[职业资格类试卷]物业管理师（物业经营管理）模拟试卷23及答案与解析.doc

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1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 23 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使( )。（A）房地产的价值最大化（B）物业的净经营收入最大化（C）物业的有效毛收入最大化（D）物业的经营费用最小化2 物业经营管理活动的管理对象通常为( )。（A）居住物业（B）公共物业（C）收益性物业（D）特殊物业3 ( )有着稳定的市场需求，投资风险较小。（A）经济适用住房开发项目（B）商业物业开

2、发项目（C）工业物业开发项目（D）出租物业开发项目4 收益性物业是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要( )。（A）物质媒介（B）物质条件（C）物质基础（D）物质载体5 房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现( )的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。（A）收入最大化（B）利润总额最大化（C）价值最大化（D）成本最小化6 建筑规模一般在 1 万3 万 m2 之间，服务人口在 10 万30 万人。年营业额在15 亿元之间，该物业为( )。（A）市级购物中心（B）地区购物商场（C）

3、居住区商场（D）邻里服务性商店7 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值( )。（A）下降（B）上升（C）不变（D）不能确定8 仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有( )。（A）更长的经济寿命（B）更显著的各异性（C）更强的适应性（D）更专业的物业管理9 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其( )。（A）财富最大化（B）利润总额最大化（C）当前收益最大化（D）风险最小化10 房地产投资是指以获得( )为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。（A）当前的房地产资

4、产收益（B）未来的房地产资产收益（C）未来的房地产资产收益或增值（D）现实的房地产资产收益11 将 100 元存入银行，年利息率为 10%，按照单利计算和复利计算，5 年后的终值分别为( )。（A）单利终值 150 元，复利终值 161 元（B）单利终值 161 元，复利终值 161 元（C）单利终值 150 元，复利终值 150 元（D）单利终值 161 元，复利终值 15012 甲公司拟存一笔资金以备 3 年后使用。假定银行 3 年存款的年利率为 5%，而甲 3 年后需要的资金总额为 34500 元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为( ) 元。（A）30000（B） 29

5、803（C） 32857（D）3150013 由于房地产的不可移动性，使其不像其他商品那样容易脱手，容易收回资金，这反映了房地产投资的( )。（A）流动性风险（B）购买力变化的风险（C）经营性风险（D）自然风险14 房地产的价值就在于其位置，这是房地产投资特性中的( )。（A）适应性（B）位置固定性（C）各异性（D）寿命周期长15 单利计息与复利计息的区别在于( )。（A）是否考虑资金的时间价值（B）是否考虑本金的时间价值（C）是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值（D）采用名义利率还是实际利率16 只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息，称之为( )。（A）复利计息（B）单利计息（C）

6、名义利率（D）实际利率17 某房地产项目转让收入 3000 万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加合计为( ) 万元。（A）60（B） 90（C） 150（D）16518 某企业应纳税所得额为 7 万元，应缴纳企业所得税为( )元。（A）17500（B） 18900（C） 23100（D）245019 张先生将 1000 元人民币存入银行，存期 2 年，年利率为 12%，半年计息一次，则 2 年后可获得本利和为( )元。（A）1240（B） 1254.4（C） 1262.48（D）1270.3420 己知某家庭向银行存款额为 5000 元，年利率为 12%，按月计息，期限为 1

7、年，则 1 年后的本利和为( ) 元。（A）5600（B） 5627.55（C） 5634.15（D）740021 已知某笔贷款的年利率为 8%，借贷双方的约定为按月计息，则该笔贷款的实际利率是( )。（A）0.8%（B） 8%（C） 8.30%（D）8.73%22 市场调节价是指由经营者自主制订，通过( )形成的价格。（A）基准价格修正（B）市场供求状况调查（C）征求专业人士意见（D）市场竞争23 影响收益性物业价值最核心、最直接的因素表现在( )。（A）物业的不同种类（B）未来能够带来的收益（C）占有和使用物业的权利（D）物业能够带来增值24 物业价格实质上是( )。（A）物业的市场价格（

8、B）物业的权益价格（C）物业的土地价格（D）物业的理论价格25 下列关于房地产价格的表述中，不正确的是( )。（A）政府干预某种房地产价格时，可以规定其成本构成和利润率（B）市区一条高架轻轨线路在某多层住宅楼前通过，将导致其价格上升（C）城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上涨的趋势（D）某区域居民文化素质与文明程度的提高，使得该区域房地产价格可能上升26 以下投资的房地产中，风险最大的是( )。（A）居住房地产（B）商用房地产（C）工业房地产（D）特殊房地产27 房地产是一种特殊的商品，( )是其与劳动力、资本以及其他类型的商品最大的区别。（A）不可移动性（B）寿命周期长（C）适应

9、性（D）不一致性28 房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体，它的( )的总和。（A）一切因素（B）主体因素（C）客体因素（D）周围各种影响因素29 如果降低交易税费，个人住房需求的变动方向将是( )。（A）减少（B）增加（C）不发生变化（D）不确定30 以下属于影响房地产运行环境的主要社会环境因素是( )。（A）人口数量和结构（B）城市或区域总体经济发展水平（C）资本市场发育程度（D）政策连续性31 以下影响房地产市场发展的社会因素是( )。（A）社会福利、物价水平、房价租金比（B）消费心理、人口数量及状态、家庭生命周期（C）家庭收入水平、工资及就业水平、传统观念（D）经济发展

10、状况、家庭户数及规模、社会福利32 关于房屋租赁，不正确的表述是( )。（A）房屋租赁期不得超过 20 年，超过 20 年的房屋租赁合同无效。（B）租赁期限届满当事人续订合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20年（C）出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意（D）承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意33 签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。（A）5（B） 10（C） 15（D）3034 下列行为中，属于房屋租赁合同自然终止的是( )。（A）无正当理由，拖欠房租

11、6 个月以上（B）承租人利用承租的房屋从事非法活动（C）将承租的房屋擅自转租（D）因不可抗力致使合同不能继续履行35 物业服务企业除能够赚取物业管理正常对外管理费用之外，还能从经租活动中获取一定的批零差价的物业租赁管理模式是( )。（A）自管模式（B）包租转租模式（C）出租代理模式（D）委托管理模式36 ( )是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。（A）房屋转租（B）房屋出租（C）房屋承租（D）房屋批租37 物业服务企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出，称为( )，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。（A）人工成本（B）直接成本（C）营业成本（D）管理成本38 成本会计的各项职能中

12、，最基础的是( )。（A）成本预测（B）成本核算（C）成本分析（D）成本控制39 物业管理公司管理处员工的医疗保险和失业保险依法应在( )中开支。（A）保险费（B）人工费（C）办公费（D）企业管理费40 专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需的费用开支。专项维修资金的所有权属于( )。（A）物业管理公司（B）建设单位（C）全体业主（D）房地产行政管理部门41 下列费用中，应当计入物业管理服务成本的是( )。（A）物业共用部位的大修费用（B）物业共用部位的中修费用（C）物业共用部位的小修费用（D）共用设施的改造费用42 平等主体的自然人、法人、其他组织

13、之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议为( )。（A）合同（B）保汪（C）公证书（D）通知43 物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生的物业管理的法律关系，最根本的依据就是( ) 。（A）管理规约（B）业主大会章程（C）物业管理规定（D）物业服务合同44 收益性物业管理中业主与承租人之间的租赁关系，则要依靠两者之间的( )。（A）托管合同（B）物业管理合同（C）代理合同（D）租赁合同45 对以管理服务为主的物业服务企业来说，企业物业管理活动中最主要的合同是( )。（A）委托代理合同（B）租赁合旧（C）专项服务合同（D）物业服务合同46 物业服务合同包括( )。（A）前期物业服务合刷（B

14、）后期物业服务合同（C）物业服务合同（D）前期物业服务合同和物业服务合同47 写字楼物业保值增值的关键是( )。（A）功能齐全、配套设施完善（B）保持产权的完整性（C）专业物业服务企业管理（D）档次要高48 写字楼电梯服务最重要的标准是( )。（A）24 小时有人值班（B）安全和快速（C）电梯的位置和安全（D）电梯的位置和 24 小时值班49 写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于它与( )的接近程度。（A）商业设施（B）工业没施（C）居住设施（D）政府机关设施50 写字楼物业管理的经营目标是( )。（A）充分发挥写字楼的形象性作用（B）收益部分使用率最大化（C）物业资产保值率和升值率最大化（D

15、）物业所有人与使用人满意率最大化51 政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在( )方面有所区别。（A）建筑规模（B）建筑结构（C）公共性（D）社会性52 国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为( )级写字楼。（A）甲（B）乙（C）丙（D）丁53 下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是( )。（A）房地产企业债券和股票投资（B）房地产置业投资（C）房地产开发投资（D）购买房地产投资信托堆金54 某一计息周期内的净现金流量是指该时段内( )。（A）正现金流量的代数和（B）负现金流量的代数和（C）现金

16、流量的代数和（D）现金流量的公允价值55 物业服务有效需求的特征是( )。（A）有需要无购买力（B）无需要有购买力（C）无需要也无购买力（D）有需要也有购买力56 关于房屋空置率的说法，正确的是( )。（A）房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例（B）房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例（C）房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例（D）房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例57 甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲方于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙方，乙方应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙方因自身原因迟滞

17、1 个月后入住该厂房，关于合同第 1 个月租金的说法，正确的是( )。（A）乙方不应该支付第一个月租金（B）乙方应支付第一个月租金（C）乙方应该减半支付第一个月租金（D）乙方应该加倍支付第一个月租金58 关于租赁合同生效的说法，正确的是( )。（A）签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效（B）签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效（C）签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效（D）签订租赁合同后立即生效59 一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的( )。（A）管理费用（B）咨询费用（C）财务费用（D）营业成本60 下列资产处置方式中

18、，不适合处置不良物业资产的方式是( )。（A）重组（B）以资抵贷（C）债转股（D）赠予二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 收益性物业经营管理的支出包括( )。（A）日常维修费用（B）保险费（C）营业税（D）所得税（E）财务费用62 在所有权不变情况下，写字楼的类型包括( )。（A）企业自用写字楼（B）出租写字楼（C）自用出租复合型写字楼（D）出售写字楼（E）出租出售复合型写字楼63 零售商业物业的分类，主要依据有( )等方面。（A）建筑

19、规模（B）建筑结构（C）经营成本（D）商业辐射区域的范围（E）经营商品的特点64 下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有( )。（A）房地产企业债券和股票投资（B）房地产置业投资（C）房地产开发投资（D）购买住房抵押支付证券（E）购买房地产投资信托基金65 现金流入通常包括( )等。（A）销售收入（B）出租收入（C）运营费用（D）还本付出（E）税金66 下列物业中，属于收益性物业的有( )。（A）餐馆（B）自用仓库（C）商业停车场（D）加油站（E）出租用标准厂房67 关于物业管理计划的说法，正确的是( )。（A）物业管理中短期计划通常以物业服务企业与业主签订的物业服务合同约定的合同有效期为周

20、期（B）物业管理长期计划通常以物业的剩余使用寿命为限（C）编制物业管理长期计划时，应进行物业全寿命周期的成本费用分析（D）物业管理计划由业主委员会编制（E）物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划68 下列物业中，不适宜采用百分比租金的物业有( )。（A）住宅小区（B）政府办公楼（C）零售商业（D）大型购物中心（E）工业厂房69 下列房屋中，不得用于出租的是( )。（A）权属有争议的（B）不符合安全标准的（C）共有房屋未取得共有人同意的（D）已抵押，未经抵押权人同意的（E）住宅小区中，业主未签字同意业主公约 的70 关于房屋租赁合同的说法，正确的是( )。（A）房屋租赁合同是单务合同（B

21、）房屋租赁合同是双务合同（C）房屋租赁合同是要式合同（D）房屋租赁合同不是有效合同（E）房屋租赁合同是继续性合同71 物业服务企业成本控制，按时间不同可以分为( )。（A）全程控制（B）事先控制（C）事中控制（D）事后控制（E）阶段控制72 物业服务企业在进行固定资产折旧费估算时，各类固定资产包括( )。（A）交通工具（B）通信设备（C）办公设备（D）物业管理用房（E）工程维修设备73 物业经营管理中，成本控制应遵循的原则有( )原则。（A）收入最大化（B）全面控制（C）讲究经济效益（D）责权利相结合（E）例外管理74 风险管理的整个过程包括( )。（A）风险识别（B）风险评估（C）风险控制（

22、D）风险调整（E）风险补偿75 物业服务合同的签订要点包括( )。（A）“宜粗不宜细 ”的原则（B）不应有无偿无期限的承诺（C）实事求是留有余地（D）“宜细不宜粗 ”的原则（E）明确界定违约责任与处理方式76 物业管理绩效评价中社会评价的主体包括( )。（A）政府（B）咨询机构（C）新闻媒体（D）业主（E）本企业员工77 业主或物业服务企业选择写字楼租户，考虑的主要准则有( )。（A）潜在租户所经营业务的类型（B）财务稳定性和长期盈利的能力（C）企业租户的股权结构（D）所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容（E）潜在租户的声誉78 写字楼物业租赁经营绩效的主要指标有( )。（A）租

23、金价格水平（B）出租经营成本（C）净租金收入占毛租金收入的比例（D）销售价格（E）租户的规模79 在零售商业物业的租赁中，净租的形式有( )。（A）租户仅按比例分摊与物业有关的税项（B）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费（C）所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用（D）租户仅按比例分摊业主的所有税项（E）租户不分摊税费80 可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有( )。（A）无害化（B）简单化（C）资源化（D）减量化（E）有偿化物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 23 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。

24、每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 C3 【正确答案】 A4 【正确答案】 D5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 C9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A12 【正确答案】 B13 【正确答案】 A14 【正确答案】 B15 【正确答案】 C16 【正确答案】 B17 【正确答案】 D18 【正确答案】 C19 【正确答案】 C20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D23 【正确答案】 B24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27

25、【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 B30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 D34 【正确答案】 D35 【正确答案】 B36 【正确答案】 A37 【正确答案】 C38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 C41 【正确答案】 C42 【正确答案】 A43 【正确答案】 D44 【正确答案】 D45 【正确答案】 D46 【正确答案】 D47 【正确答案】 B48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 B51 【正确答案】 C52 【正确答案】 A53 【正确答案】 C54 【正确

26、答案】 C55 【正确答案】 D56 【正确答案】 D57 【正确答案】 B58 【正确答案】 D59 【正确答案】 D60 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,B,E62 【正确答案】 A,B,C63 【正确答案】 A,D,E64 【正确答案】 A,D,E65 【正确答案】 A,B66 【正确答案】 A,C,D,E67 【正确答案】 A,B,C,E68 【正确答案】 A,B,E69 【正确答案】 A,B,C,D70 【正确答案】 B,C,E71 【正确答案】 B,C,D72 【正确答案】 A,B,C,E73 【正确答案】 B,C,D,E74 【正确答案】 A,B,C,D75 【正确答案】 B,C,D,E76 【正确答案】 B,C,D77 【正确答案】 A,B,D,E78 【正确答案】 A,B79 【正确答案】 A,B,C80 【正确答案】 A,C,D