[职业资格类试卷]物业管理师（物业经营管理）模拟试卷56及答案与解析.doc

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1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 56 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过( )活动，为业主或投资者创造利润和回报。（A）物业运行管理（B）物业经营管理（C）物业服务管理（D）物业资产管理2 区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为 ( )（A）一致性（B）复合性（C）综合性（D）整体性3 物业服务企业的性质是与( )的性质密切相关。（A）物业投资管理工作（B）物业资产管理工作（C）物业经营管理工作（D）物业租赁管理工作4 物业

2、经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理。其中，以运行管理为主的是 ( )（A）物业管理和设施管理（B）物业管理和房地产资产管理（C）设施管理和房地产组合投资管理（D）房地产资产管理和房地产组合投资管理5 物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照( )面积占物业总面积的比例计算。（A）经营场所（B）单个租户的承租（C）单位建筑（D）室内有效使用6 房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上( )以上的百万富翁是由于拥有房地产。（A）90（B） 91（C） 93（D）957 房地产投资的特性不包括 ( )（A

3、）位置固定性（B）适应性（C）区位影响性（D）各异性8 房地产寿命中，( ) 是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。（A）经济寿命（B）自然寿命（C）技术寿命（D）物理寿命9 由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同，两栋建筑物也不可能完全一样。而这种差异往往最终反映在两宗物业的( )等方面。（A）经营费用水平和出租率（B）租金水平和出租率（C）收益水平和专业化程度高（D）管理水平和专业化程度高10 房地产市场投资的强度取决于 ( )（A）编写物业管理报告的基础资料的真实可靠性（B）潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计（C）物业管

4、理师对未来租户需求的了解程度（D）未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力11 居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响，由此投资区位选择时要考虑的因素是 ( )（A）公共交通便捷程度（B）市政公用和公建配套设施完备的程度（C）居民人口与收入（D）环境因素12 潜在毛租金收入减少的原因是 ( )（A）空置的面积不能按约定的时间投入使用（B）租金水平不能反映资产经营财务效益（C）空置的面积不能全面反映事物的所有特征（D）空置的面积不能产生租金收入13 房地产开发投资企业所得税税率一般为 ( )（A）23（B） 33（C） 43

5、（D）5314 某投资者向银行贷款 4000 万元，期限为 3 年，年利率为 12。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额为( ) 万元。（A）1080（B） 1200（C） 1440（D）168015 写字楼投资项目在 10 年的持有期内各年净运营收益均为 50 万元，第 10 年末净转售收入为 600 万元，如果折现率为 10，则该写字楼投资项目的收益现值为( )万元。（A）51675（B） 52855（C） 52968（D）5385516 就房地产开发投资来说，( )主要是指开发商所投入总开发成本的利润。（A）投资回收（B）投资回报

6、（C）清偿能力指标（D）盈利能力指标17 对于具体一个物业来说它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，主要考虑的是( )（A）该物业目前是否正在直接产生经济收益（B）该物业能否使将来物业保值增值（C）该物业获得净收益是否有较高的可靠性（D）该物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力18 收益性物业由于( ) ，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。（A）寿命周期长（B）不可移动（C）政策影响（D）专业化管理19 收益性物业中，评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提，下列关于评估投资价值与评估市场价值，说法正确的是 ( )（A）投资价值与市场

7、价值都可以采用成本法来评估（B）评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会最低报酬率（C）评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的一般报酬率（D）在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税20 在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同。其品质的具体内容不包括 ( )（A）户型（B）功能（C）环境（D）物业经营21 收益性物业的交易日期调整实质上是对 ( )（A）物业市场状况对物业价格的影响进行调整（B）物业权益状况对物业价格的影响进行调整（C）物业发展状况对物业价格的影响进行调整

8、（D）物业运行状况对物业价格的影响进行调整22 我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的( )对市场起着主要的调节作用。（A）价格机制（B）运作机制（C）管理机制（D）经营机制23 房地产市场需求指标中，研究国家基本国情国力的重要指标是 ( )（A）就业人员数量（B）就业分布（C）城镇登记失业率（D）城市家庭可支配收入24 政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有( )影响。（A）政策性（B）决定性（C）指导性（D）潜在性25 物业经营管理中，用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件是 ( )（A）物业经营管理规划（B）物业经营管理计划（C）物业

9、经营管理决策（D）物业经营管理预测26 编制物业管理计划时，首先要做的工作是 ( )（A）分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态（B）把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业（C）准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况（D）确定影响物业发展的主要因素27 物业管理计划的预算技术中，( )表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。（A）年度运营预算（B）资本支出预算（C）长期预算（D）中短期预算28 房屋租赁中，承租人拥有的权利不包括 ( )（A）出租房屋出售时，有优先购买权（B）经出租人同意有转租权利（C）有要求保障房屋安全的权利（D）

10、有擅自改变房屋结构的权利29 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于 ( )（A）整个国家的经济体制（B）与其他商业设施接近的程度（C）周围土地利用情况和环境（D）同类型物业的市场供求关系30 当通货膨胀严重或商业活动处于低潮时，一些大型租户会为了控制成本支出而不再过分追求高档次的写字楼，这时市场营销人员应宣传的工作是 ( )（A）豪华程度和优越的地理位置（B）物业本身的素质（C）良好的声誉（D）经济实用31 房屋租赁合同中，承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取 ( )（A）超额租金（B）滞纳金（C）利润回报（D）百分比租金32 物业管理的成本

11、中，一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的 ( )（A）营业成本（B）生产成本（C）运行成本（D）管理成本33 下列支出可以列入成本的是 ( )（A）购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出（B）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出（C）对外投资支出（D）物业服务企业支付的管理用房有偿使用费的支出34 物业管理成本按照与决策的关系划分，不包括 ( )（A）目标成本（B）边际成本（C）机会成本（D）差异成本35 人工福利费中，工会基金按工资总额的( )计算。（A）2（B） 3（C） 4（D）536 物业

12、成本保险费估算的开支不包括 ( )（A）物业共用部位费用开支（B）共用设施设备费用开支（C）公众责任保险费用开支（D）员工医疗险的开支37 成本的弹性预算主要适用于 ( )（A）弹性成本预算和弹性费用预算（B）弹性运营预算和弹性利润预算（C）弹性成本预算和弹性利润预算（D）弹性支出预算和弹性利润预算38 在编制营业成本预算时，应以( )为基础。（A）概率预算（B）收入预算（C）固定预算（D）零基预算39 成本控制按控制的机制分类，其类型属于事先控制的是 ( )（A）前馈性控制和预测性控制（B）前馈性控制和防护性控制（C）防护性控制和反馈性控制（D）前馈性控制和反馈性控制40 根据物业管理条例的

13、规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的 ( )（A）前期物业服务合同（B）物业服务合同（C）物业管理委托合同（D）物业管理合同41 关于物业管理招投标的原则，说法错误的是 ( )（A）公开原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布（B）公平原则是指要使所有物业服务企业在不同的条件下参加投标（C）公正原则是指要用同样的准则，即作为衡量所有投标书的尺度一视同仁（D）合理原则是指评标、议标、定标过程中，在确定物业管理服务项目、内容档次、收费标准时要合理42 物业管理中，标底就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费

14、用的( )限额的统一。（A）标准（B）普通（C）最低（D）最高43 风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，体现了风险的( ) 特点。（A）负面性（B）不确定性（C）可测性（D）必然性44 关于按风险发生原冈划分的自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险，下列说法错误的是 ( )（A）盗窃、罢工、动乱等所带来的损失属于经济风险（B）由于种族、宗教、政治势力之间的冲突、暴乱、战争而导致的风险是政治风险（C）自然风险、经济风险、社会风险因积累过久、处理不当，很可能引发政治风险（D）自然风险、社会风险、技术风险又通常伴随着经济风险45 物业服务企业一般不会对其所管辖建筑

15、的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的( )手段。（A）回避（B）自担或保留（C）预防与抑制（D）转移46 投保人故意作错误的申报属于( )行为。（A）不申报（B）错报（C）隐瞒（D）欺骗47 物业除了保火险外，通常对其他的风险，如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险，一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业(财产)的 ( )（A）责任险（B）信用险（C）农业险（D）综合险48 物业管理中，投保决策的基本步骤为 ( )（A）详细调查保险金额和保险费的确定确定所需的保险 选择保险公司分析

16、保单条款（B）详细调查确定所需的保险保险金额和保险费的确定选择保险公司分析保单条款（C）保险金额和保险费的确定详细调查确定所需的保险选择保险公司分析保单条款（D）保险金额和保险费的确定确定所需的保险 详细调查选择保险公司分析保单条款49 企业财务管理的总体目标是 ( )（A）利润最大化（B）企业价值最大化（C）资本利润率最大化（D）潜在财富最大化50 企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的( )为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。（A）项目实践（B）日常核算资料（C）支出估算（D）管理目标51 资产负债表日后事项是指编制年度资产

17、负债表日，通常是指每年的( )至财务会计报告批准报出日中间发生的需要调整或说明的事项。（A）1 月 30 日（B） 4 月 30 日（C） 10 月 31 日（D）12 月 31 日52 资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于 ( )（A）50（B） 60（C） 70（D）8053 写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透，其中管理目标是( )（A）物业资产保值率和升值率最大化（B）物业所有人与使用人满意率最大化（C）收益部分使用率最大化（D）物业的整体利润的最大化54 在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于

18、 ( )（A）附加租金（B）基础租金（C）实际租金（D）毛租金55 零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素是零售商业物业的显著性和 ( )（A）停车的方便性（B）交通的便利性（C）市场的潜力性（D）所处位置的优越性56 零售商业物业管理中，关于百分比租金，说法错误的是 ( )（A）百分比租金通常以每月每平方米为基础计算（B）百分比租金具体可以按月或季度支付（C）百分比租金常常作为基础租金的附加部分（D）收取百分比租金时，没有统一的百分比标准57 零售商业物业运作的相关理论主要集中的领域不包括 ( )（A）中心地理论（B）同类零售商聚集理论（C）需求外部效应理论（D）组合投资理论5

19、8 组合投资管理工作中，要想实现投资者预期的特定投资目标，必须要做的工作是 ( )（A）事先确定投资方针和政策（B）加强投资分析（C）构建投资组合（D）进行投资组合的绩效评估59 从国际经验来看，通常( )左右的子公司(尤其是那些母公司从事重工业制造的子公司)性质的物业资产管理机构获得了与母公司相等或超过母公司的回报率。（A）13（B） 23（C） 12（D）3460 设施管理中，一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的 ( ) 以上或不能得到相应的服务时这种偏向就会消失。（A）10（B） 15（C） 20（D）25二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共

20、 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 鉴于物业服务企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为 ( )（A）公司管理（B）现场作业（C）现场管理（D）资产管理（E）设施管理62 房地产投资信托基金(REITs) ，是( )房地产资产的公司。（A）购买（B）管理（C）开发（D）经营（E）出售63 房地产投资活动可以从( )方面进行考察。（A）物理形态（B）实物形态（C）财务状况（D）货币形态（E）权益状况64 房地产开发投资项目中，下列属于现金流出的有 ( )（A

21、）土地费用（B）还本付息（C）销售收入（D）出租收入（E）税金65 收益性物业在实际交易中，关于买卖双方的具体情况，表述错误的是 ( )（A）实际的成交价格取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种物业市场是处于买方市场还是卖方市场（B）买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场（C）卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场（D）在买方市场下，成交价格会偏向最高卖价（E）在卖方市场下，成交价格会偏向最低买价66 从成本法的角度看，收益性物业价格构成包括 ( )（A）土地取得成本（B）开发成本（C）投资利息（D）物业折旧（E）开发利润67 运用收益法估价的步骤一般包括

22、( )（A）搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料（B）预测估价对象的未来收益（C）求取报酬率或资本化率、收益乘数（D）选用适宜的收益法公式计算出收益价格（E）减去折旧求取物业价格68 房地产市场指标中，城市家庭总支出指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括 ( )（A）消费性支（B）确定性支出（C）转移性支（D）社会保障支出（E）财产性支出69 房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征包括 ( )（A）房屋租赁不转移房屋的所有权（B）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋（C）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人（D）房屋租赁关系是一种经济非要式契约关系（E）房屋租赁关系不因

23、所有权的转移而中止70 租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段，两者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分，租赁方案与策略主要涉及的内容包括 ( )（A）确定可出租面积和租赁方式（B）定位目标市场（C）编制年度预算及决算（D）确定租金方案（E）明确吸引租户的策略71 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括 ( )（A）直接人工费（B）物业运营费（C）直接材料费（D）董事会费（E）间接费72 物业管理成本按照与决策的关系，可划分为 ( )（A）边际成本（B）目标成本（C）计划成本（D）差异成本（E）机会成本73 物业服务企业绩效

24、，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩，企业经营效益主要表现在 ( )（A）盈利能力（B）后续发展能力（C）偿债能力（D）未来发展能力（E）资产运营水平74 财务报告分析的主要形式包括 ( )（A）内部分析与外部分析（B）趋势分析、现状分析与潜力分析（C）全面分析与专题分析（D）定性分析与定量分析（E）财务报表分析与内部报表分析75 物业管理绩效评价的评议指标包括 ( )（A）总资产增长率、三年利润平均增长率、资产负债率（B）经营者基本素质、服务满意度、基础管理水平（C）在岗员工素质状况、服务硬环境（D）发展创新能力、经营发展策略（E）综合社会贡献76 写字楼交通流线的管理，可遵循的原则

25、包括 ( )（A）分流原则（B）层次原则（C）简捷原则（D）控制原则（E）指导原则77 物业服务企业在与业主谈判签订物业管理委托合同时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判，一般可分为 ( )（A）竣工检验（B）竣工交接（C）维护维修（D）二次装修（E）正式运行78 关于零售商业物业的租金调整，下列说法正确的是 ( )（A）由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是 1030 年（B）在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用（C）租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率（D）租金调整条款一般仅对基

26、本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定（E）租金调整对于主要租户一般每 4 年调整一次79 零售商业物业相关理论的具体应用产生许多操作性很强的策略，主要有 ( )（A）需求内部效应（B）非同类零售店聚集（C）租户组合应实现多样化（D）引入主力店以带来大量客流（E）空问安排实现相互促进效应80 同国外比较，我国的物业设施管理还相当滞后，主要表现在 ( )（A）观念上的落后（B）市场的了解程度不深（C）服务的对象不明（D）国内物业设施管理的技术含量不高（E）人才严重匮乏物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 56 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分

27、。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。2 【正确答案】 B【试题解析】 区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。3 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务企业的性质是与物业经营管理工作的性质密切相关。物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此物业服务企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。4 【正确答案】 A【试题解析】 物业经营管

28、理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。5 【正确答案】 B【试题解析】 物业经营管理常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算。6 【正确答案】 A【试题解析】 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上 90以上的百万富翁是由于拥有房地产。7 【正确答

29、案】 C【试题解析】 房地产投资的特性包括：(1)位置固定性或不可移动性；(2)寿命周期长；(3)适应性； (4)各异性； (5)政策影响性；(6)专业管理依赖性；(7)相互影响性。8 【正确答案】 A【试题解析】 房地产寿命可分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。9 【正确答案】 B【试题解析】 由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条

30、街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。10 【正确答案】 B【试题解析】 房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计。也就是说，房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。11 【正确答案】 C【试题解析】 居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：(1)市政公用和公建配套设施

31、完备的程度：(2)公共交通便捷程度；(3) 环境因素；(4)居民人口与收入。其中，居民人口与收入表现为：居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响。居住项目投资如果选择在人口素质高，支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。12 【正确答案】 D【试题解析】 潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成：(1)空置的面积不能产生租金收入；(2)租出的面积没有收到租金。13 【正确答案】 B【试题解析】 企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额：应纳税所得额税率。应纳税所得额=

32、实现利润一允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为 33。14 【正确答案】 C【试题解析】 已知 P=4000 万元，n=34=12，i=124=3 ，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额=Pjn=4000312=1440(万元)。15 【正确答案】 D【试题解析】 已知 A=50 万元，n=10 ，j=10，F 10=600 万元，则该写字楼项目收益现值：16 【正确答案】 B【试题解析】 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。17 【正确答案】 D【试题解析】 对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属

33、于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。18 【正确答案】 B【试题解析】 物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的物业，权益状况可能千差万别甚至实物状况好的。由于权益过小，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，价格可能较高。19 【正确答案】 D【试题解析】 评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估。拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估

34、投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率(通常称为最低期望收益率)。在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。20 【正确答案】 D【试题解析】 在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，如现房的户型和环境差、功能已落后等。21 【正确答案】 A【试题解析】 交易日期调整实质上是对物业市场状

35、况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。22 【正确答案】 A【试题解析】 我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生着重要的影响。23 【正确答案】 A【试题解析】 就业人员数量，指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员(包括民办教师、宗教职业者、现役军人等)。这一指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究

36、国家基本国情国力的重要指标。24 【正确答案】 B【试题解析】 在我国现行土地制度下，政府是唯一的土地供给者，政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。25 【正确答案】 B【试题解析】 物业经营管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件，也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具，还是避免浪费、提高工作效率和经济效益的手段。26 【正确答案】 B【试题解析】 编制物业管理计划时，首先要把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业。这个工作过程，就是市场分析的过程。为了作出准确的市场分析，必须首先进行认真、详细的市场调研，搜集特定的、可与目标物业进行比较的相关物业信息，并与目标物业进行分析比较，以便了解其他可比物业所提供服务的特点，评价目标物业的优点和缺点。27 【正确答案】 C【试题解析】 长期预算可以显示在业主持有物业的期间内，物业的现金流将会有哪些变化；它可以阐明业主整个物业投资计划中预计的财务收益、市场策略和预计的可能市场变化。长期预算表明预计的运营收入、费用支出和准备全基金的来源。