[职业资格类试卷]物业管理师（物业经营管理）模拟试卷38及答案与解析.doc

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1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 38 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 以下各项中，不属于中华人民共和国合同法规定的合同订立原则的是( )。（A）公开（B）公平（C）诚实信用（D）合法2 供给和需求曲线的交点 E 称为( )。（A）均衡价格（B）新的平衡点（C）市场均衡点（D）交叉点3 要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的( ) 。（A）适应性（B）相互影响性（C）位置固定性（D）各异性4 以下投资的房地产中,风险最大的是( )。（A）居住房地产（B）商用

2、房地产（C）工业房地产（D）特殊房地产5 距项目所处地点 15 公里以外的区域,占营业额的 5%15%来自该区域的商业辐射区域为( ) 。（A）主要区域（B）次要区域（C）核心区域（D）边界区域6 物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客观合理价格或价值进行( ) 。（A）评估（B）估算（C）测算和削定（D）预计7 收益法是以预期原理为基础的，它说明决定物业当前价值重要的是( )。（A）过去的因素（B）未来的因素（C）现时的因素（D）综合因素8 下列对象适合应用收益法评估其价值的是( )。（A）政府办公楼（B）学校（C）公园（D）写字楼9 按存量增量细分的房地产市场

3、被划分三级市场，其中不包括( )。（A）土地使用权出让市场（B）土地转让，新建商品房租赁市场（C）存量房地产交易市场（D）后勤管理市场10 己知某笔贷款的年利率为 6%,借贷双方的约定为按月计息,则该笔贷款的实际利率是( )%。（A）0.5（B） 6（C） 6.16（D）6.1911 俗称的“按揭 ”指的是( )。（A）公积金贷款（B）住房抵押贷款（C）住房储蓄贷款（D）担保贷款12 在实际中，房租( ) 包含真正房租构成因素之外的费用；也( )不包含真正房租构成因素的费用。（A）不，一定（B）可能，可能（C）一定，可能（D）可能，一定13 下列各项中,( ) 不是用于反映项目清偿能力的指标。

4、（A）利息备付率（B）偿债备付率（C）速动比率（D）内部收益率14 财务内部收益率是指在整个( )内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。（A）开发期（B）计算期（C）性能寿命期（D）动态投资回收期15 某开发商于 1999 年 8 月 13 日获得开发项目用地的土地使用权,2000 年 6 月 13日完成规划设计,2000 年 10 月 13 日获开工许可证,2002 年 4 月 13 日项目建成并竣工验收合格,2002 年 10 月 13 日销售完毕,在计算该项目的财务内部收益率时,其计算期为( )。（A）1999 年 8 月 13 日至 2002 年 4 月 13 日（B） 2000

5、 年 l0 月 13 日至 2002 年 4 月 13 日（C） 1999 年 8 月 13 日至 2002 年 10 月 13 日（D）2000 年 10 月 1 日至 2002 年 10 月 13 日16 下列各项中，( ) 不是用于反映项目清偿能力的指标。（A）借款偿还期（B）偿债备付率（C）资产负债率（D）内部收益率17 某人购买了某上市房地产开发公司的股票，某人称为一个( )投资者。（A）房地产开发（B）房地产置业（C）房地产间接（D）房地产直接18 我国个人储蓄存款和国库券利息计算式是以( )计算的。（A）名义利率（B）实际利率（C）单利（D）复利19 下列关于房地产价格的表述中,

6、不正确的是( )。（A）政府干预某种房地产价格时,可以规定其成本构成和利润率（B）市区一条高架轻轨线路在某多层住宅楼前通过,将导致其价格上升（C）城市中家庭平均人口的下降,商品住宅的价格可能有上涨的趋势（D）某区域居民文化素质与文明程度的提高,使得该区域房地产价格可能上升20 时间风险，是指房地产投资中与( )因素相关的风险。（A）时间（B）时机选择（C）时间和时机选择（D）寿命周期21 以下各项中，不属于房地产间接投资的是( )。（A）住房抵押贷款（B）房地产投资信托基金（C）房地产投资证券（D）房地产企业债券22 利用成本法估价时,不论房地产的新旧状态如何,计算价格是以( )。（A）建造时

7、间为基准时点（B）开始使用的时间为基准时点（C）购买土地使用权的时间为基准时点（D）估价时点为基准时点23 房地产估价必须进行实地勘察,是由房地产的( )特性决定的。（A）不可移动性（B）异质性（C）用途多样性（D）相互影响性24 ( )物业管理企业具有策略性物业管理能力，在物业管理活动中处在总包的位置。（A）管理型（B）专业型（C）综合型（D）复合型25 ( )是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。（A）房屋转租（B）房屋出租（C）房屋承租（D）房屋批租26 下列关于房屋买卖合同生效应具备的条件的表述中,不正确的是( )。（A）经主管部门登记后生效（B）意思必须表示真实（C）不得违反法律（

8、D）不得违反社会公共利益27 企业确认坏账损失的条件是( )。（A）应收账款逾期 2 年以上（B）应收账款逾期 3 年以上（C）应收账款逾期 4 年以上（D）应收账款逾期 1 年以上28 一宗写字楼物业的价值,在某种程度上,取决于写字楼的( )。（A）租户的商业声誉（B）物业管理者的管理水平（C）物业的结构和特点（D）业主的社会地位和管理水平29 往往以中型百货公司为主要租户,家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为( )。（A）市级购物中心（B）地区购物中心（C）居住区商场（D）邻里服务性商店30 房地产投资中的区位，绝不能简单地将其

9、理解为地理位置，还应重点考察其在( )。（A）城市社会经济活动中的位置（B）整体市场供求关系中的位置（C）未来城市发展建设中的位置（D）以上全部正确31 某宗物业是政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益为 8 万元；该宗物业的报酬率为 8.5%，则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）90.56（B） 91.52（C） 94.43（D）95.1232 成本预算的编制方法中，( )预算是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预

10、算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。（A）固定（B）弹性（C）零基（D）概率33 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以( )为目的的投资。（A）获取最大的利益（B）获取物业所有权或使用权（C）转售（D）出租34 成本预算的编制方法中，( )预算是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。（A）滚动（B）概率（C）零基（D）固定35 物业管理招标投标的原则中，( )原则是指要用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度，即“ 一视同仁 ”。（A）诚实信用（B）合理（C）公平（D）公正3

11、6 ( )是指物业管理企业占用和消耗尽可能少的资产，为社会和业主提供优质的管理服务，获得最大的利润。（A）利润最大化（B）资本利润最大化（C）企业价值最优化（D）每股利润最大化37 流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。国际上公认标准比率为( )。（A）1（B） 1.5（C） 1.8（D）238 物业服务合同的转让允许( )。（A）全部转让（B）部分转转让（C）主要部分转让（D）小部分转让39 目前，专项维修基金主要是针对( )物业而言的。（A）商业（B）住宅（C）写字楼（D）娱乐场所40 一般来说，由于( ) 总额与业物量的变动关系不大，因此降低单位业务量

12、( )应从增加业务量和减少费用的绝对额人手。（A）固定成本 变动成本（B）固定成本 固定成本（C）变动成本 变动成本（D）变动成本 固定成本41 以下不属于房地产市场交易特点的是( )。（A）交易是房地产产权的流转（B）交易费较多（C）耗费时间较长（D）交易信息量较大42 ( )决定了物业租赁所面向的目标市场群体在该物业类型市场中所处的位置。（A）物业的档次（B）物业所处区域（C）物业的商业特征（D）业主的要求43 收益性物业管理中业主与承租人之间的租赁关系，则要依靠两者之间的( )。（A）托管合同（B）物业管理合同（C）代理合同（D）租赁合同44 良好的( ) 常常可以掩盖写字楼建筑的许多缺

13、陷。（A）位置（B）级别（C）建筑的吸引力（D）空间布置45 投资者评估的物业的投资价值( )该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。（A）大于（B）小于（C）大于或等于（D）小于或等于46 物业管理招投标实质是一种市场( )行为。（A）单向选择（B）双向选择（C）多向选择（D）以上全不对47 ( )是商业经营失败的最大原因，这就要求物业管理企业对租户开展的每一项新的商业经营项目都要进行认真的分析研究。（A）高于预期的资本回报水平（B）低于预期的资本回报水平（C）高于收益的资本回报水平（D）低于收益的资本回报水平48 零售商业物业策略的核心内容是( )。（A）制定租赁方案（B）

14、制定租赁管理（C）运行管理（D）运行方针49 从财务分析的角度来看，不良资产包括( )。（A）以开办费、待摊费用表现的不良资产（B）以无形资产形式表现的不良资产（C）以存货形式表现的不良资产（D）以上全部正确50 下列不是物业估价基本方法的是( )。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）交易法51 在租约签订前，租赁管理的主要工作有( )。（A）租金的确定（B）收取租金（C）租金调整（D）租金结算52 距离项目所处地点 515km 的区域(对市级购物中心而言 )，项目营业额的15% 20%来自该区域的商业辐射区域为( ) 。（A）主要区域（B）次要区域（C）核心区域（D）边界区域53 当计

15、息周期小于一年时，年名义利率 r 与实际利率 i 的关系是( )。（A）i=r（B） ir（C） ir（D）i=1+r54 ( )管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行。（A）现场（B）专业（C）作业（D）策略与运行55 按机制分，下列不属于成本控制的是( )。（A）前馈性控制（B）事先控制（C）防护性控制（D）反馈性控制56 实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期( )最大化。（A）价值（B）净收益（C）价格（D）收入57 关于期房价格的公式，正确的是( )。（A）期房价格=现房价格 -租金收益-风险补偿（B）期房价格= 现房价格-租

16、金收益+ 风险补偿（C）期房价格= 现房价格+ 租金收益-风险补偿（D）期房价格=现房价格 +租金收益+风险补偿58 由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的( )。（A）折旧递减性（B）地租递增性（C）政策影响性（D）相互影响性59 写字楼的可出租面积是( )加上分摊公用建筑面积。（A）出租单元内使用面积（B）出租单元内建筑面积（C）建筑面积（D）使用面积60 现场管理是在零售商业物业建成投入运营之后提供的日常管理和服务。不包括( )服务工作内容。（A）清洁卫生（B）安全保卫（C）选址咨询（D）公共空间的维护二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 4

17、0 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 以下属于工业物业类型的有( )。（A）仓储用房（B）汽车加油站（C）研究与发展用房（D）车站码头（E）高新技术产业用房62 关于物业管理成本的构成或开支范围，以下说法正确的有( )。（A）物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用（B）物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入期间费用（C）发生的坏账损失，计入营业成本（D）物业管理企业对管理用房进行装饰装修，发生的支出计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用（E

18、）修理费不属于公司经费63 房地产交易是一种特定的法律行为,指房地产的所有权、使用权及其他项权利的有偿取得或转让,其内容主要包括( )。（A）房屋租赁（B）房地产抵押（C）房地产转让（D）房地产赠与（E）在建工程抵押64 下列属于个别风险的有( )。（A）市场供求风险（B）持有期风险（C）比较风险（D）时间风险（E）资本价值风险65 下列关于重新购建价格的概念，说法正确的是( )。（A）重新购建价格是估价时点时的价格（B）重新购建价格是客观的价格（C）重新购建价格是重新购建的实际成本（D）建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧（E）土地的重新购建价格足其在估价时点状况下的价格66 下列各项中

19、，其增加能引起报酬率增加的有( )。（A）投资带来的优惠（B）无风险报酬率（C）投资风险补偿（D）缺乏流动性补偿（E）风险补偿67 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有( )。（A）房地产同时具有经济寿命和自然寿命（B）自然寿命一般要比经济寿命长（C）如房地产维护状况良好，可令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命（D）房地产的经济寿命与使用性质无关（E）房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间68 物业经营管理战略包括( )。（A）确定战略（B）确定标准（C）构建信息基础（D）决策分析（E）投资分析69 下列关于价格形成的表述中,正确的是( )。（

20、A）商品价格将随商品价值量的减少和货币价值量的减少而降低（B）汇率会在一定条件下对商品价格的形成产生影响（C）从短时期看,供求决定价格;从长时期看,价格将使供求趋于平衡（D）价格形成中的盈利是扩大再生产的一个前提条件（E）价格形成中的成本是反映社会必要劳动时间消耗的成本70 下列房屋不得出租的包括( )。（A）未依法取得房屋所有权证的（B）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的（C）权属有争议的（D）属于违章建筑（E）共有房屋取得共有人同意的71 固定资产的计价方法通常有( )。（A）原始价值（B）重置价值（C）折余价值（D）残余价值（E）清理费用72 以下会计要素

21、等式,正确的是( )。（A）资产= 负债+ 所有者权益（B）利润 =收入- 费用（C）资产 =负债+所有者权益 +收入-费用（D）资产+ 收入= 负债+所有者权益-费用（E）资产+ 费用=负债+ 所有者权益+ 收入73 为了规范物业服务合同，( )颁布有物业服务合同范本。（A）国家组改委（B）建设部（C）工商行政管理局（D）地方有关部门（E）省级行政部门74 成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为( )控制。（A）反馈性（B）防护性（C）成本开环（D）前馈性（E）成本闭环75 决定房地产项目基准收益率大小的因素主要包括( )。（A）项目风险（B）现金流量（C）资金成本（D）投资者

22、的期望收益率（E）房地产的寿命76 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求具有以下( ) 的特点。（A）广泛性（B）多样性（C）通常需要借助金融信贷机构来进行融资（D）公平性（E）合理性77 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素，包括( )。（A）合理的可行性研究（B）正确的经营管理策略（C）有针对性的管理方案设计（D）精确的费用测算（E）正确的管理理念78 在房屋租赁合同中，属于中华人民共和国城市房地产管理法规定的必备条款是( )。（A）租赁期限（B）租赁用途（C）转租的规定（D）租赁价格及修缮责任（E）变更和解除合同的条件79 以下财务报表中，

23、属于会计报表主表的有( )。（A）资产负债表（B）现金流量表（C）利润表（D）利润分配表（E）成本表80 物业服务企业在进行固定资产折旧费估算时，各类固定资产包括( )。（A）交通工具（B）通信设备（C）办公设备（D）物业管理用房（E）工程维修设备物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 38 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理2 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场与市场分析3 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择4 【正确答案】 C【知识模块】 房

24、地产投资及其区位选择5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择6 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估7 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估8 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场与市场分析10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术11 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术12 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估13 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术14 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术15 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投

25、资分析技术16 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术17 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择18 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术19 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估20 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择22 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估23 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估24 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述25 【正确答案】 A【知识模块】 租赁管理26 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理

26、27 【正确答案】 B【知识模块】 财务管理与绩效评价28 【正确答案】 A【知识模块】 写字楼物业经营管理29 【正确答案】 B【知识模块】 零售商业物业经营管理30 【正确答案】 D31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 A35 【正确答案】 D36 【正确答案】 A37 【正确答案】 D38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 B41 【正确答案】 D42 【正确答案】 A43 【正确答案】 D44 【正确答案】 A45 【正确答案】 C46 【正确答案】 B47 【正确答案】 B48 【正确答案】 A49 【正确答案】

27、 D50 【正确答案】 D51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 B54 【正确答案】 D55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 D59 【正确答案】 B60 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 物业经营管理概述62 【正确答案】 A,D【知识模块】 成本管理63 【正确答案】 A,C【知识模块】 房地产投资及其区位选择64 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产投资及其区位选择65 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 收益性物业价值评估66 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估67 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产投资及其区位选择68 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业经营管理概述69 【正确答案】 C,D,E