之外的各种

24、付费以及国家规定不得列入成本、费用的其他支出72 办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，主要包括 ( )（A）交通费（B）通信费（C）加班费（D）书报费（E）低值易耗文具、办公用品费73 关于物业服务合同的签订要点，说法正确的是 ( )（A）物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础（B）双方在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则（C）经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订（D）注意“宜细不宜粗 ”的原则，同时应有无偿无限期的承诺（E）实事求是留有余地，且明确界定违约责任与处理方式74 按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有 ( )（A）

25、政府评价（B）行业主管部门评价（C）社会评价（D）企业集团内部评价（E）企业自我诊断评价75 物业管理财务效益状况的修正指标包括 ( )（A）应收账款周转率（B）成本费用利润率（C）主营业务利润率（D）盈余现金保障倍数（E）不良资产比率76 写字楼物业管理风险的特点包括 ( )（A）全员性（B）特殊性（C）全期性（D）一贯性（E）动态性77 关于写字楼物业的经济指标，下列说法正确的是 ( )（A）物业经济指标是写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标（B）项目经济指标包括租赁经营方面的指标和物业管理服务方面的指标（C）写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括租金价格水平、出租经营成本、净租金收入

26、占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等（D）物业管理方面绩效的主要指标包括出租率、租金拖欠和坏账情况，以及租约续签、扩签、新签、退签等指标（E）项目经济指标指业主对物业管理服务的满意度78 关于零售商业物业基础租金和百分比租金的描述，正确的有 ( )（A）百分比租金通常以每月每平方米为基础计算，但具体可以按月或季度支付（B）基础租金又称最低租金，常以年总营业额为基础计算（C）基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入（D）百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动（E）百分比租金常常作为基础租金的附加部分79 零售商业物业现场管理计划的机构

27、设置中，工程部负责的工作有 ( )（A）根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施（B）与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同（C）修葺公共设施、主要结构、屋顶等（D）项目消防设施的日常使用、检查（E）收集客户对物业管理的意见和建议，并及时向领导和有关部门反映80 关于可持续发展与物业管理，下列说法正确的是 ( )（A）可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用（B）智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑（C）噪声控制是可持续物业管理的重要内容之

28、一（D）要加强雨水、污水的排放、处理和再利用（E）垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 57 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。2 【正确答案】 B【试题解析】 我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的

29、位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。3 【正确答案】 A【试题解析】 物业经营管理分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理或设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。4 【正确答案】 C【试题解析】 资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。5 【正确答案】 C【试题解析】 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物直接或间接她从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。6 【正确答案】 D【试题解析】 房地产置业投资是指面

30、向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。7 【正确答案】 C【试题解析】 房地产投资的特性包括：(1)位置固定性或不可移动性；(2)寿命周期长；(3)适应性； (4)各异性； (5)政策影响性；(6)专业管理依赖性；(7)相互影响性。其中位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。8 【正确答案】 C【试题解析】 房地产投资特性中，适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的

31、。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。9 【正确答案】 A【试题解析】 持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般说来，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。10 【正确答案】 C【试题解析】 房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，

32、如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等，其中政治风险一旦发生不仅合亩接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。11 【正确答案】 C【试题解析】 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。12 【正确答案】 B【试题解析】 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。13 【正确答案】 D【试题解析】 同样数额的资金在

33、不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：(1)随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫做资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看

34、主要有：投资利润率即单位投资所能取得的利润；通货嘭胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素。即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。14 【正确答案】 D【试题解析】 名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时每年末终值比年初的增长率。结合题意。可得：名义利率，一 12，根据实际利率 i 与名义利率，的关系式，可得： 1268。15 【正确答案】 B【试题解析】 物业管理中经常会出现这样的情况：部分建筑设备能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但运行费用过高。而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，是沿用原

35、有设备还是对其进行更新，这就涉及了更新决策问题。仅从提升物业经营管理的经济效益这个角度来看，此类设备更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间(包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用)，选择数值较低的方案。16 【正确答案】 D【试题解析】 房地产投资清偿能力指标中，资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债采筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。17 【正确答案】 A【试题解析】 税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者

36、的初始现金投资。结合题意，该项投资的税前现金回报率为：3840100=9 5。18 【正确答案】 C【试题解析】 收益性物业评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率(通常称为最低期望收益率)。19 【正确答案】 B【试题解析】 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。20 【正确答案】 C【试题解析】 该宗物业在其成交日期一次付清的价格计算如下：21 【正确答案】 B【试题解析】 按存量

37、增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场) 、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。22 【正确答案】 D【试题解析】 反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标，需求指标和市场交易指标三种类型。其中，供给指标包括新竣工量、存量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期根据、周期、竣工房屋价值等，而销售量是市场交易的指标。23 【正确答案】 A【试题解析】 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性。24 【正确答案】 B【试题解析】 房地产市场分

38、析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析。首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。25 【正确答案】 D【试题解析】 物业管理的中短期计划介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期通常为 35 年。26 【正确答案】 A【试题解析】 预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。27 【正确答案】 A【试题解析】 物业使用过程中所发生的费用主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。毛租指出租人收取的租金中，包含了所有三部分