[职业资格类试卷]物业管理师（物业经营管理）模拟试卷2及答案与解析.doc

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1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 2 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 下列选项中，地区购物商场的建筑规模在( )。（A）1 万3 万 m2 之间（B） 1 万5 万 m2 之间（C） 3 万5 万 m2 之间（D）5 万8 万 m2 之间2 核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或主业提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态的是( )。（A）物业管理（B）设施管理（C）房地产资产管理（D）房地产组合投资管理3 投资者进行房地产投资的主要目的是( )。（A）获得荣誉（B）使其财富最大化（C）

2、降低投资风险（D）抵抑通货膨胀4 物业 1 为写字楼项目，2003 年末价值为 1100 万元，预计 2004 年末价值为 1200万元的可能性为 50%，为 1000 万元的可能性为 50%，则 2004 年该物业价值的标准方差为 10%。物业 2 为娱乐场所项目， 2003 年末价值为 1000 万元，预计 2004年末价值为 1200 万元的可能性为 50%，为 800 万元的可能性为 50%，则 2004 年该物业价值的标准方差为 20%。根据以上资料，下列选项中，说法正确的是( )。（A）可以推断物业 1 的投资风险大于物业 2 的投资风险（B）可以推断物业 2 的投资风险大于物业

3、1 的投资风险（C）可以推断物业 1 的投资风险和物业 2 的投资风险一样大（D）无法推断5 零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于( )。（A）市政公用和公建配套设施完备的程度（B）周围土地利用情况和环境（C）零售商业物业辐射区域分析的结果（D）交通运输是否便利6 房地产置业投资活动表示为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可人住的生产或生活空间。这是( )。（A）房地产投资活动从财物形态进行考察的（B）房地产投资活动从实物形态进行考察的（C）房地产投资活动从货币形态进行考察的（D）房地产投资活动从净利形态进行考察的7 已知某出租公寓的年有效毛租金收入为 100

4、 万元，年运营费用为 30 万元，如果租金收入和运营费用在未来 30 年的经营期内分别以每年 3%和 2%的速度增长，折现率为 8%，则该出租公寓的净运营收益现值是( )万元。（A）1107.75（B） 1107.57（C） 1108.75（D）1108.578 某投资者以 4000 元/m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 1000m2 的店面，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%，该贷款的年利率为 9%，按月等额还本付息，则初始抵押贷款数额为( )万元。（A）400（B） 441（C） 240（D）1929 在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总

5、成本的计算公式是( )。（A）（B）（C）（D）10 金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中( )。（A）全部还本（B）全部还息（C）一部分还本，另一部分付息（D）以上选项全不正确11 在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是( ) 。（A）盈利指标（B）静态指标（C）动态指标（D）清偿指标12 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 10%，则该投资项目的财务净现值为( )万元。 （A）120.5（B） 137.3（C） 250.6（D）300.013 现有一套住房，建筑面积为 100m2，单价为 3000 元/m

6、2，在实际交易中，要求在成交日期时一次付清，则实际总价为( )万元。（A）30.0（B） 28.5（C） 29.2（D）28.714 下列不是土地使用权出让成交价格的是( )。（A）招标成交价（B）拍卖成交价（C）挂牌成交价（D）转让成交价15 下列随着时间的流逝而不断减少的是( )。（A）原始价值（B）市场价值（C）账面价值（D）评估价值16 下列有关物业价格影响因素的说法，错误的是( )。（A）在现实中，物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用的结果（B）某一地带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为增值因素（C）有的影响因素对物业价格的影响较大，有的影响因素对物业价

7、格的影响较小（D）有的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来17 某宗物业交易总价为 30 万元，其中首期付款 20%，余款于半年后支付。假设月利率为 0.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为( )万元。（A）30.00（B） 29.29（C） 28.28（D）27.2718 下列不是物业估价基本方法的是( )。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）交易法19 下列房地产市场的运行环境中，影响房地产市场发展的工地、能源、生态等自然资源条件的是( ) 。（A）社会环境（B）资源环境（C）国际环境（D）政治环境20 房地产市场供给的基本法则为(

8、)。（A）当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少（B）当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格会使可供销售的商品数量增加（C）当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格也会使可供销售的商品数量增加（D）当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格也会使可供销售的商品数量减少21 针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态是( )。（A）投资结构（B）供求

9、结构（C）产品结构（D）区域结构22 下列不属于市场供给特点的是( )。（A）由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性（B）购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构进行融资（C）由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定（D）房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大23 无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于( )。（A）化减房地产市场的风险（B）分析房地产市场的信息（C）预测房地产市场未来的发展趋势（D）把握房地产市场供求关系的变化规律24 一般集中于对

10、大型中高档商业物业的管理，物业管理企业采用有计划的管理的是( )。（A）AMP（B） PMP（C） PMA（D）AMA25 租赁关系在双方中的一方死去时自动中止的是( )。（A）定期租赁（B）自动延期租赁（C）意愿租赁（D）私房租赁26 物业租赁所面向的目标市场群体，主要由( )决定。（A）该物业的档次所决定（B）该物业所处的市场的供求关系决定（C）该物业所处区域的商业特征决定（D）该物业所处的地理位置是否优越所决定27 租赁管理的核心是( )。（A）确定可出租面积和租赁方式（B）编制租赁经营预算（C）定位市场目标（D）确定租金方案28 凡要求有特定形式和履行一定手续的合同都称为( )。（A）

11、双务合同（B）有偿合同（C）诺成合同（D）要式合同29 下列对客户关系管理的叙述中，说法错误的是( )。（A）客户关系管理，是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略（B）其英文缩写为 CRM（C）其目的在于企业通过富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保留客户、客房忠诚和客户创利的目的（D）其概念是由美国 Gartner 集团率先提出，是辨识、获取、保持和增加“客户价值”的理论、实践和技术手段的总称30 下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是( )。（A）估

12、计成本（B）实际成本（C）计划成本（D）定额成本31 某办公单位以每月 2000 元的价格租了一间 100m2 的办公室，年终总结时，其交通费 2500 元/年，通信费 3500 元/年，办公用品费 500 元/年，书报费 800 元/ 年，宣传广告及市场推广费 11000 元/年，法律费用 5200 元/ 年，节日装饰费 500 元/年，其办公费估算为( ) 元/年。（A）20（B） 200（C） 400（D）200032 编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据的是( )。（A）固定预算（B）弹性预算（C）零基预算（D）滚动预算33 成本的日常管理内容不包括( )

13、。（A）利用物业管理周期理论进行成本控制（B）严格实施预算的凭证控制（C）建立健全费用开支与报销审批制度（D）控制责任中心的业绩考评34 下列选项中，( ) 是开展物业管理工作的基础。（A）物业管理企业与众多的业主发生物业管理的法律关系（B）物业管理中的各种合同（C）物业管理企业提供物业管理服务（D）物业管理企业与众多的非业主发生物业管理的法律关系35 下列对物业服务合同的说法，正确的是( )。（A）物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同（B）物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在着时间先后的顺序，但并不相互衔接（C）若不签订前期物业服务

14、合同，也可以保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立时的各项权利得以实现（D）物业服务合同的甲方是新建住宅的开发商，乙方是甲方选聘的物业管理企业36 封送标书的一般惯例是，投标单位应将所有投标文件按招标文件要求，准备正本和副本，通常( ) 。（A）正本 1 本，副本 1 本（B）正本 1 本，副本 2 本（C）正本 2 本，副本 1 本（D）正本 2 本，副本 2 本37 下列选项中，( ) 不是风险具有的特征。（A）负面性（B）不确定性（C）特殊性（D）可测性38 在投保人对投保标的进行了重复保险，即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的保险原则是( ) 。（A）诚信原则（B）可保利益原则（

15、C）近因原则（D）比例分摊原则39 在保险合同关系人中，受益人是指( )。（A）人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人（B）被保险的代理人（C）为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人（D）与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人40 ( )包括资金的投放和各项资产的使用两方面。（A）资金筹集（B）资金运用（C）资金耗费（D）资金分配41 反映物业管理企业在某一特定时日财务状况的财务报表是( )。（A）资产负债表（B）利润表（C）现金流量表（D）成本报表42 净资产收益率的计算公式是( )。（A）（B）（C）（D）43 ( )是物业管理绩效的具体手段。（A）评价指标（B）评价标准（C

16、）评价方法（D）评价要素44 对于企业三年利润平均增长率指标，若企业当年或三年前利润不都为正值，定由亏损变为盈利的，则单项修正系数为( )。（A）0.8（B） 0.9（C） 1.0（D）1.145 按日提交的物业管理报告通常比按年提交的物业管理内容少、相对简单，覆盖的时间范围只是按年提交报告的( )。（A）半个月（B） 1 个月（C） 3 个月（D）6 个月46 下列有关合同服务的说法，正确的是( )。（A）合同服务是灵活的、机动掌握的服务（B）合同服务是强制性的必须提供的服务（C）合同服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花 ”的服务（D）合同服务是无偿服务，是单向奉送的服务47 一般来说

17、，为每个办公室工作人员提供( )的单元内建筑面积比较合适。（A）56m 2（B） 1015m 2（C） 1520m 2（D）2025m 248 下列不是写字楼物业工程安全管理中“十供” 的是 ( )。（A）确保供电（B）确保供水（C）确保供饭（D）确保供气49 对物业管理企业进行评价的主要目的是( )。（A）令物业管理企业为业主和租户提供更好的服务（B）决定是保留还是辞退当前的物业管理企业（C）与租户有良好的沟通（D）及时收取租金50 零售商业物业又称为( )。（A）商业地产（B）零售物业（C）商业物业（D）零售地产51 物业管理企业需要不同的经营策略，就中高档项目而言，经营策略主要包括( )

18、。（A）树立晶牌形象，参与市场竞争（B）必要的经济回报（C）与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟（D）以上均是52 百分比租金通常以( )为基础计算。（A）按月支付（B）按季度支付（C）按半年支付（D）以年总营业额支付53 下列关于零售商业物业在选址和规划的说法，不正确的是( )。（A）购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方（B）交通便利是影响购物中心成功经营的重要因素，即使停车不便时，也不受影响（C）有关调查研究发现，零售店店主在选择人住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性（D）零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素54 零售商业物业管理，可细

19、分为( )等项目。防火安全；治安保卫；劳动安全；媒体风险防范安全（A）（B） （C） （D）55 组合投资管理的内容包含( )。（A）管理对象（B）管理者（C）管理方法（D）以上均是56 下列有关物业资产管理的说法，错误的是( )。（A）信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具。（B）为了准确评估绩效，企业应该将物业资产同非物业资产运营的数据紧密联系起来（C）现实中若没有一个独立的物业资产信息系统，要做一个很好的物业资产管理决策是很困难的（D）随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对物业资产管理的需求也会不断增加57 下列属于物业管理信息系统特征的是( )。采用方便灵活的输入方法；功能覆

20、盖物业管理的所有环节；高效的查询与输出手段（A）（B） （C） （D）58 不良物业资产的表现形式包括( )。房地产不良贷款；金融机构直接投资房地产形成的不良资产；其他不良信贷资产中的房地产抵押物；其他单位委托处置的房地产不良资产（A）（B） （C） （D）59 下列对可持续发展与物业管理的说法，错误的是( )。（A）可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用（B）智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑（C）噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一。例如：配套设备运行产生的噪声、

21、各类防盗报警设备误报产生的噪声等（D）要加强雨水、污水的排放、处理和再利用60 设施经理都受过的培训是( )。（A）对员工的管理技能（B）财务管理技能（C）技术技能（D）以上均是二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在( )。（A）服务对象不同（B）地理位置不同（C）服务内容不同，（D）建筑设计和装潢风格不同（E）收税机关不同62 居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资

22、区位选择时要考虑的主要因素包括( )。（A）市政公用和公建配套设施完备的程度（B）公共交通便捷程度（C）环境因素（D）居民人口与收入（E）人口增长数量63 下列关于设备更新的特点分析，正确的是( )。（A）设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命（B）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量（C）比较设备的费用和利益（D）设备更新分析以费用年值法为主（E）只比较设备的费用64 下列关于绘制现金流量图的基本规则，说法正确的有( )。（A）以纵轴为时间轴，向上延伸表示时间的延续（B）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续（C）若现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，习

23、惯方法是将其代数和看成在计算周期末发生，称为期末惯例法（D）为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资 P 作为下一周期期末（E）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量65 下列说法错误的是( )。（A）起价是指所销售的商品房的最低价格（B）标价又称报价、表格价，即买方的要价（C）成交价是商品房买卖双方的实际交易价格（D）成交价的起价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平（E）均价是所销售商品房的平均价格66 市场法又称( ) 。（A）市场比较法（B）比较法（C）估价法（D）成比法（E）土地法67 下列选项中，会导致对商品住宅需求变化的有( )。（A）收

24、入的变化（B）其他商品的价格变化（C）对未来的预期（D）政府政策的变化（E）商品的变化68 反映和描述房地产市场状况的指标，包括( )。（A）可供指标（B）供给指标（C）需求指标（D）市场交易指标（E）矢量指标69 房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，其特征包括( )。（A）房屋租赁不转移房屋的所有权（B）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋（C）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系（D）房屋租赁关系因所有权的转移而终止（E）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人70 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为( )。（A）公房租赁（B）定期租赁（C）私房租赁（D）自动延期租赁（E）意愿租赁71

25、关于物业管理成本分类，按照与物业管理服务业务量的关系划分为( )。（A）固定成本（B）变动成本（C）半固定或半变动成本（D）租金（E）利息支出72 目前，我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式有( )。（A）直取制（B）间接制（C）包干制（D）付金制（E）酬金制73 前期物业服务合同具有的特征包括( )。（A）前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订（B）前期物业服务合同由业主委员会和物业管理企业签订（C）前期物业服务合同具有过渡性（D）前期物业服务合同是要式合同（E）前期物业服务合同是诺成合同74 物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要

26、注意( )。（A）“宜细不宜粗 ”的原则（B）不应有无偿无限期的承诺（C）实事求是留有余地（D）明确界定违约责任与处理方式（E）不确定75 财会报告分析工作，一般应当按照以下的( )步骤进行。（A）财务报告分析准备阶段（B）财务报告分析实施阶段（C）财务报告分析报告阶段（D）财务报告分析编写阶段（E）财务报告分析整理阶段76 保证非收益部分的合理使用需要促进( )。（A）共用空间的合理配置（B）分阶段的合理配置（C）管理服务空间的合理配置（D）设备空间的合理配置（E）不确定77 物业经营管理企业在确定写字楼租金时，应认真考虑( )。（A）计算可出租面积（B）计算可使用面积（C）出租单元的面积规

27、划和室内装修（D）调整租金（E）管理财务78 购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解( )。（A）商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格要求（B）选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的基础上确定（C）商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量（D）橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看（E）物业维护，负责承租范围79 智能化小区的物业管理，主要包括( )。（A）通信功能的管理（B）安全技术防范（C）信息服务（D）对管理人员进行培训（E）社区服务功能80 下列( ) 不良物产资产的处置方法，都是要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。（A）重组（B）公开出售（

28、C）以资抵债将债权转为物权（D）实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权（E）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 2 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 C9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B13 【正确答案】 A14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16

29、 【正确答案】 B17 【正确答案】 B18 【正确答案】 D19 【正确答案】 B20 【正确答案】 A21 【正确答案】 B22 【正确答案】 A23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 C26 【正确答案】 B27 【正确答案】 D28 【正确答案】 D29 【正确答案】 D30 【正确答案】 A31 【正确答案】 A32 【正确答案】 C33 【正确答案】 D34 【正确答案】 B35 【正确答案】 A36 【正确答案】 B37 【正确答案】 C38 【正确答案】 D39 【正确答案】 A40 【正确答案】 B41 【正确答案】 A42 【正确答案】 C43 【正

30、确答案】 C44 【正确答案】 D45 【正确答案】 B46 【正确答案】 B47 【正确答案】 C48 【正确答案】 C49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A51 【正确答案】 D52 【正确答案】 D53 【正确答案】 B54 【正确答案】 A55 【正确答案】 D56 【正确答案】 B57 【正确答案】 C58 【正确答案】 D59 【正确答案】 B60 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 ABCD62 【正确答案】 ABCD63 【正确答案】 ABDE64 【正确答案】 BCE65 【正确答案】 BD66 【正确答案】 AB67 【正确答案】 ABCD68 【正确答案】 BCD