[职业资格类试卷]物业管理师（物业经营管理）模拟试卷26及答案与解析.doc

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1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 26 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量( )。（A）之和（B）之差（C）之代数和（D）之积2 潜在毛租金收入( ) 物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，才可以获得的租金收入。（A）代表（B）是指（C）反映着（D）并不代表3 净运营收益从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益，即：( ) 。（A）净运营收益=潜在毛租金收入 -空置和收租损失+其他收入（B）净运营

2、收益= 有效毛收入-运营费用（C）净运营收益= 有效毛收入-运营费用-准备金（D）净运营收益=潜在毛租金收入 -运营费用4 物业管理绩效评价发展能力状况修正指标不包括( )。（A）总资产增长率（B） 3 年利润平均增长率（C）经营亏损挂账比率（D）3 年资本平均增长率5 根据现代企业财务管理理论和实践，下列不属于最具代表性的财务管理总体目标的是( )。（A）资金筹集最大化（B）利润最大化（C）资本利润率最大化（D）企业价值最大化6 物业管理报告的基本构成和主要内容不包括( )。（A）工作总结（B）财务报告（C）绩效评价（D）工作计划7 关于编写物业管理报告的注意事项和基本要求，下列说法中不正确

3、的是( )。（A）面面俱到，详细具体（B）注重时效，真实可靠（C）报告清楚，文字简练（D）突出重点，兼顾一般8 物业管理绩效评价的主要方法是( )。（A）综合分析判断法（B）功效系数法（C）头脑风暴法（D）综合评定法9 企业服务管理的对象在宏观层面上包括( )两个方面。股利分配管理； 企业财务活动；各种财务关系； 投资管理（A）（B） （C） （D）10 房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有期间内，从中获得( )。（A）各年净收益的总和（B）各年毛收益的现值之和（C）年平均收益之和（D）各年净收益的现值之和11 如果在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，价格会因此( )。（A）降

4、低（B）升高（C）保持不变（D）难以判断12 利用成本法估价时。不论房地产的新旧状态如何，计算价格是以( )。（A）建造时间为基准时点（B）开始使用的时间为基准时点（C）购买土地使用权的时间为基准时点（D）估价时点为基准时点13 ( )是风险管理的基础。（A）降低风险（B）避免风险（C）识别风险（D）躲避风险14 风险管理的意义，首先能够为物业管理公司提供( )的经营环境。（A）宽松（B）稳定（C）竞争（D）最佳15 将风险分为财产风险、人身风险和责任风险是按风险( )进行的分类。（A）分析依据（B）产生原因（C）潜在损失形态（D）后果16 下列措施中不能提高物业管理从业人员抗风险能力的是(

5、)。（A）树立风险防范意识（B）认识可能发生的各类风险（C）规范操作流程（D）采用恰当的方法辨别并拒绝有风险的客户17 保险是( ) 、消化损失的一种经济制度。（A）分敞风险（B）消除危险（C）排除风险（D）集中风险18 以各种财产及其有关利益为保险标的的保险称为( )。（A）保证保险（B）信用保险（C）财产保险（D）责任保险19 专项维修资金明细户一般应当( )为单位设置，独立核算，专款专用。（A）按幢（B）按住宅小区（C）按业主个人户（D）按居民20 商品房销售中，购房者应当按购房款( )的比例，向售房单位缴交专项维修资金。（A）1% 2%（B） 2%4%（C） 2%3%（D）3% 5%2

6、1 在一定资源条件下，物业服务企业选择某住宅小区物业管理项目，所放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益为( )。（A）差异成本（B）边际成本（C）估计成本（D）机会成本22 企业坏账损失是指企业不能收回账款而发生的损失，按照物业服务企业财务管理规定，物业服务企业对发生的坏账损失应计入( )。（A）保险费（B）人工费（C）办公费（D）管理费23 固定资产最基本的特征是( )。（A）使用期限长（B）单位价值较高可给企业带来经济利益（C）使用中保持原有形态（D）供企业营业使用，不直接用于出售24 物业服务企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的

7、各项支出，按照( )计入成本。（A）国家规定（B）业主要求（C）企业规定（D）财务规定25 按( ) 对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。（A）地域范围（B）房地产类型（C）增量存量（D）交易形式26 2006 年末某城市的商品住宅空置量为 100 万 m2，2005 年末的存量为 200 万m2，2006 年的新竣工量、灭失量分别为 300 万 m2 和 100 万 m2。则 2006 年该城市商品住宅空置率为( ) 。（A）16.67%（B） 20%（C） 25%（D）33.33%27 某城市 2003 年年底住宅存量 167590 套。报告期 2004 年新竣工 8689

8、套，拆除2651 套，则报告期存量为( )套。（A）170601（B） 173628（C） 176639（D）17929028 某城市 2004 年期初房屋面积 34568086m2，竣工量为 2486008m2，房屋施工面积5687602m2，灭失量 647000m2，空置量 124668m3，则报告期房屋平均建设周期为( )年。（A）0.44（B） 2.29（C） 3.04（D）6.0829 下列对象适合应用收益法评估其价值的是( )。（A）政府办公楼（B）学校（C）公园（D）写字楼30 收益法在估价时，适宜于下列对象( )。（A）发电厂（B）学校（C）游乐场（D）公园31 下列不适合利用

9、成本法估价的房地产是( )。（A）机场（B）单纯建筑物（C）住宅（D）房地产保险32 ( )的核心是必须用相似的市场资料进行比较。（A）收益法（B）市场比较法（C）剩余法（D）成本法33 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去( ) ，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。（A）管理费（B）税费（C）折旧（D）保险费34 房地产开发投资项目经济评价的目的是考察项目的( )。（A）盈利能力和清偿能力（B）盈利能力和资产平衡能力（C）盈利能力（D）盈利能力和资金平衡能力35 下列各项中，( ) 不是用于反映项目清偿能力的指标。（A）利息备付率（B）偿债

10、备付率（C）速动比率（D）内部收益率36 内部收益率表明了项目投资所能支付的( )贷款利率。（A）最小（B）最低（C）最高（D）平均37 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，偿债备付率指标应该大于( )。（A）1（B） 1.2（C） 1.5（D）238 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是( )。（A）成本利润率是年成本利润率（B）成本利润率是开发经营期的成本利润率（C）投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与该项目总投资的比率（D）资本金利润率是项目经营期内一个正常的年份的年利润总额与项目总投资的比率39 房地产资产中以获取物业

11、所有权或使用权为目的的投资是指( )。（A）房地产开发投资（B）房地产经营投资（C）房地产置业投资（D）房地产管理投资40 张某购买了某上市房地产开发公司的股票，则张某可称为一个( )投资者。（A）房地产开发（B）房地产置业（C）房地产间接（D）房地产直接41 房地产投资中危害最大的一种风险是( )。（A）通货膨胀风险（B）政策风险（C）政治风险（D）周期风险42 某写字楼为满足租客的休闲需求，将某层部分房间开设一酒吧，这是房地产投资特性中的( ) 。（A）相互影响性（B）政策影响性（C）各异性（D）适应性43 某写字楼物业管理者根据入住公司客户会客的需要，将某层部分房间开辟成咖啡厅，是利用了

12、房地产特性中的( )。（A）相互影响性（B）政策影响性（C）适应性（D）各异性44 根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，这是( )的工作内容。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）房地产投资组合管理45 具有良好的地理位置，建筑物的实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，指的是( ) 。（A）甲级写字楼（B）乙级写字楼（C）丙级写字楼（D）丁级写字楼46 服务人口 1030 万人，年营业额在 15 亿元之间，该物业为( )。（A）市级购物中心（B）地区购物商场（C）居住区商场（D）邻里服务性商店47 服务人口 15 万人，年营业额在 30

13、0010000 万元之间，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为( )。（A）市级购物中心（B）地区购物商场（C）居住区商场（D）邻里服务性商店48 写字楼物业管理的服务目标是( )。（A）充分发挥写字楼的形象性作用（B）收益部分使用率最大化（C）物业资产保值率和升值率最大化（D）物业所有人与使用人满意率最大化49 设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和，通常被称为( )。（A）生命周期成本（B）物业资产的价值（C）设备购置费用（D）物业资产的总成本50 我国处置不良物业资产的主要目标是( )。（A）最大限度地出售不良物业资产，减少损失（B）在较短的时间内尽快收回

14、债权（C）实现资源优化配置（D）帮助企业进行战略性改组51 物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是( )。（A）物业区域内公共秩序的维护（B）对物业进行日常的维护或维修（C）保安和保沽（D）对物业进行资产管理52 资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( )。（A）分配（B）组合（C）估计（D）控制53 城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的( ) 。（A）不可移动性（B）地租递减性（C）政策影响性（D）相互影响性54 关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。（A）房地产投资具有相对较高的收益水平（B）房地产投资回收期较长（C）房地产投

15、资不需要专门的知识和经验（D）房地产投资数额巨大55 租凭计划包括租金方案和( )。（A）物业管理计划（B）出租策略（C）总体租金水平（D）租金价格表56 关于物业管理年度运营预算的说法，正确的是( )。（A）预算不包括费用支出发生的时间（B）预算不包括能源费用支出安排（C）预算不包括员工的养老保险（D）预算中要为不可预见费用的支出预留空间57 下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是( )。（A）肢体残疾的人（B）没有民事行为能力的人（C）未满十四周岁公民的法定监护人（D）企业的法定代表58 房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前( )个月提出，并经出租人同意，

16、重新签订房屋租赁合同。（A）1（B） 2（C） 3（D）459 房屋租赁合同中，限定承租户使用房屋只能用于特定的使用功能，这类限定性规定包含在( ) 条款之中。（A）租赁用途（B）房屋的修缮责任（C）转租的约定（D）租凭期限60 张某将自己的一套已居住 10 年的住房租给李某居住，李某入住的第二天，该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落，将地面的行人砸伤，此次砸伤事件应由( )承担赔偿责任。（A）张某（B）李某（C）该住房所在小区的物业服务企业（D）该住房所在小区的开发建设单位二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有

17、1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 城市房屋租赁管理办法规定的房屋租赁形式有( )。（A）将房屋出租给他人居住（B）将房屋出租给他人从事经营活动（C）以房屋作价入股（D）将房屋无偿借用他人（E）将房屋以合作方式与他人从事经营活动62 在房屋租赁合同中，属于中华人民共和国城市房地产管理法规定的必备条款是( )。（A）租赁期限（B）租赁用途（C）转租的规定（D）租赁价格及修缮责任（E）变更和解除合同的条件63 房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿，租金的形式不包括( )。（A）成本租金（B）商品租金（C）市场租金（D）评估租金

18、（E）调节租金64 收益性物业管理经营费用包括( )。（A）人员工资（B）办公费用（C）保险费、房产税（D）企业管理费及利润（E）抵押贷款还本付息65 物业服务企业划分为( )三种。（A）管理型（B）居住型（C）专业型（D）商业型（E）综合型66 垃圾分类处理，一般分类为( )。（A）有害垃圾（B）可回收垃圾（C）建筑垃圾（D）大件废物垃圾（E）不可回收垃圾67 下列有关名义利率和实际利率的描述，正确的是( )。（A）名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大（B）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（C）当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率相等（D）当每年的计息周期数 m1

19、 时，名义利率小于实际利率（E）当每年的计息周期数 m1 时，实际利率小于名义利率68 下列有关内部收益率的说法，正确的是( )。（A）以内部收益率计算的财务净现值为 0（B）内部收益率可以以线性内插法求取（C）对于同一项目，内部收益率只有一个（D）内部收益率大于基准收益率时，项目可行（E）在内部收益率的计算过程中，如果计算出 NPV 为正值，则应该试算一个较高的折现率69 形成房地产价格的条件有( )。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）有效供给（E）交易性70 比较法适用的对象有( )。（A）高档公寓（B）别墅（C）房地产开发用地（D）学校（E）特殊工业厂房71 下列对象在估价时适

20、宜用市场法的是( )。（A）房地产开发用土地（B）公园（C）机场（D）写字楼（E）教室72 房屋租赁合同人为终止的情形有( )。（A）将承租的房屋擅自转租（B）承租人无正当理由，拖欠房屋租金 6 个月以上（C）公有住房无正当理由闲置 6 个月以上（D）因不可抗力导致合同不能履行（E）根据合同约定可以解除合同条款73 下列关于房屋租赁合同的表述中，正确的有( )。（A）房屋租赁合同为要式合同（B）房屋租赁合同为双务合同（C）房屋租赁合同应当采取书面形式（D）房屋租赁合同应当使用格式合同（E）房屋租赁合同应当在房产管理部门登记备案74 房屋转租应注意的问题为( )。（A）转租期间，原租赁合同解除终

21、止的，转租合同必随之解除终止（B）转租合同期限不能超过原租赁合同期限（C）转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利和义务（D）转租期间，原租赁合同变更后，转租合同可不随之改变（E）房屋转租必须取得原出租人的书面同意75 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括( )。（A）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（B）物业管理区域绿化养护费用（C）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（D）物业服务企业固定资产折旧（E）物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用76 成本控制目标的原则包括( )。（A）全面控制原则（B）讲求经济效益原则（C）责权利结合原则

22、（D）例外管理原则（E）成本最低化原则77 物业活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为( )。（A）物业建设单位在开发过程中所订立的合同（B）前期物业服务合同与物业服务合同（C）业主所签订的与物业管理活动有关的合同（D）物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同（E）物业服务合同和物业租赁合同78 业主所签订的与物业管理活动有关的合同包括( )。（A）收益性物业租赁合同（B）业主签订的管理规约、业主与装修施工单位签订的装修合同（C）业主与物业服务企业签订的装修合同管理、业主与物业服务企业签订的保管合同（D）业主与保险公司签订的保险合同（E）专项

23、维修工程承包合同79 以下财务报表中，属于会计报表主表的有( )。（A）资产负债表（B）现金流量表（C）利润表（D）利润分配表（E）成本表80 以下反映企业资产营运状况的指标有( )。（A）净资产收益率（B）总资产报酬率（C）财务内部收益率（D）总资产周转率（E）流动资产周转率物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 26 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 C5 【正确答案】 A6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A8 【正确答案】 B9

24、【正确答案】 B10 【正确答案】 D11 【正确答案】 A12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C14 【正确答案】 B15 【正确答案】 C16 【正确答案】 D17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 D22 【正确答案】 D23 【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 A26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C31 【正确答案】 C32 【正确答案】 B33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A35 【正确答案】 D36 【正确

25、答案】 C37 【正确答案】 B38 【正确答案】 A39 【正确答案】 C40 【正确答案】 C41 【正确答案】 C42 【正确答案】 D43 【正确答案】 C44 【正确答案】 C45 【正确答案】 B46 【正确答案】 B47 【正确答案】 C48 【正确答案】 D49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A51 【正确答案】 B52 【正确答案】 C53 【正确答案】 D54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 C57 【正确答案】 C58 【正确答案】 B59 【正确答案】 D60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40

26、分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,B,E62 【正确答案】 A,B,D63 【正确答案】 D,E64 【正确答案】 A,B,C,D65 【正确答案】 A,C,E66 【正确答案】 A,B,C,E67 【正确答案】 B,C,D68 【正确答案】 A,B,D,E69 【正确答案】 A,B,C70 【正确答案】 A,B,C71 【正确答案】 A,D72 【正确答案】 A,B,C73 【正确答案】 A,B,C,E74 【正确答案】 A,B,C,E75 【正确答案】 A,B,C,D76 【正确答案】 A,B,C,D77 【正确答案】 A,B,C,D78 【正确答案】 A,B,C,D79 【正确答案】 A,B,C,E80 【正确答案】 D,E